如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可设置“工程施工”、“施工间接费用”等科目，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入“开发成本——房屋开发成本”科目，并计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
企业用于房屋开发的各项设备，即附属于房屋工程主体的各项设备，应在出库交付安装时，计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“库存商品”科目的贷方。
（五）配套设施费
房屋开发成本应负担的配套设施费是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施支出。在具体核算时，应根据配套设施的建设情况，采用不同的费用归集和核算方法。
（１）配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并可直接计入有关成本核算对象的，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“应付账款——应付工程款”等科目的贷方。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先在“开发成本——配套设施开发成本”科目进行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准（如有关项目的预算成本或计划成本），分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“开发成本——配套设施开发成本”科目的贷方。
（２）配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施；或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，可采取预提的办法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方和“其他应付款”科目的贷方。预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。
（六）开发间接费
企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”科目进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，应自“开发间接费用”科目的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”科目的借方，并计入有关房屋开发成本核算对象的“开发间接费”成本项目。
三、房屋开发成本核算举例例７７ 宝吉房地产开发公司在某年度内，共发生了下列有关房屋开发支出，如表７７所示。
在用银行存款支付征地拆迁费时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本１６００００
贷：银行存款１６００００
结转出租房使用土地应负担的自用土地开发成本时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本１５００００
贷：开发成本——自用土地开发成本１５００００
将应付设计单位前期工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本１０００００
贷：应付账款——应付工程款１０００００
将应付施工企业基础设施工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本３１００００
贷：应付账款——应付工程款３１００００
将应付施工企业建筑安装工程款入账时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本１９５００００
贷：应付账款——应付工程款１９５００００
分配应由房屋开发成本负担的水塔配套设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本２６００００
贷：开发成本——配套设施开发成本（水塔）２６００００
预提应由房屋开发成本负担的幼托设施支出时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本２７８０００
贷：其他应付款——预提配套设施费２７８０００
分配应由房屋开发成本负担的开发间接费用时，应作：
借：开发成本——房屋开发成本２７２０００
贷：开发间接费用２７２０００
四、已完房屋开发成本的结转
房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房，应在竣工验收以后将其开发成本结转至“库存商品”科目。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，记入“库存商品”科目的借方和“开发成本——房屋开发成本”科目的贷方。“库存商品”科目应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房等二级科目，并按各成本核算对象进行明细分类核算。上例中，应将完工验收的商品房、出租房的开发成本结转“开发产品”
科目的借方，作如下分录入账：
借：开发商品３４８００００
贷：开发成本——房屋开发成本３４８００００
第六节 代建工程开发成本的核算
一、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：
企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算，并在这两个科目下分别按土地、房屋成本核算对象和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，则应通过“开发成本——代建工程开发成本”科目进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”科目核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。
二、代建工程开发成本的核算
