第二节 商业物业管理企业与开发商
一、商业物业管理模式
目前的商业物业管理大致存在三种管理模式。下文对这三种模式进行分析，阐释同物业管理模式存在的同的风险，并提出如何规避此类风险的对策。
（一）自建自营
在商业物业中，有些开发商投资兴建商业项目后，很早就开始筹建商业经营班子，准备日后的经营与管理。凡适用于自建自管的物业，首先，开发商本身是唯一的业主，物业中没有出售的部分（全部自持）。其次，应该是以自用为主，只有部分出租。这样，会产生区分所有权的问题，没有共有部分，也甚少共同事物。最后，该类的商业项目需要自建自营，是因为他们的经营活动与管理服务的同步性很强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动中的损失，如在酒店中，服务员的粗心或清洁工的鲁莽，都可能使顾客中止消费。因此该类型的商业项目多为酒店物业，尤其对小型、低档次的酒店物业比较适用。
（二）自营与专业物业管理相结合
这种模式是开发商负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。有些零售中心和批发中心，因开发商掌握了较多的租赁客源，为降低出租经营成本，也采用这种方式。
（三）委托经营
这种模式又称纯粹管理型管理模式。在商业地产开发建设结束后，开发商通过招投标的方式选定商业物业管理企业，由其负责经营管理商业地产运行过程中的管理活动。这种管理模式就其管理机构性质而言，是由开发商根据市场要求独立组建的完全独立的、实行自主经营、独立核算、自负盈亏，并独立承担民事责任和经济责任的市场化的专业物业管理企业。此种模式通过市场招标竞争形式为业主和商户提供管理和服务，只有经营管理权而无所有权，必须通过专业化的运作对所代管的物业进行管理，或通过再招标的形式，向社会聘用相关的专业服务公司参与整体管理。在绿化方面，可发包给专业的绿化公司；在楼宇设备的维修保养及更新方面，可发包给专业设备维修公司；在安全保卫上，则可以发包于专业保安公司；在卫生保洁方面，可发包于专业保洁公司或其他物业公司；等等。
二、不同类型的商业物业管理模式存在的风险
（一）自建自营模式存在的风险
在自建自管的传统管理模式框架下，由于经营者时刻面对着激烈竞争的市场环境和瞬息万变的市场信息，得将大量的精力、人力、物力投入商品经销、调整商品结构和各项名目繁多的促销活动中去，以期满足消费者断变化的消费需求。物业管理得到商场经营者的重视，易给商场经营带来安全隐患。
自建自管物业管理模式的物业公司尽管在管理上能介入物业和前期管理，且在一定程度上避免了机构之间接管验收的矛盾，属于按照标准的物业管理模式管理物业，但这种管理模式往往具有法人资格，专业，工程遗留问题多，过于依赖开发商。在业主与开发商发生矛盾时，物业公司很难公正对待，在很多情况下业主利益无法得到保障，这种管理模式缺乏机构之间的竞争，有碍物业管理市场竞争机制的迅速形成。
（二）自营与专业物业管理相结合模式存在的风险
经营性公司和专业化物业管理公司相互分工合作的模式，其优势在于可以发挥各自的业务专长，开发商可以组建商业经营公司集中精力做好经营管理，而专业性强而又繁杂的物业工作如保安、保洁、工程维护则交由专业物业管理公司来运作，通过资源的优化配置，达到强强联手，优势互补，经营和管理同步提高的效果。
该模式利的方面主要在于相互间的协作留有空隙，机构和人员相对增加，如处理当，会影响到工作效率和客户满意度。
（三）委托经营模式存在的风险
委托经营模式必须通过良好的技术实力和管理服务质量赢得开发商或业主的认可，才能在市场上求得生存和发展。国家及地方行政性物业管理法规皆立足于商品房住宅，尚未出台商业物业管理的专门法规，对商业物业管理的研究也较少。“游戏规则”空白或健全，实际操作中只能借用、参照住宅物业规定，商业物业没有业主委员会的规定，但开发商也可委托一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务。这种管理模式属于一种完全的市场行为，它可以通过市场竞争机制淘汰劣质管理机构，从而推动我国物业管理行业进入良性循环状态。这种情况，主要是因为我国目前的物业管理企业，绝大部分为开发商下属的子公司，商业项目建成后，开发商“顺理成章”地交给子公司进行经营管理。
