2003年我国累计完成房地产开发投资10 106 。 1亿元，增长30 。 6%，也是1995年以来的最高增幅。2003年全国房地产到位资金累计为1. 31万亿元，增长37. 6%，增长幅度比上年增加7. 4个百分点，是1995年以来的最高增幅。2003年完成土地开发面积超过2亿平方米，增长20. 2%。完成土地购置面积3. 7亿平方米，增长21 。 5%，增幅比上年回落18 。 8个百分点。2003年，全国完成商品房竣工面积近4亿平方米，同比增长21 。 5%，增长幅度比上年增加2 。 4个百分点。2003年商品房平均销售价格为2 379元/平方米，增长3 。 8%，增幅比上年增加0 。 9个百分点。2003年商品房空置面积为1. 28亿平方米，增长2. 2%，比上年回落8. 7个百分点。其中，空置一年以上的面积为5 425万平方米，同比增长14 。 4%，占全部空置面积的比重与上年相比增加4. 5个百分点。
一、房地产行业上市公司财务分析
总资产规模前六名的上市公司资产之和占到53家上市公司资产总额的1/3，主营业务收入前六名的公司业务收入之和占到53家上市公司主营业务收入之和的44%。可见，房地产上市公司的行业集中度还是相当高的。
房地产行业整体来看，还是处于较快的发展阶段，主营业务收入发展速度达到15%，利润率达到16%，处于所有行业的中等地位。但存货总额增长较快，而且存货当中开发成本占46 。 4%，说明商品房投入市场的速度在未来的一年中增长较快。但高额存货已占用了房地产上市公司大量的资金。2003年房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额平均由2002年的4 546万元下降到-3 266万元，下降了将近7 000万元。因此现金流的问题是值得关注的，也体现了央行121文件在增加房地产行业资金流入的抑制作用。
由上表可见，房地产行业的资产负债率平均为64%，而一些房地产公司的资产负债率相当高，其中蕴藏的风险相当巨大，这也可以看出央行出台政策进行调整的必要性。
二、有关房地产行业政策对房地产业上市公司的影响
2002年5月国土资源局颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（简称11号令），2003年6月央行出台了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（简称121号文件），8月国务院又发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号令），中央政府与香港签订《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（简称CEPA），这些文件对房地产业的发展势必将产生深远的影响，而这些文件对房地产不同规模企业的影响是不同的。
（一）土地政策变革及特殊政策安排（如CEPA）的影响
11号令规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出卖，原有的经营性土地协议出让在全国范围内被停止。从2002年下半年开始，全国各地都按照11号令的要求对原有的土地出让方式进行调整，建立和健全土地储备制度和土地招标拍卖制度。上海市房产局在2002年下半年明确规定：2003年全面实行经营性土地招标拍卖制度，对于历史遗留问题在2002年内基本解决。北京市也在2002年7月发文，停止经营性土地的协议出让。虽然土地拍卖制度实施时间不长，但对房地产业的影响已经开始显现出来，具体表现在以下四个方面：
1 。 地价、房价的迅速上升。2003年全国各大城市地价总体水平为每平方米1 166元，比2002年增加92元，房地产开发企业用于商品房建设的实际投资额为1 781亿元，比2002年增长15 。 8%，而2003年的土地购置费用为495亿元，比2002年增加211亿元，增长幅度为74 。 3%，土地购置费用增幅远远高于商品房投资增幅。
在需求量稳定增长情况下，供应量的突然减少，土地价格势必会上涨，由此带来房地产开发成本的增加，最终反映为房价的上升。
2. 房地产开发企业出现大洗牌，强弱更加分明。目前，我国的房地产开发企业大约有3万多家，其中能达到一级资质的企业近200多家，不到房地产开发企业总数的1%，总体质量不高。通过土地储备制度和经营性用地必须挂牌拍卖，可以淘汰一批资质差、土地储备和自有资金少的企业，从而实现房地产企业的规模化和专业化，以适应入世后参与国际竞争的需要。
