第三节 宝龙商业物业管理企业安全风险防范
一、自然安全风险
自然安全风险指的是由于自然事件或力量等人为可抗力为主因可能导致侵犯国家、集体以及公民财产权和人身权的因素。这种风险对于物业管理来说主要体现在气候变化上，根据同地域同季节，其风险的频率也同，其特点是风险发生较为集中，可预测性强，但一旦发生损害，物业管理企业很难脱责。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，发现引起自然安全风险存在以下表现形式
1.沿海项目中，台风天气引发的墙体脱落、广告牌砸落、行道树折断造成的侵权风险。
2.北方项目中，大雪天气导致的雪地易滑、车棚坍塌等造成的侵权风险。
3.暴雨天气导致的雷击、机组跳闸、场内严重积水等风险。
（二）相关案例分析
从天而降广告牌，物业是否要赔？
【案情】林先生路过商场购物，由于正值台风天气，经过广场时，被强风吹落的广告牌砸伤，住院花去医疗费两千余元。林先生要求商场物业管理公司赔偿损失，物业公司认为林先生并非商场消费者，不能提供消费凭证，且台风天气属于不可抗力，物业公司无法预见，其已经对广告牌进行了合理的日常维护，不应当承担赔偿责任。林先生认为，自己属于毫无过错的受害一方，商场应当预知其放置的广告架会被大风吹倒，并给过路行人造成伤害，却没有及时在大风来临前妥善处置，而是采取了一种放任的态度，造成自己被砸伤的后果，对此存在明显的过错，应当就自己在这起事故中受到的所有损失承担相应的赔偿责任。
【分析】根据我国《侵权责任法》、《物业管理条例》的有关规定，建筑物或其他设施坠落造成他人损害的，由所有人、管理人能证明自己没有过错的，承担侵权责任。本案中物业管理企业作为广告牌的所有人，对广告牌负有看护、管理的责任，台风虽然是可抗力的自然灾害，但在现实生活中能够通过天气预报了解，物业管理企业应当预知可能出现的强风摧毁设施造成损害的情形，而未预见，并没有及时做好加固、提示、划出危险区域，应当对林先生的损失承担一定责任。
（三）相关法规规定
《侵权责任法》第85条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
第90条规定：“因林木折断造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。”
第37条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”
笔者认为，在以上法条中分别规定了建筑物及其附属物致损、林木致损等情况下所有者和管理者应当承担责任，虽然在证明自己没有过错的情况下可以免责，但在实践中，由于自然灾害导致的他人财物和人身受损往往难以找到直接过错方，且随着现代科技的发展，重大天气变化是可以预见的，通过一定手段能够避免，并构成可抗力的因素。即使物业已经做了相应的防护措施，且已经达到了至于发生事故的程度，也有可能承担适当的补偿责任，这就要求商业物业管理企业应密切注意重大天气变化，及时做好相关设施的维护，对于可能导致损害的设施做好告知，划定可能损害的范围做好警示，将自身责任降到最低。
二、安全保障风险
安全保障风险，指的是在物业管理范围内，由于第三人的法行为或其他原因可能致使他人人身权或财产权受损害的因素。近几年来，此类纠纷日益增多，稍微慎就可能给原本微利的物业管理企业带来巨大的赔偿责任，可以说此类风险频率高，极为常见，且表现形式多样，较难控制。虽然目前大部分的物业管理企业都提供安保服务，但并说明物业对于商场内发生的第三人侵害的任何法行为都必须承担全部法律责任，毕竟物业管理企业提供的仅仅是保安服务，而是治安管理，物业管理企业的责任承担首先有一个责任范围界定的问题，要严格界定，就必须准确理解物业管理企业所提供的保安服务要做到何种程度才算正确履行了此项义务。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，治安风险存在一定的表现形式
