（1）房地产投资增速趋稳，住宅投资增速回落。1－6月，全市房地产开发累计完成投资262.71亿元，同比增长22.1%，增速比2008年同期回落4.8个百分点，比一季度略升0.1个百分点；房地产开发投资占全社会固定资产投资比重30.6%，比上年同期提高1.3个百分点。从商品房用途看，商品住宅完成投资184.05亿元，同比增长13.1%，增幅低于全部房地产开发投资9个百分点，较上年同期回落13.8个百分点，占全部商品房投资比重70.1%，比上年同期降低5.5个百分点；办公楼投资增长迅猛，完成投资30.20亿元，同比增长102.7%，增速比上年提高89.4个百分点；商业营业用房和其他用房分别完成投资17.27亿元和31.20亿元，同比增长22.2%和33.1%。
（2）施工规模低位增长，竣工、新开工增速回落。1－6月，全市商品房施工面积4296.19万平方米，同比增长6.2%，增幅比2008年同期和一季度分别回落1.2和5.9个百分点。
其中住宅施工面积3053.06万平方米，增长1.8%，增幅比2008年同期和一季度分别回落2.1个和6.2个百分点；商品房新开工面积443.19万平方米，增幅同比下降6.2%，增幅比2008年同期和一季度分别回落31.7个、19.6个百分点。其中住宅新开工面积别为283.85万平方米，增幅同比下降23%，增幅比2008年同期和一季度分别回落62.5个、24.4个百分点；商品房竣工面积253.32万平方米，增幅同比下降14.2%，较2008年同期回落88.6个百分点，其中住宅竣工面积198.59万平方米，增幅同比下降12.2%，较2008年同期回落72.6个百分点。
（3）商品房销售持续回暖。1－6月，全市商品房累计销售面积595.04万平方米，比2008年同期增长79.6%，增幅比2008年同期提高84.8个百分点。从月度走势来看，各月同比增速分别为－11.3%、26.0%、42.4%、72.5%、79.6%，呈现出逐月上升态势，并屡创月度成交新高，走出了一波“井喷”行情。从销售结构看，住宅、办公楼及商业营业用房销售情况良好，分别销售549.96万平方米、23.67万平方米和15.19万平方米，增速分别为83.0%、135.0%和13.9%。2009年上半年新建房销售更是已创近5年来的新高。
从二手房看，1－6月，仅主城区二手房住宅成交就达19202套，成交面积157.1万平方米，比上年同期分别增长1.3倍和1.4倍。5月后，二手房市场已出现了挂牌房源少于求购客户，由买方市场向卖方市场转化的趋势。
（4）商品房销售环比价格企稳微升。从3月起，房屋销售价格环比指数持续小幅微升。
上半年各月的房屋环比价格指数分别为99.9、99.4、99.7、99.8、100.7和100.7；各月的房屋销售价格同比指数分别为100.1、99.6、99.3、98.7、99.1和99.8。目前市中心部分楼盘价格已超过2007年最高水平，九堡、三墩、滨江等区域基本恢复降价前水平，仅下沙区域仍低于房价最高时水平。
（5）住宅用地有所放量。随着商品房销售形势的好转，开发商资金压力有所缓解，信心逐步恢复，投资计划开始启动，土地市场渐入复苏期。1－6月，全市以招拍挂方式出让住宅用土地114宗，出让土地面积405.50万平方米，比2008年同期增长31.4%。其中市区出让住宅用地64.18万平方米，占市区年度计划供地量的48.2%，占2008年全年商品住宅出让面积的85.0%；6月以来，市区住宅用地出让开始加速，共成交住宅用地34.40万平方米，占市区上半年全部住宅用地的53.6%。
（6）资金供应情况渐趋好转。1－6月，房地产开发企业本年到位资金685.20亿元，同比增长28.9%，增幅分别比一季度、1－4月、1－5月提高27、13.6、9.9个百分点。从结构看，国内贷款203.19亿元，增长5.2%；自筹资金93.44亿元，增长24.8%。其中自有资金49.38亿元，同比下降7.7%；其他资金388.57亿元，增长47.4%。在其他资金中，定金和预收款218.93亿元，增长38.6%，个人按揭贷款143.48亿元，增长63.8%。
