万事开头难，凡事走出第一步不容易，走对、并走好第一步更难。由于我事先有比较充分的准备，也由于“邦哥”等一系列好心人的热心帮助，我的第一步走出来了，也走对了，虽然走得相当艰难，但走还算得比较坚实，为后来的发展打下了良好的基础。
1.“邦哥”牵线
李博士的一席话，对我启发很深。我将自己的土地开发定位于“超级市场”，就是现在我们习以为常、脱口而出的“超市”。但在当时还是一个很新潮的词。没有出过远门的人并不知道超市是怎么回事。
益阳地区建委原副主任钟煜同志是我认识多年的老领导，因为我一直在建筑行业中摸爬滚打，又是行业协会成员，与老钟经常有工作上的联系，也就成了朋友。我有了那宗地之后，免不了常在老钟面前说到土地开发的事情。而李博士的一席话，我对土地开发的指导思想更加明朗起来。老钟知道，我的土地开发，应当多接触了解商务行情的人士。通过他的介绍，我认识了时任市商务局副局长的李镇邦同志。
那是1997年的金秋，老钟说带我去见他的一位老朋友，我就跟着老钟去了。我们在一个小茶馆见面。老钟首先介绍了我，接着又介绍了一位中等身材、皮肤白皙、慈眉善目的政府官员。这个人就是李镇邦。大家都亲切地称他为“邦哥”。老钟说：“你也叫‘邦哥’吧！”于是我们坐下来闲聊。据说当时“邦哥”正遭遇麻烦，心情很是沮丧。我听了他的叙述，方知他从一个乡镇干部干到市里的正处级领导干部，很不容易，当时快50岁了，受到不应有的刑事法律追究。我遂起同情之心，当然，我知道自己一个草根农夫，并不懂得劝说安慰“邦哥”的道理，但我还是举出真实的例子说，共产党人要学邓小平，他因毛的错误三起三落，但毛逝世后又干了20年，成为中国改革开放的总设计师；国民党人要学张学良，他曾被蒋介石囚禁多年，但他看着蒋介石死了，又看着蒋介石的儿子也死了，可他还活着。人生在世，也没别的祈求，活着就好。大家听了我这番胡言乱语，都笑了起来，“邦哥”脸上也露出了笑容。
据说两年之后，“邦哥”的案子平反了。但我自那次在茶馆相见之后没有再见到过他。
2002年初，我得知有一个名叫“新一佳”的全国连锁超市，打算向地级市扩展。“新一佳”的本部在深圳，规模相当大。这真是一个好消息！得到这个消息之后，我跃跃欲试，心想如果能把“新一佳”引进益阳，把它的分店建在我那宗土地上该多好啊！
但是，怎样才能与“新一佳”接上头呢？这时我想起了几年前曾有一面之交的“邦哥”。我听说，当时他正担任市商务局副局长，如果有他出面相帮那就太好了。
于是我又去找老钟，邀请他一同前往商务局去找“邦哥”。我们来到市商务局，“邦哥”正好在办公室，他一见我就说：“我认识你呀，只是有几年没见过面了吧！”老钟说：“就是怕你不记得了，我才与他一道来。”“邦哥”说：“那怎么不记得呢？当年他还给我讲过”邓小平“、”张学良“的故事。”我真佩服“邦哥”的记忆力，屈指算来，距第一次见面已有五个年头了，他却还记得这么清楚。
我们说明来意，“邦哥”很快就答应帮忙联系，并说最近去省经贸委开会，也听说了“新一佳”向地级市拓展的信息。他建议我把公司资料备齐，因为对方作市场调查时很重视这些东西。接着“邦哥”答应到我公司的那宗土地现场去看看。他对我说：“如果能争取”新一佳“超市落户我们益阳，既能提高城市品位，也能改变居民旧的消费观念，对我们益阳的商品流通、劳动力就业都很有好处。”又说：“这可要作一个大型招商项目来搞，要报请市政府给予优惠政策。因为‘新一佳’是广东省商业连锁业的龙头企业，在省外开店限制在省城，长沙市只开了两家，且还有一家在筹办中，地级市开店暂无先例，估计我们益阳要争取到这个项目难度很大，不给点优惠政策肯定不行。”
听了“邦哥”这一番话，我就有了立刻找到“新一佳”超市的老总、联系相关事宜的想法，心情一如张飞打仗等不到天亮。“邦哥”说，作为政府职能部门，当然乐意牵线搭桥。又交代我：“你作为合作方，更应该注意尊重对方，真诚欢迎他们来本市经商赚钱，实现双赢。”