1.商场高峰期时段小偷扒窃，致消费者、商户财物受损。
2.商场夜间盗贼滞留，致使商户财物受损。
3.刑事案件例如抢劫、故意伤害等，致使消费者人身、财物受损。
4.产品质量、第三人过失行为、意外事件致消费者及商户人身、财产受损。
5.因物业疏于管理或管理力，如地板滑到、游乐设施故障、电梯故障等造成消费者或商户人身、财产受损。
6.业施工而产生的安全隐患致消费者及商户人身、财产受损。
（二）相关案例分析
消费者遭贼索赔案
【案情】陈先生到商场购物，遇到小偷行窃，他发现之时追赶小偷已追赶不上，造成其财物损失两千余元。后陈先生要求商场物业管理企业赔偿其损失，其认为作为消费者，他在接受商场服务时理应享有人身、财产不受损害的权利，且在追赶小偷之时已大声呐喊，却不见保安踪影，保安出现时小偷已不见了，商场管理者应对其损失负责。而物业认为，其安保工作已做到位，保安24小时轮岗有书面记录，摄像头已经记录下小偷行窃的过程，且及时向公安部门反映情况，陈先生遭窃是自身不注意，自己不应该承担赔偿责任。
【分析】根据《物业管理条例》的规定，物业管理企业在第三人侵害行为过程中，其承担责任的基础在于是否全面、认真的履行合同，是否违反对商户、消费者的人身和财产安全的保障义务，这种义务既可以是合同中明确约定的义务，也可以是法定的基本义务。这要求物业管理企业尽最大可能保护消费者权利。本案中该物业企业已经做到24小时专人巡逻，日常巡视，在人身安全处设置明显标志，在治安事件发生时能够及时派出人员处理，配合当地派出所调查，已基本完成自己的义务。陈先生的呐喊见保安踪影能说明保安没有在履行职责，陈先生应对保安的过错承担举证责任，并对自己的过失承担一定责任。
（三）相关法规规定
《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
第47条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院予以支持。”
《消费者权益保护法》第7条规定：消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第18条第1款规定，经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。
《侵权责任法》第37条规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。”
（四）安全保障义务风险因素评估
笔者认为，安全保障义务指的是依法规定负有安全保障义务的人，如住宿、餐饮、娱乐等经营活动者，没有尽到此种义务，而造成他人人身、财产受损害的应当承担赔偿责任。法条中虽然没有明确指出物业管理企业负有此项义务，但商场作为公共经营场所，实践上一般将管理者列入范畴。此义务可以分为三个层次：危害预防义务、危害控制义务、救助义务。物业管理企业应当预见自己的作为或作为可能导致损害却没有发现，或已经预见但轻信能够避免，为加强对权利人的保护，只要证明物业管理企业客观上未尽安保义务即可，需证明主观上是否存在过失，但要证明未尽义务与损害结果之间存在因果关系。
一方面，面对第三人违法行为引起的物业管理企业的法律责任，法条竭力强调“协助”二字，即物业应当积极协助公安机关的工作，并强调其必须担保发生任何事故，物业管理中安全防范的作用在于预防和制止犯罪，配合公安机关维护社区的良好秩序，而是保证出现任何损害。因此，物业管理企业在第三人侵害行为过程中，其承担责任的基础在于法行为本身，而在于是否违约，是否全面、认真的履行合同，是否违反对商户、消费者的人身和财产安全的保护义务，这种义务既可以是物业管理合同中明确约定的义务，也可以是基于物业管理服务合同本身的属性而产生的法定基本义务。根据民事归责原则，由直接责任人承担终局责任，物业承担补偿责任。对于违约责任范围的大小，可以在缔约时约定，这种约定必须体现质价相符、权利与义务对等的精神，能明显加重或减轻一方当事人的责任，也可以根据实际损害进行计算。