（四）小结
由于房地产运行数据统计发布的滞后性，上文我们分析的仅为2009年1－7月的数据。
根据中原住宅监测系统的数据，8月中原所监测的九个城市住宅成交量，2009年首次环比上月出现全面下降，平均降幅12%。按照降幅依次是：深圳－23%、杭州－22%、北京－14%、成都－14%、重庆－9%、武汉－8%、广州－7%、上海－5%、天津－3%。其中，8月第四周（8月24日至8月30日），被监测的大部分城市成交出现下滑，其中深圳最为显着，为2009年2月以来成交最少的一周。这一周仅成交688套，比上周减少576套，环比下降四成。其次为成都，下降14%，其余成交出现下滑的城市，包括上海、天津、重庆和杭州降幅在5%至10%之间。
由此可以看出，上半年房地产市场比较火爆，但房价在牛气冲天后，已显露出疲态。成交量则出现了明显下滑，“价升量缩”正成为市场的流行语，未来房地产市场的发展具有不确定性。
二、2010年房地产市场预测
（一）理论框架：房地产市场供求因素模型
房地产兼具消费与投资双重属性。相应地，对房地产的需求可分为两种，一类是自住需求（真实需求），另一类是投资需求（主要是通过租金或房价的上涨以获取投资收益）。已有研究表明，房地产市场需求的影响因素十分复杂，就中国目前的状况而言，影响需求的主要因素包括：城市化进程、社会人口结构（年轻人所占比重）、人口区域流动（对某些城市有影响）、家庭规模变化、经济高速增长（人均收入增长）、人民币升值、流动性过剩、资本市场情况等等；影响供给的主要因素包括土地、资金和供给结构导向政策等。
无论是长期还是短期，供求状况决定了房地产市场的走势。就需求而言，从长期来看，城市化、人口结构、家庭规模的变化以及人均收入增长等是需求的主要决定因素，但短期来看，宏观经济调控政策、通货膨胀预期、人民币升值以及金融市场的变化却是左右短期需求的重要因素，因为中国的房地产市场是经济主体重要的投资品种，投资性需求巨大、投机性极强。就供给来说，新建住房（一手房）和存量住房（二手房）构成了房地产市场供给的两大组成部分。特别值得一提的是，经过10多年的发展，存量住房的规模日益膨大，目前的高“空关房”比率致使二手房成为满足需求的重要来源之一。在上述供求框架中，宏观经济调控政策对供求两方均有重要作用。其中，土地政策、保障住房政策主要影响一手房供给，货币政策、税收政策主要对投资需求和二手房供给产生作用。
预测2010年的房地产市场走势，需要重点考虑那些短期内易变的因素，包括宏观经济调控政策、通胀预期、金融市场的变化等。鉴于房地产建设周期较长，2010新房供给相对较为稳定，二手房的供给将是市场供给总量的重要组成部分。在一个存在较多投机成分的存量市场中，那些短期易变的因素不仅对投资需求有影响，同时也会影响二手房的供给，因为追涨杀跌是投机市场的常态特征。
（二）2010年房地产行业发展环境变化趋势预测
1.经济环境变化趋势预测
（1）国际经济形势预测
受惠于各经济体宽松货币政策和积极财政政策，截至2009年7月，全球经济衰退正在接近尾声，但全球经济恢复的动力仍然并不强劲，复苏基础仍不稳固，未来经济运行仍具有不确定性，国际经济形势的判断比较复杂。
7、8月份公布的经济数据显示，美国经济复苏信号增多，奠定了复苏增长的基础。2009年第二季度美国实际国内生产总值（GDP）增长率为－1%，好于预期。经济学家预测第三季度美国经济将出现正增长。此外，美国住房市场有关指数、消费者信心指数、先行经济指数、个人消费等经济数据都呈现积极信号。美国贸易平衡状况也有所改善，经常项目赤字缩小。
