二、我国房地产问题的公众议程
公众议程的形成往往是一个问题从与其有密切联系的群体逐渐引起更多人的关注，再到社会公众普遍关注的过程。公众议程的决策目标是自下而上形成的，本质上属于讨论议程。因其主体的代表性与参与性，公众议程往往被打上民主的烙印，而成为更多人向往和追求的目标。我国的房地产利益结构中存在着两个极端，以普通购房者（包括城镇居民、城市青年等）为代表的一方和以房地产商为代表的（包括商业银行、政府）一方。通过他们所关注的议题，可以呈现当前我国房地产问题的公众议程。
1.普通购房者的声音
“房奴”一词2005年开始从网络上流行起来，指那些为买房子而疲于奔命的人，引申为普通购房者。买房子的人之所以被冠之以“房奴”的标签，主要原因在于房价虚高引起了人们生活方式的变化。
2010年“两会”期间，搜房网新闻中心联合京城主流媒体共同推出《购房者看两会：我最关心的房地产问题》的网络调查。结果发现，公众对房地产问题的关注按比例由高到低依次为：房价过高；工薪阶层住房难；80后住房问题；房地产开发商囤地、捂盘；房产投机；首套房贷优惠问题；二手房市场规范；城市外来人口购房需求；闲置房征税；住房保障体系建设与完善，首次置业政策保障；商品房预售制争议；物业税开征难；建筑质量监管问题；土地招拍挂制度；政策性住房制度改革和改善性住房征税。
2009年底，搜房网、中国指数研究院联合数十家主流媒体发起《中国购房者消费调查》，本次调查样本采集采自于住交会、房交会等活动现场，收取有效样本21005个。本次调研中，男性（54.5％）多于女性（45.5％），样本平均年龄为37.2岁，年龄大多在22至42岁之间。受访者以公司管理人员与公司员工为主（共计66.7％），学历多为本科（42.7％）或大专（26.0％）。
结果显示，关于问题“所在的城市目前的住宅价格水平如何？”有37.60％的购房者认为房价太高，45.33％的购房者认为房价偏高；对问题“计划何时买房？”回答半年内计划买房的占23％，半年至一年计划买房的占34.1％，1-2年有购房计划的占28.6％，两年内无购房计划的只占7.6％。由此可见，购房者虽然在心理上认为所在城市房价太高，但仍愿意在短期内购房，82.93％的购房者觉得房价太高或偏高，但是61.2％仍计划在一年内买房。
搜房网的解读是：第一，购房者置业意愿迫切，53.8％的购房者为第一次买房，其中出于结婚用房的需求最多，占21.27％，其次是改善性用房和自己无房，分别占12.13％和9.74％。购房者首次置业需求均比较迫切和紧急，因此虽然购房者觉得房价偏高，但不得不在短期内购房。第二，受访者中普遍存在房价上涨预期，因此有急于置业倾向。近60％的受访者表示房价会上涨，46.37％的受访者认为未来一年房价会微幅上涨，14.4％认为房价会大幅上涨。在这种上涨预期的驱使下，购房者更倾向于加快置业步伐，因此虽然觉得目前房价偏高，但仍然急于置业。
对问题“是否关注国家房地产政策？”的回答显示，购房者普遍关注国家房地产政策，34.91％的购房者表示非常关注，48.71％的购房者表示比较关注，基本不关注的购房者只占1.44％。对问题“当前国家房地产政策变化是否会影响购房决策？”47.05％的购房者表示不会受房地产政策影响，仍会按照原计划购房。这表明购房者对国家宏观调控的信心不足，并且认为目前房价很难得到抑制。只有18％的受访者认为抑制房价可能会有效果，因此购房者虽然关心国家房地产政策，但是由于对国家政策调控的信心不足，表示仍会按原计划买房。
