《中华人民共和国担保法司法解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
118.婚前财产可否过户给父亲？
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史宾（化名）在儿子结婚前，赠与儿子房款近30万元作为其购房的首付款，房产证是其儿子的名字。半个月后史宾的儿子赠与其50%产权并进行了公证。事后遭到了结婚不到一个月的儿媳阻止，儿媳要把房产过户给她。至今史宾的儿子不敢把房屋过户给他，他该怎么办？
指点迷津
《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》中规定，赠与房产，应当办理赠与人的“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”或双方共同办理“赠与合同公证书”。该房屋是史宾儿子的婚前个人财产，史宾儿子有权处分该房屋。史宾与儿子也依法办理了房屋赠与公证，史宾已拥有该房屋一半产权。如史宾的儿子将该房屋过户给他，因该房屋不是史宾儿子儿媳的夫妻共同财产，所以史宾的儿媳无权阻拦。如发生纠纷可协商，协商不成可向法院起诉。
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《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第三条接受赠与房产的受赠人，应当持房产所有人的“赠与公证书”和本人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”，以及房产所有权证、契证，到房地产管理机关办理所有权转移登记手续。
119.土地使用证无法过户怎么办？
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某开发商开发的五十多户商品房和商铺在交付使用半年后，住户领取了房产证和土地使用证。最近有住户卖房，在办理土地使用证过户时得知，该土地为划拨用地，开发商未交纳土地使用权出让金不能过户。那么在这种情况下，住户想卖房该怎么办？
指点迷津
《中华人民共和国土地管理法》规定，以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照******规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，在本案中该土地性质为划拨用地，作商业开发时，开发商应依法申请变更土地用途，并补缴土地出让金。该开发商的行为使住户土地使用证无法过户，住户可根据买卖合同追究开发商的违约责任。
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《中华人民共和国土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照******规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
120.所购房屋尚未过户即转，差价款应该归谁？
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金某决定向姚某购买一套房屋，双方商量之后，就签订了《房产买卖合同》，约定房价为22万元，等金某在交齐款项后，姚某将房款交给金某，不料，房子尚未过户，金某又出售了此房。一个月后，金某以自己的名义将房屋以24万元的价格卖给另一买房人秦某。这样，比起原来付出的22万元，金某赚得差价款2万元。姚某知道此事后，认为这笔差价款应该归自己，而金某认为双方签了合同就要按合同办事，自己只需付给姚某22万元就可以了。那么将尚未办理过户登记的一套二手房转手出售，得到的差价款应归谁所有？
指点迷津
《中华人民共和国物权法》不动产的转让要经过依法登记过户才发生效力。在本案中，金某与姚某之间系房屋买卖合同关系，金某已支付姚某购房款，姚某也已将房屋交金某占有，该买卖合同关系已经成立。但因双方尚未办理房屋过户手续，该合同并未生效。因此，金某只享有该房屋的居住权、使用权及收益权，而不享有处分权，即金某无权出卖此房屋，相应的也无权获取其中的差价。实际情况也是如此，金某再次出售此房屋时，也只能是以姚某的名义，利用姚某出具的授权书才完成二次出售。所以，金某所得再次出售房屋的差价2万元属于不当得利，应当返还姚某。
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《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
121.拍卖行无法履行承诺移交房产，买方怎么办？
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法院委托拍卖行拍卖一栋房产，武某从拍卖行成功拍得该房产。购房款已经缴清，拍卖行承诺1个月后交房。但是，1个月后，拍卖行以种种借口拖延，至今还未把房产交给武某，武某该如何保障自己的合法利益？
指点迷津
《中华人民共和国拍卖法》规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。而按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。拍卖行以种种借口不履行合同，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。因此，武某可以要求拍卖行继续履行合同，交付该房产，并承担违约责任。如协商不成，可向法院起诉。
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《中华人民共和国拍卖法》第二十四条拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。
第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。
122.购买农村房产存在什么风险？
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范某系城郊某村农民，拥有楼房一幢。后范某与属于城镇户口的钟某达成了购房协议书一份。协议约定范某将楼房卖给钟某，价款22万元；房屋的产权证和宅基地使用权证书由范某负责办理，钟某预交房款10万元，余款12万元在两证交付后付清。该协议后，范某将房屋交给了钟某，钟某也实际给付了范某10万元，并住进了该房屋。后因土地管理部门和房地产管理部门拒绝办证，范某遂诉至法庭，要求判令其与钟某签订的房屋买卖协议无效，并各自返还财产。法院会支持他吗？
指点迷津
按照民法的基本规定，当事人出售自己所有的财产并无法律上的障碍，但房产的出售却又有其特殊性。《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中的土地权属转让实质上是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设转让，因而为法律所禁止。1999年，《******办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中对此作了更明确的规定。该通知规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。范某与钟某的房屋购销行为违反了我国法律的规定，应归于无效。
