我国正处在社会转型期，作为关乎国计民生的支柱行业，房地产业正处于转型期十字路口。2005年，“房奴”称谓开始出现，房价虚高让人负累；2006年，“地产草根”出现，民间舆论领袖邹涛发起“不买房运动”，于凌罡掀起“集资建房风”；2007年，“夹心层”出现，即“经济适用房买不到，商品房买不起，更住不上廉租房，两头都靠不上”的人们。这些问题的出现与房价畸高密切相关。由于房地产业涉及土地、金融、税收等各个方面，利益链深广，致使各个利益主体矛盾丛生，舆论驳杂，房地产问题受到了社会各个阶层的关注。
当前对房地产问题的研究主要从经济学和社会学两个视角展开的。作为一个涉及面如此之广的社会问题，毋庸置疑，随着受关注程度日益提高，房地产问题也成了媒介报道和关注的焦点。本章将房地产问题置于舆论学的视野下，以议程设置为理论框架，通过对房地产问题的现实议程、公众议程、政策议程和媒介议程的互动关系研究，探析我国当下房地产问题的舆论调控现状。
第一节当前房地产问题的现实呈现
房地产问题是指在我国当代社会转型期，在房地产领域出现的为公众所普遍感知，并迫切希望予以解决的现实困扰，比如房价畸高、房地产供求结构不合理、市场混乱、腐败丛生等问题。
一、我国房地产问题的现实议程
（一）我国房地产30年历史发展梗概
由于历史原因，新中国成立以后，我国在很长一段时间内并未形成真正的房地产业，直到1978年十一届三中全会召开，逐步确立起改革开放的方针，整个经济走市场化道路，房地产才真正在国民经济中显示其应有的产业地位。伴随着30年的经济体制改革与国民经济发展，房地产业也由幼稚产业走向支柱产业。根据国家颁布的重大政策，可以将其分为以下几个阶段。
1978-1991年为起步阶段。1978年，邓小平提出“解决住房问题能不能路子宽些？”1980年，邓小平系统提出住房制度改革的一系列改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘设计，从而揭开了我国住房制度改革和房地产发展的大幕。在此阶段，我国住房改革进入试点阶段，理论界提出住房商品化、土地产权化等观点，国家相继出台了“土地有偿使用”、“房屋商品化”、“住房制度改革”、“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产赖以发展的四大政策支柱。
1992-1997年为加速发展阶段。1992年，邓小平发表了“南巡”讲话，重申深化改革、加速发展。1992年11月，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，指出“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一”。之后住房公积金制度全面推行，房地产业急剧快速发展，1992到1993年，各行各业都大搞房地产开发，过多的资金流向房地产业，房地产投资超过经济发展平均水平，于是出现“房地产过热”的问题。1993年底经宏观调控后，投资幅度降下。1997年我国房地产业受东南亚金融危机的影响，楼市大幅降温，“烂尾楼”大量出现，房地产业经受了一次国际性金融危机的考验。
1998年至今为调整发展阶段。1998年国务院颁发文件规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。房地产业进入平稳快速发展期。针对一些地区住房供求的结构性矛盾比较突出、房地产价格和投资过快等问题，国务院于2003年8月发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，俗称“国六条”，首次在国务院文件中明确“房地产业已成为国民经济的支柱产业”。随后又相继发出“前国八条”、“后国八条”等一系列重要文件，着手对房地产市场进行调控。房价总体呈上涨趋势，2007年11月以来，房价同比开始下降，2008年下半年全球性金融危机到来，房价同比涨幅逐月下降，市场观望气氛浓重，各种利益博弈重新汇聚。2009年以来，楼市出现媒体所报道的“小阳春”，并有向“大阳春”发展之势。自1998年至今，我国的房地产业进入了调整、发展阶段。
（二）房地产问题中的利益相关方
近年来，在中央政府加强宏观调控的风声雨声中，房价越调越高，耕地越保越少，老百姓望楼兴叹，商业银行、开发商、政府官员顶剑难安，房地产市场和宏观经济发展面临严峻的安全挑战。作为房地产市场利益攸关方的中央政府、地方政府、城镇居民、开发商和商业银行之间博弈关系日趋复杂。
中央政府。在当前房地产市场的利益攸关方中，中央政府是唯一的非直接利益攸关方。但作为房地产市场规则的制定者，中央政府肩负着比直接利益攸关方更加重大的责任。特别是近年来，中央政府频频实施宏观调控，政策出台的频度大，调控的政治意志强。在当前形势下，房价依然攀高，中央政府处于进退维谷之中。一是怕房价涨势不减，资产交易活跃，投机性持房越积累，房地产市场则越脱离消费群体的支撑，泡沫越大；二怕房价下跌，市场失衡，日本、东南亚之教训历历在目。因此，中央政府才将宏观调控目标由最初的打压房价转变为控制房价，进而再转变为更为模糊的“保持房地产市场平稳”。