目前，宝龙城市广场的保安服务一般包括24小时专人巡逻，日常巡视，在人身安全处设置明显标志，对治安事件及紧急情况有处置预案，发生时能够及时派出人员处理，配合当地派出所调查，上报有关主管部门等，但在一些方面仍然存在导致风险产生的隐患：
1.部分保安人员为退休返聘，具有保安从业资格，技能足，且年龄较大，主要作用在于巡逻，在遇重大治安事件、维护治安稳定方面常常心有余而力足。
2.保安人员数量少，面对偌大的商场，安保力度足，尤其是夜间，对于隐匿在场内的法人员很难控制。
3.早期项目，监控设施落后，监控盲点多，缺少红外线摄像头，夜间拍摄力弱，无法为警方提供监控证据，使得物业管理方在纠纷中常常处于利地位。
另一方面，安全保障义务还体现在，因疏于管理或管理力造成的侵权和违约责任，管理者应当进行提醒或警示，对于可以预见的可能造成损害发生的因素进行及时排除。宝龙商业物业的管理在此方面较为完善，如摆放警示牌、语音提醒等，但笔者在调研过程中，仍然发现少安全隐患：
1.早期项目中，存在屋顶漏水现象，天花板脱落，导致商户财物被淹，造成损失。
2.墙体年久失修，脱落砸伤过路行人。
（五）安全保障义务风险防范措施
针对安全保障义务风险，物业管理者应尽可能做到：
1.物业管理企业应当在存在可能危及人身、财产安全的区域尽到充分、明确的警示，对消费者进行合理的说明，对于有违安全的消费者应当进行劝告，必要时通知公安部门采取必要的强制措施；另一方面，也包括对进入场所内的人员进行合理警示，提醒其注意防范第三人的侵害，合理保管自己的财物，防止小偷等法分子的侵害。
2.在硬件方面，具体是指服务场所使用的建筑物、配套服务设施、设备应当安全可靠，有国家强制标准的应当符合强制标准的要求，没有国家强制标准的，应当符合行业标准或者达到进行此等经营所需要达到的安全标准。比如电梯要经常性的维护才能运转正常；灭火器材要及时换药粉；安全出口能上锁；安全出口能被占用、堆放物品，影响疏散通道的畅通；消防栓、灭火器材能被遮挡、压埋。
3.对可能危及人身、财产安全的区域设置合理、必要的防范措施。物业管理企业并因其尽到警示或提醒义务就可以完全免除其安全保障义务，还有依据理性、合理的标准采取具体的防范措施来避免损害的发生。对于存在缺陷或瑕疵等违反产品质量安全、严重威胁人身、财产安全的设备设施要及时更换；对于来自第三人的法行为，除了在必要场所粘贴提醒公告外，还要有保安人员以及监控探头等各方面措施的辅助，配备数量足够的、合格的安全保障人员。
4.对在经营场所内遭受人身、财产损害的人员施以及时、合理的保护和救助。当消费者在经营者的服务场所受到外来侵袭发生危险时，经营者的保安及其他工作人员，应当采取适当的措施避免或减少损失的发生（比如帮助消费者共同对付发生的危险或正在侵袭的歹徒；拨打急救电话120或匪警电话110等）。当公共场所发生火灾时，经营者的现场工作人员有组织、引导在场群众疏散的义务。
5.做好对相关证据的保管工作。监控录像在民事诉讼法中被称为电子证据。其他的相关证据还包括物证、人证，对于目睹案件发生经过的人员，物业企业要尽量保留好其联系方式，以便在之后的纠纷解决中，得到公正、合理的结果。
三、消防风险
消防风险指的是导致火灾的可能性因素。消防问题是关系到广大业主和非业主使用人生命、财产安全的关键问题，同时也是具有一定专业性的管理事项。城市综合体因其人员流动性高、娱乐场所多，消防问题显得更为重要。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，治安风险存在一定的表现形式
1.消防验收合格后，商铺二次装修过程中影响结构安全，使用的材料符合消防要求。
2.消防设施和器材落后，逃生通道堵塞引发火灾隐患。
3.火灾发生后，未及时通报，疏散人员。
（二）相关案例分析
消防栓未出水，应由谁负责？