这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验，如果缺乏这种经验，一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任顾问工作。也有些开发商把出租经营业务委托给地产代理公司，这样，可以充分利用代理商的营销经营和商户网络，较快地完成物业租赁工作，取得较好的经济效益。【5】
三、购物中心主要采用的管理模式及存在的风险
购物中心这种商业物业形态同于住宅物业、办公物业、工业物业等物业，其市场特征体现为：（1）有计划地聚集，具有统一性。购物中心的商店必须有计划地聚集，在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权分离，把营业面积出租给各种商户，对商户进行严格的挑选并加以有效控制，目的是互相利用，以实现共同利益。（2）采取集中管理和分散经营相结合的先进管理方式。（3）功能复杂多样，规模巨大。购物中心兼具服务、娱乐、饮食、休闲购物等多种现代消费功能。且购物中心都具备一定规模面积，一般为十几平方米，大的可以高达几十万平方米。
（一）购物中心的主要管理模式
对于购物中心最多采用的管理模式为专业的物业管理公司进行市场管理。典型的例子是北京阳光四季购物中心是一家按照国际标准新建的较为规范的购物中心，它拥有商业、文化、娱乐与服务等功能，是一个多元化的现代消费中心。它在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划和布局，统一培训人员，统一促销，统一对外公关，这就是购物中心的管理模式的新尝试。其营业面积为19026㎡，统一划分商业和娱乐空间，并提供基本的公共设施（如中央空调、自动扶梯和水电供应等）。此外，承租者提出方案和拿出的资金，由购物中心统一进行装修。购物中心直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理。
（二）目前购物中心的管理模式的风险
“父子关系”在商管公司大量存在，从我国目前情况看，大约有1/3的商业物业管理企业是从开发商派生出来的“父子关系”企业，这种“建”、“管”分的体制造成了很多应由开发商解决的矛盾和问题，推给下属的商业物业管理企业，若商业物业管理企业解决了，必然会对业主或商户的投诉进行推诿、作为，这会使许多问题得到及时解决。此外，物业管理市场化、专业化程度低，市场竞争能力弱，经济效益差。因此，要逐步推进房地产开发和物业管理分业经营，改变物业管理由房地产开发派生出来并依附于房地产开发的状况，使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体，从体制上解决建管分产生的弊端。
（三）解决“父子关系”商管公司问题
根据《物业管理条例》第24条的规定，“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。此外，《物业管理条例》第57条对住宅物业未招投标法律责任作了规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”虽然该条款针对的对象是住宅物业，但正如上文所述，为了防止“父子公司”带来的弊端，因此开发商应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
四、不同商业物业销售模式下商业物业管理企业与开发商关系
在本书前文关于商业物业管理外部法律风险防范的探讨中，谈及影响商业物业管理外部法律风险防范的宏观因素方面，笔者讨论了同商业地产销售模式的概念、优点以及存在的风险。由于篇幅的设置，笔者在下文用于阐述商业物业管理企业与开发商的法律关系问题时，则免要讨论到同商业地产销售模式下，商业物业管理企业与开发商的权利义务问题，以及在同地产模式下，开发商的行为给商业物业管理企业经营过程中带来的风险，这些风险应如何在法律的框架下进行规避等问题。
（一）直接销售模式下商业物业管理企业与开发商的关系
