曾几何时，以地产骄子为中坚的华资财团，打败了老牌英资。华资大显神威，华人扬眉吐气。然而，还是这些地产骄子，炒地炒楼，使香港的楼价以火箭速度上升，并且云雾山中，居高不下。据说，有一篇报道以“一将功成万骨灰”为喻，来讽刺地产商的辉煌业绩是由置业租房市民的血汗堆砌而成，击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。
但是，我们不要忘记，“人之熙熙皆为利来，人之攘攘皆为利往”。这就是说，商人皆为利，自然也包括李嘉诚。香港一位知名地产记者，在其系列地产楼市的文章中谈到李嘉诚，他写道：
“爱美高于1992年8月时，通过内部认购形式，向长实购入第二期(嘉湖山庄)赏湖居第四座单层数的半幢单位，估计达152个，而内部认购较公开发售价，一般便宜约5％。”
“除爱美高外，嘉湖山庄第二期赏湖居第三座，是另一幢以内部认购方式转手的单位。上周初，该批为数2％个单位的现货单位全幢公开推销，20层楼以上的18层单位，买家一次认购3至4个单位才可交易(注：只有炒家才会一次买几个单位)。”
“嘉湖山庄内部认购猖獗，复式单位加80万至100万，普通单位加几十万，一个单位未到家，已有几个人过手，赚过几次钱，其中第一、二手‘特权阶级’，自然赚得最厉害……”
“‘特权阶级’炒完嘉湖山庄，又去炒海怡半岛。但怎料上周四，李超人一声令下，吩咐立即‘叫停’，说嘉湖内部认购做得太扬。海怡和下一个楼盘都要收敛。长实嫡系人马可以内部认购，但只能转让给直系亲属。”
“(海怡花园)示范单位挤得水泄不通，门口亦有地产代理商兜客，加10万、加15万出售内部认购单位！照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家，近期多个楼盘中，炒家在此赚钱。”
尽管这样，香港新闻界人士认为，“与那些与公众对着干的地产商比，李嘉诚则算有分寸、有节制。”从盈利的商业角度来看，炒地炒楼可以更多地获取利益，只是苦了买楼用户。从长远的角度看，拂逆顾客的做法最终都会招致恶果。整个地产界大势如此，李嘉诚人在江湖，身不由己，我们也不好多作评论。
1991年11月6日，新上任的财政司麦高乐，宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例，以杀楼市炒风，平息民怨。
据说，李嘉诚虽知悉此事，因筹备多时，耗费相当多的财力、精力，改期不利。于是，天水围嘉湖山庄第一期仍如期开盘。是日，炒家买家十分踊跃，排队的长龙浩浩荡荡，3天内竟有3万人登记，相当于发售的1752个单位的20多倍。
据传媒报道：“麦高乐对此大为不满，觉得李嘉诚明知他在当天宣布打击炒楼措施，却偏偏不避风头在同日推出大楼盘，与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数，11月13日由银行监理处致函各银行，将新旧住宅楼宇按揭贷款，由原来的八九成，降至七成。”
李嘉诚一贯谨慎从事，最忌树大招风。这次却不慎撞到枪口上。地产同仁，都为李嘉诚捏一把汗，原以为咄咄逼人的麦高乐会枪打出头鸟，却不料麦高乐一竹筒打翻一船人——地产商均挨50大板。
银行按揭的比例，直接关系到买家与炒家首期现金的承担，进而影响到楼市的兴衰，楼价下滑，地产商与代理商都要栽进去。
李嘉诚毫不示弱，11月21日在其“家店”——希尔顿酒店，设宴招待来访的加拿大卑诗省总督。李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。有人认为，这是向港府“示威”，如果逼人太甚，他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。
记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯在公众场合甚少开腔的李兆基，率先表态，声称会通过自己旗下的财务公司，提供较高的按揭成数，防止楼市下跌。其他地产巨头异口同声附和，口气异常坚决。李嘉诚在记者的穷追之下，最后也表态说，希望能与政府协调好关系，如果地产同仁都这样，他也会跟随潮流。
