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第12章 影响专卖店生存的租房协议

店面的租赁是专卖店经营不可缺少的环节,也是一笔价格不菲的成本投资。作为立足资本,寻找一个好的店面并让其长期得到保障,万不可麻痹大意。租赁专卖店要慎重考虑,稍有疏忽就可能使专卖店蒙受损失,所以,在签订租房协议时,一定要审慎。

我们经常在一些小报中,或者专卖店外面,见到各类专卖店转租的信息。他们大都打着旺铺转租的旗号。在选择转租店时,一定不要被这些吸引人的文字迷惑,以免上当受骗。

小李想开一家图书专卖店,故从别人手里买下了一个店面。这个面积达30平方米的店面在一所高校附近,每天的客流量相当可观,价钱相对来说还比较便宜,一共3万元。小李以为捡到了便宜,有点得意忘形。他又花了2万多元装修,不久就隆重开张了。一个月后,政府一纸《拆违通知书》让他半天没有回过神来。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳。

正是因为小李在签订租房协议时没有了解有关情况,导致了后来自己的专卖店蒙受了很大的损失。所以,在租房时,一定要擦亮眼睛,做到谨慎小心。

有的专卖店转让时看上去生意红火,其实是虚火。有一位老板在某小区门口开办了一家建材店,他预测该小区居民装修已接近尾声时,就打出了低价转让的招牌。看到他生意那么红火,一时间许多人纷纷求让,几位老板甚至为这个店面争得不可开交。经过激烈角逐,最终名花有主,低价转让实际上成了高价卖出,仅转让费的利益,就相当于平时开店好几个月的利润。毋庸置疑,吃大亏的当然是那些受让者。

当然,也有一部分店面,确实是店主迫于客观原因才转让的,但到底是虚火还是实火,就需要用你的火眼金睛去洞察了。如果你深谙这一行,有自己独到的经营思路,并有一定的经济实力做后盾,那么不妨接手转让的专卖店,使濒临倒闭的专卖店起死回生,说不定还真能抱个金娃娃呢。经营者在签订房屋租赁合同时,应着重考虑以下问题。

手续是否齐全

经营者最好直接与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜,而不要通过中介。在与房屋产权的所有者洽谈租赁事宜时,要查验房产证及相关的法律文件,并查看其手续是否齐全,以避免日后不必要的麻烦。如果是转租或是接手现成的专卖店,要向其索取原承租人与房屋产权所有者的租赁合同,检查原合同的有效期限以及其他关于转租的约定,并向房屋产权所有者咨询确认,同时还要检查原承租人的营业执照,经查验无误后再做决定;必要时向房产管理部门查询有关文件,并经公证备案,以防上当受骗。

房租价位谈判

房租对每一个开专卖店的人来说,是最敏感而又是最现实的内容。说它敏感,是因为它和钱挂钩,租金太高会让经营者负担不起,太低又找不到好店面。说它现实,是因为这是经营者不得不面对的问题,除非你不开店,或者自己有店面。大多数情况下,经营者都要租用店面,和房东讨价还价就不得不摆上开店的议事日程。在与房东压价前,你自己心里首先要有一个能接受的价位,也就是先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是:你觉得自己有实力负担得起;在这个价位下,估计有钱可赚;向附近类似的门面打探一下,价位是否基本一致。在和房东谈判时,根据你设定的最高房租,比较房东给出的房租,权衡后再进行讨价还价,这样才可以得到合理的价位。

房租的支付方式

通常情况下,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定的利润。如果房东提到这一点,而你也愿意,双方要把它作为重点来谈判。因为这其中有许多不确定的因素,处理不当,会引起争议。付款的方式可以按月结算,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,而且双方都会满意。有的店面定下的是一年或两年的租金,如果你要续租,往往要按一定的比率逐年递增。这种情况下最理想的付款方式是每半年或一年付款一次。如果你有了新的店面或想停租时,就不会损失保证金。还有的店面是长期租的,一租就是十年二十年。对于这种店面,你要了解清楚,不仅要调查好政府规划与政策,还要预计这个店面以后的发展潜力。因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。如果你有足够的资金,同时也看好这个店面,你可以一次性将房租付清。

避免租赁合同陷阱

在承租铺面时可能面临许多不可预测的因素,假如出现这些因素而导致铺面无法经营下去时,而且租户还未在合同中约定此时的合同解除权,就得继续支付租金、承受损失。为避免这类陷阱,铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款,承租方在出现下列情形之一,无法继续经营时,有权通知出租方终止铺面租赁合同,并不赔偿出租方的损失:出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形;政府决定拆迁铺面;政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为;承租方因经营不善严重亏损达3个月以上。当然,要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失,还必须预先调查清楚。

其他条件

与房东谈判,除了谈租金外,还要注意附加条件,这样可以节省不少开支。有很多店面出租,都要求支付押金,你在谈判时应尽量说服房东免付押金。一些黄金地段的店面押金通常很高,虽然这钱最终还是你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在那儿,对于一个资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的包袱,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。

另外,你在租房前对店面现有情况应该了解清楚,如装修状况、设备状况等,然后通过谈判,最好要求房东在出租前对门面进行基本的整修,拆除原有已经报废无法使用的设备,对店面的房顶、地板、墙壁尽量做一些维修,添置水电设施等。

在签订商铺租赁合同还须特别注意以下几点法律问题:

1.承租人的主体资格

商铺作为不动产,其出租人必须是商铺的所有权或者使用权人,若是所有权人,应依法取得房地产权证;若是使用权人,应有合法的租赁凭证及允许转租的书面证明。另外,如房屋是共有人的,还须经过共有人书面同意。

2.租赁房屋的用途

租赁商铺必须确认房屋用途为商业用房。否则,无法办理营业执照。

3.租赁期限

根据《合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。

4.转租

因商铺经营风险较大,故在经营状况不佳时,可能会涉及将商铺转租的问题。出租人是否允许承租人转租,应在租赁合同中予以明确。

5.装修补偿

出租人与承租人应在租赁合同中明确指出这个房屋能否装修;此外,双方应约定,在租赁期结束或因其他原因解除租赁合同后,对装修如何进行处理。在对装修处理方式未作约定的情况下,若出租方违约,致使租赁合同解除,出租方应赔偿承租方装修损失;若承租方违约,但装修对承租方确有用处的,出租方亦应对承租方适当补偿。

6.租赁合同登记

在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。未经登记备案的租赁合同亦是有效合同,但不具有对抗第三人的法律效力。

总之,在签订租房协议时一定要谨慎,在签协议之前,要对所租的专卖店做到心中有数,不要因为租房的失误使你的专卖店倒闭。

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