购物中心直接销售的模式下，由于开发商将商铺的所有权出售给投资者，投资者获得其所购商铺的所有权，成为该商铺业主。投资者与商业物业管理企业签订《物业管理协议》，委托商业物业管理企业对其商铺进行统一管理。对开发商而言，将商铺销售后也就失去了对商铺的管理控制权，再也没有权利再对项目进行整体的运营管理，且项目未来经营状况的优劣已经对开发商没有利益上的影响。但对于商业物业管理企业而言，则失去了对商业业态的控制。投资者在没有整体管理，各个商铺各自为战、独立经营的情况下，商业物业管理企业很难在商场举行统一的促销及公关活动，商场整体的档次、形象等方面也都很难达到一个良好的水平，因此商业物业管理企业经营成功的机会很小，也承担了后期发生纠纷的风险。
在售后返租和产权式商铺中，开发商一般在项目销售结束、商业经营步入正轨后全身而退，将商铺的控制权交给专业的商业物业管理企业。在实践中，存在的情况是在合同中直接规定扣除返还收益的价格，最多出具一个证明。但是由于返租义务为物业管理公司，如果发生纠纷，对商业物业管理企业极为利。
商业物业管理企业是否能进行科学的营运规划、完善的经营管理以及具备相应的资质、理念，将对商铺价值、长远的租金回报起到重要的作用。一旦商业物业管理企业经营管理善，开发商难以支付承诺投资者的回报率，因为此时开发商已全身而退，投资者便与商业物业管理公司发生要求返还返租率的纠纷。为商业物业管理企业在后续经营管理过程中带来风险。
（二）只租不售销售模式下商业物业管理企业与开发商的关系
在只租售模式下，开发商拥有商铺所有权，由接管的商业物业管理企业与商户签订《物业管理协议》，由商业物业管理企业负责经营管理商户日常事务。
只租售的商业地产销售模式的缺点是：对开发商来说，收回投资收益需要较长的时间。只租售的商业地产销售模式对商业物业管理企业的影响：这种模式下，商业物业管理企业能对业态进行整体布局和规划控制，有利于商场后续经营。宝龙城市广场的第一代产品逐渐发展到第三代、第四代产品分析，实现了从大部分出售商业地产的销售模式向持有型商业销售即只租售的销售模式转变。
（三）借鉴“订单模式”
世界商业地产之父、美国KAMICO购物中心创始人库柏先生指出：对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者是通行的做法，因为这样做的结果是难以控制的，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。问题就恰恰出在所有权、经营权、各种商业业态组合当上。而所谓的“订单模式”，即开发商开发完项目，把项目整体出售给专业的大型商业公司，由其持有自行经营，简而言之，即招商在前，建设在后。这种形式典型的代表即万达广场与沃尔玛等国际著名连锁店建立紧密的商业联盟，在开发前就确定将大部分面积租给沃尔玛经营。由此，万达广场可以通过租金获得稳定的现金流，而沃尔玛也节约了选址的成本，而这种方式也成为很多海外房地产投资基金进入中国商业地产市场的途径。
因此笔者建议商业地产开发商将持有型物业开发作为其核心竞争力。仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。同时有利于商业物业管理企业对整体商业业态的管理，减少纠纷的发生。
五、商业物业早期介入存在的法律风险及解决
（一）商业物业早期介入阶段的争议
许多人难免会将物业的早期介入与前期物业管理画上等号，实际上，物业的早期介入和前期物业管理是两个同的阶段，商业物业管理企业所需承担的权利义务也同，故需要予以区分。对于物业的早期介入，在学界尚未有明确的界定，笔者试从物业早期介入的内容、特点入手界定与前期物业管理的区别。
前期物业大致可分为两个阶段。第一阶段，前期物业管理在物业管理实务中，又称为物业管理的早期介入，是指在物业接管验收之前，物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为，即在物业服务企业正式接管物业之前的各个阶段。第二阶段，前期物业管理，是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。
