第四节 商业物业管理的原则及作用
一、商业物业管理的原则
为了保证商业物业管理的可持续性发展，结合商业物业管理服务内容，提出以下原则。
（一）合法经营与合理决策相结合的原则
商业物业管理首先应当坚持合法经营，即应当遵守国家法律法规，接受监督，服从监管，在为具体项目服务之时得以服务为名从事法律法规禁止的活动，或者损害业主、商户、消费者等相关方的合法权益。其次是合理决策，所谓合理，是在开展管理活动之时，综合考虑管理措施可能产生的正面和负面结果，包括带来的经济效益、损耗的人力成本、直接后果造成的影响、可能存在的风险隐患等因素，权衡利弊，民主集中决策，提升决策的科学性。
（二）业主自治管理与企业专业管理相结合的原则
商业物业管理要求业主与物业管理企业的共同参与。业主自治管理直接体现在业主委员会的成立、对物业管理企业的监督、签订和遵守业主公约上，业主应当树立主人翁意识，通过合法途径进行自我决策，维护自身权益，实现自治管理。企业则应运用现代化的管理技术，提升自身的管理水平，引入专业管理人才和技术人才，利用先进的设备设施，全方位、多层次地满足物业使用人的需求，向国内外学习先进管理方法，提高自身的专业化水准。
（三）市场化导向与社会化管理相结合的原则
商业物业管理企业在选择商户、业态调整、市场拓展时应当以市场需求作为导向，遵守市场规律，充分考虑消费者的需求、市场的流行趋势、做好市场调研工作，进行可行性论证，优化商业物业资源配置。同时，物业管理作为汇集社会分工的行业，是连接业主和社会服务部门的枢纽，作为“总管家”管理项目繁杂，在社会化的管理中应充分利用社会资源，合作管理，拥有支持实现商业目标的社会化资源和技术支持。
（四）合同制度运作与责任明确划分相结合原则
现代商业物业管理是以契约作为基础，包含了物业管理企业与业主、商户之间的物业服务合同，物业管理企业与各类专业服务公司之间的委托代理合同，通过有效的合同明确各方权利义务、服务内容、违约责任等。因此，物业管理应当做好合同的审核与签订，培养员工的法律技能，在合同的运作过程中，可避免地产生各类矛盾纠纷，应当明确责任的划分，从而降低后果的损害程度。
（五）物业价值最大化与企业利润再创造相结合的原则
商业物业管理应当以实现物业价值的扩大作为自己的服务目标，在管理过程中，注重物业价值的提升，包括业主的投资回报率、商户的营业利润、物业本身的影响力，一切物业管理应以损害物业发展为准则，在长期稳定发展的基础上，使企业总价值达到最大。同时，应当结合企业利润的再创造，把握投资机会，采取整合收购、资本重组等超常方式，提升利用商业物业这个平台，成为各企业采购、后勤、事务、休闲等方面的集成供应商。
二、商业物业管理的作用
（一）促进商业地产管理体制改革，深化市场经济的运作
改革开放后，政府对商业地产的土地控制有所放松，商业地产如雨后春笋般崛起，政府福利性质的商业管理已经能适应日益激烈的市场竞争，伴随产生的商业物业管理进入市场后改变了以往商业运作计划经济政府控制的原貌，接手一些无法适应形势变化的商业物业进行重组定位，注入新鲜活力。为杂乱无章的小型市场进行有效的整合，提升综合竞争力。商业物业管理的发展促进了商业地产的市场化、经济化、专业化，克服了房产体制改革中多个产权各自为政，难成一体的情况。同时，竞争机制的引入也对商业物业管理提出了更高的要求，这种完全由自由市场的自由价格机制所引导的管理模式，有利于提高物业管理企业的管理水平，深化商业市场经济的运作，促进整个商业地产市场健康有序地向前发展。
（二）刺激商业消费增长，推动国民经济发展
近年来，随着收入水平的提高，城乡居民的购买力也断增强，消费观念断更新，消费结构升级快。商业物业的扩张为人们的购物提供了方便，商业物业管理参与管理之后，设置合理的业态结构，搭配相关的消费产品，营造便捷的交通环境，为消费者提供了良好的消费氛围，在一定程度上对于挖掘消费潜力、扩大即期消费、改善消费结构以及农民消费问题上起到了可替代的作用，甚至于一个良好的物业管理能够消除人们租售房的后顾之忧，促进当地的商业房地产市场的繁荣。而消费作为拉动国民经济增长的“三驾马车”之一，提高居民消费力，扩大内需，对于转变经济发展方式、推动产业结构升级也起到了重要的推动作用。
（三）提升物业自身价值，提高物业投资效益
商业物业在投入使用后，由于自然原因或人为原因，在随着时间的推移可能会发生一定的毁损，若得到及时的整治，将导致物业功能无法正常发挥、缩短物业使用寿命、物业价值下降、业主利益受损、租售房难度加大的恶性循环。通过良好的商业物业管理，定期对设备设施进行检修，建筑装潢进行保养，提供各种特色服务，可以使时间及人为损害下降到最低，适应形势变化改善提高物业使用功能，从而提升物业自身的价值，实现保值增值。另外，商业物业管理引入营销手段，注重商业市场的拓展，吸引人流，通过现代化的管理手段和优质的服务，为业主的投资回报率、商户的营业利润、商业物业的良好形象都做出了贡献，有利于提高物业的投资效益。
（四）吸纳社会劳动力，带动相关行业发展
物业管理作为专业技术型与劳动力密集型共存的行业，其行业服务范围广，服务内容多，需要大量的专业技术人才和基层服务人员。目前已经有部分高校开通了物业管理专业，这些专业的人才为物业的发展提供了支持，物业管理的发展也为人才的培养提供了机遇。同时，物业管理企业作为服务企业，常常需要大量的基层服务人员，例如安保人员和保洁人员，这些人员的技术要求并高，下岗和失业员工往往成为他们的首选。吸纳社会闲置的劳动力，这对于严峻的就业形势，解决农村涌入的大量人口就业问题起到了缓解的作用，促进了社会稳定。商业物业管理行业的发展还能带动相关产业的发展，例如装饰维修业、园林绿化业、户外广告业等，形成一系列产业链条，相互作用，共同发展。
（五）树立城市商业形象，承担部分社会管理功能
商业地产是否繁荣是一个城市商业形象好坏的直接体现，规范有序的商业市场仅能够维护企业本身品牌，还能树立一个城市的商业形象，其形态和功能设计，构成了城市空间体验的基础，是城市环境和生活质量优劣的重要指标，也是推动城市可持续发展的重要条件。物业管理企业作为政府职能向专业化、市场化、社会化转移的重要载体，承担部分的社会管理功能是生活社会化和划区域服务现代化的客观需求，其承担起维护管理区域公共秩序的稳定、社会环境安全、美化环境的同时对于维护市场规则，促进物业管理市场有序良性发展也有着可推卸的社会责任。良好的商业物业管理还有助于弘扬民族文化，提高业主和商户素质，构建区域间良好的人际关系。
