村民牛某与胡某东西相邻。牛某在1999年经批准取得东西17米、南北20米的宅基地建房，并领取了集体土地建设使用证，但一直没有垒院墙。2000年8月中旬，胡某在垒南北院墙时向东占用了牛某取得的宅基地半米，牛某发现后予以制止，但胡某不听劝告，仍将院墙垒好。牛某遂以胡某侵犯其土地使用权为由，诉至法院，要求排除妨碍。胡某则称，县政府2000年3月31日《关于开展土地证书查验工作的通知》第二条规定：“凡已领取原国家土地管理局印制的土地证书的单位和个人，应持土地证书及有关证件，到国土管理部门进行土地证书查验。查验合格的，换发国土资源部统一编号的新版土地证书，原土地证书由国土管理部门收回注销，查验不合格的，原土地证书由县国土管理部门予以收回，当事人补办有关手续后，重新颁发新版土地证书。”第六条规定：“单位和个人违反本通知规定，没按规定时限办理土地证书查验工作的，由县土地主管部门责令其限期补办查验工作，在限期内仍不办的，其原土地证书作废。”县国土管理部门为此发出《土地证书查验换证的通告》，并规定，原土地使用证截止到2000年6月20日作废。牛某没按期查验换证，其原有的土地证书已作废，应驳回起诉。
依法分析
对牛某的土地登记行为和其持有的原土地证书的合法性、证明效力如何，笔者认为：应支持牛某的诉讼请求，排除胡某对其权利的侵犯，在此不能混淆了土地证书与土地登记的关系，只把土地证视作证明土地权属的惟一合法凭证，而忽视了登记簿的证据效力。
《土地管理法实施条例》第3条规定，“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”土地登记是土地权利归属法定公示方法，简单地说就是对土地登记注册和颁发证书，即先登记后发证。物权中的公示原则是物权法中的一项基本原则。所谓公示原则，即物权的变动必须以一种客观可以认定的方式加以展示，从而获得社会和法律认可的效力原则。在以土地为标的物的物权取得、变动等，须登记始发生物权法上的效力。经过登记，权利主体的权利因相关法律的规定而得以确定。土地登记行为既是一种认可，又是一种证明，对社会公众产生一种证明力、推定力和公示力。所以，土地权属的确认须以登记簿上的记载为准。
根据现行土地登记制度，发放土地证书的目的在于保证土地登记活动的秩序与安全。它首先证明登记行为已经完成。登记机关在完成土地登记事务后，将土地证发放给权利人，表明登记机关已根据事实、法律和当事人的申请，完成了相应的土地登记。其次，有利于保证登记活动的安全。因为土地权属情况依据不动产登记簿的记载，而登记簿由登记机关所载并且由该机关保管，并不在权利人的控制之下，如果登记机关或者其工作人员，擅自更改登记簿的内容，权利人就面临失权的危险。为防止此种情况发生，登记机关在进行土地登记之后，有必要再向权利人发土地证，其上记载与登记簿相同的内容。如果事后发现登记簿记载有与土地证相异之处，权利人可以以土地证的记载对抗登记机关，要求登记机关恢复原记载并承担责任。土地证作为一种证书，虽然可以证明土地权利归属于谁的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果离开了土地登记簿或与登记簿的记载不一致，土地证就失去了对土地权利归属的证明力，而只能成为向登记机关请求确权的证明文件。如果登记簿上未作变更，土地证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。例如，在土地出让、转让时，土地证的交付并不产生土地权利移转的效果，土地证受让人并不能以取得出让人的土地证为由，主张其已经取得该宗土地的权利，土地证书遗失后，土地权利人并不因此失去土地权利，权利人可根据登记簿的记载主张和行使权利。并可要求登记机关根据登记簿上的记载补发土地证。可见，土地证不能脱离登记簿的记载而发挥其证明作用。
综上所述，牛某对该宗土地权属的确定，应以土地登记所记载的内容为依据，而不能仅仅以是否具有土地证书为惟一合法凭证而加以判断。虽然牛某未及时查验换发新证，导致他原有的土地证书被宣布作废，但原土地证书仅仅是证明法律事实的书面凭证，被宣布作废，并不意味着他已经依法取得的宅基地权利的丧失，相反，原证书中关于该宗土地的位置、面积和四至的记载与登记簿的内容相互印证，更进一步明确了牛某对该宗土地的权属。故本案审理中应将登记簿上记载的权利作为合法、有效的证据，依法保护牛某的权利不受侵犯。