【案情】某商场KTV工作人员发现客人退出后的包厢内有残余烟头，导致周围窗帘燃烧，慌忙跑到楼层的消防设施处，拉开消防栓，扭开水龙头，却滴水未出，幸亏楼层还有几罐灭火器，在其他工作人员的帮助下，将大火扑灭，但由于时间延迟，导致财产损失一万余元。后经调查发现，由于消防管道漏水，还未及时修理，物业管理人员将其暂时关闭。于是，该KTV要求商场赔偿损失。
【分析】根据我国《消防法》的有关规定，公共场所要保持消防供水的畅通，本案中KTV工作人员使用楼层消防栓却未出水，是由于物业管理人员管理当造成的，应当承担部分损失，但KTV自身防火当，也存在过错，也应当承担一定责任。
（三）相关法规规定
《中华人民共和国消防法》第26条规定：“建筑构件、建筑材料和室内装修、装饰材料的防火性能必须符合国家标准；没有国家标准的，必须符合行业标准。人员密集场所室内装修、装饰，应当按照消防技术标准的要求，使用不燃、难燃材料。”
第28条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”
第29条规定：“负责公共消防设施维护管理的单位，应当保持消防供水、消防通信、消防车通道等公共消防设施的完好有效。在修建道路以及停电、停水、截断通信线路时有可能影响消防队灭火救援的，有关单位必须事先通知当地公安机关消防机构。”
《高层建筑消防管理规则》第26条规定：“建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要经常保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和指示灯，要保证完整好用”；第31条规定“宾馆、饭店各楼层服务台的值班人员，在火灾紧急情况下，必须负责引导住客迅速安全转移。客房内应有安全疏散路线指导图”。
国务院《营业性演出管理条例》第20条规定：“在公共场所举办营业性演出，演出举办单位应当依照有关安全、消防的法律、行政法规和国家有关规定办理审批手续，并制定安全保卫工作方案和灭火、应急疏散预案。演出场所应当配备应急广播、照明设施，在安全出入口设置明显标识，保证安全出入口畅通；需要临时搭建舞台、看台的，演出举办单位应当按照国家有关安全标准搭建舞台、看台，确保安全。”
（四）消防风险因素评估
消防管理涉及物业的人身、财产安全，是各项工作的重中之重。宝龙城市广场作为大型购物中心，人员密集，项目面积大，面临的消防压力尤为严重，其根据规定配置消防器材和消防设备，设置消防警示标志，但也存在一些消防隐患：
1.早期项目中，消防设备落后，自动报警器失灵，防火卷帘门未能起到良好的隔离效果。
2.商户消防意识淡漠，将货品堆积于逃生通道，影响通道顺畅。
3.员工消防技能缺乏，少员工仍会使用灭火器，火灾逃生知识缺乏，虽然有应急方案，但演习较少，员工和商户对应急措施知之甚少。
（五）消防风险防范措施
针对消防风险，物业管理企业应做好以下风险对应措施：
1.加强消防设施、设备的管理和日常维护，使之处于良好的使用状态。包括控制火灾探测系统、自动报警系统、自动喷水系统和消防排烟机通风系统、防火通道、防火卷帘、灭火器、消防栓的管理。
2.加强消防巡查，商业物业管理企业设专人每日安排消防值班人员、防火巡查员对物业范围进行消防巡查，得脱岗，查看是否存在消防隐患，消防设施是否齐全、完好，为消费者提供一个安全舒适的环境。
3.定期配合相关消防主管部门检查，每年进行消防演习等。
4.加强消防宣传，培养消防意识，树立“群治群防”、“预防为主、防消结合”的消防观念。
5.培训基础消防技能和火灾逃生知识，特别针对娱乐场所的工作人员，提高员工对火灾的应变处理能力。
四、车辆管理风险
商业物业车辆管理风险指的是物业管理企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等情形给企业带来的赔偿的风险。由于高档商圈内停放的车辆大多价值菲，因此造成纠纷和诉讼将导致物业管理企业承担高额的赔偿风险。