对于房地产上市公司，我们可以大致将其分为以下三类，而11号令对其的影响各不相同：
第一类是有大量在开发项目和土地储备的上市公司。这类公司业绩一般会比较稳定，有的公司含有比较优质的项目和土地。这类公司的主要代表有深万科、北京城建、金融街、深振业、陆家嘴、中华企业、阳光股份、外高桥、浦东金桥等。
第二类是部分拥有优质项目但业绩却大幅下降的公司。这类公司往往有较大的在建规模，但土地储备数量并不是很多。对它们来说，主要的经营风险来自于现有房地产项目，如果现有项目适应市场需求，开发进度把握较好，则经营风险较小。因为目前的房地产市场还处于相对繁荣的时期，还有一定的时间让开发商们进行开发战略的调整。相反，如果这些开发商目前的项目不适应市场需求，或者说销售预期不理想，又无法在房地产市场进入真正调整之前完成现在项目的建设和销售，转移大部分经营风险，那么，房地产市场的调整对这类公司就意味着是真正的“冬天”。
第三类是那些既没有多少在开发项目又没有土地储备的房地产上市公司。这类公司多数是一些规模较小的房地产公司，往往某个项目就是公司的全部内容，某个项目的失败就可能使公司陷入困境。
3. 推动了土地金融的发展。由于土地储备收购及其转让过程周期性很短，风险性较小。房地产金融过去主要贷款对象是房地产开发企业，1998年之后，逐步转向个人住房消费贷款，土地储备机构出现以后，金融机构开始主动向土地储备中心贷款。北京土地储备中心刚刚成立，中国建设银行就同市政府签订40亿元贷款。
4. 房地产公司发展战略的变化。如果我们把北京、上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市称为一线城市的话，那么在这三大区域内的其他城市及其周围的一些城市比如说天津、南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州等可算为二线城市。目前，在一线城市的房地产行业竞争趋于白热化的时候，11号令使越来越多的房地产企业的发展战略出现变化，它们开始将目光转向此前并不被看好的二线城市。
（二）房地产金融政策的变化——121号文件的影响
央行发布的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（简称121号文），对房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。该文件的影响是多层次的，概括起来有以下几个方面：
1. 对房地产行业防范金融风险产生积极的影响。房地产行业是资本密集型行业，其对银行贷款的依赖程度一向比较高，据粗略估算，房地产项目中60%以上的资金是直接和间接来自于银行。2003年前三季度，各类房地产贷款增加4 246亿元，占全部中长期贷款增加额的37%，其中房地产开发贷款增加1 350亿元，同比增加1 006亿元。
由于一段时间以来，房地产贷款导致银行产生了一定数量的呆账、坏账，因此，对房地产信贷进行规范是很有必要的。121号文的出台，有利于规范银行对房地产的信贷业务，对防范金融风险有积极的影响。
2. 促使房地产企业的融资渠道更加多元化。从房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。121文件的出台，使房地产企业通过银行进行融资的难度增加，迫使其开始寻求其他融资途径，房地产融资结构将有可能随之发生一定的变化。
3 。 房地产业并购重组。121文件出台后，适者生存，强者恒强，弱者被淘汰将成为趋势。一批具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组，将发展成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。
4 。 优化房地产投资结构。央行的121号文件和国务院的18号令在控制金融风险、严控高档房、加大经济适用房、推进房地产行业的结构调整方面是完全一致的。2002年和2003年的房地产开发实际投资额分别为 1 822亿元、2 276亿元，2003年比2002年增长24 。 92%。其中：投资别墅及高档公寓增长了12 。 94%、投资普通住宅增长了23 。 05%、投资经济适用房增长了21 。 43%、投资写字楼及商业用房增长了1 。 65%，用于其他的投资增长了0 。 56%。普通住宅投资比率的上升说明房地产开发的投资结构较2002年有所改善。