技巧提示
农村居民如何取得宅基地使用权呢？我们可以通过某地农村宅基地使用权登记发证办事须知了解宅基地使用权的一般办理程序：
一、工作程序：
验件-收件-现场核实-填表-报批-制证-发证
二、需提交证件：
1.个人申请；
2.村委会证明；
3.乡镇政府证明；
4.旧宅基地登记卡；
5.旧建设用地使用证；
6.买卖房屋还应提交买方户口簿、契证及卖方保证书；
7.涉及拆迁问题还应提交区国资和房屋管理局土地科出具的拆迁占地批准书。
三、办事时限
房地产产权及权属登记、房地产抵押产权来源清楚、合法，证件齐全，查证与实际情况相符，无争议，自收到登记的全部文件之日起，15个工作日内办理完毕。
18.如何判断房屋检测报告的效力？
原告张某诉称，1999年5月15日，其在香港与被告签订了《某花园别墅预留协议》，并支付定金美金44256元。同年11月1日，双方签订《外销商品房预售合同》，约定原告向被告预购一房屋，建筑面积325.61平方米，花园面积390.01平方米，总价为美金445968元；同时约定被告应于2000年5月31日前将房屋交付给原告使用，原告应在被告发出书面通知后三十日内办理房屋交付使用手续，若被告延期交付超过六个月，原告有权终止合同。合同另约定了被告交付的房屋须经S市建筑工程质量监督检验站检验合格，并符合合同附件四规定的装修标准和设备标准。该预售合同于1999年12月10日经过s市公证处的公证。2000年7月17日，原告收到被告于同年6月30日发出的交付使用通知书，通知办理收楼手续，签订《外销商品房出售合同》及支付房价余款。因被告交付的房屋未符合合同规定的装修标准，且装修质量极差，故原告拒绝接收，要求予以整修。原告于2001年4月5日付清全部房款，但拒绝与被告签署《外销商品房出售合同》及相关文件。后原告委托S市房屋建筑设计院房屋质量检测站对该房屋进行检测，2004年12月，该检测站出具检测报告，认为房屋存在严重质量问题。原告认为，其所购房屋属全装修外销商品房，现房屋装修质量存在严重问题，属于严重违约，故提出起诉，要求判令：1.终止原、被告双方所签订的《外销商品房预售合同》；2.被告返还购房款美金45.86万元及支付利息美金11万元；3.被告承担房屋质量检测费人民币52000元；4.诉讼费由被告承担。
依法分析
本案中，法院对双方当事人无异议的下列证据予以了确认：由原告提供的《某花园别墅预留协议》、《s市外销商品房预售合同》、购房发票；被告提供的交付使用通知书、s市某区建设工程监督总站的单位工程质量综合评定表、S市建设工程质量监督总站于1999年8月12日出具的证明、商品房屋登记注册证。
本案双方当事人争议的焦点在于被告向原告所交付的房屋装潢质量是否符合合同标准以及被告所取得的房屋质量核验是否符合法律规定。
依法成立的合同应受法律保护。原、被告双方签订的《外销商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦经公证机关的公证，且符合法律规定，故该合同合法有效，双方当事人均应按约履行。被告在合同约定的期限内取得质监站的质量核验，房屋质量属合格，且按约向原告发出入住通知，故被告已履行了其在合同中所约定的义务。虽双方合同中约定被告所交付的房屋应经S市建筑工程质量监督检验站检验合格，但在实际操作中，某区建筑工程监督总站有权对本案标的进行质量检验并做出检验报告，故对被告提供的工程质量核验单应予以认可。原告在距交房日期近五年后，单方面委托质量检测部门对该房屋的质量进行检测，所出具的检测报告不能对抗原先由某区建设工程监督总站出具的检测报告，故对原告提供的质量检测报告法院不予认可。双方签订的合同的附件四中虽约定了有关装修标准和设备标准，但并未对有关装修和设备作出很详尽的约定，故原告称被告向其交付的房屋未达到合同规定的装修标准和设备标准及国家规定的交房条件，依据不足。
技巧提示
对房屋是否符合综合验收条件的检验。必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。
19.面对房屋漏水，业主如何注意保存证据？
