53．买房置业面面观
置业，是一种消费，更是一种投资
新的世纪，花钱买房观念应该更加务实又更加富于挑战性，要记住：置业不再仅仅是一种积蓄，一种消费，它更是一种投资。
一切置业对象在市场经济条件下都成为市场行为的载体，一切资源的付出与获取是以资本的流通作为前提的。置业也不例外，不管是法人还是个体、家庭，置业是一种消费，更是一种投资。
投资是指人们为获得预期的收益和资产回报而作出的资金投入和购买行为。个人、家庭投资包括对各种产业的直接投资、购买证券、收藏品、保险、购买不动产等。其中，购买不动产置业正逐渐成为家庭投资理财的新领域。与股票等投资相比较，置业投资体现出稳定的保值增值性。购买物业用于自己居住，属于投资行为。但这二者往往不是截然分开的。事实上，房地产市场一出现，以消费为目的和以投资为目的甚至以投机为目的买卖活动就已同时存在，宏观方面要了解政策变动、利率变化，微观方面要了解资金成本和各项费用等；其二，要更专业了解区域市场状况。股票市场具有全国统一市场。房地产商品则由于其固定性和区域性特点，各地的房地产市场情况和房屋，由于其周围各种配套设施和交通便利程度不同，尽管其建筑成本相等，其物业价格差异也可能很大。
投资置业的目标非常明确，在消费上就是要保值、增值
置业投资的关键点在于考虑自身经济实力或对风险的承受能力，以及房产的变动能力、升值空间，物业变现能力相对较差，置业投资时对此应有心理准备，具体到不同的物业而言，情况就不大一样。一般而言，投资商业铺面比投资住房升值快，在闹市区的旺铺可能会热销，出租或出售都很容易，当然投资额也高。购买住宅也要选择已形成或即将形成一定居住氛围的环境和条件，如物业管理、地理区位优势等。有的物业虽然价格较高，但设计合理、质量优良、配套完善，尤其是符合信息化社会发展趋势，必将给受用者较大的消费满足，明显存在升值空间。一般来说，应该从价格、环境、区位、房型及功能、以及物业管理时代趋势等各方面综合考察，特别值得注意的是，房价并不是越低越好，应更多地考虑物有所值和物超所值。
举办奥运、入世都使置业成为很好的投资项目
从市场机会看，目前是居民投资置业的好时机。由于宏观经济调控的导向，前几年“房地产热”时过高的物业价格已逐渐下调。物业价格主要由地价、税费、建筑安装费用、资金成本和房地产开发商的利润所构成。首先，地价经过几年的调整，已渐渐回到正常价位。土地是不可再生性资源，由于有区域性、固定性等特点，加之城市改造任务的加重以及农村城市化的发展，还需要大量用地，土地资源会更显稀缺和宝贵，因此，尽管物业仍有积压，一些地价却难以再降，从长期看将呈上升趋势。物业的税费前些年太高，有的地方房地产开发项目的收费多达100多项，名目繁多的行政性收费。
54．慎防缝隙物业
由于需求的高涨，房产市场在发生一些积极的变化，置业投资人可以把握如下几个亮点。
出现只卖不租的写字楼
由于市场需求的增加，写字楼租金的上扬，及大型写字楼新供给的滞后，今年写字楼的销售市场开始活跃。一些设计先进、配置新、体量较小的写字楼抓住市场供需的缝隙快步进入市场。这些楼盘多由项目公司建设，采取只售不租的经营方式，如CBD地区的新建项目数码01大厦等。目前，这类写字楼的售价并不高，以数码01大厦为例，其均价为2000美元／平方米，在此价格下，业主可以享有主干为千兆、桌面为百兆的网络服务，以及每户独立的茶炉间、分户计量的冷暖空调，每平方米1．8元的物业管理费等，这对那些中型企业、外地驻京企业颇富吸引力。据了解，该项目仅在北京做了一版广告，已签约成交1．6万平方米，占整个销售面积的60％。不少购房人认为，由于写字楼的租金仍在不断攀升，与同地段出租类写字楼相比较，买写字楼更为合算。开发商算了一笔账，如果采用低开高走的方法，将写字楼卖到2500美元／平方米，经营管理得当，最终可获得约16％的纯利，也很合算。
商住公寓应时而生
最近无论在商务中心区还是在中关村一带，商住公寓的上市量都会比较大。主要原因是，写字楼价格的连续上升及网络公司降温，使部分企业从高档写字楼中退出；国内经济转好，大批海外专业人士归国创建企业，大量处于成长期的中小企业的需求增大。
由于新建的商住公寓配置较好，可以量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较多，花费比较低。而且，对发展商来说，公寓的资金回收比出租写字楼要快，具有较强的市场竞争力，因此在近一二年新建写字楼投入使用前将受到青睐。
据了解，最近在中关村一带将有科技会展（三期）酒店服务式公寓及4万平方米的韦伯豪公寓上市；CBD地带也将出现万通国际新城、世界科贸中心、建外SOHO、银泰世贸中心等一批综合类新项目。
