对配套设施与房屋等开发产品不同步开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等科目的借方和“预提费用”科目的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需要几年，开发企业在开发进度安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往存在房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销售，而幼托、消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法按配套设施的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式计入出售房屋等的开发成本。开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）/应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×１００％
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让的在开发小区内开发的大型配套设施。
例７４ 宝吉开发小区内幼托设施开发成本应由甲、乙商品房，丙、丁出租房和戊大型配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
甲商品房８０００００元
乙商品房１００００００元
丙出租房６０００００元
丁出租房９０００００元
戊大型配套设施——商店７０００００元
幼托设施３２００００元
则幼托设施配套设施费预提率＝３２００００/(８０００００＋１００００００＋６０００００＋９０００００＋７０００００)×１００％＝３２００００/４００００００×１００％＝８％
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为：
甲商品房８０００００元×８％＝６４０００元
乙商品房１００００００元×８％＝８００００元
丙出租房６０００００元×８％＝４８０００元
丁出租房９０００００元×８％＝７２０００元
戊大型配套设施——商店７０００００元×８％＝５６０００元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。
现举例说明配套设施开发成本的核算如下。
例７５ 宝吉房地产开发公司根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。
则用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本１４００００
贷：银行存款１４００００
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本９００００
贷：银行存款９００００
将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本７３００００
贷：应付账款——应付工程款７３００００
分配应计入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本（商店）３６０００
贷：开发成本——配套设施开发成本（水塔）３６０００
分配应计入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本（商店）５４０００
贷：开发间接费用５４０００
预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——配套设施开发成本（商店）４２０００
贷：其他应付款——预提配套设施费４２０００
四、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程并经验收的配套设施，应按其不同情况和用途结转其开发成本。
（１）对能有偿转让给有关部门的大型配套设施，如上述商店设施，应在完工验收后将其实际成本自“开发成本——配套设施开发成本”科目的贷方转入“库存商品——配套设施”科目的借方，作如下分录入账：
借：库存商品——配套设施４７２０００
贷：开发成本——配套设施开发成本（商店）４７２０００
配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
（２）按规定应将其开发成本分配计入商品房等开发产品成本的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后，应将其发生的实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本或计划成本），分配计入有关房屋和大型配套设施的开发成本，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本３１９０００
——配套设施开发成本３６０００
贷：开发成本——配套设施开发成本（水塔）３５５０００
（３）对用预提方式将配套设施支出计入有关开发产品成本的公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账：
借：其他应付款——预提配套设施费４２００００
贷：开发成本——配套设施开发成本４２００００
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。
第五节 房屋开发成本的核算
一、开发房屋的种类及其核算对象和成本项目
房屋的开发，是房地产开发企业的主要经济业务。开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类：一是为销售而开发的商品房；二是为出租经营而开发的出租房；三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房。此外，有的开发企业还受其他单位的委托，代为开发如职工住宅等代建房。
这些房屋，虽然用途不同，但其所发生的开发费用的性质和用途，都大体相同，在成本核算上也可采用相同的方法。为了既能总括反映房屋开发所发生的支出，又能分门别类地反映企业各类房屋的开发支出，并便于计算开发成本，在会计上除设置“开发成本——房屋开发成本”科目外，还应按开发房屋的性质和用途，分别设置商品房、出租房、周转房、代建房等三级科目，并按各成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。
房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定。
（１）一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概（预）算，或以每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
（２）同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象，于开发完成算得实际开发成本后，再按各个单项工程概（预）算数的比例，计算各幢房屋的开发成本。
（３）对于个别规模较大、工期较长的房屋开发项目，可以结合经济责任制的需要，按房屋开发项目的部位划分成本核算对象。
开发企业对房屋开发成本的核算，应设置如下几个成本项目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。
其中，土地征用及拆迁补偿费是指房屋开发中征用土地所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费，或批租地价。前期工程费是指房屋开发前期发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察、测绘等支出。基础设施费是指房屋开发中各项基础设施发生的支出，包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施等支出。建筑安装工程费是指列入房屋开发项目建筑安装工程施工图预算内的各项费用支出（包括设备费用）。配套设施费是指按规定应计入房屋开发成本不能有偿转让的公共配套设施，如锅炉房、水塔、居委会、派出所、幼托设施、消防设施、自行车车棚、公厕等支出。开发间接费是指应由房屋开发成本负担的各项间接费用。
二、房屋开发成本的核算
（一）土地征用及拆迁补偿费
房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。
房屋开发过程中发生的自用土地征用及拆迁补偿费，如分不清成本核算对象的，应将其支出先通过“开发成本——自用土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——自用土地开发成本”科目的贷方。
房屋开发占用的土地，如属企业综合开发的商品性土地的一部分，则应将其发生的土地征用及拆迁补偿费，先在“开发成本——商品性土地开发成本”科目进行汇集，待土地开发完成投入使用时，再按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——商品性土地开发成本”科目的贷方。如开发完成商品性土地已经转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的土地征用及拆迁补偿费计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”
科目的借方和“开发产品”科目的贷方。
（二）前期工程费
房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，能分清成本核算对象的，应直接计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。应由两个或两个以上成本核算对象负担的前期工程费，应按一定标准将其分配计入有关房屋开发成本核算对象的“前期工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。
（三）基础设施费
房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、绿化、环卫设施以及道路等基础设施支出，一般应直接或分配计入有关房屋开发成本核算对象的“基础设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“银行存款”等科目的贷方。如开发完成商品性土地已转入“开发产品”科目，则在用以建造房屋时，应将其应负担的基础设施费（按归类集中结转的还应包括应负担的前期工程费和开发间接费）计入有关房屋开发成本核算对象，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发产品”科目的贷方。
（四）建筑安装工程费
房屋开发过程中发生的建筑安装工程支出，应根据工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用发包方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据企业承付的已完工程价款确定，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。如果开发企业对建筑安装工程采用招标方式发包，并将几个工程一并招标发包，则在工程完工结算工程价款时，应按各项工程的预算造价的比例，计算它们的标价即实际建筑安装工程费。
例７６ 宝吉房地产开发公司将两幢商品房建筑安装工程进行招标，标价为１００００００元，这两幢商品房的预算造价为：
Ａ商品房 ７２００００元
Ｂ商品房 ４８００００元
合 计 １２０００００元
则在工程完工结算工程价款时，应按如下方法计算各幢商品房的实际建筑安装工程费：
某项工程实际建筑安装工程费＝工程标价×该项工程预算造价/各项工程预算造价合计
则例中：
Ａ商品房１００００００元×７２００００元/１２０００００元＝６０００００元
Ｂ商品房１００００００元×４８００００元/１２０００００元＝４０００００元
采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装工程支出，一般可直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“原材料”、“应付工资”、“银行存款”等科目的贷方。
