有学者提出，应当建立农村土地使用权有偿转让制度，即在保持农村土地集体所有基础上，在农民享有长期承包土地权利的前提下，允许农民在其承包期内，根据国家有关政策通过转包、出租、互换、转让等方式有偿转让土地使用权。这样的看法是有问题的，对此必须从承包经营权利的变动进行分析。承包经营权并不是一种纯粹的使用权，承包经营权作为一种特殊的用益物权，不能简单地看作使用权的流转。从权利的角度讲，承包经营权是由承包权和经营权复合而成的，承包权中包含一定的所有权成分，即承包权必定是集体土地所有者中的一员；从人或者主体的角度来讲，农民集体既是指集体土地所有权人的整体，又是由全体承包经营权人组成的。在实践中，有的农民把自己的承包地转包或租赁给其他农民经营，而保留自己的承包权，法律也认可进城农民保有在农村的承包权。作者认为，这种农村土地承包权与经营权的分离，并非出于促进农村生产力的发展，而是在城乡二元分割体制下一种保障性、暂时性的安排。如果从农民工和丧失劳动能力的集体成员转包土地的合理性角度来看，则更加清楚。（1）承包的目的在于经营，经营既是承包者的权利，也是承包者的责任，拥有承包权而转包土地以获利，即为“不劳而获”；（2）无论对集体内外的经营者来说，由于没有对特定土地的承包权，仍然存在承包地被索回的可能，自己的经营关系始终不能稳定；（3）在对集体财产的管理和分配上，即使是集体内部的经营者，也没有基于特定承包地的相应权利，集体成员以外的经营者更无法参与集体财产的管理和分配，同样的经营却只能得到较少的权益；（4）承包权人在转包或租赁承包地时，更多从个人利益而非集体利益角度选择经营者，会使集体难以监督经营行为，造成土地管理上的隐患。承包权与经营权的分离，要么出现一个拥有承包权而不劳动的群体；要么出现分离后的经营权与原有承包经营权并行的情况，前者必然是一项残缺的权利，必然出现交易价格难以充分显化，交易范围受到局限等问题，从而导致激励不足和短期行为，并不利于农村发展。中国人民大学和美国农村发展研究所（RDI）2005年的调查表明，农地土地流转绝大多数交易发生在本村，半数以上的交易没有显化的市场价格。在转出的土地中，有87.6%的土地转包给本村的亲戚或其他村民，其中半数以上不收取任何报酬，即使收取报酬，其平均价格也显著低于外村人的用地价格。在进行过土地转出的全部农户中，有50.9%的农户未收到流转价款，有33.6%的农户得到现金补偿，有14%的农户得到粮食补偿。现金补偿的中位数为133元/亩·年，粮食补偿的中位数为691斤/亩·年。此外，还有不少农户出钱请人代耕，以及因返乡农民索要承包地等造成的大量纠纷。因此，从集体产权的合理构造来看，承包权与经营权是具有内在一致性的权利，二者是不宜分离的。
当一户农民出售了土地承包经营权之后，会有新的土地承包经营权人成为集体的成员；如果一个集体组织的所有成员都出售了自己的土地承包经营权，农民集体还是否存在，集体的性质是否发生变化？有学者（张跃进，2004）认为，这些新成员只是在土地使用权的层面上成为集体组织成员，是名义上的成员，他们仍然保持原来的身份和职业，除非他们完全以务农为生。集体组织的所有成员出售自己土地使用权，原来的集体组织性质发生了变化，但组织的社区性质还是一样的，这正像一个城市被划归到另一个行政辖区以后，城市本身还是存在的情形一样。这仍然是没有区分承包经营权与使用权得出的认识。集体以外的人获得承包经营权，即已取得承包经营权的全部权利和义务，除经营权（使用权）外，同时取得其中的承包权（成员权和一定的所有权），并与其他成员共同拥有集体所有权。倘若在承包经营权的流转中，买者不能获得卖者的全部权利，那么这种承包经营权名义和实际的资产价值并不统一，将会导致需求不足而难以流转；而买者仅能成为使用者，集体所有权人的数量将不断减少，集体土地最终成为无主的财产，导致集体所有权的灭失。