59．房产选择八忌
到底选择什么样的房屋户型好？以下意见可供参考
忌大而无当
大户型不能简单的理解为中小户型图纸的放大。它应该是一种全新理念上的设计，房屋整体功能要相应增加（如健身房、工人房以及套型布局更趋方便、合理具有新意）；房屋高度的合理增加（一般在2．7米以上）；新型的采光设计（如景观落地窗）、装修效果等也应有改进和提高。否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感。同时，大房间设计的失当会使原设计力图达到的“排场感”变成“突兀感”，在设计建筑上是不可取的。从我国目前家庭的结构看，长时间内都将是三口之家。主导户型至少在十年内仍会以三室一厅或两室一厅为主。
忌一览无余
许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无余，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。玄关的设计多种多样，通常有“密闭式”和“屏风式”两种设计，前者会多占用一些空问，后者实际上是一个完整方厅的一扇屏风，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各种艺术造型，起到丰富内涵的作用。
忌空间扎堆
不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应予弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。
忌厅内多门
起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅的实际面积的挤占。过去的设计中往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了过廊和走道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放，有一种说法，起居厅的连续应保持在三米以上（三米之内不要有户门等），以摆放家具。
忌光线暗淡
在选择住房时要尽可能重视卧室的采光效果。起居室、厨房、卫生间的采光效果依次类推。如果卧室不能全部朝阳，最起码一间卧室要正南朝向。即便退而求其次的话，也要东、西朝向。另外，在考虑朝向的同时，选择景观，选择日后的环境也是一个重要的方面，倘若环境差、绿化差便会对你的房产减色不少。
忌动静相扰
所谓动静结合实际上也就是房间功能组合要趋于合理。例如按照生活起居方便的要求，卧室位置要求深一些，户门最好不要直接面对着厅。以营造相对安静的环境，同时卫生间与主卧室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外，起居室是家人集中活动的空间，设置音箱、电视等发声设备的地方和主卧室尽可能的保持一段距离，以免互相干扰。另外，厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活也有利于室内的卫生。
忌厨房深藏不露
厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切记不要把厨房设计在单元房的深处。目前亦有将厨房的次热操作间分开，带灶具的热加工间和厅用玻璃门相隔，冷加工操作部分干脆和餐厅相连，这样的“西式”设计正在时兴起来。另外，要注意厨房或卫生间中管道的处理，如果管道太多且明置，既不美观又挤占空间是一种不可取的设计。
忌房屋通风性差
房间之间和公共活动区域的通风状况的好坏，也是衡量户型设计成功与否的一个重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气阻隔。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。
60．买现房的窍门
开发商对于完工后还没有卖出的现房，通常会用比较低的价格来出清，而买房子的人又可以掌握房屋的外观和内部设计，比起什么都看不到的期房，或已经使用多年的二手房，不失为一个拣便宜的好机会。
不过为了防止得不偿失，最好在选购现房时，留意以下几项原则：
小心检查房屋的品质和周围的环境
你可以趁光线良好时，实地去观察建材、格局以及周围环境，特别要注意宣传看板后面，是不是暗藏填地、垃圾堆等。另外再挑个下雨天去检查房子的屋顶、地面、墙壁看看是不是有积水、漏水或渗水的情形。
争取更优惠的价格
不妨将现房的小瑕疵，当成要求降价的筹码。如果是由中介公司代销的现房，你可以越过他们，直接和开发商洽谈，以节省中介费用。
贷款和付款方式
现房一旦买下，就必须付庞大的自备款，而且接着就要付房屋贷款，所以要先衡量自己的还款能力，并且争取公司贷款或银行贷款的还款宽限期，来舒解初期的还款压力。
预防产权纠纷等问题
为了避免开发商一屋两卖造成产权纠纷，你可以在签约前，请到当地政事务所调阅24小时内卖方最新的土地和建物登记簿誉本，确认产权状况；并且在签约时要求拿到土地和建序所有权状正本，再妥善保管。
61．购房合同的签订
办理房屋买卖合同应载明哪些内容
根据各地房屋土地管理局制定的《××市内销商品房买卖契约》，房屋买卖合同主要应载明以下几个方面的内容：
双方法定代表人姓名、地址、联系电话、邮政编码（或代理人姓名、身份证号码、联系电话）；
合同标的物所在地块、取得方式、使用年限、国有土地使用证号、商品房销售许可证号；
合同标的物楼号、用途、建筑面积、土地面积、土地使用年限；
合同标的物售价、预付定金及最后付款时间与方式；
合同标的物交付时间、地点与相关证书如《工程质量竣工核验证书》；
合同标的物的管理；
申领房地产权属证件的事宜；
双方违约责任及发生争议后的解决方式。
此外，双方所签合同还应有两份附件，《房屋状况》与《付款方式》。
签期房合同应该格外注意的细节
开工日期
预售契约应明确开工日期，否则发展商在领取执照后若干月内开工都不违约，同样，没有对开工日期的约定，工期进度、竣工日期都无从谈起。
工作日
指扣除无法工作的假日、星期日、雨天、变更设计未获批准前的工作日数。
完工日
工程竣工并不意味着各种资质手续的齐备，对购房人来说，产权过户才意味着购买了让人放心的商品房，因而工程竣工、各种资质手续完毕才算作完工日。
延误工期
在工作日约定的范围内，不是因为不可抗力因素，而是因人为的原因而延误工期，应列明支付的违约金。
按工程进度付款
购房人可要求在契约上注明二次缴款期间最短的时间间隔。
按时付款
购房可在契约上注明：发展商延误工程，在何种情况可暂时不付预付进度款。
面积误差
面积以实测为依据，并规定正负误差的比例和约定超过误差的处理措施甚至是处罚措施；及购房人有解除契约的权力。千万不要用“多退少补”等对购房人不利的语言。