对于前期物业概念，应将前期介入和前期物业管理相区别，前期物业应包含前期介入，即应仅指前期物业的第二阶段。基于此，前期物业可定义为自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与其选聘的物业服务企业签订日常物业管理合同生效时止的物业管理。理由主要有二：其一，在前期介入中，工作内容仅或主要为规划设计和工程施工建设，这两项工作由施工单位具体负责实施，发包方聘请监理进行监督，国家规划和建设部门负责行政监督，即使是施工现场的秩序维护和环境保护等，也是由施工单位负责，因此没有物业管理的客观对象和职能。此阶段无管理可言，也没有物业管理的必要。其二，在前期介入阶段，物业合同是由开发商和其自主聘请的物业服务企业签订，通常该合同具有顾问性质。物业服务企业对房地产开发无指挥权、决定权，只有顾问建议权，因此，前期介入与物业管理的含义相去甚远。【6】综上，商业物业早期介入是指物业接管验收之前，物业服务企业从今后物业使用者、服务者角度积极参与房地产开发建设的行为，即在物业服务企业正式接管物业之前，开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出建议和意见，使规划设计更符合适用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。
（二）物业早期介入存在的问题及其解决方式
在传统意识中，我国常常把商业项目开发看成是开发商、设计院和施工单位的事，物业管理是房屋建成后才开始的，似乎开发时期与物业管理无关。所以，以前国内的物业管理公司普遍对早期介入重视。随着对物业管理理论研究的深入，业内人士普遍认为物业管理介入的时间越早越好。但物业的早期介入暂无全国性的物业管理法律，无法制定出统一的运作标准及程序。虽然有少地方性法规、章程或条例出台，但由于我国物业管理仍处于初始阶段，有很多问题是地方性法规所能解决的，也导致了我国各地在物业早期介入方面缺乏统一的标准，出现纠纷时无法可依。
（三）物业早期介入存在的问题
在物业的早期介入中，由开发商选聘物业管理公司。而物业管理公司履行的职责并能真正反映业主的真实意思，甚至存在损害业主利益的情况。导致业主、开发商、物业管理企业发生纠纷，利于后期的物业管理。关于物业早期介入费用支付问题，物业公司早期介入的费用成本很高，因而物业公司早期介入的费用可能由物业管理企业独自承担。物业公司早期介入完善了开发商开发的项目产品，对商业项目的使用功能进行完善和补充。开发商享受该服务，因此开发商应承担物业公司早期介入的费用。物业公司的选聘由开发商和物业公司通过协商谈判确定，因此开发商已经行使了业主的权利并享受了业主享受的权利，尤其是在销售后期开发商尚未销售完毕的空置房同业主的住房一样享受到物业管理服务如保安、绿化、水电管路维修保养等。而对业主是否也应该支付部分物业早期介入费用，实践中仍存在争议。
如何理顺开发商、物业公司、业主之间三者的关系呢？从实践上看，大量的商业物业管理企业实则是开发商的子公司，要处理好三者之间的关系前提是：笔者认为开发商首先应采用招投标的方式选聘独立的物业管理企业，以减少后期纠纷的发生。其次，开发商要多替业主利益考虑。再次，物业公司要进行适当的定位，物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系。
从法律上看开发商仅是业主而且是受托人。开发商和业主存在两种关系：一是买卖关系，另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系，开发商接受业主的委托代为聘用物业公司，开发商的权利来源于两方面：一是开发商自己也是业主，二是开发商也是受托人。尽管小业主没有同物业公司直接签约，但物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以管理规约和物业服务合同的约定为前提。
公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式，通过招投标所签订的物业服务合同，内容明确并且容易得到广大业主的认可。
虽然开发商享受物业早期介入带来的最多好处，但从业主角度分析，作为最终的受益者，因而业主也相应承担物业早期介入的部分费用。由于业主还没有入住，因此这部分费用可从两个方面来解决：一是在房屋的销售价格中加以体现；二是可以适当提高业主后期所交的物业管理费来加以解决。【7】
六、商业物业管理企业接管验收中存在的法律风险及解决