对问题“希望购买怎样的户型？”近50％的受访者家庭年收入在10万元以内，但仍然有50.9％的受访者选择购买两室一厅、70-89平方米的住宅，而该类住宅总价处于100万元左右，远远高于受访者家庭年收入。这说明许多家庭收入较低，但仍选择面积与户型相对偏大的住宅。搜房网给出的解读是：中国人传统上来说对家庭非常重视，而是否拥有舒适的住房直接关系到家庭生活幸福度。据网上调查显示，80％以上的受访者认为家庭生活幸福度与房子有关，其中70％的受访者认为美满的家庭应该拥有自己的一套住房；只有10％的人表示住房和生活幸福与否无关。因此，在市场价位偏高的情况下，一些收入相对比较低的家庭仍然非常渴望拥有一个舒适和宽敞的家。此外，低收入家庭买房，父母一般都会伸出援手，分析显示，收入10万元以下的家庭完全靠父母支持买房子的比重多于10万以上的家庭，收入10万元以下的家庭与收入20万-24万的家庭相差比较大，前者父母支持买房所占比重是后者的4.2倍。
由以上两个调查问卷可以看出：第一，普通购房者最关注的房地产问题是房价问题，而超过80％的普通购房者认为房价过高显示普通购房者对现行房价并不认同。第二，超过85％的购房者表示关注房地产调控政策，显示了普通购房者对政府政策的关注度，而对于房价的调控政策关注更甚；第三，需关注弱势群体的购房问题。工薪阶层的住房问题、80后的住房问题分列普通购房者关注的房产问题的二、三位。
2.城市青年的话语空间
2010年“两会”最关注的房地产问题调查报告中，8.55％的网友关注“80后的住房问题”，排在所关注房地产问题次序中的第三位。据有关部门统计，当前我国购房者中，年龄段在21-30岁的城市青年所占比例最高，达到了38.8％。作为城市主流人群之一，同时也是对住房需求最迫切的群体，该群体尤以北京、上海等大城市青年为代表。
城市青年是购房者中一个特殊的群体，随着城市化进程不断加快，大量青年持续向城市流动。为了能够在城市空间安家落户，住房问题就成为他们不得不首要解决的重大问题。对于大多数刚刚踏上创业之路的城市青年而言，在房价居高不下的形势下能够贷款购房成“房奴”和“负翁”已是他们求之不得的选择，更多的人还只能是望房兴叹。2009年热播的电视剧《蜗居》便是现代年轻青年因房子而改变生活与命运的真实写照。
笔者对北京、上海两地6位青年做了深度访谈，其中年龄最大的为31岁，最小的为30岁，6人均属北京、上海非原籍，收入最高的为月薪5500元，最低为2500元。通过访谈得到以下结论：其一，房价处于畸高状态，受访者却又无可奈何。在访谈中，被访者大都表示，自己收入的增长远没有房价的增速快，房价已远远超出自己的承受范围；其二，高房价对生活带来巨大冲击。被访6人均坦言现在自己的最大生活压力便是房子，房子改变了自己的生活，有的因房子不能结婚，甚至影响到择偶，大多数人不得不为房子而节衣缩食；其三，将生活的理想化为泡沫。被访者大都来自外地农村，背负着家人的期盼来到大城市追逐自己的光荣与梦想，却因为房子使自己的梦想离自己越来越远。
通过对城市青年的访谈可以看出，他们所关注的房地产议题主要是房价过高问题。
3.地产商等言论
地产商、经济学家与政府官员代表着精英阶层，他们的言论引导着房地产舆论的走向，充当着舆论领袖的作用。近年来，房地产问题一直是社会精英们热衷讨论的问题，“丈母娘需求推动房价上涨”、“房价是唯一合法的调控城市人口规模的有力杠杆”、“未婚同居增加刺激购房需求”等雷人语录不断成为媒体热炒的噱头，房地产市场的每一次风吹草动都会引起各界精英人士的热议。普通人的言论传播途径无非是通过互联网，如论坛、博客等在小众范围内传播，而舆论领袖们的意见则会通过报纸、网络、广播、电视等各种媒介形式全方位传播。
笔者对这些言论加以分类，得到以下几种：一、房地产独立评论人。标榜“独立”，不受利益团体左右，代表人如牛刀，笔者通过近一年对其博客的关注，发现其文章批评之声不绝于耳，不断揭露房市隐忧，最大的批评对象为房地产商，此外还有对政府官员言论、房地产新政的反驳与批评；二、经济学家。他们多从经济学角度分析房市走向、国家政策等问题，但往往各执一词，无统一结论；三、地产商。在中国地产界房地产商的言论永远是一条靓丽的风景线，任志强、王石、潘石屹等人总能“一语惊奇千层浪”，他们言论主要集中于对竞争对手营销方式的批判、对政府新政的不满及对房市未来走向的预期；四，政府官员。相对于以上三个主体，政府官员虽偶尔发出声音，但却没有其他三个主体那样正负分明，其言论往往较含蓄，没有明确的是非判断，所以也给经济学家与地产商们留下了揣度的空间。