新的承包经营权人应当按照集体制定的规则和程序，民主地参与集体产权的运行，行使自己的权利，并承担维护集体权益的义务，这是集体产权的本质所在。这样，整个集体范围承包地的农业属性依然保留，集体产权的性质并不发生变化，只是成员的构成发生了变化，新的承包经营权人替代了原来的承包经营者。当农民在城市拥有相对稳定的就业机会和收益后，城市理所当然应予以接纳，虽然实践中城乡的鸿沟仍然存在，但在理论上农民享有做市民的权利。农民集体也应对外来承包经营权人予以接纳，因为这些承包经营权人也享有做农民的权利或者本身就是其他集体的农民，并且，在这种接纳中保持集体自身本质意义上的存在。当然，集体土地农业属性的延续，有赖于新的承包经营权人的农业生产技能，这也正如农民到城市就业需要相应的非农技能一样。这种承包经营权的流转，也显现出农业人力资本的重要性，更加有利于农村劳动者与土地的有机结合。
集体接纳新的承包经营权人的规模，是由集体土地的数量自然确定的，也与其人地比例的关系相关。由原承包经营权人自主进行承包地的流转，将主要考虑有利于自身利益，并不必然按照有利于集体产权的原则进行，既可能导致一对一的转换，也可能导致一对多甚至多对一的转换，并不必然促进规模经营，提高集体土地的使用效率，因而集体有必要按照合理的人地比例关系原则进行控制，同时要避免土地过于集中，导致集体所有权性质的变化。在集体承包地流转初期，由于人地比例比较紧张，集体可能更多允许承包经营权在本集体范围内流转，或选择数量更少的买者，或选择耕作效率更高的买者；在人地比例相对合理时，这种限制就没有必要了。因此，承包经营权流转的绩效，不仅取决于自主流转的可能性，也包括集体对承包地流转的适当控制，以及新的承包经营权人的人力资本。
总之，在承包经营权资本化流转的框架下，不仅可以打破集体范围对土地规模经营的限制，土地经营面积可以突破集体的边界，长期资本投入也可突破局限于本集体成员的束缚。任何有志于农耕的人都可以通过在市场上购买承包经营权把资本投入土地，既可增加边际农民转让土地的积极性，又可扩大继续务农的土地耕种面积。在资本化流转中，也要注意防止经营规模过大，一个可行的办法是由法律进行最大经营规模限制（党国英，2005），并注意加强国家和集体的共同监督。总的原则是按照中央《关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》关于“有条件的地方可根据自愿、有偿的原则依法流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营”的要求，坚持有条件的地方先发展，发展规模要适度的标准。
6.3农村集体建设土地产权的资本化流转
随着我国农业生产率的提高以及工业化、城市化的演进，农村大量的剩余劳动力转移到非农部门，农业收入在农民经济收入的比重大幅下降，使土地作为农户维持生计和增加收入的职能将逐步削弱，其作为资产的功能日渐强化，集体建设用地的资产性质逐渐显现出来。在广东、江苏、浙江等经济发达地区，自发流转日趋活跃，其隐形市场早已客观存在。据广东省国土资源部门估计，珠江三角洲地区农村集体建设用地占全部建设用地总量的50％以上。2002年南海区15万亩工业用地中，保持集体所有性质的有7.3万亩，几乎占了一半；东莞市这一比率在40%以上，而深圳宝安区比例高达80%。据周其仁（2006）的调查，江苏省昆山开发区8万多亩工商用地中，未经国家征地、由农户转让集体土地使用权的土地约2万亩。这既反映当地经济快速发展的需求，又反映了农民对土地资本化途径的强烈诉求。