这应从两个方面分析：一方面，何某作为卖方应拥有该房屋所有权，因此，应拥有房产证，如何某无法获取房产证则应承担相应的责任；另一方面，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，如果何某能够获取该房产证，但因任某未履行交付房款的义务，则何某不交付房产证是合理的，何某行使的是同时履行抗辩权。
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《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
109.如何计算开发商延期交房的赔偿责任？
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小徐购买了一套期房。购房合同中写明的交房日期是在2009年11月30之前，但他实际收房的日期是2010年8月21日。开发商对其延期的行为没有作任何解释，购房合同中也没有约定开发商延期交房的赔偿责任。请问开发商延期交房的赔偿标准如何计算？
指点迷津
开发商没有按照购房合同约定的交房日期交房，属违约行为。在本案中，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，小徐的违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
110.开发商有权销售小区公用面积吗？
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韩某购买了某住宅小区的一套房子，并按合同对供用设施、公用面积进行了认购。后来，韩某想商量检查一下相关设施，却发现顶楼走廊部分地方已经被封闭。经打听得知，原来住在顶楼的孔某声称开发商已经将顶楼的一部分卖给了自己。韩某很奇怪，为什么自己花钱买的公摊面积会被开发商卖给私人。开发商的行为合法吗？
指点迷津
开发商的行为是不合法的。本案中开发商在卖出房屋时已经将公用面积出售，而全体业主才是该公用面积的所有权人，而开发商已经不具备对公用面积进行处分的资格。因此，开发商的行为是没有法律依据的。
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《中华人民共和国物权法》第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
111.商品房质量有问题能退吗？
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安某与某地产开发公司签订了一份房屋购销合同，在本市某小区预购了一套商品房。合同签订后，安某按合同规定的时间、数额交付了定金和预付款，前不久，该开发公司如期交付了房子。但是安某很快发现这房子的质量有问题，下雨的时候漏水严重，影响了安某的正常生活。于是他就找到该开发公司交涉要求退房。可开发商不同意，声称该房是经工程质量监督部门验收过的，不会存在质量问题。开发商不同意退房对吗？安某该怎么办？
指点迷津
为了解决房屋质量问题，切实保护购房者的人身安全和合法权益，最高人民法院于2003年6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就房屋质量纠纷案件的审理作了具体规定。该司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。还规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据上述规定，如果安某购得的商品房主体结构以外的房屋质量问题严重影响了正常居住使用的，安某可以要求对方退房并赔偿损失。如果只是存在质量问题，那么安某只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。当然，因维修致使房屋的使用功能受到影响而给安某造成损失的，对方应当负责赔偿损失。如果安某认为房屋主体结构质量不合格，则有权要求退房。不过，安某应首先向房屋质量监控单位申请重新核验，以质量监督部门核验的结论作为依据。如果经核验确属主体结构质量不合格，房地产开发公司应当给安某办理退房手续，返还购房款，并应当就房屋主体结构质量不合格而给安某造成的损失进行赔偿。
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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
112.开发商延期交房，可以退房吗？
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袁某于2009年购买了一套期房，已经交了房款的30%为首付款。开发商承诺2010年6月份交房，但至今未通知交房。问售楼处说预售证未办好，预计9月底才能交房。请问：遇到这种情况，能否要求退房并让开发商支付违约金？
指点迷津
这种情况要看合同中对此是如何约定的，如果有这方面的约定，则按约定处理。如果合同中没有约定，则需要具体问题具体处理。根据《中华人民共和国合同法》规定，只有当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人才有权解除合同。因此，当开发商不能按期交房时，一般来说当事人并不能马上解除合同，但是如果在宽限期限过后，开发商仍不能交房，当事人有权解除合同，而且可以要求开发商返还所交的首付款和利息，并支付违约金。
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《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
113.买房但没过户怎么办？
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邹某在十几年前，买了一套房子，但由于这房子之前是邹某一个亲戚在住，房产证没有改名，现在邹某想改成自己的名字。请问：该怎么办？
指点迷津