（一）根据对宝龙集团部分项目的调查，发现该风险存在一定的表现形式
1.第三人损害。如：车辆停放期间车辆外表被第三人划伤，被其他停放车辆撞碰损坏，被盗窃、抢劫或其他可预知的情形造成财产损害。
2.物业管理力造成损害。如入口落闸太快毁损车顶，代客泊车造成损坏。
3.因物业维修造成车辆损害。
4.自然灾害造成损害。如：狂风暴雨等导致车辆毁损。
（二）相关案例分析
车辆被损，谁的责任？
【案情】吴小姐将车停放在商场地下免费停车场，领取了被告处发放的停车牌。之后取车回家时，发现车辆的车锁被损，车被刮花。要求被告基于保管合同成立而对此承担责任。本案起诉到法院，一审法院认为，原告将车停放在被告处的免费停车场，被告给付了停车卡，双方之间的保管合同关系成立。虽然被告处地下停车场系免费的，但被告作为保管人也应妥善保管原告停放的车辆，现因被告保管不善，导致原告的车辆的车锁被损，车把被刮花，故被告应承担相应的损害赔偿责任。被告不服上诉，提起上诉，二审法院认为上诉人对进出车辆发卡并安排工作人员定时巡逻，已对停车场尽了相应的管理责任，对于被上诉人车辆受损并不存在重大过失，判决物业管理企业无须承担责任。
【分析】该商场地下停车场系免费停车，作为综合性的消费场所，而非特定的酒楼、宾馆、超市等消费场所，且吴小姐亦无证据证明其当日进行过消费，因此，吴小姐提供的车辆保管属于消费合同的附随保管义务的情形，而是无偿保管。保管人证明自己没有重大过失的，承担损害赔偿责任。上诉人作为保管人应尽的是一般管理义务即对整个停车场的安全保卫，而涉及对某个被保管人特定车辆进行管理。因此，物业管理企业只需做到无重大过失即可。
（三）相关法规规定
《合同法》第374条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物损毁、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”
第5条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”
（四）车辆管理风险因素评估
目前实践上对于商场管理车辆究竟属于保管合同还是车位租赁合同，并没有统一的定论。笔者认为，车主与停车场地经营管理人在车辆存放中订立的是何种合同，应该遵循合同法中要约承诺的规则，合同上有保管内容的，则为车辆保管合同，没有保管内容的，则应为存车位租赁合同。车主与存车场地经营管理人虽未订立合同，但停车场的有关公告、制度或其他文件上有保管内容的，也应为车辆保管合同。同时还应遵循我国《合同法》所确定的公平原则。当事人双方对车辆保管没有约定的情况下，如果以车主支付了几元钱的义务而要求存车场地经营管理人承担十几万甚至上百万元车辆被盗损失，明显当事人之间的权利义务严重失衡，宜以按存车位租赁合同确定双方的权利义务。
关于民事责任承担，如果车主与存车场地经营管理人订立的是车辆保管合同，保管的车辆被盗后，存车场地经营管理人应承担民事责任，但由于其很难完全有效的控制车辆，故民事责任的大小，应根据过错责任的大小来确定，如车辆是因为车主遗失钥匙或被他人仿冒车钥匙而被盗开，即使存车场地经营管理人没有做到交牌放车，存车场地经营管理人也应承担全额赔偿责任。同时，存车场地经营管理人承担民事赔偿责任后，如该盗车案件被公安机关侦破，则存车场地经营管理人应享有追偿权。
但无论如何，商场物业管理应当对车辆管理尽到谨慎善良合理的管理义务。对收费区域，具备一般过失就应当承担责任；免费区域，重大过失时才承担责任。在调查过程中，笔者发现宝龙商业物业管理在此方面仍然存在一些安全隐患：
1.地下停车场监控盲点多，无法全面拍摄到车辆存放情况。
2.地下停车管理约定明，管理合同性质难以确定、责任划分清。
3.一些项目中，地面停放电动车、自行车区域系免费，缺乏管理，随意摆放，易造成损害。
4.一些项目中，地面停放电动车、自行车区域管理业务外包，管理企业与承包方责任划分明。
（五）车辆管理风险防范措施