蒋省三和刘守英（2003）以广东南海为例作了分析，土地农用一亩地的年收入约为800-1000元；国家征地农民获得土地补偿费和补助费最高为24000元，其代价是失去土地所有权；集体出租土地每亩月租约500元，如按合约提前收取年租金，其收入为30000元，土地仍属于集体所有。因此，农民和集体有着将土地用于非农建设的异乎寻常的执着。出于现实经济运行中潜在巨额经济利益的激励，城乡结合部的许多集体农民超越法律的规定，通过自建厂房出租、土地使用权入股、集体建设用地抵押融资等流转形式，形成了政府监管乏力的“灰色”土地市场。在广东珠江三角洲、江苏、浙江及一些大城市郊区，农民集体利用土地管理法中关于“兴办乡镇企业和村民建设住宅”或者“乡镇村公共设施和公共事业”，“经依法批准可以使用集体经济组织农民集体所有的土地”的规定，以出让、转让（包括以土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权，在数量和规模上有不断扩大的趋势。事实上，集体土地的非农化利用较为普遍的地方，往往是农村工业较为发达的地方，这也印证了集体产权是乡村工业化根源的判断。各地利用各种集体土地开发利用模式，形成新的土地开发理念和新的利益关系。比如，南海的农村工业化靠土地的资本化得以形成气候，集体和农民用租地的方式吸引中小企业，形成与国有征地进行的大的投资相关的产业链，以增强产业和地区的竞争优势，带来土地的进一步升值和巨大的财富效应，为整个南海工业化的提升创造了政策环境和基础设施（蒋省三、刘守英，2003）。在北京市农村，就有“合作开发、入股分红”模式、“自主开发、按股分红”模式、“建立土地基金会、长期租赁”模式、“建立土地股份合作社”模式等等。这些模式赋予农村集体经济组织充分的自主权和一定的发展空间，让农民集体以土地为资本参与到工业化和城市化建设，既在一定程度上解决了农民在土地非农化后的就业和社会保障问题，保障了农民的土地权益，而且有利于农村的现代化和城市化。由于城市经营性开发用地的回报率大大高于农业用地的回报率，农村用地转化为城市用地可释放巨大的经济效益。但土地管理法不允许农民集体所有的土地出让、转让或出租用于非农建设，农民集体正当的财产性收入得不到法律保护；使用集体土地的企业缺乏长远投资预期，特别是中小企业的发展后劲；由于是缺乏监管的不规范交易，造成集体之间竞相压价而利益流失。
土地管理法第四十三条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请国有土地。这无疑制造了一个国家垄断的土地市场，并把农村集体土地关在了市场之外。但又为集体经济组织“兴办乡镇企业和村民建设住宅”或者“乡镇村公共设施和公共事业”开了个口子，很显然，这是与过去城乡分立状态下，以集体为主体投资创办或合作创办企业的需要来制定的，必然使集体回收分配给农民的土地使用权，而农民也只有依靠着集体才能参与工业化，这限制了农民自已拥有的集体土地使用权进行流转，以及农村社区以外的其他主体投资与集体建设用地的直接结合（因为必须与集体合作），因此，这种工业化的模式必然带有封闭的特征，也没有为农民或集体以外的私人创办企业留出合理的用地空间。土地管理法本来规定，国有土地和集体土地的使用权可依法转让，具体办法由国务院规定，但时至今日对集体土地使用权转让没有作出任何具体规定。有关兴办乡镇企业或村民住宅的一些规定也基本属于自用而非转让，对集体以外的单位和个人使用集体土地，特别是城镇规划区内的土地搞建设，应如何取得土地使用权无法可依。无论从集体土地产权的自身构造，还是经济发展和政治社会稳定的需要来看，我国现行法律都严重滞后于经济发展对于农村集体土地非农化的内在需要，建立受法律保护的非农建设用地流转市场已经迫在眉睫。