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。因此，如果房屋没有过户，房屋所有权并未转移，但《中华人民共和国物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，房屋买卖合同已成立并生效，邹某可以要求亲戚按合同履行协助自己办理过户登记。
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《中华人民共和国物权法》十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
114.买了二手房出现质量问题该找谁？
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毛先生买了曾先生的一套三居房，双方很快达成协议，并办理了过户手续。毛先生一家很高兴地搬了进去。可是，没想到到了下雨天，房子居然漏水。原来，曾先生当时将房子卖给毛先生之前，进行了简单装修。毛先生要求曾先生将房子进行维修。可是曾先生认为自己已经将房子卖了出去，自己和房子已经没什么关系了，房子出现问题应该去找小区的开发商。但是开发商说他们和毛先生之间不存在合同关系，因此毛先生不应该找他们。那么，毛先生到底应该找谁呢？
指点迷津
毛先生应该找曾先生维修。《中华人民共和国合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成损害，应当承担赔偿责任。曾先生在卖房之前，隐瞒了房子的质量问题，给毛先生造成了损害，应当承担赔偿责任。当然，如果毛先生买到的房子还在保修期之内，根据债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人这一法律规定，他也可以要求开发商维修或承担赔偿责任。
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《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十二条当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：
（一）根据合同性质不得转让；
（二）按照当事人约定不得转让；
（三）依照法律规定不得转让。
115.房屋共有人应怎样承担连带债务？
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曾某与一个亲戚合伙建了一栋旧式的木结构住房，由于年久失修，木料腐朽，存在倒塌的危险。后来曾某的亲戚在城里买了房子，对原来这栋木结构住房袖手旁观。那么万一房子倒塌伤了人谁负责？
指点迷津
该房屋是曾某与亲戚合伙建造，应由他们两人共有。《中华人民共和国物权法》有规定，因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。因此，该房屋若倒塌伤人，曾某和他的亲戚应承担连带民事赔偿责任。如果该房屋属于按份共有，曾某所承担的赔偿数额超过其所应当承担的份额，则可向他的亲戚追偿。
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《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
116.接受境外亲友的房屋赠与，如何办理赠与手续？
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游龙（化名）的叔叔曾经旅居菲律宾，于1990年委托他在宅基地上盖一栋房子（有房产证）。房子盖好后游龙的叔叔曾来信表示愿意把房子赠与他。但没过多久他便客死异乡，所以至今房产仍在游龙叔叔的名下。游龙的叔叔膝下唯一的女儿也在书信中表示愿意放弃继承把房子赠给游龙。请问：游龙如何能把房子过户到他名下？
指点迷津
《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》规定，归侨、侨眷有权接受境外亲友的遗赠或者赠与。而办理房屋赠与的具体步骤为：（一）赠与人与受赠人订立房屋赠予的书面合同；（二）当事人凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税；（三）办理公证；（四）办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交下列证件：申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书、契税收据；（五）赠与人将房屋交付受赠人，这里的交付以办理房屋产权转移登记为准。游龙可以根据以上的步骤，将其叔叔的过户到自己的名下。
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《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》第十六条归侨、侨眷有权接受境外亲友的遗赠或者赠与。
归侨、侨眷继承境外遗产的权益受法律保护。归侨、侨眷有权处分其在境外的财产。
117.先用于抵押的房屋，用于转让是否有效？
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一个朋友向彭某借款30万元。借据上写明用其朋友的房产作抵押担保，并一起到房管局作了抵押登记。后来过了约定的还款日期后，彭某催他的朋友归还借款，他的朋友说暂时没有钱还给彭某。后来彭某得知他的朋友在约定的还款日之前将抵押给彭某的房子偷偷卖了，他卖房子的时候没有通知彭某。请问：该房屋转让行为是否有效？
指点迷津
《中华人民共和国担保法》中规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。所以彭某朋友的房屋转让行为无效。相关司法解释中规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。本案中彭某现在可通过协商或者民事诉讼的途径要求履行还款义务。
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《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