麦高乐等一批官员，对地产商的“对台戏”异常恼火。第二天，麦高乐与汇丰银行大班、恒生银行主席紧急磋商，由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席浦伟士措辞极为激烈，严厉警告地产商，如果一意孤行，日后其他发展计划将得不到银行的支持。
香港首席财主汇丰大班发了话，地产商马上妥协，在第一时间召开记者招待会，声明接受7成按揭规定，并无意与银行过招，但日后的事实证明，李嘉诚等地产巨头，只是作策略上的退让。
按照李嘉诚的一贯性格，是不会自己撞在枪口上的。但是，他撞上了。李嘉诚敢于与港府“对着干”，显示了华资尤其是地产华商日益强大的实力。此外，李嘉诚也不是故意作对，日期凑巧相同，而改期不利。因为有不怕的心理，李嘉诚便我行我素。
对付港府的打击措施，众地产群豪团结一致，联合作战，在共同利益下，结成统一阵线。然而，胳膊毕竟拧不过大腿，与政府作对，终究是要吃亏的。在麦高乐请出汇丰大班强硬相对时，众群豪亦适时识趣地作战略撤退，因为众群豪与港府针锋相对，已经达到了显示实力以警告港府的目的。
地产商炒地炒楼，令市民怨声载道。港府措施严厉，然而却打击不力，原因在于地产商握住了港府的痛处。香港人多地少，港府奉行高地价政策，造成地价居高不下。并且长期以来，地产收入一直是政府财政收入的大头，80年代以后更是如此。以1993年为例，政府卖官地和更改用途补地价收益达422亿港元，加上地产方面的各类税收，差不多占政府总收入的70％。
在地产收益上，港府与地产商同样不厌其多。那么，各界为何只谴责地产商，而纵容政府呢？这是因为政府的财政收入，用于浩大的公费开支，英国政府未向香港抽缴财政收入，香港政府靠卖地的收入维持其低税制。政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑，另一类是公建住宅楼宇非盈利建筑，售予或租予超低收入者。好人给政府做了，恶名让地产商承担。
不少地产商，指责政府对土地囤积居奇，好卖高价。楼价高企，首先是政府地价高企。打击炒风不能从根本上解决问题，重要的是增加土地供应量，适当调低地价，以量多保证政府收入。
李嘉诚以和缓的口气表示对打击炒风的看法：立法管制固然起一定作用，但管制太多不利楼市的发展。这恰恰是港府最害怕的。李嘉诚不愧具有超人智慧。常言道，打蛇要打七寸。李嘉诚言语不多，但一语击中要害。
其实，地产商与港府在收益上已是连理共枝，一损俱损，一荣俱荣。无怪乎李嘉诚有恃无恐，敢与港府唱对台戏。关键在于要敏锐地发现对手的致命弱点，抓住要点，就掌握了主动，掌握了命运。
1994年7月的《资本家》杂志中有一篇题为《地产商反弹香港》的文章写道：“在香港本财政年度第二次政府土地拍卖会上，出现了罕见的现象，逾10家地产发展商联手竞争投土地，土地虽然卖出，但收入却远逊于当局原先预期，使库房收入大为减少。”
“那次拍卖在5月底举行，共有两块土地待沽，第一块地皮由12家公司(长江实业、新世界地产、新鸿基地产、恒基、恒降、太古地产、信和、新加坡发展地产、嘉里、南丰、中国海外及百利保)组成联盟，以20.4亿港元投得；另一块土地由上述12家发展商，再加上广生行及应士国际，以51亿港元投得。那次成交额约低于现时市价格15％至30％。”
“分析家相信地产商的联合行动，是基于香港政府当局在过去半年来，不断收紧对买卖楼宇的限制，使房地产价格较去年底跌了约15％。由于当局表示还有进一步行动，所以地产商才联手投标土地，向当局提出警告，不要进一步紧逼。”
过去，各家仅仅是小联合，互相间在拍卖场上较个你死我活，可以让政府大把捞钱。如今大地产商联合变相垄断官地，无疑是李嘉诚的威信发挥了重要的作用。可见，面对港府的威胁，李嘉诚率领的地产群豪并没有善罢甘休，他们用自己的方式在争取主动。
6.必争之地必有必争之利
