争议焦点
原被告双方在庭审中争议的焦点是：1.原告的房屋是否存在贬值损失，房屋贬值损失属于直接损失还是间接损失；2.房屋贬值损失如何计算，有无法律依据。
审理判决
审理过程中，原告申请法院对其房屋损伤情况和原因及该房屋的修复费用、贬值损失、周转安置费用等进行鉴定。法院分别委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站、浙江省直地产资产评估有限责任公司、杭州永正房产土地评估有限公司对上述内容进行鉴定。上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具的房屋损伤检测与评估报告结论为302室拆墙部位的墙体裂缝系由202室敲墙所致；距离202室敲墙部位较远处的302室墙体裂缝与环境温度变化和材料收缩变形等也有一定关系；门框与墙体间的竖向和水平裂缝主要由材料收缩引起。目前202室已恢复墙体，302室裂缝不影响房屋的安全性，但对房屋的使用造成一定的影响，建议对裂缝和渗漏等进行全面维修。浙江省直地产资产评估有限责任公司的房屋质量缺陷修复评估结论为原告房屋质量缺陷修复（包括修复房屋质量缺陷所必需的拆除工程、修缮工程、恢复工程等活动支出的施工费用；不包括房屋质量缺陷所造成的直接经济损失如修复施工期间或修复后所造成的直接经济损失）评估值为32041元。杭州永正房产土地评估有限公司的房地产估价报告结论为原告房屋在估价时点的减损及受损补偿金额为108100元。其中受损补偿金额指房屋修复过程中产生的周转安置等费用。原告为上述鉴定及评估共支付评估鉴定费用28000元。
西湖法院认为：被告张某在装修时将房屋承重墙拆除，导致原告墙体产生裂缝，给房屋的安全性能及正常使用带来重大影响，对此，被告张某具有过错，因此给原告造成的损失应当承担赔偿责任。根据上海市建筑科学研究院房屋质量检测站出具的房屋损伤检测与评估报告结论，导致原告302室墙体出现裂缝的原因是多方面的。本案中虽然无法区分被告张某敲墙引起的裂缝和环境温度变化及材料收缩引起裂缝所造成原告损失的相应具体数额，但显而易见被告张某的侵权行为是导致房屋裂缝、继而影响房屋安全和使用的主要原因，故被告张某应承担主要责任，责任比例结合鉴定报告并根据原告房屋裂缝情况及造成的损害后果情况酌情确定为80％。原告房屋受损后，必然要进行修复，修复期间另需要房屋进行安置，故其要求被告张某赔偿修复费用及修复期间的周转安置费用的请求本院予以支持，具体数额根据评估结论确定。
虽然被告张某对202室房屋进行了加固处理恢复了房屋的安全性能，但原告所有的房屋由于曾经受损，在恢复安全性能后并不能确保房屋的使用寿命能达到原有年限，且即使修复了裂缝、渗漏，房屋曾经受损的瑕疵也不可能消除，因此必然对房屋的市场价值产生一定的影响，且专业评估机构已经确定了本案原告房屋减损的具体金额，亦证明了原告房屋存在减值损失，原告拥有的房屋的价值是由房屋本身的品质决定的，房屋价值的高低是固有的，不会因是否进行交易而发生变化，故该减值损失是原告必然发生的损失，被告张某对此应当承担赔偿责任。两被告辩称的原告房屋恢复原状后不存在减值损失，减值损失系间接损失的意见，与事实不符。法院审理后按照评估机关评估的80％支持了原告的诉讼请求。被告不服一审判决向杭州市中级人民法院提出上诉，杭州市中级人民法院审理后认为一审法院认定事实清楚，使用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
经典评析作为目前首例原告在房屋受损后主张房屋贬值损失并得到法院支持的终审案件，该案的胜诉在审判实践中具有重要的意义，也为这类侵权案件的索赔开拓了思路，更全面地保护了被侵权人的利益。在此案终审之前，法院对房屋受损案件，通常在房屋通过修补以后，即认为已经恢复原状，不再考虑房屋价值贬值的因素。
本案在一、二审过程中原被告双方围绕房屋贬值是否客观存在，贬值损失属于直接损失还是间接损失，以及贬值损失计算的依据和方法展开了激烈的争论。在一、二审审理过程中，笔者提出了以下观点。
一、房屋的贬值损失是客观存在的
1.涉案房屋虽然经过了多次的维修加固，但房屋的品质、安全性、使用寿命必将受到影响，不仅房屋的使用价值受到损害，社会评价也会显着降低，假设该房屋作为融资担保工具被评估机构评估作价时，估值偏低是不言而喻的，因此，这种损失是实实在在的，既可以通过专业评估机构评定，也可以通过二手房交易得到体现。
2.房屋贬值损失是现有财产价值的减少，属于直接损失，不属可得利益减少的间接损失。
房屋贬值损失性质上应属于直接损失，直接损失是权利主体现有财产价值的减少；而间接损失是可得利益的减少，是指加害人侵害受害人所有的财物，致使受害人在一定范围内的未来财产利益的损失，包括权利主体可得利益的落空。本案原告房屋遭受破坏后，虽然经过维修，但很难恢复到原有水平，房屋的整体性能、安全性均受到影响，使用价值有所下降。这正如发生严重交通事故后的汽车，尽管汽车得到修复，但大修后的汽车和原来的汽车价值肯定不一样。法律规定的恢复原状只是一种理想状态，尤其对房屋这样的特殊商品，一旦严重受损，会对其建筑建构、主体产生整体扰动，外观的修补并不能百分之百地恢复其原来设计所要求的强度。因此，房屋的价值减值是现实存在的，属直接损失。
二、房屋贬值损害赔偿有相应的法律依据
