（5）建设部《商品房销售管理办法》第30条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。
（6）《商品房销售管理办法》第40条：房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。
通过对我国法律法规“关于商品房交付条件”规定及合同约定的解读，笔者认为，房产公司只有在本案所涉商品房不仅仅建设工程的单位工程竣工验收合格，还要规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，本案所涉商品房达到交付使用条件后，通知马某进行交付，交付的同时，必须向马某提供商品房面积测绘成果表。房产公司认为商品房的交付仅需要建设工程的单位工程竣工验收合格（即工程质量监督这一单一部门认可）即可，无需规划、消防、环保的验收合格即可进行商品房的交付系错误的，2002年9月3日交付行为系违法交付行为。
同时需要强调说明的是，2008年12月8日浙江省建设厅及浙江省工商行政管理局联合制定的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第9条“交付期限及条件：出卖人应当在__年__月__日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：
1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；
2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；
3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；
上述条款根据现行法律法规并结合近年来由于综合验收取消后，对商品房要具备何种条件才视为验收合格进行了明确的约定。从而进一步保护了消费者的权益，同时也为房产公司的规范经营指明方向。
二、房产公司要求马某向其支付补差房款的主张是否合法、合理？马某是否需要向房产公司支付补差房款
1.房产公司从未向马某提供过商品房面积测绘成果表，笔者认为，在未收到商品房面积测绘成果表之前，根据现行的《商品房销售管理办法》、《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》，马某完全无需理会房产公司的无理要求。理由如下：
（1）《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。”
说明，商品房交付使用前，必须进行房产测绘，并向房地产行政主管部门上报房产测绘成果。
（2）《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第21条规定：“房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。房产行政主管部门应当根据测绘机构测定并经房地产开发企业和购房人共同认定的建筑面积核发商品房房屋所有权证。”
说明，商品房交付使用前，必须进行房产测绘，并向房地产行政主管部门上报房产测绘成果。同时在交房时，房产公司必须向马某提供商品房面积测绘成果表。
（3）根据《房产测绘管理办法》第17条规定，当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。
《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于杭州市房产测绘管理实施细则的通知》：“十、房产测绘成果的检查验收，按照《房产测量规范》的规定实行二级检查一级验收制。第一级检查是指房产测绘过程中由作业组的专职或兼职检查人员进行的自查互查；第二级检查是指由房产测绘单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行的检查。房产测绘成果验收由房产测绘委托人进行，并签署验收书。房产测绘单位应当向委托人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程。商品房面积测绘由房地产开发企业统一委托，房产测绘成果经其验收合格后，在房屋售楼处予以公告，接受购房人监督。房地产开发企业应当向购房人解释测绘的依据、方法和结果的产生过程，并由购房人签署认可书。十一、房产测绘委托人、商品房购买人或其他利害关系人对房产测绘成果有异议的，可以按照省建设厅、省测绘局《关于贯彻执行国家建设部、测绘局栀房产测绘管理办法枛的通知》（建房发〔2002〕220号）的规定申请鉴定。”
说明，商品房交付使用前，必须进行房产测绘，同时在交房时，房产公司必须向马某提供商品房面积测绘成果表，并接受马某等购房人的监督。房产公司同时应当向马某解释测绘的依据、方法和结果的产生过程，并由马某签署认可书。如果马某对测绘成果有异议的，可以申请鉴定。
（4）马某至今从未收到商品房面积测绘成果表，也未收到过房产公司的补缴房款的书面材料。
综上，笔者认为，根据法律法规的规定，房产公司在交付本案所涉商品房之前，必须做好房屋的测绘工作并在房屋交付时向马某提供商品房面积测绘成果表。房产公司同时应当向马某解释测绘的依据、方法和结果的产生过程，并由马某签署认可书。如果马某对测绘成果有异议的，还可以申请鉴定。而至今为止，房产公司也未向马某出具房屋交付前（即2002年8月31日之前）的商品房面积测绘成果表，所以房产公司要求马某支付差价款的请求证据不足。
2.为什么要求房产公司提供2002年8月31日之前的商品房面积测绘成果表，需要注意的是本案所涉的房屋预售时及房产公司提供的2005年5月26日房产分证面积对比。
