购房者在购房时应该睁大眼睛，一定要仔细看合同，认真核对条款，要把建筑面积和套内建筑面积都与开发商进行约定，避免事后出现纠纷。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。为防止房屋“面积缩水”，购房者在签订买卖合同时不仅要注意经过房产有关管理部门审核的销售面积是多少，还要留意套内建筑面积（实得面积）和公摊面积各是多少。
25最终没有签订购房合同，开发商可以没收订金吗？
田某准备在某开发商开发的新楼盘中购买一套商品房，向开发商支付订金3万元，双方对此订金没有做其他约定。后来因为多种原因，田某并没有和该开发商签订正式的商品房预售合同。田某要求开发商返还已经给付的3万元订金，但是开发商认为田某最终没有签订购房合同，其交纳的3万元订金应该没收，拒绝返还。该开发商的做法有依据吗？
该开发商的做法没有依据，田某没有与开发商签订购房合同，开发商应当返还田某所支付的3万元订金。
订金通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。由此可知，订金和定金不是一回事，对于订金不能依照定金的处理方式进行处理。建设部《商品房销售管理办法》规定，符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。田某支付3万元订金给房地产开发商，双方没有就订金的问题作出约定，因此，双方没有签订正式合同时开发商应该返还其所收取的订金3万元。
政策来源：建设部《商品房销售管理办法》
特别提示：
订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在实践中一般被视为预付款，即被认定为是一种履约保证，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。购房者在购房过程中应谨慎，不要轻易支付“订金”。
26开发商没有取得预售许可证就销售期房，怎么办？
方某与某房地产开发商签订了商品房预售合同，购买一套期房，方某当即支付了10万元的预付款。交房日期到了之后，开发商没有交房，于是双方重新约定了交房日期，但到期开发商还是没有交房。方某发现该开发商没有取得商品房预售许可证就进行期房的销售，他应该怎么办？
方某可以要求开发商返还已付购房款以及利息，并请求开发商承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。
依据建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。即开发商预售期房应当取得《商品房预售许可证》，否则即为非法销售。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。由此可知，开发商在销售期房的时候必须取得《商品房预售许可证》，没有取得相关许可就销售房屋应承担相应的责任。方某支付了10万元的预付款，但最终发现开发商没有办理《商品房预售许可证》，其签订的商品房合同是无效的，过错责任应由开发商承担，方某应当要求开发商返还10万元预付款及利息，并赔偿损失。
政策来源：建设部《城市商品房预售管理办法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
特别提示：
商品房预售就是楼花买卖，是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付订金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成，购房者在签订合同时更要细心，一定要就相关的权利义务进行约定，必要时应当求助于专业律师，以确保在最大限度内保护自己的利益。
27买房时如何申请住房公积金贷款？
向某是国家公务员，他参加工作以来每月都缴存住房公积金，至今已经有8年了。向某和妻子看中了某商业区的一套商品房，但他们的现金不够支付全部房款。向某决定申请公积金贷款，他应如何申请公积金贷款？
向某可以到当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。公积金所指的单位包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体。《住房公积金管理条例》规定，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。向某作为国家公务员，并依法缴存了住房公积金，在他购买房屋的时候可以申请公积金贷款，其具体程序依其户口所在地的具体规定而定。
政策来源：《住房公积金管理条例》
特别提示：
以北京市为例，申请人申请公积金贷款应经过以下程序：
1借款申请人向受委托银行领取并如实填报《住房公积金贷款申请审批表》，同时附上述规定的全部材料报送受委托银行。受委托银行对借款人填报的《住房公积金贷款申请审批表》和所提供的材料进行认真调查、核实，确保内容完整规范、证件齐全有效、材料真实合法。
2受委托银行对借款人的各种证件、资料审查合格后，签署意见并注明时间报送管理中心。
3管理中心收到申请材料后按照三级审批制度先由信贷经办人员对借款人的资信状况进行考察、测算、核实，签署意见，经信贷业务处室负责人审查后，报管理中心分管负责人批准。然后向受委托主办银行出具《委托贷款通知书》，明确贷款的对象、金额、期限、利率等内容，同时将委托贷款资金划入主办行账户。对不符合贷款条件的，由受委托银行通知借款申请人并说明原因。
28买首套住房存款不足，怎么办商业贷款？
郑某在北京工作5年了，至今没有自己的房子。现手里有40万元的存款，每月收入合计1万元。他看中了京郊一套90平方米的房产，但他的存款离房子的全部价款还很远。要买下这套房，他可以不可以审请商业货款？