在逆境的时候，你要问自己是否有足够的条件。当我自己逆境的时候，我认为我够！因为我勤奋、节俭、有毅力，我肯求知及建立一个信誉。
——李嘉诚投资箴言
有君子之风的李嘉诚素以为人谦和著称，但他也并不是一味退让，在必要的时候，他甚至也会跟人争个头破血流。人生在世，一味无原则地退让，只意味着失败，在原则问题上决不能动摇。“量小非君子，无毒不丈夫”，只有懂得如何利用人性的弱点来控制他人，以硬碰硬，长自己胆色，灭对手威风，才能使自己立于不败之地。
人生是残酷的，竞争是激烈的，并不因你曾取得过辉煌成绩，就可以对你网开一面。表面上看李嘉诚的事业是一帆风顺的，在这种情况下，他是不是就没有对手了呢？事实上，李嘉诚同样需要面对激烈的竞争。9号码头发展权的争夺战，李嘉诚大意失荆州，败给了对手李兆基的财团，二李之间的这场大战随即爆发。
其实，商业界最看好的，是李嘉诚财团于20世纪80年代后推出的大型屋村计划，步入90年代进入收获旺季。以茶果岭的丽港城为例，第一期工程于1989年3月开工，第一批楼于1990年5月推出，每平方英尺售价为1700港元，而到次年5月底，每平方英尺飚升到2100港元以上。这个大型屋村是长实与和黄共同发展的，地产经纪商估计，发展商在此项大型工程中获利润约56亿港元。
1991年财政年度，长实公司盈利48亿多港元；1992年盈利62亿多港元。1993年8月19日，长实集团宣布上半年(截至6月30日止)盈利情况，长实盈利45.3亿港元，和黄纯利则为25.2亿港元。李嘉诚表示，下半年盈利会优于上半年。
据《资本》杂志1993年1l期刊文估计，长实一公司的售楼收益，1994年将达70亿港元，1995年可达87亿港元。而据《资本》杂志1990年2期公布的资料又显示，1979—1989年10年间，长实盈利112.4亿港元，和黄盈利139.2亿港元。
香港楼市的涨幅，远远高于物价的平均涨势。香港各业，形成千军万马“攀楼”的汪洋之势。财大气粗的新手加入，使竞争激烈的楼市竞争愈加激烈。
“售楼团”风起云涌，有冷气专车接送，还提供免费饮料午餐。所看的楼宇自然在新界，有不少“闲情者”借此作“一日游”，这项“亏本”项目，各商家仍乐此不疲。一位地产经纪商一语道破天机：“只要有一个买家，全团费用就可捞回。”楼市看好，一团岂止一个买家？
李嘉诚的楼宇单位，一部分由公司售房部直接发售，一部分派给多家代理商包销。一处屋村就有若干代理商，李嘉诚多管齐下，售楼风头之劲，一时无两。但是，“吉屋白蜡烛”事件，却使得楼市大赢家李嘉诚满脸无光。
事情是这样的，李嘉诚在风水颇佳的海怡半岛屋村兴建的住宅楼宇信誉良好，看楼者多，自在常理之中。然而，当买家去参观吉屋(香港称空屋为吉屋，含吉祥之意)，突见吉屋里燃有几支白蜡烛，顿时吓得魂飞魄散，疑神疑鬼。香港人迷信，联想起死人丧礼上的白蜡烛，吉屋何有吉气？乃死屋也。
此事不止发生一次，也并非海怡半岛一处。谁碰着，谁倒楣，传媒一渲染，会吓走一批置业者。是何人所为呢？未查到肇事人。有人说是发展商，有人说是发展商委托的几家代理商。但无论如何，这至少表明，同行业进入了恶性竞争。
1994年10月，一位资历颇深的行内人士表示，过去蓝筹发展商(注：均是进入恒指成份股的大地产公司)的竞争阵地在广告宣传，在减价促销，现在他们转移到提供的按揭方式上。他们先对抗银行自办按揭，接下来是同行业比拼。你七成，我就八成；你八成，我就来个九成。这样，买家所获的最优按揭，首期大约只付一成楼款。这只有长实这一类的地产巨头，具备这般雄厚的实力。有的发展商，按揭比例虽不高，却在供款期限上提供优惠。
9号码头一役失利，李嘉诚心有不甘，于是准备在房地产上与李兆基展开对决。李嘉诚的长实与李兆基的恒基，在新界马鞍山均有大型商居楼盘，长实的叫海柏花园，恒基的叫新港城，两个楼盘群仅隔一条马路，二李在经过先前的较量后，这番再次比拼。
第一回合始于1994年底，李嘉诚先声夺人，减价推出海柏花园，在很短时间内就卖出800余个单位，致使李兆基的新港城客户锐减。李兆基急忙还招，也来个减价售楼。