（一）物业接管验收与竣工验收的区别
1.验收目的同
接管验收是物业管理企业为了分清管理责任，对即将进行管理的物业进行的质量验收；竣工验收则是建设单位在工程项目建成后，为了取得物业进入市场资格，对其是否合格进行的质量验收。
2.验收性质同
接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收；竣工验收则是为了检验房屋工程是否达到规划设计文件、建筑安装施工及验收规范的要求。
3.验收主体同
接管验收的主体是物业管理企业；竣工验收的主体则是房地产开发企业，甚至是建设行政主管部门。
4.交接对象同
接管验收是由物业管理企业接管开发商移交的物业；竣工验收则是开发商验收承包商移交的施工完毕的房产项目。
（二）开发商建筑遗留产生纠纷的原因及解决
许多投资者购入商铺后，发现与开发商在招商过程中承诺的设施、配置、构造、质量等方面存在较大差距而引发争议的纠纷，尤其是房屋质量方面的纠纷占比较高。开发商清售商铺后，业主如对上述原因满，则将怨气转嫁于商业物业管理企业身上。仅针对设备维修这一项，开发商只承担一定时间段的维保义务，维保期间一过，则责任十之八九由商业物业管理企业承担。因此，物业管理企业对开发商转交商业项目时应制定一套完整的接管验收制度，以尽量避免或减少后期可能出现的诸多纠纷与责任。
首先，在接管验收时，工程人员要严把质量关。一方面从专业的角度，按照国家建筑规范的标准来检查房屋是否存在质量缺陷（如裂缝、空鼓等）；另一方面根据以往的管理经验，站在业主的角度，发现那些容易引起业主投诉的问题。其次，可以利用相关列表单，对整个验收、维修整改等过程有一个整体把握。发现问题及时记录，并与开发商、施工单位商定维修、整改的时间。如维修措施必须在报修后3天内完成，逾期由物业服务企业派自己的维修队伍进行维修，维修所产生的费用从工程余款及质保金中扣除。最后，在正式接管前与开发商共同建立一套维修制度，以保证对今后保修期内维修的控制。以上做法都是为了避免出现房屋质量缺陷问题，控制日后施工队维修质量、维修时间，减少业主的投诉。【8】
七、前期商业物业管理中存在的法律风险及解决
（一）前期物业管理的界定
前期物业管理，是指自建设单位选聘的物业服务企业接管验收之日起至业主与物业服务企业签订的日常物业管理合同生效时止的物业管理。
（二）前期物业管理合同及存在纠纷
1.前期物业管理合同概念
前期物业服务合同，是指业主、业主大会选聘业主管理机构之前，建设单位与其选聘的物业管理企业签订的物业服务合同。【9】房地产项目竣工之后，物业的销售、业主的入住需要一个过程。从开始销售物业到符合成立业主大会的条件，两者之间存在一个时间差。这段时间内建设单位仍拥有较多的所有权比例，而业主入住率较低尚能成立业主大会，因而，物业管理应由业主或业主团体来行使，而应由建设单位与其聘任的物业管理公司签订前期物业服务合同。
前期物业管理合同是一个过渡性合同，它存在于业主大会成立并选聘物业管理企业之前的过渡期间。当业主大会成立之后，业主或业主委员会可自主聘任业主管理企业，另行订立物业服务合同，而此时前期物业服务合同即终止。
2.前期物业管理合同存在问题及解决
（1）前期物业管理合同签订主体与合同相对性之冲突
前期物业管理合同签订主体是开发商与物业管理公司，业主虽然是前期物业管理合同的签订主体，前期物业管理合同内容一定是业主真实意思表示，但业主却要承受前期物业服务合同中所规定的权利和义务，而业主承受这样的权利和义务并非基于委托代理关系，因为在前期物业服务合同中开发商的行为需要取得业主的代理授权，而是开发商完全按照自己的意志与物业服务企业签订合同，这显然与合同的相对性相悖。从合同相对性出发，合同规定的权利与义务由签订合同的当事人享有与承担，原则上并及于第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也能对第三人产生约束力。因此，纯粹从理论角度分析，由开发商同物业管理企业签订的前期物业服务的合同内容能对第三人产生约束力。
