53.土地增值税是什么性质的税种？
答：土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。国务院在1993年12月13日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从1994年1月1日起在全国开征。开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展。土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人，并依据转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物所取得的增值额计算征税，采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%；为有利于改善民生，也制订了一些税收减免规定。
54.个人出租房屋行为是如何界定的？
答：个人出租房屋行为是指将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其他经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为，包括：（1）以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；（2）以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的。
55.个人出租房屋的纳税人应是谁？
答：房屋所有权人（个人）为房屋出租应税行为的纳税义务人。
房屋承租人有义务向主管地方税务分局或乡镇、街道协税护税工作站提供房屋所有权人（使用人或房屋代管人）的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助主管地方税务分局或乡镇、街道协税护税工作站与房屋所有权人取得联系。
56.出租房屋如何办理纳税登记？
答：发生出租房屋行为的纳税人，应当在30日内持房屋租赁合同原件一份、房屋租赁登记备案证、房屋所有权证书［商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表）］、身份证原件及复印件各一份等资料，填报《个人出租房屋基本情况登记表》向房屋所在地主管税务分局或乡镇、街道协税护税工作站办理纳税登记。
委托代办纳税登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件各一份。
57.出租房屋信息变更、停复业后应当如何办理手续？
答：纳税人房屋所在地地址、门牌号码、出租面积、出租时间、合同金额等发生变更以及纳税人转移使用权或者出卖、变更产权，应在变更之日起30日内填写《个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》，在房屋所在地主管税务分局或乡镇、街道协税护税工作站办理变更或者注销手续。
纳税人暂停房屋出租以及停租后又发生房屋出租行为的，应在行为发生之日起15日内填写《个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》，在主管税务分局或乡镇、街道协税护税工作站办理停复业手续。
58.出租房屋的纳税人如何为承租人开具发票？
答：乡镇、街道协税护税工作站代征税款的，可使用税务机关提供的软件为纳税人代开发票。
承租人要求纳税人开具发票的，纳税人应按以下情况持相关资料向主管地方税务分局和乡镇、街道协税护税工作站申请开具《浙江省房屋出租专用发票（代开）》（电脑版）发票：
（1）对已办理纳税登记的纳税人持《个人房屋出租基本情况登记表》和完税凭证原件及复印件各一份。
（2）对未办理纳税登记的纳税人持房屋租赁合同原件一份，房屋产权证书［商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表）］、身份证、完税凭证原件及复印件各一份等资料。
乡镇、街道协税护税工作站开具发票实行“先征税后开票”，开具发票后在完税凭证上加盖注明“开票金额和开票日期”的专用章。
59.对个人出租房屋的税收征收方式有哪两种？
答：有按实征收、核定征收两种。
（1）按实征收，是指对出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同并做到据实申报的，主管地方税务分局审核后据实按租金收入征收有关税费。
（2）核定征收，是指纳税人如有下例情形之一的，由主管地方税务分局确定计税标准并核定其应纳税额：①纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；②房屋出租人（或承租人）未按规定的期限办理纳税申报，经主管税务分局责令限期改正，逾期仍不申报的；③房屋所有权人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；④未按规定提供纳税资料的。
60.转租房屋应纳税吗？
答：转租房屋取得的收入不征房产税，但需要提供原承租发票，原承租人和转租人应分别按规定缴纳营业税、城市维护建设税和印花税等税款。
案例
王某有一套100平方米的商铺，2008年1月1日起以每月8000元的租金租给刘某使用，刘某又将商铺以每月10000元的租金转租他人，则王某每月应纳的税额为8000×14.6%＝1168元，刘某每月应纳的税额为：
10000×6.2%＝620元。
61.税务部门计税租金收入是如何核定的？
答：税务部门本着手续从简、合理税负的原则，对实行核定征收方式的个人出租房屋税收，按用途、结构、座落地分别核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并按综合征收率计算征税。例如浙江省会城市——杭州市的规定：
