自1998年之后，我国的金融机构开始大规模地开展人民币个人消费贷款业务，这种贷款主要用于个人购买小汽车和商品房。我国全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，2001年底为6990.25亿元，2002年底为1.07万亿元，2003年底为1.57万亿元，2004年末为1.97万亿元。2005年末约为2.20万亿元，这就意味着，我国全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，在2002年增加了约3800亿元，2003年增加了约5千亿元，2004年增加了约4千亿元，而2005年增加了2.3千亿元。
人民币个人消费贷款余额的这种迅速增加，给私人汽车和商品房的购买提供了充裕的资金。每年人民币个人消费贷款余额的增加量其实就是当年购买私人小汽车和商品房的一笔主要资金，是私人小汽车和商品房销售金额中不由个人自己出资的那一部分。我国房地产开发投资的实际完成金额，2000年仅比1999年增加了不到900亿元，2001年和2002年则分别比上一年增加了约1400亿元。投资增长的这一变化，显然是由于开办人民币个人消费贷款加快了商品房的销售所带来的。
2002年我国房地产开发投资的实际完成金额为7790.9亿元，商品房的销售金额则为6031.9亿元，商品房的销售金额不到房地产开发投资实际完成金额的80%。2003年我国房地产开发投资的实际完成金额达到10106亿元，按其80%推算商品房的销售金额约为8千亿元。再加上估计约为3千亿元的小汽车销售金额，商品房和小汽车的销售金额不过为11千亿元。但是这一年仅全部金融机构人民币个人消费贷款的余额，就增加了约5千亿元。购买私人小汽车和商品房的资金有约一半来源于金融贷款。这就难怪银行一收紧对购买汽车的贷款，小汽车销售就由2003年百分之几十的增长变为在2004年第二季度绝对下降。
贷款买房、买车在市场经济中是以未来收入兑换现在消费的行为，本来不会有什么不正常之处。但是我国目前的贷款买房、买车却有极大的问题，问题在于贷款买房买车者将来极可能没有足够的收入还贷。在目前的发达市场经济国家，住宅价格的中位数（将所有价格按一定顺序排列，处在中间位置的两个价格的平均值）与居民家庭收入中位数（将所有家庭的收入按一定顺序排列，处在中间位置的两个收入的平均值）之比的合理水平在3：1～4：1之间，这种房价与收入之比是能够保证以未来收入归还买房贷款的；而我国大部分城市目前住宅价格的中位数与居民家庭收入中位数之比为8：1～15：1，这显然不足以保证绝大部分贷款买房者以未来收入归还买房贷款。我们已经听到了数不清的事例，说明许多贷款买房者的月供水平大大超出了他们未来预期的收入可以承受的水平。这就说明，目前的许多住房贷款在未来是无法还清的。一旦将来普遍地出现还不起住房贷款的情况，银行将不能偿还贷款者的住宅大量拍卖，必然引起住房价格暴跌和银行不良资产上升，这有可能变为金融危机和经济萧条的起因。
由于国内使用银行贷款买房的人群大部分为年轻人，而年轻人购房基本上首付款是从父母及亲戚那里取得的，剩余的才通过银行按揭来付。这些人购房时不仅没有把利率风险、父母养老保险、医疗保险以及以后子女的医疗、教育等风险考虑在他们的购房决策中，而且也没有把经济周期变化导致家庭收入和房地产市场价格变化的风险考虑在内。这不仅造成国内不少大城市个人负债率急剧上升，也导致了银行大量坏账的产生，从而增加了金融风险。
我国房地产所引发的金融风险已经相当之高。根据央行《中国房地产发展与金融支持》报告，我国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。前央行金融稳定局局长谢平就曾经公开对这个数据表示了极大的困惑和担忧。在2004年，这个比例有进一步上升的趋势。在我国上海，2004年全部新增贷款中，有将近80%投入了房地产。如此高的贷款集中度，一旦行业趋势逆转，将会给我国脆弱的金融系统带来灾难性的冲击。有人以房地产信贷短期的良好表现为依据驳斥房地产的金融风险论，商业银行也以此为理由大贷滥贷。但实际上，房地产贷款中中长期贷款比例相当之高。而这些贷款的风险绝非短期可以看出，国外关于个人住房贷款的经验也表明了这一点。
可以说，没有信贷支持，就没有我们今天的房地产。这样一来，住房的集中消费也就同时意味着集中负债。在集中负债的勇气上，我们的表现令世人刮目相看，俨然表现出一种全新的民族特性。据中国社科院刘建昌博士提供的数据表明，我国许多大城市的居民家庭债务比率已经接近或者超过100%，在2003年，上海的家庭负债比例达到155%，北京为122%，已经迅速超越美国同期115%的水平。如果这份数据没有太大水分的话，那么最“敢于提前消费”，最“敢于花未来钱”的美国人就要将这个世界之“最”的名头让给中国人了。不过，我国在获得这个名声的时候，的确也非常严重地透支了未来的消费能力，将信贷消费的扩张空间压缩到了一个极其狭小的地步。
然而，造成银行大量坏账的原因绝不仅仅是个人非理性贷款这一部分，房地产的投资、违规炒作等贷款所带来的风险更是巨大。易宪容就曾指出，房地产开发商依靠银行和承建商垫付大部分成本，房屋建筑刚一开始就可通过房屋预售贷款回笼资金。这种方式可以让房地产开发商的房屋开发风险完全转嫁给消费者与银行。这种制度让房地产开发商的融资完全依赖到国内银行身上，必然会增加国内银行的风险，造成大量呆坏账。而银行的风险就是不良资产，它最后一定会归结到整个社会民众都来承担的风险上。截至2005年2月末，上海全市中资金融机构商业性房地产贷款余额3715亿元，占全部贷款余额29.3%，其中个人住房贷款余额2599亿元，同比增长43.5%；2005年1～2月，商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款高达87.7%，房地产贷款占新增贷款近90%。如果一个地方的银行把全部的资金都投向房地产业，一旦房地产业有风吹草动，其风险难以想像！
然而，中国房地产贷款中种种滑稽而又令人触目惊心的事例，其实是在暗示中国房地产贷款中所潜伏着的金融风险可能要比数据显示以及人们所想象的大得多。以中国地产商对贷款的依赖程度之高，购房者按揭首付比例之低，中国房地产看上去更像是一个在信贷支持基础上建立起来的行业。在这个行业中，所谓“房地产”正在逐渐变成一场金钱游戏中的一个符号、一种筹码。
房地产金融泡沫已经吹起，也许有人否认，但是，事实永远胜于雄辩。也许有人又会认为虽然泡沫已经吹起，但是随着我国经济迅猛发展，这个泡沫永远不会破裂。于是，大家也尽可放心，没有必要杞人忧天。然而，这种想法过于一相情愿和缺乏历史常识，无论是在怎样的经济环境下，是泡沫就会“破裂”，只不过这种房地产金融市场的暂时崩溃，会同时拥有政府坚强有力的支撑，会融入我国高速、健康发展的经济环境中。
