——产能过剩与重复建设问题突出。目前，我国从低端到高端产能、从内需到外需产能、从传统到新兴产能均不同程度面临过剩问题。自2008年四季度启动的4万亿元投资计划，部分项目存在趋同化与重复建设的苗头。一是钢铁、水泥等传统行业产能过剩矛盾较深。据统计，2008年底我国粗钢产能6.6亿吨左右，目前实际需求为4.7亿吨左右，1.9亿吨左右产能出现闲置。水泥行业总产能达到17亿～18亿吨，而市场需求量大约为14亿吨，存在3亿～4亿吨过剩产能。然而，工信部调查显示，2009年上半年在钢铁、水泥等行业仍然存在盲目投资的现象，水泥投资同比增长78.6%，钢铁行业出现了部分未批先建或违规建设的新开工项目，这其中不乏若干重复建设工程。二是外需行业产能过剩问题难以解决。受金融危机影响，2009年以来，中国出口呈现急剧下滑趋势，导致大部分为外需服务的生产能力出现过剩，其中不仅包括纺织、鞋帽、箱包等低端产能，而且还包括多晶硅、光伏太阳能电池等高端产能。这些产能的生产特点、产品设计、经营模式以及销售渠道均具有明显外向型特征，难以通过国内市场容纳并消化。三是部分新兴行业显露产能过剩迹象。新能源、新材料等行业目前在我国属于新兴产业，发展处于起步阶段，需求市场尚未充分建立。
但是在本轮大规模投资的刺激下，部分新兴行业由于新建项目快速增长，产品需求体系建设滞后，已经出现了产能过剩迹象。
——较强通货膨胀预期。为应对危机，全球各国给经济注入了大量的流动性，这将导致国际大宗商品价格在今后较长的一段时间内，都将处于经济基本面和流动性共同推动的上涨时期，这将形成全球通胀压力。尽管2009年1－7月中国CPI、PPI均未出现正增长，但水、液化气等资源价格的上涨却非常明显。考虑到上半年中国7.37万亿元的天量信贷以及全球流动性的泛滥，社会通胀预期增加，中国股市、房市等资产价格迅速回升，部分城市的房价已经超过了2007年的高位。央行在二季度货币政策执行报告中也明确指出，“全球商品市场整体呈现触底回升之势，未来‘输入型’通胀压力增加。同时，国内需求继续回升，流动性持续宽裕，通胀预期有所显现”。虽然产能过剩带来的通货紧缩可能会抵消部分通胀压力，但通胀预期的影响仍不容小视。
总体而言，我国经济企稳回升趋势日渐明显，随着世界经济的复苏，2010年出口有望再度成为中国经济增长推动力，并弥补政府投资支出放缓造成的一些空缺。与此相应，中国的宏观经济政策将会做出调整。
2.政策环境变化趋势预测
（1）总体宏观经济政策
由于2009年经济触底回升，2010年中国经济将全面复苏，但考虑到目前经济的增长仍然有许多不确定性因素，因此2009年下半年及2010年年初政府仍然会保持政策的稳定性与延续性，继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。
但是，必须承认出口——投资驱动的经济增长模式必将调整，无论是短期经济恢复还是长期可持续发展，最终都将不得不也只能主要依靠内需——居民消费的增长，目前的投资／消费比例难以为继。因此，后续的宏观经济政策既要考虑短期应急，也应关注中长期发展。
2009年下半年在继续实行以积极财政政策和适度宽松货币政策为主的宏观经济政策的同时，政府也会积极进行政策内容调整，从短期应急对策向中长期发展政策过渡，政策的重点将会从“保增长”转向“调结构、促民生”。央行8月份公布的二季度货币政策执行报告明确表示“将灵活运用货币政策工具，引导货币信贷适度增长，并根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调”。可以预计，当2010年出口明显好转，经济增速大幅上升（GDP增速上升至2位数），通胀压力突出时，调结构成为宏观经济的主要任务，此时货币政策基调可能发生改变，宽松货币政策将会退出，上调存款准备金率及加息可能成为货币政策的重要内容。
（2）房地产调控政策
房地产行业的支柱地位及其民生属性决定了宏观调控政策将会成为伴随其发展的一种常态。2008年前的调控政策在很长一段时间内都属于明显的紧缩型政策，且力度越来越大，全球金融危机以及自身经济周期的规律作用下，房地产市场形势急转日下，政府的调控政策也来了一个180度的大转身，由紧缩转为宽松。
政府在金融危机恢复时期调控房地产的主要出发点有两个方面，一是保持一定速度的房地产投资，二是为积极财政政策筹资，这两个方面都需要维持稳定的房价。
为了调和高房价带来的社会矛盾，政府在一定程度上也关注低收入人群的住房问题，《2009－2011年廉租住房保障规划》可以达到两个目标，一是保障性住房的建设增加了固定资产投资，符合“保增长”目标；二是从经济适用房到廉租房的重大结构调整，有利于将保障性住房与商品房明显区分，有效化解保障性住房对商品房市场的冲击，为商品房价格维持高位创造条件。