就欧元区而言，7月份欧元区经济敏感指数已连续4个月回升，欧元区7月份制造业采购经理指数由6月份的42.6回升至11个月来高点46.3，创下了有记录以来的第二大点数涨幅，并且高于市场预计的46.0。这显示制造业活动萎缩程度大幅放缓，预示着欧元区经济正呈现好转迹象。
日本7月工矿业生产指数上升2.4%，已连续第四个月上升，而7月的消费信心指数连续第七个月走高。6月经常项目盈余年率大增144.4%，为16个月来首次增长，这对高度依赖出口的日本经济无疑是个好迹象。
然而，全球经济复苏前景不确定性仍很大，许多方面呈现出复杂性：一方面部分经济指标出现好转，但另一方面困扰经济复苏的失业问题依然严峻，当前的经济复苏被称之为“无就业复苏”，美国和欧元区的失业率均仍可能突破10%，日本失业率也创6年新高，达到了5.4%。
一方面一些接受政府援助的大型金融机构已扭亏为盈，但另一方面银行毒药资产问题仍未解决，去杠杆化和信贷紧缩局面没有改变，并且东欧银行坏账率正在上升，未来存在再次出现源自金融市场的冲击的可能性。一方面股市、楼市、油价、金属价格等出现飙涨，但另一方面实体企业业绩扣除成本削减因素外依然不佳。一方面利率已降至历史低点，政府出台各种补贴措施，但另一方面是消费者收入不见起色、消费信心不足，失业是影响消费信心的主要因素，而“失业－不消费”的恶性循环可能形成新一轮经济下滑压力。一方面，流动性泛滥、美元贬值风险和大宗商品飙涨带来通胀威胁，另一方面却是总需求不足带来的通缩压力。
在这一不确定的世界经济形势下，2009年能否走出衰退、是否需要第二轮经济刺激计划、量化宽松货币政策该如何转变等成为各方争论的焦点。尽管如此，各方对2010年的预测还是相对乐观。根据国际货币基金组织发布的预测，2009年世界经济预计将收缩1.4%，2010年可望增长2.5%。美国经济2009年将收缩2.6%，2010年则增长0.8%。与此相应，就利率政策来说，美元利率反转年内有可能，但第三季度可能性不大。日本、欧元区利率可能维持现有水平，利率下调的空间缩小。
（2）国内宏观经济状况预测
2009年以来，在国际金融危机影响不断蔓延和深化的背景下，中国经济应对政策取得较好成效，投资高速增长，消费稳步提高，工业生产稳步反弹，宏观经济总体企稳回升，1－6月GDP同比增长7.1%，其中二季度增长7.9%，比一季度提高1.8个百分点，经济恢复速度超出预期。尽管目前经济企稳回升趋势日渐明显，但经济运行基础并不稳固，未来的持续稳定发展将面临不少挑战。
——外需回升尚需时日。目前美、欧、日主要经济体经济虽有企稳迹象，但危机调整不会在短期内结束，世界经济复苏过程会缓慢而曲折。此外，部分发达经济体的消费模式有所改变，居民消费观念有从“过度消费”向“量入为出”变化的迹象，可能影响全球消费市场扩大。国际贸易或进入低速增长期，贸易摩擦也将进入多发期，国际贸易环境有可能恶化。未来一段时期，我国出口很可能会持续低速增长。1－7月份，我国对外贸易进出口总值同比下降22.7%，其中出口下降22%，进口下降23.6%。预计从2009年第四季度开始，随着美国等外部经济体的经济复苏，中国的出口形势将会好转。
——政府投资与消费增长的可持续性问题。政府投资是目前拉动经济企稳回升的最重要力量，其对GDP的贡献远远超过消费与净出口。然而，由于政府投资难以保持长期高速增长，要保持经济增长动力、增强投资发展活力，必须实现由政府投资向社会投资的转换。
但除房地产投资外，还需培育新的投资增长点。从消费来看，尽管消费增加幅度有回升，但主要还是由政府消费和企业消费构成的，家庭消费增幅并不明显。就2009年一季度分解数据来看，消费贡献了7.1%增长率中的3.8个百分点，然而，其中政府和企业消费贡献达到2／3，只有剩下的1／3增量才是居民消费的贡献。因而，内需中具有关键意义的家庭消费仍然是复苏动力中的短板，内生型经济增长的动力仍未确立，目前的高投资、低消费的增长结构将面临挑战。