（1）出租用于经营的房屋按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级，并按主干道、次干道、里弄巷分别确定为一、二、三等。
（2）出租用于居住的房屋按结构分为高档住宅［指单套面积140（含）平方米以上的公寓］、一般住宅（城市普通成套公寓）和其他住宅（农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的）；按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级。
浙江省其他市县，因地域没有杭州市那么大，地域级别划分要少一些。
62.个人出租房屋纳税期限是如何规定的？
答：根据收租期限不同，纳税期限也作了不同规定：
（1）根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；（2）根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月15日前一次性缴纳；（3）对实行核定征收的，可视实际简并征期。
个人出租房屋税收征收管理以乡镇、街道行政区域实行属地管理，就地入库，税务机关不对其租金收入的合法性进行界定。
63.出租房屋应缴纳哪些税？
答：根据浙江省会城市——杭州市的规定，2007年5月1日起实施的《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》，结合2008年1月1日起个人非住房出租用于经营的房产税减征三成的规定和2009年1月1日起外籍个人城市房地产税改征房产税的规定，目前杭州市个人出租房屋税款征收一律按综合征收率征收。
浙江省其他市县综合征收率，基本处于这一税负范围，各地略有高低；纳税人应根据当地主管税务机关核定的综合征收率计算纳税。
案例一
张某为我国公民，有个人住房3间用于出租，取得年租金收入54000元，计算张某应纳税额。
月租金：54000÷12＝4500（元）。
因4500元＜5000元，所以不用缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加。
房产税：4500×4%＝180（元）。
个人所得税：4500×0.5%＝22.5（元）。
年应纳税额＝（180＋22.5）×12＝2430（元）。
或：4500×4.5%（综合征收率）×12＝2430（元）。
案例二
李某为我国公民，有写字楼1间出租用于经营，取得年租金收入120000元，计算李某应纳税额。
月租金：120000÷12＝10000（元）。
因10000＞5000，所以需缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加、房产税、印花税、个人所得税。
房产税：10000×8.4%＝840（元）。
印花税：10000×0.1%＝10（元）。
营业税：10000×5%＝500（元）。
城建税：10000×0.35%＝35（元）。
教育费附加：10000×0.15%＝15（元）。
地方教育费附加：10000×0.1%＝10（元）。
个人所得税：10000×0.5%＝50（元）。
年应纳税额＝（840＋10＋500＋35＋15＋10＋50）×12＝17520（元）。
或：10000×14.6%（综合征收率）×12＝17520（元）。
64.个人住房转让收入如何缴纳个人所得税？
答：浙江省会城市——杭州市规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按纳税人住房转让收入的1%核定其应纳个人所得税。浙江省其他市县是根据当地实际，在纳税人住房转让收入的1%－3%的幅度内核定其应纳个人所得税。
纳税人能提供完整、准确的房屋原值凭证，可按纳税人住房转让收入减去原购入价格的差额，按20%征收个人所得税。
65.出售住房后又准备买房有哪些税收优惠规定？
答：政府有税收优惠规定，以出售个人住房的时间点为准，其前后一年内按市场价重新购置住房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。退多少纳税保证金，得看卖大买小还是卖小买大，前者是部分退税，后者是全部退税。
66.房屋产权无偿赠与有哪三种情况可免征个人所得税？
答：财政部国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，明确规定了房屋产权无偿赠与的当事双方免征个人所得税的三种情况：
（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接扶养或赡养义务的扶养人或者赡养人；（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。
对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
67.赠与房产的业主可否免税？
答：对于赠与房产，业主将购买超过2年（含2年）的普通住房赠与的，可不必缴纳营业税及个人所得税，只需持双方的赠与公证书，连同房产证、身份证、户口簿（暂住证）、夫妻双方共同出具证明，到地税局直接办理手续；但对于赠与房产的交易，需按该房产的最低计税价格为基数，按规定缴纳契税。
68.房屋买卖纳税地点一般都设在哪里？
答：房屋买卖纳税地点一般都由当地地方税务局指定。杭州市区（不含萧山、余杭）个人转让住房所得缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税等委托杭州市财政局农税征收管理局进行代征。地址在杭州市庆春路155号中财发展大厦。