有专业高科物业作后盾，升值空间更大
自去年年底，中国第一大IT厂商联想集团投资近3个亿兴建的联想大厦落成使用后，该集团便快步走向科技物业的开发。
据联想集团高科透露，联想科技园公司正考虑在中关村计算所8公顷土地上开发建设一个高水准的、具有辅射力的科技园区。其总开发面积为20万平方米，由美国的SOM设计所设计，分为五期完成，一期的一栋楼为4．8万平方米，共12层，今年年底交用，该建筑除为神州数码使用外，其余对外租售。
作为专业公司，与传统物业开发公司根本的不同是，可以将IT业的经营经验转化到物业开发中。联想公司注重从专业视角设计建筑，更强调物业的实用性。在对高科技客户特殊需求方面以及人性化方面的考虑，诸如通风、绿化、自然采光、功能分配、仓库和研发空间上都力求比传统物业做得更为妥帖、适用。
业内人士预计，科技物业在中关村至少有20年的发展时间，专业高科物业的兴起，将在今年的写字楼市场上占有一席之地。
55．房产升值的原因
自住购房时，考虑最多的是价格合适、居住合适等问题，而投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的是房产的升值问题，包括房屋价格和租金的上升。一般来说，投资股票，你没有实力坐庄，你就难以把握自己的命运，任人摆布的时候居多。但是，投资房产，即使你只是一个中小投资者，也没有人可以给你脸色看。当然，你得掌握并运用好房产升值的八大因素。
交通状况
交通状况影响房产价格最显著的因素是地段，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况，一条马路或城市地铁的修建，可以立马使不好的地段变好，好的地段变得更好，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者要仔细研究城市规划方案，关注城市的基本建设进展情况，以便寻找具有升值潜力的房产。应用这一因子的关键是掌握好投资时机。
周边环境
周边环境包括生态环境、人文环境、经济环境。任何环境条件的改善都会使房产升值。如北京昆玉河的整治，使其沿岸的房产受益；北京中关村科技园区的辐射威力让许多业主惊喜不已。应用这一因素的关键也是要研究城市规划方案，恰当掌握好投资时机。
物业管理
物业管理以投资为目的购买房产，更应注意物业管理的水平，它直接决定了租金的高低。另外，有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得利的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。应用好这一因素的关键是在购房时，应将物业管理公司的资质、信誉和服务水平加以重点考虑。
社区背景
每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在这样一个知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里，其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。又比如，估计用不了多久，在北京中关村周围会形成新经济产生的“新贵”们的新社区。
小区配套设施
配套设施“足不出户”（户：指小区）就能够解决所有的生活问题，是中国特色小区模式的最高境界。很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。配套设施完善的过程，也就是房屋价格逐渐上升的过程。应用这一因素的关键是要看开发商的实力，如果小区开发工程中途停止，配套设施的完善也就泡汤了。
房屋品质
房屋品质随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到了日程上来。网络家居、环保住宅等已经成为现实。实际上，房屋的品质是在不断变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移而不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。
风险收益
期房合约。投资期房具有很大的风险，投资者要慎而又慎。但一般来说，风险大，收益也大。如果能够合理、合法地应用好期房合约的话，应该是可以获得丰厚回报的。
经济周期
经济周期这是一个最难把握的因子。有学者认为，中国经济还有很大的向上发展空间，目前我国的房地产市场发展也很平稳，基本上没有房地产泡沫现象，房产投资前景看好。
56．租房有利的方法
租哪样房子有赚头