“邦哥”当时并没有“新一佳”湖南办事机构的联系方式。我就答应去找，至时请他一同前往，以示本市政府对外来投资者的诚意。他当面就接受了我的请求。
几天后，我通过朋友找到了“新一佳”驻湖南的办事机构，以及相关电话号码，便约定“邦哥”一同前往。
那是2002年4月的一天，我开车与“邦哥”一起去长沙。一路上，我忽然有点儿大小子头次“相亲”的忐忑不安——我内心渴望“新一佳”来益阳落户，但是人家会看上我吗？我心里明白，这是一次重大的招商活动，如果成功，在我的土地上建起了商铺，我每年都有租金收入，能解决上百人的就业问题，还能使当地的居民也像广州、长沙的居民一样，有一个舒适、方便的购物场所，这于公于私，都是一件“功德无量”的好事情啊！
车至长沙市伍家岭地段，我们顺利地找到了“新一佳”湖南办事机构的驻地，招牌上的标准称谓是“新一佳”湖南商业投资有限公司。接待我们的是公司副总经理兼拓展部经理，姓崔，是一位女同志，微笑的脸庞上显现出精明能干。
“邦哥”见面便开门见山地说明了来意，并将我的情况作了介绍。我连忙将准备好的资料交给崔总。崔总脸上露出一丝笑容，对“邦哥”说：“你们那里昨天也来了一位老板，一个文件袋里就几张纸，我看了都摸不着头脑。”她打开我给的文件袋，简略地看了一下，对我提供的资料表示感兴趣。她对我说：“你们市里已有几家单位来联系，你是第五家了，我们现在都不能确定选哪家，要等商圈调查结果出来以后，先由公司初审，再由深圳总部派人来现场核实商圈情况，最后由深圳总部总裁签署确定。”她还强调说，深圳总部对到内地二、三线城市开店十分慎重，现在湖南省还没有先例，并告诉我们，他们的商圈调查工作已开展一段时间了，他们的调查人员不需要联系单位陪同，谢绝吃请，这是工作纪律。
我们从崔总的办公室告辞出门，“邦哥”热情地对崔总说：我们政府部门一定做好服务工作，欢迎你们到我市来投资经商。崔总对政府部门的诚意也很感动，一直送我们到电梯门前。
回来的路上，“邦哥”对我说：“从拓展部了解的信息来看，他们下到地级市开店是势在必行，关键是他们对开店选址的商圈调查工作。从长远发展来看，你那个地方还是有优势的，只是现在还没有形成商业氛围。”又说：“我牵线搭桥的第一步工作现在就算完成了，下一步就看你们双方的机缘了。”
我对当天“相亲”的感觉还算不错。心里想，下一步就是实实在在地展示自己的竞争优势，以诚恳的合作态度，孜孜不倦的敬业精神去感动对方，争取事情能有圆满的结局。
2.调查
我在崔总那里知道，益阳同时在竞争“新一佳”这个项目的还有几家。为了形成竞争优势，我开始着手了解现代商业经营场地的平面布置、人流动向、商品流通及停车场等附属设施建设。我多次往返省城长沙市区，先后实地考察了长沙市区五一路的“平和堂”商厦、侯家塘“新一佳”超市、四方坪的“麦德龙”超市、伍家岭华夏路的“新一佳”超市。有时在一个超市里逛的时间长，常常引起商场内保安的注意，加上我平时不讲究衣着穿戴，外表上很像进城打工的农民，很容易让安保怀疑是前来“踩点”，预谋行窃的人。
“麦德龙”超市地处长沙市四方坪，是外商投资兴建的。当时这里不是很繁华的区位，与我益阳的那个地块很有可比性。这个超市与长沙所有超市的布局不同，它是单层的，因而占地面积很大。层高有十多米，货架像很高的柜子，是所谓“仓储式”布局。我在那里查看了整整半天时间，用脚步丈量柱子之间的距离，又从东西南北四个方向一个个数清有多少个柱子，从而估算出该超市的总面积。
