级差地租的预期过高是指对房产所在的地理位置或某地段的价值的预期过高。
曾经有一个失业的朋友，为了生活想开个小服装店。于是，他在所谓的某黄金地段租下了一个小商铺，房租每年12万，3个月一付。在租下这个小店之前，我这个朋友也曾经很犹豫，毕竟每月光房租就是1万呢，再加上别的乱七八糟的费用，负担的确不小，准备想跟房东侃侃价，而房东是这样回答的：“12万已经是最便宜的了，你不看看我这是什么地方！跟你说要不是我因为有工作，早自己干了。就这块地儿，每月卖个两三万绝不是问题！你干的又是服装生意，谁不知道服装是暴利啊，有过好几个外地做买卖的想租我这儿我都出租，外地人不放心，你就把心搁肚子里头踏踏实实地干吧，保证你赚钱！”
房东对于未来预期价值的吹嘘产生了力量，我这位朋友不再犹豫地就跟房东签了5年的租赁合同。接下来小店开张了。像房东说得那样，这里的确是个热闹的地方，每天人来人往、车水马龙。朋友高兴坏了，每天起早贪黑地辛苦经营这个小店，可是慢慢儿他发现，虽然这里的客流量不少，买的人也挺多，可就是卖不上价钱，因为价钱标高了根本没人买。他第一个月的账目流水差不多1.5万元，可是除了本金也就刚刚赚个房租。之后的几个月似乎更是惨淡，根本没有房东吹嘘得那么简单，结果3个月下来，自己还要再添2000元才够交纳房租。到最后我这位朋友勉强支撑了一年，加上合同违约金整整赔了4万。
这就是所谓的级差地租预期过高，而把这种地理位置将不断升值的概念抛售给我们的就是房产商。他们为了让自己的房子能卖上高价，用各种手段哄抬所谓的预期价值，给消费者和有关部门造成不断升值的虚假幻影，以至于他们从中获得暴利，使房地产泡沫不断扩大。
2005年，京城楼市最火的三个区域：朝青板块、花乡板块、京沈板块，而其中最热闹、最招人注目的，就是朝阳北路所在的朝青板块。朝阳北路的火暴犹如炸开了锅一样，2005年末最受关注的品牌大盘——和记黄埔逸翠园样板间正式亮相；均价9300元/平方米的天鹅湾打着“低价”牌入市；合生创展的珠江罗马嘉园三期橄榄季粉墨登场；而星河湾也是在国庆后高调宣称销售过5亿……只是一周的时间，朝阳北路火得没谱了。在这里，能看到最离谱的定价、最“出格”的豪宅、最让人摸不着头脑的项目定位，以及最引人争议的大手笔投入。究竟是什么原因，使得这一块就区域自身条件来说暂时还看不出什么特别出奇的区域，却汇聚了如此众多的怪现象，形成了京城楼市如此独特的风景呢？与此同时，朝阳北路板块最大的一个悬念：逸翠园价格之谜，也随之浮出水面。尽管逸翠园方面还没有正式对外宣布，但据内部消息，逸翠园板楼和塔楼结合的部分是8000～9000元/平方米，花园洋房是1万元/平方米，而TOWNHOUSE是1.3万元/平方米左右。考虑到是毛坯房销售，这个价格较事前业界的普遍估计为高，业界曾有说法，逸翠园板塔结合的部分应该不超过7000元/平方米。尽管如此，这个价格并不出人意料，毕竟有星河湾这样曾被认为是“天价”的豪宅在前面“撑”着。与此同时，10月29日，天鹅湾9300元/平方米的均价，被业界称为‘低价入市’。同样的区域，不到一年的时间，万元以上的定价被业界视若平常，甚至认为“便宜”；只少了700元就被业界捧为“低价”。就算地下掘出了金子，也没理由蹿红飙升到这个地步。
根据上述情况，商业联合会某领导说道：“朝阳北路是连接通州的必经之路，交通状况很好，文化氛围也很浓厚。而且，朝阳路的一路拓宽和朝阳北路又形成了一条由西至东的主干线。可以说，这里已经是目前北京整个住宅商品房的‘黄金宝地’。从项目的销售状况来看，朝阳北路的项目是盖一个火一个，且项目的品位越来越高，房价也是越来越高。在我看来，朝阳北路的房价6000元/平方米就到头了，但现在1万元/平方米的也有人买。所以说，朝阳北路现在的现象很难理解。按理说，朝阳北路包括朝青板块不算核心区，现在却如此火暴，可以说预期性炒作多于实质。有时候，我也在心里打问号，这一万多元的房子，一块砖要多少钱啊？房价是越炒越高，从一个方面说明了政策效力的缺乏和宏观调控力度的不足，有点儿你说你的，房地产开发商他干他的。”
还有一位同样资深的人士也这样说：“高价位的项目是市场需求催生的，朝北区域是一个欠开发的板块，以前朝阳北路没有修好，交通极为不便，现在路况改善了，这一区域的价值自然会凸显出来，这里是目前北京一块难得的未完全开发的区域，开发商也致力于挖掘这一地块的潜质，因此板块的价值也在不断提升，出现高价位的项目是可以理解的。而朝阳北路一带可以说是中国地产的一个缩影，目前呈现的这所谓‘混乱’实际上就是没有足够的时间使之达到均衡状态，而这种混乱却又是必需的，这是一个经济博弈的过程，看似混乱，只要一段一段、一年一年地回顾，就能看清市场逐步走向均衡的过程。时间会让中国楼市渐渐稳定均衡下来的，综合不同项目的质量、社区文化等因素，经过一定时间的调节，这一区域产品的价格会逐渐达到一种均衡，到时价格合理与否就更好界定一些。”
最后这段话我认为说得最好，他认为“朝阳北路一带可以说是中国地产的一个缩影”。中国的地产都有这样的趋势，之所以价钱会越来越高，是因为地理位置的未来前景是要在预期中不断升值的。
那么，如果预期的升值破灭怎么办？我将如何判断某一区域的房地产预期价值过高呢？
1.充分了解房地产的金融特性。对美好的事物，尤其是别人承诺的过于美好的未来，提高警惕。
2.充分了解政府相关规划，然后找一处已开发的相似地段，调查一下那里的实际价值，通常可以通过年平均房租、二手房价体现，但是还不够客观（还有被炒作的可能），如果有能力的话最好调查一下那里零售小商店的每平米年平均租金和每平米年平均利润。然后将（每平米的年平均租金-每平米年平均利润）×你要购买的使用面积×你的按揭时间，从而得出结果与你将要购买的房价进行比较，如果低很多，就说明这里面一定有问题，还是小心为好。
3.如果嫌上述方法太麻烦，那么也可以晚上8～9点钟，去一处已开发的相似地段，查看一下有多少住宅房是亮着灯的。如果亮灯太少，那么，也还是谨慎购买为好。
4.如果您急需用房，比如说马上就要结婚，而且能够较为宽松地支付房款，那么就完全不用考虑太多，您买的是使用价值，而不是预期价值，所以只要您认为心理能够接受，就不受任何金融特性的干扰。