如果看中了一处房产，以租金来支付房贷，该选择哪一类的房子比较有赚头？
就目前租屋市场上各种不同用途形态出租的报酬率来说，还是以学生隔间为最高，商业办公室次之，一般住宅的报酬率最低。
在许多地区，以房屋租金的报酬率来说，一般住宅的租金报酬率在5％到8％，而大专院校学区附近的住宅出租报酬率有4％到5％，商业办公室则在一般住宅和学生租屋之问。其中又以学区附近将房屋隔间分租给学生的报酬最高，可达到5％以上。
房屋在出租前，最好事先设定要出租给哪一种族群
如果是租给学生，最大的好处就是出租率高，通常只要在学区附近的房屋，就不怕有太长时间的空置。再者，学生隔间出租的报酬率也高，而且学生通常不会要求将户籍迁入，房东在税务上有较大的安排空间。但是学生租屋通常以学期为单位，流动率高，让房东忙于应付整理空屋、签约的琐事，且学生对房屋设备的维护也不是很好。
租给住宅型房客可以有比较稳定的租约，只要房客和房东没有太大的歧见，通常都会一直续约，租金收入比较稳定，对屋况的维持也会比较尽力。但是住宅型的房客对租金通常比较精打细算，所以租给住宅型房客的房东，需要多花时间进行价格攻防战。
商业出租有店铺和办公室两种，适合这种形态的房屋通常必须位于一楼或是大马路旁。其出租的报酬率比住宅好，而且因为房客要投资装潢设计，所以一旦租约生效就不会轻易退租。
如果想投资市区中的小套房坐收租金，划不划算
以投资的角度来看小套房，每个月的租金收入至少要占小套房总价的6％以上才划算。虽然每个月8‰的租金只相当于年报酬率6％，比定期存款还低，但是如果再把增值的效益考虑进去，实质的获利就比较能够让人接受了。
想要投资套房坐收租金、享受增值利益，地点的选择相当重要，比较理想的地点以市区内办公商圈附近的套房为主。因为小套房的房客通常是以交通便利、生活机能健全为租赁的着眼点，在台湾交通日益拥塞的情况下，小套房的发展潜力与日俱增。
其次，平方数不要太大，小套房的客户层仍然以单身上班族、学生和小家庭为主，而且租金的计算并不像办公室以平方为单位，而是以户为单位，租金不能和平方数成等比例增加，所以平方数太大，反而不划算。
套房附近的环境也关系到它的增值潜力，如果坐落在特种营业区，出入份子复杂，转手就比较不容易。最好选择有统一出入口，对进出的人员严格过滤、管制，有完善大楼管理与安全措施的套房。
57．投资店面的有利操作术
若是想投资店面，应该特别注意以下三点
店面的地点
投资店面最基本的考虑，就是店面所在的地点，包括了它周围商圈的大小和商圈人口的密集程度，消费能力高低以及人潮流量等等，都是重要的考虑因素。另外，商圈和店面行业之间互相影响的关系密切，当你打算要投资某一商圈里的店面时，要特别注意该商圈能不能结集人潮成为一个商业中心，它的范围大小和里面各种行业的获利水准如何。如果找到地段佳、位置都很好的店面，就会有增值和租金收入双重的利益。
店面本身的条件
在选择店面时，要考虑店面的使用空间是不是能够弹性运用。因为面积的大小会影响到未来可以开哪一种行业的店，如果没有办法弹性使用，租金和未来转手的收益都会受到限制。
商圈的外在环境
如果商圈和店面的条件都很好，但没有外在环境的配合，也一样会扼杀未来的发展前景。例如交通运输是不是便利、所在的地理环境是不是配合商圈的性质等，才能扩充商业经营的层级，提升店面增值潜力。
58．商品房、集资房、合建房与农民房
商品房
凡是市国土房管局核准有正式预售许可证、系发展商开发的商住楼宇，或已由单位或私人购买的上述商品房均可合法购买及办理合法的房屋交易手续，购房者应到市国土房管局查实后再行购买。
私房
凡是私人在国有土地上建造并持有房地产权属证书的房屋均属私房，可合法购买。但购房者宜委托专业律师对其产权问题作调查，再根据律师意见作出购买决定。
公房
由单位或企业兴建自用及持有单位或企业名下的房地产权属证件的房屋可合法出售，但分配给职工并已由职工购买的房改房虽按政策规定可在购买后五年内转让，但目前尚不能合法交易，购房者暂不宜购买。
集资房
指在农村集体土地上大量开发兴建出售的房屋。对该类房屋，各地政府虽规定可在开发者补办合法的用地手续后，给予办理合法的交易手续，但如开发者不能提供已补办用地手续的批文，则对购房者无任何保障，但购房者仍可获取使用权。
合建房
如开发者以合建的名义出售，该合建协议应经过有关房管部门的鉴证，否则，出资方不能获取产权证。
农民房
指农村居民在宅基地上自行兴建的房屋，该种房屋目前尚不能合法交易。
回迁房
旧城改造拆迁中，拆迁人通过补偿给原被拆迁业主的新建房屋，在回迁房未申领到新的房地产证件之前，不能办理合法的交易手续，但可通过赠与方式转移。
解困房
目前不能进入二手市场。
