3.2003年下半年—2008年8月对房地产市场的收缩型宏观调控
2003年下半年开始，房地产市场日趋繁荣，存在市场过热的风险，随之国家的宏观调控转向收缩型，专门针对房地产市场的宏观调控逐渐升温。此5年间，调控的重点与方向也逐步改变。
2003年下半年至2004年主要从加强信贷业务治理、规范土地市场交易等层面切入。2005年，宏观调控的目标主要是稳定房价，对房地产交易环节进行调节。2006年对宏观调控政策进一步细化，推出了“90/70”等政策。“90/70”政策是国家对房地产宏观调控的一个重要政策。其主要内容是指：新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70％以上。2007年开始更加重视保障性住房的建设，加强抑制投机行为和稳定房价。
这一轮的宏观调控主要运用了经济和法律手段，同时采取了一些必要的行政手段，政策不断细化，覆盖面更加广泛，力度更加强烈。
（二）金融危机背景下房地产问题的政策议程
爆发于2007年夏天的美国次贷危机，进入2008年后，不断升级、扩散。受外部宏观经济影响，2008年以来，房地产业开始出现低迷倾向，2008年9月以后，房地产市场观望情绪愈加浓厚，需求持续低迷，房地产市场低迷将直接拖累国民经济的增长，为此，地方政府与国家都采取了一系列措施调控措施。
中央明确提出宏观调控重点是保持经济平稳较快发展，再次强调了房地产业是国民经济的重要支柱产业。2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”。上半年：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的。从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策。2008年10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展的序幕，其后又有包括《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。采取的政策主要涉及以下三个方面。
1.信贷政策
一方面降低个人房贷的门槛；另一方面，放松“二套房贷政策”。
由于我国房地产业对银行信贷依存度很高，信贷政策对住房消费和开发的影响显著。2008年10月，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20％。
12月20日国务院出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度，进一步放松房贷政策，不仅初步界定了“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。
2.税收政策
税收是房地产宏观调控最重要工具之一，通过降低交易环节的税负，降低交易成本，刺激需求。由于其是经济手段，相对行政手段而言，对市场的负面作用小，因此近几年被频频使用。
10月22日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，主要内容：一是对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；二是对个人销售或购买住房暂免征收印花税；三是对个人销售住房暂免征收土地增值税。
12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，规定：将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
政策优惠的重点对象是普通住宅，这会使部分有自住需求者提前放弃观望。2005年“国八条”出台前，二手房交易环节的税负很小，之后营业税、个调税和土地增值税等纷纷出台。目前，仅全免了土地增值税，减轻了营业税率和契税，接下来在个调税和营业税方面还有减免的空间。值得关注的是，在财政部相关文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这种适当放松的做法有助于地方政府根据区域楼市和地方财政情况，考虑是否进行更大尺度的税收减免。
3.住房政策
2007年，中国住房制度发生重大变革，以“24号文”为标志，在近十年被忽视的住房保障制度建设被提到很高的位置。
2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”。11月12日，住房与城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成220多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元。其中，对廉租房投资2150亿，棚户区改造投资1015亿元，经济适用房投资6000亿元，综合约9000亿元。通过9000亿元的住房保障投资，政府预计将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。
12月20日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。
从我国房地产问题的调控历史来看，一方面房地产政策议题与宏观经济议题密切相关，国家通过宏观政策调整如上调存款准备金率等手段来间接调控楼市，因此房地产政策议题与宏观经济政策总是相伴而生。随着房地产市场逐渐发展，楼市的调控政策也逐渐完善并更加细化，住房政策成为重点议题，加大保障房建设力度、解决弱势人群住房难的问题逐渐成为政策重点。