针对以上问题，学者们对此提出了同的观点。如有“合同债务第三人履行说”、“房产附带义务说”、“继受成员说”、“当得利说”、“合同转让说”等等。目前，我国《物业管理条例》第25条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期服务合同约定的内容。”可见我国通说的观点是，在开发商同买受人签订物业买卖合同时，包含了前期物业服务合同，根据在于房地产建设单位与其他业主对物业服务合同的概括承受。但该规定的弊端是，遵守合同相对性，能对抗第三人。当业主将物业出租于物业使用人时，物业合同也只能约束物业所有人。为了克服前期物业合同中，多方主体权利义务错位的情况，许多国家或地区采取赋予之物权效力做法。以我国台湾地区为例，赋予仅具债权效力的合同以物权效力。在委托管理场合，“有时并非基于区分所有人之协议，相反却是建设公司于分批出售建筑物时，由让与者与受让人之间订立建筑物管理之委托契约，亦即由受让人分别向受让人委托管理。于此情形，管理契约因系存在于建筑区分所有权人与受托人之间，而非全体区分所有权人共同订立一个委托契约，因而于委托人解约或受约人解约（如以支付管理费用为由）时，均应个别为之。但如此一来，有关基地以及共同部分管理之法律关系免发生混乱。为消除此混乱，加强管理，于实务上，学者认为，应采取如下原则解决：个别订立委托管理契约时，其效力及于全体区分所有权人及其制定继受人”【10】。笔者认为，为了减少将物业服务契约物权化带来的弊端，应对德国的相关规定进行效仿，将该合同进行登记，否则就能对抗第三人。【11】
（2）关于前期物业服务合同效力期间争议
商业物业相比于住宅物业而言，成立业主委员会的情况较少。导致了业主难以通过业主委员会重新通过招投标的方式选举商业物业管理企业。大多数情况下沿用前期物业中开发商选任的商业物业管理企业，且法律法规没有对其作出强制时间限制。
（3）前期物业管理费支付主体纠纷
笔者在调研中遇到一个关于业主拒绝支付前期物业管理费用而引发诉讼的纠纷。该业主提出，开发商是前期物业管理最大的受益者，而且前期物业管理合同签订的主体是开发商与商业物业管理企业，并非业主本人。其称未享受前期物业管理带来的好处，故应承担前期物业管理费用。在这个案件的最终处理上，人民法院支持该业主的诉讼请求。笔者认同法院的处理结果，虽然在法律上未明文规定业主付款内容是否包括前期物业管理费。有些地方上处理由开发商承担，如《云南省城市住宅小区物业管理办法》规定，管理费和共用设施维修养护费用由开发商自行承担。国务院发布的《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。还有些地方另有同规定，《上海居住物业管理条例》第46条规定，自前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担；自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买手人按住宅转让合同的约定承担。虽然是关于住宅物业方面的规定，但笔者认为，同样可以作为商业物业借鉴适用。《上海居住物业管理条例》的规定，对前期物业管理费用的负担问题，根据意思自治、合同自由的原则由当事人协商解决。若双方无约定，则由开发商与业主共同承担前期物业管理费用。【12】由开发商部分承担原因是，在前期物业管理过程中，大部分业主尚未入住，如果物业服务合同约定由已经入住的小部分业主分摊前期管理费用，则显失公平，也违背了民法的基本原则——诚实信用原则。【13】业主也应部分缴交的原因是，业主是前期物业服务的受益人，也应承担该费用。因此，笔者认为根据业主实际占用的面积，由业主与开发商共同承担前期物业管理费用。
但以前文所述方式解决前期物业服务费用的承担，在理论上又出现一个问题。前期物业服务合同的主体是开发商与物业管理企业，物业管理费用的最终承担者却是业主与开发商，根据合同相对性，开发商是合同主体的一方，但是物业服务费用最终还需要业主来分担，这在理论上是难以成立的。因此，我们还是需要从《物业管理条例》第25条【14】入手，分析物业服务合同实际上是对前期物业服务合同的概括继受，因此，笔者认为对前期物业合同的签订主体应该进行如下的理解：前期物业服务合同的责任承担上其实存在两层关系：一是开发商与物业管理企业的物业服务关系；二是开发商与业主之间的房屋买卖关系。两层关系实际上是区分的，物业管理企业请求承担的责任主体只能是开发商而是业主，开发商实际上是依买卖合同将物业服务费用转嫁给业主。
