泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑态度。那个神话就是价格会永远不断地上涨。
回顾日本出现房地产泡沫破裂的历史也许对我们有所帮助。
毫无疑问，现在的中国与20世纪80年代的日本有着一定差别。其一，日本当年的房地产价格上涨速度更快、幅度更大。部分原因在于，投机者利用迅速上扬的股市的账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。另一个区别是：在日本当年的房地产热中，最大的投机者是财力雄厚的公司。它们在抬高商业房地产市场的同时，也抬高了住房价格。
虽然中国与日本存在种种区别，但现在的中国与当年的日本仍有着相似之处：从1986年起，日本地价短短5年上涨了两倍多，其中1987年，商业和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。住宅用地的最高价出现在1989年的东京千代田区，达1200万日元平方米，以当时汇价合9万美元平方米；商业用地最高价出现在东京银座，1991年巅峰时曾创下6000万日元平方米的世界纪录，以当时汇价合42万美元平方米。如果按5%的收益率计算，每平方米每年应该收入200万日元，但是这么高的收益是哪里都没有的，这是纯粹的投机。
投资之所以会如此非理性，一个重要的原因就是日元升值夸大了经济增长的速度。乍富的日本人财气十足，一位留日15年之久的朋友用一个词“疯狂”来形容：“当时的小费一出手都是1万日元”，相当于500元人民币。他们买奔驰和露伊？比顿名牌手包，经常去夏威夷度假。富足的生活带来了投资的需求，与庞大的需求相比，投资的渠道却异常狭窄。日本都是大财团当道，普通人很少会想到自己创业或自己开公司当老板，所以当时有了钱最直接的投资就是买房、买股票、买基金。而投资房地产又是其中最热门的，因为只要说是贷款买房，银行都巴不得贷款。当时因为经济状况良好，因此私人很容易获得银行信贷，再加上日本企业当时现金充沛，银行业向它们贷款的余地已经不大了，而他们手握了大量的企业和私人存款，又不能是混业经营搞投资，所以急于放贷出去，个人信贷就变成最重要的手段。房价高涨也吸引了大量的机构投资者，1985年，日本企业的金融资产增长与负债增长之比达到87%，1986年达到100%，因此企业不需要任何外来资金，所筹集的资本大量涌入了房地产投机，造成房价的急剧飙升。一个流传甚广的神话是：地价在最高峰时，一个东京的价值等于整个美国。就这样，以银行信贷失控为核心的、以全民投资为基础的房地产泡沫被史无前例地吹起了。
然而，日本房地产泡沫从1989年末就已经出现“破裂”迹象。由于银行资本充足率太低，美国开始批评日本经济过热，对日本银行的评级也由以前的AAA一路下滑，于是提高银行资本充足率成为了一个引爆点。日本企业很讲究信用，总是尽量还款，于是一些小公司不得不变卖地产、股票来还债，这样连锁效应一发不可收拾。同年12月，新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓“电击疗法”。以1991年四大证券公司丑闻为转折点，地价开始暴跌。据统计，日本大城市中各类物业的价格平均下降了50%，特别在东京银座，商业地产包括的平均价格仅为1990年泡沫高峰时的25%；而住宅房产的平均价格是1990年的40%。据估计，1992～1994年日本股票和地产损失达1，100万亿日元。
对于日本房地产泡沫的成因，有两点是没有被关注过的，一是政府投资的效率问题。公共事业投资可以刺激经济，但是政府的效率是低下的，比如100日元，私人企业可以有效使用90日元，而政府则只能利用50日元。大规模公共事业建设造成了国家财富的极大浪费，而表面日益繁荣的经济与实际日渐缩水的财富差距越来越大，泡沫慢慢鼓吹了起来。其次，巨额投资没有达到刺激日本制造业继续发展、促进高科技产业发展的目的。日本宽松的银根、膨胀的信贷造成资本市场的绝对充沛，但是充沛的资金并没有像期待的那样流向制造业，更没有流向当时美国重视的IT等带来新的增长点的新经济领域，而是更多流向了房地产、股票和休闲娱乐业，资本过度集中造成了其他行业的发展停滞，使经济的畸形发展到一定程度。当人们突然感觉到买得起了房子但是买不起桌子的时候，房地产市场的需求开始减弱，供给增加，泡沫开始破灭。
但是，中国不太可能遭受日本这样的下跌，因为中国经济有一个更为有效的政府掌舵。日本的中央银行则未能在1989年年中之前制止股市和楼市泡沫，此后就已为时太晚，价格飞涨失控。后来，由于日本中央银行升息力度太大，股市和楼市同时崩溃。随着投资者抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，日本的股市与楼市价格直线下降，跌入低谷。直到现在，才刚刚开始恢复。