地方政府。在1994年实行分税制改革分税制是按税种划分中央和地方收入来源的一种财政管理体制。实行分税制，要求按照税种实现“三分”，即分权、分税、分管。所以，分税制实质上就是为了有效地处理中央政府和地方政府之间的事权和财权关系。后，财政向中央集中的程度提高，1994年，中央财政收入比提高至55.7％，此后一直维持在49％-55％的水平。伴随以征税集权为核心的分税制改革，中央推进预算制度改革为适应社会主义市场经济发展和建立公共财政体制的要求，我国政府从1998年开始，进行了以部门预算、收支两条线，国库集中收付制度和政府采购制度等为主的预算管理体制改革。，将预算外的资金纳入预算内管理，同时推行国库集中支付制度国库集中支付制度和国库集中收缴制度共同构成了国库集中收付制度。国库集中收付制度是指政府将所有财政性资金都纳入国库单一账户体系管理，收入直接缴入国库或财政专户，支出通过国库单一账户体系支付到商品和劳务供应者或用款单位。和预算外资金“收支两条线”收支两条线是针对预算外资金管理的一项改革，其核心内容是将财政性收支（预算外收支属于财政性收支）纳入预算管理范围，形成完整统一的各级预算，提高法制化和监督水平。管理方法。在分税制和预算制两项改革的双重挤压下，地方政府转向财政体制边缘的“土地”。1998年住房货币化改革启动，在银行按揭贷款的支持下，居民购房的资金壁垒大大降低，商品房住宅市场高速发展，低成本征用的土地得以较高地增值，这为地方政府经营土地、发展“土地财政”提供了终端市场支撑。
房地产商。房地产商是房地产业的核心组织者。房地产商更多地作为中介机构做第三方的工作：一是向隶属地方政府的土地开发机构购买土地；二是跑政府许可相关文件、筹措资金、聘请专业机构设计、聘请建筑企业建筑施工、聘请监理机构监理等完成房屋建筑；三是组织销售。在现有的体制下，房地产商往往与暴力和腐败两大社会不公平问题直接或者间接相关，故使房地产商成为千夫所指。
普通购房者。住房是很多老百姓一生最大也很有可能竭尽一生财力的大宗消费。资金壁垒是普通老百姓安居消费必须面对也最难跨越的障碍。在没有银行贷款支持的情况下，商品房是老百姓可望而不可即的梦想。在银行贷款的支持下，资金壁垒降低为首付款壁垒和月付款壁垒，二者的综合，决定了老百姓可以通过市场解决安居问题。
商业银行。土地收储阶段的土地储备贷款，到房地产开发阶段的开发贷款以及建筑安装施工企业用于房地产项目施工垫资的流动资金贷款，再到房地产销售阶段的个人按揭贷款，商业银行成为房地产各个阶段的主要提供者。
（三）我国房地产问题的现实议程
经过改革开放30年的发展，特别是最近10年的成长，房地产业迅速成为我国经济的支柱产业。首先，房地产业拉动经济增长。当前，我国房地产投资量已占社会固定资产投资增量的1/3左右，每年拉动GDP增长近2个百分点。其次，房地产业带动了多个上下游产业的发展，创造了大量的就业机会。2007年我国房地产从业人员为171.97万人，与房地产业直接相关的建筑行业人员达到3133万人。
现阶段房地产业存在的问题主要表现在以下几个方面。
1.商品房价格虚高
房价在短期内上涨太快，投机过甚，泡沫比较严重。上海房价从2000年到2005年涨幅达200％，经历了2008年下半年经济危机影响下的短期低迷后，2009年上半年北京房价上涨近30％，6月商品房住宅成交均价为13302元/平方米。世界银行在衡量一个国家的住房消费时，认为房价收入比（指住房价格与城市居民家庭收入之比）在4至6倍比较合适，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。而我国的房价收入比在7至10倍左右，超出了普通居民的购买能力。
2.供求结构不合理，中低档普通商品住房供应不足
一方面房地产的总量逐年扩大；另一方面，大量的现房空置，大量普通居民的购房需求未能得到满足。北京大学房地产研究所所长陈国强曾指出：房地产供求结构出现了明显的失衡，供求错位问题日益明显，房地产市场出现的供需错位问题在某种程度上说明我国保障性住房的建设滞后。
3.房地产市场混乱
我国社会转型期市场发育不完善，这一点在房地产市场领域尤为突出。2009年3月楼市“小阳春”中出现的“假按揭”现象（房地产商利用虚假的购房合同和购房人基本情况等材料，骗取银行信用非法取得银行按揭的行为）。一些地区房地产市场不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理质量差等问题。在商品房销售过程中，虚假广告、承诺不兑现与面积缩水等问题不断出现，业主与物业纠纷经常见诸报端。房产领域腐败问题不绝于耳，官商勾结的“腐败潜规则”层出不穷，北京市原副市长刘志华、青岛市原市长杜世成、安徽省原副省长何闽旭皆因地产腐败而下台，2007年以来，重庆揪出一系列震惊全国的地产腐败“窝案”，近10名厅级干部陆续因收受开发商巨额贿赂而落马。2009年6月30日，中大恒基老总刘益良因涉嫌寻衅滋事罪名被捕，被指“黑老大”。
综上所述，我国房地产业正处在一个调整发展期，房地产业利益链复杂，各方关系复杂，相互之间存在矛盾，我国房地产业成绩与问题并存。房地产问题主要表现在商品房价格虚高、供求结构不合理、房地产市场混乱三个方面。