从金融危机后采取的调控政策来看，议题主要集中在信贷、税收、住房三个方面，其具体针对对象有二：一是针对住房者，二是针对开发商。中央政府所采取的政策多为宏观举措，而地方政府所选取的政策议题则更为具体。地方政府采取的救市针对的对象多为购房者。地方政府是房地产市场宏观调控成功与否的关键因素，是地方公共利益的维护者和实现者。然而，有些地方政府往往为了谋取局部利益而背弃公共利益，从而引发地方政府的自利行为。由此致使公众议程不能很好地转化为政策议程，这其间便需要媒体的舆论引导。
第二节我国房地产问题的媒介议程
为客观呈现房地产问题的媒介议程特点，笔者选取《人民日报》、《21世纪经济报道》、《北京晚报》为研究对象分别进行内容分析和文本分析。原因基于，《人民日报》是党报的代表，对主流大报具有极大的规范引导效应；《21世纪经济报道》是一份专业性的经济报刊，是中国商业报纸的领导者；《北京晚报》长期以来，以其平民化、市场化的姿态，成为北京都市报的先锋。
一、内容分析
（一）方法说明
1.时间限定
时间限定于2008年9月至2009年9月。原因在于，2008年中国房地产市场经历了成型10年以来最冷的冬天，随着2008年9月金融风暴乍起，全国各大城市房价开始下降，楼市开始呈低迷的走向，房地产业进入深度调整期。期间，地方政府开始出台相关救市措施，房地产商采取了差价补偿等相关措施振兴楼市，面对下降的房价，更多的消费者选择了观望的态度。而到2009年，楼市由“小阳春”转至量价齐升，再次陷入像2007年时的火热期，房价畸高，政策再次收紧。这个时段房市的动荡便是社会转型期房市起伏不定的一个缩影，具有代表性。
2.样本选择
最小分析单位为一“篇”报道，以独立标题为标准，若在一个栏目类标题（或总标题）下，有两则或两则以上内容不同且出现具体不同记者的新闻时，按两则或两则以上计算；有两则或以上内容不同但出具相同记者名字的新闻，根据内容的相关性与否，确定则数。由于《人民日报》相应报道篇幅较少，因此将其报道进行整体考察，而《21世纪经济报道》与《新京报》在此时间段内报道数量极多，故采取“合成周”的样本。最后《人民日报》共抽取200篇，《21世纪经济报道》243篇，《新京报》200篇。
3.类目建构
报道主题：房地产金融、房地产微观市场、房地产政策、与消费者相关报道、房地产企业相关报道、保障性住房、土地相关及其他。
消息来源：政府部门，普通公民（主要指购房者），商业机构（主要指房地产机构及房地产商、房地产工作人员），经济学家、学者。
表现方式：消息、评论、深度报道、通讯、软文。
报道基调：正面报道（批评/反对）、中性报道（中立/无/不明显）和负面报道（赞成）。
（二）研究分析与发现
1.报道主题分析
《21世纪经济报道》报道最多的主题为“房地产企业相关”（26.3％），其次为“房地产金融”（25.1％），这两个主题所占比例超过半数，作为财经类专业媒体，对于经济问题的解读是其专注的领域，而对于房地产问题，从其报道内容来看，也大都纳入了经济新闻的报道范畴。其中，对万科、soho中国、万达等房地产企业进行了持续关注，通过企业的行为解读房地产市场的走向，这是其重要的报道模式，不乏对企业报道软文的存在。另外，“消费者相关报道”主题所占比例在其所有主题中最小，仅为1.2％；关于保障房的关注最少（4.9％），显示其对保障房关注不足，其关于保障房的文章多为深度报道。
《新京报》对于房地产企业的报道比例较高（19.5％），其中，“房地产金融”报道占7.5％；“消费者相关”在《新京报》的报道主题中所占比例也为19.5％，是其报道比例较高的主题。通过研究发现，其“消费者相关报道”多为物业、业主纠纷，负面报道较多，这也符合其都市报挖掘吸引眼球的社会新闻的特性。
《人民日报》报道最多的主题是“保障性住房”（27.4％），保障房在当前形势下是国家宏观调控的重点，是安居工程中的最重要一环。相较于《21世纪经济报道》，《人民日报》关于“房地产金融”与“地产企业相关”报道则为所有主题报道中比例较少的，分别为2.1％、7.4％。《人民日报》“消费者”相关主题所占比例为21％，居第二位。与《新京报》的角度不同，《人民日报》此报道主题多为给消费者的信息服务及对房地产市场的讨论。
总体而言，三家报纸对于房地产问题的报道主题各有特点。《人民日报》关注最多的是“保障性住房”（27.4％），关注最少的是“房地产金融”（2.1％）；《21世纪经济报道》关注最多的为“房地产企业相关”（26.3％），最少的为“消费者相关”（1.2％）；《新京报》关注最多的为“房地产企业相关”与“消费者相关”（都为19.5％），最少的为“房地产金融”（7.5％）（如图6-1所示）。
对于“房地产政策”，三家报纸所占比例较均衡，对政策得失的议论所占比例较大。此外，关于“土地相关”、“房地产微观市场”报道三家报纸比例也相当。作为房地产市场的第一个环节，“土地问题”日前也提上媒体报道议程，关于地价与房价的讨论、土地拍卖信息的发布、国家土地政策的颁布都是媒体热炒的噱头。
2.消息来源分析
任何一种话语的形成都是社会权利关系斗争与协商的结果，新闻报道的来源或者说是“发言者”是观察一个话语场的社会权利结构和协商方式的重要渠道。
《人民日报》排在前三位的消息源依次为：政府部门及工作人员（57.9％）、媒体（18.9％）、经济学家及其他学者（10.5％）；近6成消息源于政府机构，这与其党报的性质相关，作为中央机关报，势必以政府为主要消息来源。此外，商业机构和普通公民的消息源很少，分别占5.3％与7.4％，没有来自协会组织的消息源。
《21世纪经济报道》的消息源依次为商业机构（46.1％）、政府部门及工作人员（30％）、经济学家及其他学者（14％）；所占比例较少的是普通公民与协会组织。
《新京报》的消息源依次为政府部门及工作人员（53.5％）、商业机构（20.5％）、经济学家及其他学者（8.5％）。政府部门和商业机构两项所占比重超过80％，而其他消息源所占比重均较少，最少的是协会组织。