可以看出，地产商等精英阶层对房地产议题的关注差距比较大。房地产独立评论人关注的主要是房地产存在的问题，专家学者们所关注的议题多为我国房地产的走向、房地产政策等，房地产商们所关注的主要是房地产政策、房地产的走向与市场波动。
总体看，在房地产问题的公众议程内部，由于普通购房者、城市青年与地产商等所处的社会阶层不同，其关注的问题也不尽相同。其关注点相同之处是房价。普通购房者关注的问题主要是房价、住房难、宏观政策；城市青年关注的问题主要集中于房价及高房价给自己的生活及理想带来的冲击；而精英阶层关注的问题主要是房价、调控政策、楼市走向、房企动态及市场波动。在公众议程的三个主体中，城市青年群体应当归属于普通购房者之列，但由于这个群体在社会转型的大背景下相对更加特殊，所以笔者便以深度访谈的形式进行单独分析。可以看到，在公众议程内部，房价是各个群体共同关注的议题，普通购房者与城市青年对房价过高主要持抱怨的心态，但却又无可奈何；精英阶层对房价畸高的原因也莫衷一是，房地厂商认为地价高导致房价高，政府官员对此否认，而经济学家们则对地产商与政府进行双重批评，通过房价议题的讨论，我们可以看到就房地产问题，公众议程内舆论环境芜杂。
三、我国房地产问题的政策议程
房地产市场与国民经济运行态势密切相关，因此，房地产市场的宏观调控也是宏观经济调控的有机组成部分。改革开放以来，中国政府根据经济运行态势和体制环境不同，共进行了五次收缩性宏观调控和两次扩张型宏观调控。在七次宏观调控中，对房地产市场具有重大影响的有四次，其中包括金融危机以来的宏观调控。
（一）我国房地产市场的前三次宏观调控
1.1993—1997年房地产市场收缩性宏观调控
针对1992年、1993年房地产开发投资超常增长带来的问题，中共中央、国务院1993年6月24日印发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，对房地产市场进行大规模清理整顿、治理房地产泡沫。中央政府主要采取了双紧政策，即紧缩财政支出、收缩银根，提高利率、减少贷款、提前收贷。政府管理部门采取控制用于房地产开发的土地出让、停止高档楼宇的建设立项、规范市场行为等具体宏观手段进行调控，通过减少对房地产的开发投资达到抑制社会总需求，减少社会总供给的目的。
经过三四年的努力，第一次宏观调控基本达到了抑制房地产过热的目标，房地产价格猛涨势头得到抑制，房地产供应结构得以调整，房地产市场秩序也得到整顿。但同时货币政策“一刀切”导致混乱局面出现，留下了大量的烂尾楼，也给银行带来了巨大损失。
2.1998—2003年上半年房地产市场扩张型宏观调控
1993年开始的一轮房地产市场的收缩型宏观调控，使房地产市场出现了一次程度较深、时间较长的房地产中期调整期，房地产市场低迷，1996年房地产销售出现负增长，1997年房地产投资出现负增长，1999年房屋平均销售价格出现负增长，1997年爆发的亚洲金融危机及国际经济衰退，加深了中国房地产市场的调整。
伴随着1998年中国第五次以扩大内需为内容的扩张型宏观调控措施，对房地产市场也实行了扩张型宏观调控。主要措施有：（1）中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群体的住房需求。（2）用宽松的住房金融政策，刺激住宅消费需求。（3）减免税金，降低购房负担。（4）降低房地产交易费用。（5）促进存量房进入市场，推动增量住宅市场发展。而1999年底基本取消住房实物分配，实行住房分配货币化，对于房地产市场的活跃起到了关键作用。
此次调控，较之于上一次调控措施更加丰富，除了采用金融工具和金融政策之外，还大量采用了财政税收手段，调控同样取得了预期的效果，房地产市场供求关系发生了变化，再次出现繁荣景象。但是同样导致房地产扩张过快，为市场过热埋下伏笔。