政策利好和通胀预期使房地产市场在2009年的第二个季度迅速回暖并不断升温，1－6月，销售面积与销售价格都快速上涨，个别城市上半年的销售面积甚至已超过2008年的全年销售面积，并刷新了最高房价水平。在经济复苏尚不稳固，货币政策微调之际，全国楼市的快速回暖趋向过热时，政府将会给房地产市场适当降温，从近期政策来看，收紧二套房贷、物业税的动议，各部委在网站、新闻媒体前的表态等等均显示出未来的政策意图。就物业税来说，尽管该税种的开征将是大势所趋，有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为。从长期看，开征物业税将加大住房消费的持有成本，会削弱房地产的“投资品”属性，对投资性需求不利。但物业税的开征涉及一系列复杂因素，真正推出仍需要较长时间（2～3年），2010年决不会真正实施。业内人士估计，未来我国将仿效香港实行“低税率、宽税基”的物业税政策，为防止市场的大幅波动，过渡期间，目前大部分商品房将获得减免的安排，商业用房、大户型高档商品房及别墅将先实施。
房价维稳将是2010年管理层的调控目标，因此，政府不会出台严厉的可能导致房地产行业过冷的紧缩型政策。未来房地产调控政策的方向是根据房地产市场的运行状态温和调控：楼市降温则会放宽政策的执行；楼市过热则将会通过取消优惠利率下浮幅度、提高首付比例、加息、严格执行外资投资房地产政策，以及热议物业税等措施来引导和抑制投资性需求。
（三）2010年房地产市场供需预测
“政策市”以及“投资品”属性决定了中国房地产市场的未来走势依赖于政策的类型与力度。尽管从中长期来看，房地产（住宅）需求远大于供给是房价走高的内在依据。据测算，2009－2013这五年内住宅供给为30.63亿平方米，需求为41.9亿～53.38亿平方米，供求缺口达到11.33亿～22.75亿平方米之巨，因此，房价上涨是一种中长期趋势。不过，从短期来看，由于人们的需求在很大程度上会受到调控政策及预期因素的影响，当政策严厉、房价看跌时，人们会暂时观望、延缓实现自身的购房需求，已入市的投资者抛出房子，增加供给；而当政策宽松，房价看涨时，人们则会实现甚至提前释放购房需求。因此，2010年房地产市场发展取决于政策及人们的预期。政策和预期都基于现实的运行，本报告试图比较2007年和2009年市场行为主体及供需状况，以此来判断2010年的市场形势。
1.需求
（1）自住需求：居民的支付能力
对于自住需求者来说，居民的支付能力是关键的因素。2009年与2007年相比，其支付能力并未出现明显下降，体现在居民整体储蓄水平仍在上升，财富仍在增长，这决定了居民的首付能力。即使在2008年金融危机时期，城镇居民的人均可支配收入依然有较大增长，2008年达到了15781元，比2007年增加了1995.2元。目前宽松的住房信贷政策更是降低了购户成本，有力支撑自住需求的实现。
房价收入比是衡量房价与居民支付能力是否匹配的较好指标。由于自住需求是房市需求的基础，因此，房价收入比对于判断房地产市场状况尤其是房价的可持续性具有重要的参考价值。
房价收入比在世界范围内得到普遍运用，不过，由于各国国情不同，房价收入比并不存在统一的合理区间。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。值得注意的是，在具体计算时，各国所选的数据类型及质量存在差异，因此计算所得结果的可比性并不太高。
关于房价收入比的计算，由于研究者选用的数据不同，存在很大差异。本文以下式来计算房价收入比：房价收入比＝年度城镇人均住房面积（建筑面积）×年度商品住宅均价／年度城镇居民人均收入。就全国整体而言，从新房销售均价的数据来看，1997－2008年的房价收入比波动不大，保持在6～8之间，最高值出现在2007年，房价收入比的数值达到7.40。
房价收入比作为衡量居民对房价购买承受力的指标，具有一定的合理区间。我们还可以从另外一个视角——现金流的角度来考查这一指标。根据中国住房信贷政策，按最常用的按揭贷款等额还款的方式可以建立模型推算居民住房价格的可承受能力。在首付比例为三成，月供不得超过月收入的50%，贷款年数为30年，且偿还方式选取等额偿还的前提下，不同的房贷政策所要求的房贷收入比上限各不相同。本文比较了2007年9月前的利率政策及目前（2009年7月）的利率政策下的各种情况。
基于现金流的角度，不同房贷政策居民可承受的房价有较多的差别。目前的信贷政策与2007年9月前相比，显然宽松许多，居民可承受的房价相应也可以高得多，这也可以部分解释上半年在经济稍有复苏起色时住房刚性需求大量释放的现象。
一般来说，较大部分的居民购房时可享受公积金制度，不过由于公积金贷款金额有限制，消费者在购买房产时多选用混合贷款的方式，因此，目前房贷政策下可容忍的房价收入比上限应在9.99～12.67之间。值得注意的是，这一标准远远高于3～6的发达国家的市场上限标准，这是因为该数据是依据中国获得的住房金融贷款限额计算的家庭单位所能承受的最高的房屋价格，而不是家庭单位可以轻松支持的房屋价格，而且它也仅是从现金流的角度来计算，事实上购房时还需要一笔首付款，它对许多家庭来说也是一笔不小的负担。不过，结合前文所计算的全国平均房价收入比数据来看，目前的房价在现有的信贷政策下具有较大的支撑力。