针对车辆管理风险，物业管理企业应尽可能做到：
1.规范停车合同，发放停车凭证，凭证放行。若停放凭证丢失，应由车辆停放人持行驶证和身份证前往管理处办理相应的挂失手续，重新领取放行凭证。完善停车场硬件设施，填补监控盲点，建立健全保安日常巡查制度，保证巡查密度，及时发现问题，录像资料保存至少30天。
2.收取适当服务费用，给予收款凭证，对进出车辆停放时间、车牌号码进行存档记录。
3.将车位服务合同性质、停放服务的具体内容及应注意事项印制在停车凭证上，并制成公示牌，放置在显著位置，在公平合理的原则上明示双方责任。
4.物业维修区应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成损害和危险的区域进行单独围栏，明确禁止车辆停放于该区域。
5.遇重大自然灾害变化时，及时广播告知业主，及时放下防空停车场的三防门，封闭闸口。
6.购买保险，分担风险。
五、物业设备、设施使用风险
物业设备、设施使用风险指的是在物业使用过程中，因设备、设施管理善发生故障造成对他人财产、人身损害，而可能导致物业管理企业赔偿的因素。此项管理义务是物业管理企业重要的服务项目之一，同时由于设备设施的多样性和分布的分散性特点，该风险的频率高。
（一）根据对宝龙部分项目的调查，发现该风险存一定的表现形式
1.物业维修施工，导致损害。
2.物业管理人员对设备疏于管理或操作当，导致损害。如：按操作程序检修设备、私自脱离岗位、按规定参加培训等。
3.物业设施、设备老化、故障，导致损害。如：应当设置而未设置防护装置，电力变压器长时间超负荷运行，游乐设施故障灯等。
4.环境安因素。如：机房缺乏通风设备温度过高，化粪池一氧化碳超标等。
5.商户、消费者违规行为，导致损害。
6.未依照物业服务合同约定，配备相适应的设备设施造成的违约责任。
（二）相关法规规定
《侵权责任法》第89条规定：“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，有关单位或者个人应当承担侵权责任。”
第91条规定：“在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。”
《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”
第53条还规定：“合同中对造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款无效。”
（三）物业设备、设施风险的风险因素评估
物业设备、设施风险的风险源包括三种，即设施设备固有风险、维护当造成风险、人为造成风险。根据调查，笔者发现宝龙商业物业管理在此方面仍然存在一些问题：
1.第一代地产楼盘配套设施老化，无法适应日益更新的市场需求，漏水严重，常导致商户财物受损。
2.一些项目，中央空调控制力差，过滤器差，导致营运费用增加。
3.流程制度管理明，缺乏统一标准和奖惩制度。技术员工跳槽频繁，新进员工对本项目工程熟悉，缺乏老带新制度。
4.员工技能培训缺乏实操性课程，对应急预案熟悉。
5.电梯等外包业务发生事故与外包公司责任划分清。
（四）物业设备、设施风险的风险防范措施
针对物业设备、设施使用风险，物业管理企业应尽可能做到：
1.把好物业验收关，做好物业共用部位、共用设施设备的查验与交接工作，确定责任划分。
2.做好制度建设，明确设备操作流程，规定日常检查、维修、保养的频率及强度，落实负责人员，实行奖惩制度，确定责任划分，完善应急预案。
3.对建筑物或其他设施上的搁置物、悬挂物的管理，对可能造成危害的设施要设置警示性信息。
4.开展风险意识宣传教育，培养员工素质教育，特别是技术工作人员的实操性培训和物业使用人的行为规范。
5.对于专项管理实行外包的同时，应明确服务内容、责任划分。
6.发生事故和损害事件，及时向有关部门报告，对发生原因进行认定，保存有效证据。
7.引入市场化风险分担机制，购买保险等。