关于个人购买住房的条件，各地有详细的规定。根据“新国八条”北京实施细则，对非京户籍居民购买首套住房，必须提供北京市有效暂住证和连续5年（含）以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。如果郑某具有上述资格，可以办理房地产抵押消费贷款。
房地产抵押消费贷款，就是借款人将自己或他人拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款，该贷款可用于各种消费用途，如买房、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款人需同时具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或协议；无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。
郑某如符合以上条件，并且符合北京市的具体规定，就可以办理住房贷款，买下所看中的房产。
政策来源：中国人民银行《个人住房贷款管理办法》
特别提示：
房地产抵押消费贷款，多数银行都可以办理，但是如果追求办理速度或是更高贷款额度，那么可以寻求“房地产担保公司”协助办理。值得提醒的是，由于现在的内资商业银行和外资商业银行所推出的贷款产品存在差异，在利息的节省、贷款额度、审批程序与速度方面，各家银行差异很大，消费者最好在专业人士的建议下谨慎挑选。
29提前还房贷，可以吗？
梁某按揭了一套商品房，借了30万元的贷款。他这两年做生意挣了些钱，他不想自己欠着任何人的钱，准备提前还一部分贷款，可以吗？
梁某应先咨询其贷款合作银行，银行根据其具体情况告之其能否提前还贷，或提前还贷数额。
提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。各家银行对于提前还贷并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。提前还贷是贷款人即买房人的要求，应当与借款人即银行进行协商。抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。在借款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同此时也提前终止。一般要求客户提前通知银行（通常提前10个工作日到1个月）；银行计算好客户的总欠款数，指定客户到银行付清款项，支付当月利息；银行将房契送到合同指定的律师事务所，办理取消按揭贷款的契约并到房产管理部门登记；律师办好一切手续之后，会通知业主领回所有的房产契约。有的银行不经过律师，只要办齐手续他们直接把房产证或购房合同还给客户。梁某能否提前还贷应当咨询贷款合作银行，双方协商解决。
政策来源：中国人民银行《个人住房贷款管理办法》
特别提示：
提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款的房屋保险合同此时也提前终止，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明到保险公司退还未到期的保险费。如果购房人没有一次性还清所有贷款，是不能要求退保的。
30应当到哪里办理房屋所有权登记？
邱某在市区给他马上要结婚的儿子买了一套新房，全家人为了这套房子已经是倾尽所有。他应如何为此房屋办理初始登记？
邱某应持自己的身份证、土地使用权证或合法用地文件等到市房产管理局为新房办理初始登记。
房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，是维护房地产交易安全、保护权利人的合法权益的行为。依据建设部《房屋登记办法》的规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称的房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。办理房屋登记一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。如果房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。邱某为确保自己对房屋的行使权利，可参照以上程序对所购新房进行房屋登记。
政策来源：建设部《房屋登记办法》
特别提示：
个人申请房屋初始登记需提交身份证或有效身份证明、土地使用权证或合法用地文件、《建设工程规划许可证》等相关证件。申请人提出申请后，房管部门进行现场调查，经初审合格后报市房屋产权登记中心，房屋产权登记中心复审、核准后签发房屋权属证书。申请人或经办人持本人身份证到房屋所在区房管局交纳相关费用后，领取房屋权属证书。
31父亲撤销共有权，房屋归儿子个人所有，要登记吗？
于某60岁了，他名下有两套房屋，其中一套两室一厅的房屋是与小儿子共有的。现在小儿子马上要结婚，于某决定撤销自己对该房屋的所有权，全部归儿子所有。于某的儿子提出到相关部门办理登记，于某认为这种情况不需要登记，他的认识正确吗？
于某的认识是错误的，他们父子俩应当到当地房产管理局进行房产共有权人变更登记。
建设部《房屋登记办法》规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。于某与小儿子共同拥有该套两室一厅的房屋，现在于某撤销自己的共有权，依据《房屋登记办法》及当地具体政策的规定，于某应与小儿子一起到当地房产管理局进行房产共有权人变更登记。
政策来源：建设部《房屋登记办法》
特别提示：
申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
32房屋抵押后，如何办理登记手续？
章某开办了一个公司，在经营过程中遇到财务问题，他把自己四室两厅的房子进行抵押贷款。贷款后就房屋已经抵押这一情况，如何来办理登记手续？
章某可以到房产所在地的房产管理局进行抵押登记，使自己既解决了公司经营中的财务问题，又最大限度地保护自己房产的安全。