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《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《******办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
123.法院把房子判给你，你自何时取得房屋所有权？
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大何和小何是兄弟，二人就其母留下的一处房产发生了争执，最后诉至法院。法院经过审理将房子判给了小何。判决生效后，小何一直没有办理产权登记。在这种情况下，小何能取得房屋的所有权吗？
指点迷津
自法院判决生效之日起，小何就能取得房屋的所有权。《中华人民共和国物权法》虽然规定不动产权的取得应当依法登记，否则不发生所有权转移的效力，但是《中华人民共和国物权法》同时规定，人民法院的生效判决，同样可以决定所有权的归属。办案中，法院把房子判给小何，那么，自判决生效之日起，小何就取得了房子的所有权。
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《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
124.养母是否有权争夺已过户到养子名下的房产？
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包某在3岁时被王某领养，他们夫妇还有两个亲生女儿，包某是他们唯一的儿子。养父生前把他们现有的一套房屋过户到包某名下，养父去世后，养母又找了个老伴要出去住。现在该房屋要拆迁，包某考虑到老人要清静，所以准备将补偿的一套70多平方米的房子让养母住，但房屋产权归包某。可是包某的养母与两个女儿坚决不同意，她不但要房子还要房屋产权，并要求与包某解除关系。请问：养母是否有权与包某争夺房产权？如果她与包某解除收养关系，以后包某是否可以不赡养她？
指点迷津
拆迁人应当依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，对被拆迁人给予补偿、安置，其中被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。房屋所有权以房屋产权证为准，因为当时被拆迁房屋已经过户到包某名下，所以包某是被拆迁房屋的所有人。如果拆迁补偿的方式是实行房屋产权调换，所调换房屋的所有权应该属于包某，包某养母无权与包某争夺该房屋的产权。如果养母与包某解除收养关系，但是她缺乏劳动能力又缺乏生活来源，根据《中华人民共和国收养法》规定，包某仍应承担赡养义务。
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《城市房屋拆迁管理条例》第四条拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁事宜。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
《中华人民共和国收养法》第三十条收养关系解除后，经养父母抚养的成年养子女，对缺乏劳动能力又缺乏生活来源的养父母，应当给付生活费。因养子女成年后虐待、遗弃养父母而解除收养关系的，养父母可以要求养子女补偿收养期间支出的生活费和教育费。
125.夫妻一方能单独把房子抵押出去吗？
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安心（化名）结婚5年了，婚后和先生买了一套两居室的房子，产权证上写的是他们夫妻两个人的名字。现在因为安心的先生做生意需用钱，他想用房子作抵押向银行贷款，但安心不同意。如果安心坚特不同意，她的先生可以把房子单独抵押出去吗？
指点迷津
安心夫妇居住的房子是结婚后买的，产权证上写的也是夫妻两人的名字，则该房子是夫妻共同共有财产。共有房屋可以抵押，但必须符合法律规定。《中华人民共和国物权法》规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。而根据相关规定，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《城市房地产抵押管理办法》也规定，以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。安心的先生若想将该房屋设定抵押，必须得到妻子的书面同意。如果安心坚决不同意，则他单独抵押房屋是一种侵害安心享有的共有人权益的行为，该行为无效，所以他不能单独将房屋抵押。
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《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《城市房地产抵押管理办法》第十九条以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
126.政府越权批地，造成损失怎么办？
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经镇政府批准，冯某在自己所住的村里购耕地建了一幢房子，后被区土地管理局确认为非法占地，其理由是冯某占用耕地的行为未经区土地管理局批准。同时，区土地管理局要求冯某限期拆除所建房屋。冯某认为当初他向镇政府提出用地申请，镇政府在未告知冯某应向区土地管理局申请的情况下便擅自批准，造成冯某15万元左右的经济损失。在此过程中冯某没有过错，因此区土地管理局应处理镇政府，而不是拆除冯某的房屋。请问冯某的观点正确吗？
指点迷津
保护耕地，合理利用土地是我国的一项基本国策，为此我国相关的法律、法规规定：使用土地必须履行严格的程序，经有关机关批准。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。冯某在建房前向镇人民政府提出申清，镇人民政府是无权作出“批准”决定的，而镇人民政府竟然作出“批准”的决定，因此造成冯某误认为有权占地建房，故整个事件的过错在镇人民政府。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任；非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处；非法批准征用、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。
因此，冯某提到的问题，正确的处理办法是，冯某应拆除所建楼房，区有关机关对镇政府及有关责任人员追究相应的法律责任，冯某的经济损失应由镇政府赔偿。
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《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