我在里面转悠了很长时间，却没有购买任何东西，两眼时左时右，忽上忽下。正在转悠时，有个佩戴白色胸牌的男青年走过来轻声问：“您在找什么商品？需要帮助吗？”我一听，如梦初醒般答道：“不用！不用！我就自己看看。”接着我便转到室外去观察停车场，又认真地数清楚了停车位的个数，中午就在超市的餐饮部随便吃了一点东西，下午三点钟左右才开车回益阳，晚上将采集到的情况整理出来，绘制出好几张图纸，图纸难于表达的就标注说明。这样，一个超级商场的大概情况就基本明白了。
后来，我去深圳市办事，又抽空去了深圳市彩田路的“新一佳”超市和深盐路（沙头角）“新一佳”超市，也采集了这两个商场的平面布置等相关资料。我一共编制了7个超市商场的平面布置图纸，使自己对超市的建设和内在布局有了比较全面的认识。后来，我与“新一佳”湖南投资公司谈判，当我拿出几十页的草图给他们看时，陈总经理对我说：“老郭你真是有心人啊！”我回答说：“这些商场有些是事先意图明确，有的放矢建成的；有些是建成了再招商进去经营的，因而有许多布局欠缺的地方，我希望我新建的商场能吸取这些教训，扬长避短，尽量做到你们使用起来得心应手。”陈总听罢会心地笑了，以至后来的竞争中，我具有显然的优势，正式谈判租赁合同也比较顺利。
除了对外地已经建成的超市进行调查之外，为了弄明白我那宗地周围的商业现状与发展前景，给投资方可行性论证的依据与信心，同时增强我的竞争实力，我首先反复审视本市已有的交通道路，然后实地考察，终于弄明白了1.5公里为半径和3公里为半径的商业圈内有关企事业单位的名称与所在位置。我在查看市交通道路图过程中，发现图上的标注与实际情况相差很大，好些单位名称地图上没有，而实际恰好在半径1.5或3公里的范围之内。如整体搬迁至龙州南路的市中级法院，地图上就没有，而实际办公楼和职工住宅都已经建好了，并已经在新址办公；又如，龙州路西侧有120亩地，当时益阳电业局正与国土部门洽谈建设办公楼和职工住房，而该宗地旁边的大桃路却没有动工，更不用说在交通图上有所标记。
鉴于当时的建设现状，我到市规划局去调取了现行的规划道路图，结合原来的市区交通图，绘制并打印出一张新旧结合的城市道路草图，在草图上标注原来单位和新建单位的位置。我完成图纸后，觉得这是一张很实际的现状图。从整个市区交通道路图来观察，我的地块确实是益阳市区资水以南的中心地带，周边行政事业单位众多，居民密集，在这里建一个大型的商场的确是最佳位置。
俗话说，机会只给那些事先有充分准备的人。如果我事先对这些情况心中无数，到了关键时刻一问三不知，那人家怎么会有信心呢？而我在谈判桌上又有什么竞争力呢？
果不出所料，我在进行上述调查的同时，“新一佳”湖南投资公司拓展部也派员来益阳市区进行了城市商圈调查，时间已经有一个多月。因为事情是“背靠背”进行的，我一点都不知情。直到有一天，拓展部一个年轻人打电话给我，我才知道他们的调查已经快结束了。
那是一天下午，有个人打来电话，自我介绍说名叫“钦卫”，是“新一佳”湖南投资公司公司拓展部的工作人员，有几个事情想找我当面核实一下，并说他在市公安局传达室旁边等我。
我一听，连忙开车去见他。到了那里，只见“钦卫”中等身材，手里拿着一个记事本，肩上背着一个黑色的背包，脚上的黑色皮鞋沾着很多黄泥。他一见我就满脸微笑地问道：你就是郭总吧？我连忙答应是的。他说，他从崔总那里知道我公司的地址及联系方式，现在对我公司周边的商圈人口信息已经调查完了，但仍有几个问题要找我了解清楚。他问周边居民（原为农民）的安置去向在哪、新建的一些单位有没有搬迁的具体时间，以及周边土地的征用信息等等。
我们在车内交谈了半小时。由于我事前的调查功夫扎实，我就将已经了解到的商圈信息一一如实告诉了他。他认真地记录下来了。谈完后，我请他共进晚餐，他谢绝了。他说，今天的晚餐有同学请客。又说，他们公司有工作纪律，双方未正式签约之前，不能接受对方吃请。听他这么说，我就没坚持了，同时觉得与这样的正规公司合作很有希望。