笔者认为只要损害结果与侵权行为存在因果关系，所有的损失都应当得到赔偿，即便是间接损失，也应当在赔偿范围之内。我国民事侵权赔偿正由“填坑式”的补偿原则向全面赔偿原则发展，而承认和保护贬值损失顺应了这一潮流，是财产损害赔偿制度进步的标志之一。不仅如此，原告的主张也有相关法律依据和渊源。现行的法律、法规、司法解释虽没有明确规定保护受损财产的贬值损失，但绝不是无章可循、无例可鉴的。《民法通则》第117条第二、第三款规定，“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿”；“受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失”。在财产损害赔偿中，当采取恢复原状的方式并不能弥补受害人的全部损失时，侵害人还应当赔偿受害人的其他重大损失，在本案中就包括房屋的贬值损失和房屋修复过程中产生的周转安置费用。
房产地转让节税方案设计和比较
——企业之间买卖房地产案评述
陈淦
非诉讼项目简介
某市甲公司系一人有限责任公司（非房地产开发企业）近日准备将地处舟山的一处房地产销售给乙公司，销售额600万元（其中土地转让价为400万元、房产转让价为200万元），土地增值税准予扣除项目金额200万元。
根据税法规定，企业之间买卖房地产，卖方须缴纳营业税及附加、土地增值税、印花税等税种，而买方须缴纳契税和印花税（不考虑所得税）。不考虑评估审计等费用。受托后，本律师对相关资料进行了汇总，查阅了相关的法律法规，并对现行的税收制度进行了合理的研究和比较。
法律意见
首先，本律师按照正常的流程对该项目进行了分析，如果按正常的转让流程，则依据涉及的行为主要须缴纳：营业税、教育附加费、城市维护建设税、契税、印花税、土地增值税等。
1.营业税
《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依法缴纳营业税。而第4条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式：应纳税额=营业额×税率。经查阅现行的销售不动产的营业额税率为5％。
2.教育附加费
依据《征收教育费附加的暂行规定》第2条规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照《国务院关于筹措农村学校办学经费的通知》（国发〔1984]174号文）的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当依照本规定缴纳教育费附加。同时第3条规定，教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3％，分别与增值税、营业税、消费税同时缴纳。
3.城市维护建设税
《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第2条规定，凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税义务人（以下简称纳税人），都应当缴纳城市维护建设税。第3条规定，城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的产品税、增值税、营业税税额为计税依据，分别与产品税、增值税、营业税同时缴纳。城市维护建设税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1％。
4.契税
《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人都应当缴纳契税，契税税率为3％-5％。
契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
5.印花税
《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都应当是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），产权转移书据明确规定为印花税征收范围，税率明确为万分之五。
6.土地增值税《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人都应当缴纳土地增值税。计算土地增值额时可以扣除的项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。同时，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
通过对上述税收条例的分析，如果按正常的销售流程，则该项目在转让过程中，税收的测算和评估情况如下：
1.甲公司应纳税费
（1）应纳营业税及附加：600×5.5％=33（万元）；
其中5％为营业税，0.5％为教育附加费和城市维护建设税
（2）应纳印花税：600×0.05％=0.3（万元）；
（3）应纳土地增值税：100×30％+100×40％+200×50％=170（万元）。
甲公司应纳税费合计：33+0.3+170=203.3（万元）。
2.乙公司应纳税额
（1）应纳契税：600×3％=18（万元）；
（2）应纳印花税：600×0.05％=0.3（万元）；
乙公司应纳税额合计18+0.3=18.3（万元）。
3.双方合计纳税
203.3+18.3=221.6（万元）。
其次，本律师考虑到税收制度相关的政策较多，财政部、国家税务总局经常会对相关的实施问题出台具体的操作和要求。涉及设计转让方案的依据有：
2003年1月1日起实施的《财税〔2002]191号财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。”“对股权转让不征收营业税。”
《财税字〔1995〕48号关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”