摊销比例
预售契约应明确建筑面积与使用面积及摊销面积的比例。
定金
一般购房人看过房屋模型、样板间、平面图、问清售价，销售人员会催交定金。购房人必须牢记，您还没签约，您的权益不会因您交了定金就拥有了保障，妥善的解决办法是交定金时就做好文字承诺。若产权有问题，米数有问题或房子有瑕疵，定金应如数退还。
建材
建材品质往往是购房人忽视的，发展商为打价格战，常会在建材上以次充好，为此，在预售契约上对门窗工程、卫浴工程、厨房工程、地面及墙身工程的建材应清楚标明型号、规格、厂家。并以此作为验收的依据。
税费
预售契约应明确规定期房交易买卖双方应缴纳的税费种类、比率、额度，作为纳税人双方交税费的根据。
保修条款
房屋的结构工程固然重要，特别是对隐蔽工程，应引起购房人的高度注意并在预售契约保修条款中注明保修范围及内容。
相关资料
签订预售契约应保存好与契约有相同法律效力的文件、附件、补充条款、相关图纸，以此作为验收房屋、付款、产权过户、保修的依据。
签订合同应注意与交房有关的问题
在购房交易过程中，由于买卖双方人在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，消费者明显处于劣势，如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就再所难免。
一般来说，合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面：
交房时间
针对这一条款，房产销售合同一般都有“销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易或不知其到底是何含义。
我国《民法通则》第一百五十三条规定： “本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其他事故，及售房方所不能控制的其他原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
房屋面积
一般来讲，对于商品房这种特殊的商品，应当允许合同约定的面积存有误差，但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。而如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定：“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的。当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任以外，应由责任方负责赔偿。”因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。
案例：某单位一名职员买了一套外销房，当时与他签约的某代理公司在合同中关于购房面积误差的条款的条款是这样写的“乙方（购房方）”所购单位的建筑面积为94．8平方米（暂测面积）。房屋竣工后，若实测面积与暂测面积有误差，甲、乙双方按销售价格多退少补。
由于当时这位先生没有请律师对这份合同进行过查验，结果交房后，销售商告诉他的实测面积却变成了124．5平方米，而且还以合同中有此规定为由，让买房人补交多出面积的房款。这位顾客感觉受到了愚弄，便上诉法院，可法院却判决他败诉。原来，按照合同中该条款的实质含义解释，该合同签订后，甲、乙双方即已允许所购房屋的暂测面积与实测面积存有误差，但无论误差超过或减少多少，均采取多退少补的方法进行结算。
如对该条款再进一步分析的话，就会发现，在合同履行中会出现两种情况：
（1）实测面积少于合同约定面积，这时买家可向销售方索要退款；
（2）实测面积多于合同约定面积，这时无论多出多少平方米，买家都要按实测面积补足多出面积的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。
从目前房地产交易因面积产生纠纷的情况看，属于上述两种情况中后者的占绝大多数，因为这种操作方式既有利于销售方售房时以相对较少的房价款吸引购房者，而且过后要求买房人补足多出面积的房款时，买房人又没有依据不交这笔款项，只能自认倒霉。因此在签订购房合同时，作为买房人当时应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充条款。比如将该条款进行以下两种方式的修改：
（1）实测面积误差在3％以内的（假设，下同），不再结算；误差将超过3％的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。
（2）或写上：房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3％以内的，甲、乙双方按销售价格结算；误差超过3％的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。
质量问题
目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，各种复杂的因素往往使购房者在签约房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来。结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。
在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。
按照规范的操作方式，一建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。建筑质量的问题是一个较为特殊的问题，现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理，而施工单位的建筑质量好坏，又不是以发展商是否接受为准，而以质检站的质检结果为准。可是按通常的惯例，质检结果一般只是针对工程主体所下的结论，一些购房者认为的细节性的问题，并不包含在质检的内容当中。因此质量好坏并不能简简单单的一句话说清。
违约条款
在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。
比如，有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的；“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；并有权要求卖方双倍返还定金。”显然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。