某小区由于建筑施工技术质量问题，30幢房屋屋顶在保修期内大面积漏水。业委会成立前，开发商已经维修了其中的22幢，还剩下8幢没有及时修理。现在开发商认为保修期已过，而且业委会已经成立，剩下的8幢房屋应动用维修资金维修，维修之事也应由业委会负责。业主委员会向业主大会报告后，业主大会认为应该由开发商继续维修并承担费用。但该小区业主和业委会不能提供有效证据，证明漏水是发生在保修期内。
依法分析
房屋漏水发生在保修期内，业主由于没有保存好证据而承担了一半的维修费用。为此需提醒读者，屋顶漏水维修费用由维修资金支付，还是由开发商承担，“分水岭”是保修期。业主要注意保存漏水发生在保修期的证据，以便于举证，并要注意诉讼时效。
屋顶漏水是一大顽症，往往久治难愈。在保修期内由开发商承担维修之责，过期一般由维修资金“买单”。因此，业主或业主委员会发现渗水、漏水或者其他质量问题，应及时同开发商交涉，不要把保修期内出现的问题拖到保修期外，以避免给自己造成更大的损失。
业主要证明房屋漏水是在保修期内发生、且要求开发商维修而没有彻底解决问题。也可委托房屋检测机构进行专项鉴定，证明漏水是由于房屋结构质量造成的，这不受保修期的限制。一旦业主不能证明渗漏是由防水工程质量造成的，也不能证明是发生在保修期内的，开发商往往不承担维修责任，需动用维修资金对房屋进行维修。
技巧提示
国务院的《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”
20.房屋质量存在瑕疵，业主如何举证维权？
梁某与某房地产公司签订了商品房买卖契约。依照该契约，梁某购买商品房一套，开发商承诺将于当年年底向业主交付高质量和高标准的商品房。年底，开发商按期交付房屋。但梁某在验收过程中却发现，房屋墙面、顶板、地面等多处出现贯通裂缝，还有许多地方存在明显的修补痕迹。梁某认为，开发商交付的商品房存在严重质量问题，因此拒绝接受房屋钥匙，并诉至法院。
法院受理后，对诉争房屋墙体裂缝委托专业机构进行房屋检测。结论为：裂缝系温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当所造成，非结构性裂缝，不影响房屋的安全可靠性。
依法分析
本案中，梁某在发现房屋质量瑕疵时，虽然以交付不合格为由拒收房屋，但并没有取得相应的有力证据，也没有要求开发商或自行申请房屋质量鉴定。这正是梁某最后承担败诉风险的直接原因。
商品房作为一类特殊的商品，价值较大，牵涉的环节不仅包括墙体结构和门窗，还包括室内各管线、五金件，甚至包括装修部分等。因此，一旦房屋出现质量瑕疵，业主应及时通知开发商，并通过合理途径要求开发商承担相应责任，以最大化地维护自己的合法权益。墙体裂缝，作为交付过程中的一大顽症，是否可以作为业主拒绝接受房屋交付的理由呢？这主要视裂缝的性质而定。通常，房屋材料伸缩、温度变化等引起的裂缝，这是允许存在的，也不被视为严重质量问题，由开发商修复或业主装修时自己粉刷即可弥补。这些裂缝也是在房屋交付时，业主可以直观发现的。而对因施工质量问题造成的墙体纵深贯通裂缝、地质沉降引起的墙体裂缝等，这是业主仅凭肉眼和普通知识无法判断的，必须要经过房屋质量检测部门的检测。在裂缝危及房屋建筑结构和居住安全的情况下，这些裂缝就构成了根本性质量问题，开发商必须采取相关补救措施或给予业主调换房屋等途径予以解决。此时，业主有权拒绝接受交付房屋。当然，对业主来说，在人住时发现墙体存在裂缝，如果匆忙申请房屋安全鉴定，除了要垫付一大笔鉴定费用外，还要承担由此引起的逾期收房责任和鉴定费用风险。
建设部在其出台的建质〔2004〕18号《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中，将开发商的质量维修责任重新作了规定，“开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。”
技巧提示
房屋交付过程中出现裂缝，业主在验收时首先应对照墙体结构，观察裂缝走向和分布，结合裂缝深度判断裂缝是否属于正常伸缩缝。其次，在无法自我判断的情况下，业主可以要求开发商提供关于墙体裂缝的书面证明材料和质量检测报告。由其承担质量合格的证明责任。并且在与开发商的交涉过程中，要始终做好证据的固定和保全工作，以防在诉讼或交涉中处于不利的地位。