开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”科目的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”、“原材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等科目的贷方。同时，应按成本核算对象和成本项目分别归类计入各代建工程开发成本明细分类账。代建工程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”科目的贷方转入“库存商品”科目的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“库存商品”科目的贷方转入“主营业务成本”科目的借方。
例７８ 宝吉房地产开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费３４００００元，前期工程费１５００００元，应付基础设施工程款５６００００元，分配开发间接费用７００００元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：
借：开发成本——代建工程开发成本１１２００００
贷：银行存款４９００００
应付账款——应付工程款５６００００
开发间接费用７００００
道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账：
借：开发产品——代建工程１１２００００
贷：开发成本——代建工程开发成本１１２００００
本章小结
在本章里，主要探讨了房地产开发企业开发产品成本的构成内容与成本核算对象，讲述了账户设置和核算原则。重点叙述了开发间接费用、土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本以及代建工程开发成本的核算。
关键词
开发产品成本、 土地征用及拆迁补偿费 、基础设施费 、开发间接费 、配套设施 、房屋开发成本、 土地开发成本
复习思考题
１．房地产开发企业在开发过程中所发生的各项开发成本，按其用途可分为哪几类？各项费用支出按其用途在核算上可分为哪些成本项目？
２．开发间接费用的内容包括哪些？
３．开发间接费用的分配方法有哪些？如何分配？
４．房地产开发企业在核算房屋开发成本时，应设置哪些成本项目？这些成本项目归集成本费用时有哪些异同？
５．房地产开发企业的配套设施，根据核算要求应分为哪两类？对这两类配套设施支出在核算上有哪些不同？
６．资料：某房地产开发企业开发现场管理部门在２０××年１２月发生以下有关开发间接费用的经济业务。
（１）应付管理人员工资２４０００元，并按工资总额的１４％提取职工福利费。
（２）用银行存款支付办公费４２００元，差旅费５０００元，设备修理费４９００元。
（３）以银行存款支付固定资产修理费用２０００元。
（４）本月领用按一次摊销法摊销的低值易耗品１３４０元。
（５）用银行存款支付劳动保护费６８００元，支付水电费１４００元，支付其他间接费１０００元。
（６）按直接费比例法分配开发间接费用，本月应分摊的各项开发产品实际发生的直接费用分别为：Ａ商品房１５００００元，Ｂ商品房２４００００元，Ｃ商品房１４００００元，出租房１３００００元，商品性土地６００００元。
要求：
（１）计算开发间接费用分配率。
（２）为各项经济业务编制会计分录。
７．资料：（１）某房地产开发公司在其开发小区内，共建造甲、乙、丙三栋商品房、出租房、银行储蓄所和游泳池，其中银行储蓄所有偿转让给工商银行。
（２）开发小区发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费按各开发产品的用地面积进行分配。游泳池根据小区施工设计要在造好其他房屋以后建造，先以各项开发产品的预算成本为基数采用预提方式计入各项开发产品成本，以便及时计算各房屋的开发成本.
（３）开发小区在２００８年内，共发生下列支出：土地征用及拆迁补偿费１３０００００元，前期工程费５４００００元，基础设施费７６００００元，均用银行存款支付。
（４）将甲商品房、出租房的建筑安装工程发包给某建筑公司施工，这两项工程的标价分别为３９０００００元、３４０００００元。完工验收后用银行存款支付。
（５）将乙、丙商品房的建筑安装工程发包给另一建筑安装公司施工，这两项工程的标价为６５０００００元。乙商品房预算造价３８０００００元，丙商品房造价３２０００００元。完工验收后用银行存款支付。
（６）银行储蓄所和游泳池的建筑安装工程由企业所属施工企业承建，其中银行储蓄所建筑安装工程已完工，实际工程成本为１５０００００元。
（７）用银行存款支付各项开发间接费用１６０００００元。
（８）将游泳池的配套设施以预提方式计入各项开发产品成本。
（９）按各项开发产品的直接费比例，将发生的开发间接费用分配计入各项开发产品成本。
（１０）甲、乙商品房和银行储蓄所完工验收，结转其开发产品的成本。
（１１）２００９年，游泳池建设完工，实际工程成本为１２０００００元，结转其实际开发成本，并将其成本冲减预提的配套设施费。如果实际开发成本小于预提配套设施费，将多提数冲减尚未完工的丙商品房和出租房的成本，并按预算成本分配。
要求：
（１）计算各项开发产品应分配的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费和基础设施费。
（２）按预算成本计算游泳池的配套设施预提分配率。
（３）根据上述经济业务编制会计分录。
８．资料：（１）某房地产开发公司在其开发小区内，预建造商店、水塔、小学三项配套设施，其中商店有偿转让，水塔和小学设施开发成本计入有关开发成本。根据施工设计，商店、水塔与商品房同步建设，小学设施在建造商品房后建造。为了及时计算出售商品房等的开发成本，对小学设施以各项开发产品的预算成本为基数采用预提方式计入有关开发产品成本。该开发小区各项开发产品的预算成本如下：甲商品房２１００万元，乙商品房２０００万元，出租房１０００万元，商店设施４５０万元，小学设施３５０万元。
（２）２００８年内，商店、水塔、小学配套设施发生的各项支出如表７１０所示。
（３）预提应由商品房、出租房和商店开发成本负担的小学配套设施费。
（４）商店完工验收，结转其实际开发成本。
（５）２００９年，用银行存款支付小学设施建筑安装工程费２５０００００元。
（６）小学设施完工验收，结算其实际开发成本，并将其成本冲减预提的配套设施费。如实际开发成本大于预提配套设施费，将少提数根据预算成本追加分配给甲商品房和乙商品房的开发成本。
要求：为各项经济业务编制会计分录。
９．资料：某房地产开发公司接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁的一条道路。
（１）用银行存款支付拆迁补偿费２８００００元，前期工程费１８００００元，基础设施工程费６０００００元，分配开发间接费用７６０００元。
（２）道路建设工程完工并验收合格，结转已完工工程成本。
要求：编制相应的会计分录。