明显可以看出，房产分证的建筑面积比预售合同大了9平方米，但套内面积房产分证反而比预售合同减少了2个多平方米，公摊面积房产分证比预售合同增加了13个多平方米，所以实际上本案所涉商品房的实际使用率（即得房率）从76.92％剧降至70.12％，将近7个百分点，作为马某可以要求房产公司就该情况提供商品房面积测绘成果表，并解释测绘的依据、方法和结果的产生过程。
3.根据最高人民法院民事审判第一庭所编着的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解和使用》一书的观点：根据《商品房销售管理办法》第21条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”具体讲，包括两层意思：一是商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的，而套内建筑面积发生误差，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少和套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况。本案是后一种情况，实际上降低了交付商品房的实际使用率，同时在合同中并未约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，所以根据该书的观点，可比照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第14条中实际交付房屋面积小于合同约定面积的规定处理。所以，笔者认为，一审法院对于面积补差款的处理方式是合理的。
同时，笔者再次结合2008年12月8日版的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第6条面积确认及面积差异处理：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起日内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述条款可以看出，现行的示范文本已经取消了买卖双方可以自行约定以测绘面积为准的计算方式。从而进一步规范房地产市场，对房产公司的专业化程度进一步提高，同时也保护了消费者的合法权益。
综上，笔者认为，房地产业是商品经济和城市发展的产物。随着我国经济体制改革的深化进行，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。房地产行业的健康、稳定发展有助于推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。本案是一起典型的因为当初合同约定不清以及当事人对于合同条款以及相关法律的不同理解导致的纠纷案件，所以，进一步完善商品房买卖的相关法律法规以及对相关焦点问题的合理规范及解释就显得尤为重要。
行政措施及技术问题能否成为逾期交房的理据
——开发商应当为逾期交房埋单
戴文良、陈科杰
案情简介
2004年至2007年，××等103户业主与某房地产开发商订立《商品房买卖合同》，在合同中约定开发商应在2007年12月31日前将符合交付条件的房屋交付给业主；但开发商却迟至2008年3月底才开始陆续交房。该103户业主认为，按合同约定，开发商应当依约支付违约金，但开发商认为逾期交房系地铁一号线湘湖站规划调整及地铁施工中的重大技术问题的原因造成的，自身并无过错，仅愿意承担适当的补偿责任。代理律师经过缜密调查、严谨论证，指出该商品房在交付时并不符合法定交付条件，行政措施及技术问题并不能成为开发商延期交房的合法理据。从而促使开发商作出让步，使案件得到调解结案，103户业主的合法权益得到维护。
争议焦点
1.讼争商品房是否已经达到交付条件；
2.地铁湘湖站规划调整及地铁站施工是否构成开发商逾期交房的合法理据。
审理调解
在审理中，因案件涉及面广，审理法院、原被告代理人通过分析后积极促成调解，具体调解方案为开发商同意支付业主按90天计算、每天万分之三的违约金，并补偿户均4000元的补偿，各业主对调解结果表示满意。
经典评析
笔者作为原告方代理人，完全站在客观的角度对本案作出如下几个问题的评析：
一、被告存在着逾期交房的事实
被告的延期交房事实存在两个阶段，第一阶段是约定交房期至被告通知交房时止，第二阶段是被告通知交房时起至被告开发的房屋符合交付条件时止。
第一阶段事实比较简单，根据原告与被告之间签订《商品房买卖合同》
第8条关于交付期限的约定，被告应当在2007年12月31日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给原告。2008年3月9日，被告通知原告于2008年3月25、26、27、28日交房。从合同约定的交付期限至被告通知的交付时间止，被告显然属于逾期交房。对此，被告在交房通知中也承认，延期交房时间达到85天至88天（并同意承担日万分之二的违约金）。
第二阶段是被告通知的交房时间起至被告开发的商品房符合交付条件时止。笔者认为，被告开发的商品房至庭审时仍然不具备交付的条件：不具备合同约定的商品住宅交付使用批准文件项下的交付条件。《商品房买卖合同》第8条约定：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。第11条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第8条规定的证明文件，并签署房屋交接单。
