由于城中村集体企业规模相对较小，具有地缘、血缘关系的集体内部人构成企业的经营管理层。这种内生的排外性，决定了城中村集体经济组织很难吸引到优秀的专业技术人员和管理人员。再加上集体企业在资产方面要保持企业的“集体性”，在机制上，城中村集体企业阻碍社会资本流入，城中村集体企业很难获得银行贷款之外的其他资金支持，在融资方面基本上只剩下举债经营一途。自上世纪90年代以来，我国银行贷款贯彻“抓大放小”的政策，作为中小企业的城中村集体企业极难从金融机构获得信贷，缺乏资金一直是制约我国城中村集体企业发展的最重要因素之一。正是由于城中村集体企业在技术和资本方面存在先天不足，再加上集体经济本身所潜伏着的比国有企业更加模糊的产权结构和僵化的管理体制，城中村集体经济中，企业形态的经济日渐衰落。
虽然城中村集体经济日益衰落，但是由于城中村所处地理位置特殊，在受城市化和工业化的发展成果辐射而直接收益的得天独厚条件下，集体经济发展水平还是较一般农村地区高，集体经济资产存量较大。
（二）城中村集体经济非企业化经营普遍存在
城中村集体经济中集体企业衰落的同时，也带来了非企业形态集体经济的繁荣。与企业形态的城中村集体经济日益衰败相反，集体经济中非企业形态的经济却获得了意想不到的发展与繁荣。在不少城中村，非企业形态的集体经济甚至成了最主要的集体经济形式。这得益于房地产业的发展和规避税费的理性选择。
在城市化发展和城中村形成的过程中，原集体用于种植业的土地大量被征用，城中村周边兴建了大量的城市建筑，城市人口对房屋的需求日益旺盛。尤其是近些年来，随着城市房地产业的发展，城市商品房价格一路高涨，土地价格也不断攀升，给地理位置优越的城中村带来了巨大的土地收益。由于城市土地资源的日益短缺，地价的上涨提高了城中村将剩余土地商品化使用的冲动。不少城中村原先从事加工、制造的集体企业已经不再从事这些生产经营活动，城中村村委会往往将这一些企业解散、关闭，简单地将原企业房屋出租获取稳定的租金收益。不仅如此，不少城中村集体还利用征地补偿款等资金大规模兴建房屋，并将房屋出租作为集体重要的收入来源。集体出租物业，利用村留发展用地与开发商合作开发收取土地租金，这些为村民提供了大量的村集体分红，使得村民可以从中获取丰厚的收入及医疗、养老保障等。（芦阳，2008）这种集体经济经营简单，几乎没有技术含量，也不需要管理水平，与目前城中村的实际经营管理能力相匹配，根本不需要成立专门的公司或者其他专门的经营实体进行经营。因此，虽然城中村集体物业经济较为发达，却没有与这种发达程度的物业经济形态相对应的公司或者其他专门的经营实体。集体经济的非企业化经营成为城中村集体经济的普遍现象。
城中村集体经济非企业化经营的另一个重要原因，在于规避各种政府税费。在现行体制下，企业化经营与非企业化经营在事实上享受不同的政府税费待遇。如果以组织化程度高的公司、工厂等企业形态经营集体经济，就必须到工商、税务等管理机构办理各种证照，相应地向政府缴纳各种税收和行政收费。不设立任何形态的企业，不以公司、工厂等企业形态出现，而是以村委会的名义直接经营集体经济，就不必到工商、税务等机构办理各种审批、登记手续，政府管理部门一般也不视其为典型的工商业活动，再加上此类税费的征收成本高、难度大，非企业化的城中村集体经济往往事实上获得税费减免的待遇。出于规避税费的考虑，城中村集体经济趋向非企业化经营的方向发展。
（三）房地产经济占主导地位
城中村集体经济发展过程中，集体工业企业和商业企业，曾经对城中村原始资本的积累和发展起过重要作用。由于集体企业在技术、管理、资金和体制方面的不足，导致生产设备老化、技术落后、村民素质低、管理不善，大多数原有的企业处于停产或者倒闭状态。当年城中村火红的乡镇工业企业风光不再。在绝大部分城中村，加工制造企业支撑集体经济的年代已经一去不复返了。
与此同时，随着城市建设用地迅速扩张，城中村的农业用地不断减少，以至于有些城中村农用地完全消失。相应的，城中村务农人口不断减少，农业地位持续下降，非农产业逐步成为主要的经济部门，其中房地产业和由此带来的第三产业，已占城中村集体经济的主导。这主要体现在土地收益和物业出租收入成为城中村集体资金的主要来源。土地收益主要包括征地补偿款的提留和空置地的出租。由于城市扩张对集体土地的征用，不少城中村获得了巨额征地补偿款。虽然绝大部分城中村集体将很大部分的征地补偿款按一定比例分给村民，但村集体仍然有相当数额的提留用于发展村公用事业。这些历年提留下的征地补偿款，成为村集体的重要经济收入。不少城中村还利用征地补偿款兴建商铺、宾馆饭店、市场、加油站乃至住宅等物业，提供仓储、出租等服务。这些物业为村集体带来长期稳定的收入。在不少城中村，上述土地和物业收入已经成为集体经济的命脉。无论是土地还是物业，都是房地产的范畴。正是从这种意义上说，房地产经济占城中村集体经济的主导地位（张小平、许立清、杨亮洁，2010）。
二、城中村集体经济的弊端
尽管城中村集体经济随着城市化进程步伐的加快而不断发展壮大，然而基于城中村土地和其他财产权利的权属不明晰等因素，城中村集体经济存在严重弊端，阻碍了经济的进一步发展。
（一）集体企业财产权属不明，所有权主体错位
我国有关法律规定的集体企业（经济组织）的财产，不是指归集体企业法人所有的财产，企业财产的所有权主体不是企业法人。但是，我国法学理论往往将集体所有权界说成集体组织的财产所有权。集体企业财产不属于企业本身所有，又不属于集体成员共有，也即集体所有不等于集体成员共有，而是由一种高度抽象的“劳动群众集体”所有。集体组织的所有权，为非劳动群众共有的高度抽象化的所有权，是一种看不见、摸不着的悬空状态的所有。这种所有使集体所有的权利主体高度模糊化，既难以体现为集体成员的个人的所有权，又不能体现为集体组织的法人所有权。而且，到目前为止，没有哪一部法律或哪一级政权机构认定过，集体企业中的“劳动群众集体”具体包括哪些人。
对集体企业来说，很难找到其人格化的所有权主体，这就造成我们现在常说的集体企业没有人格化的产权主体现象，为政企不分和政企难分的管理模式埋下了制度隐患。考察城中村的集体经济组织，可以发现它与村的党政组织是高度合一的。村虽然都设党支部、村委会、村企业或经济合作社三种组织架构，但实际上是“三块牌子，一套人马”。这些集体经济组织的领导职务，一般都是该行政村的负责人兼任。在管理方式上，企业往往与党支部、村委会合署办公、联席开会、齐抓共管。企业从而沦为村委会的附属物，丧失经营管理自主权和决策权，造成集体企业管理不善、管理混乱，甚至成为少数人以权谋私并规避法律的制度性缺陷。本应是集体企业主人的集体成员或者投资主体，却行使不了所有权，造成集体企业本身无决策权力，执行机构或主管单位负责人反而行使权力机构职权的非正常局面。
（二）城中村集体经济封闭性严重制约了集体经济的融资功能
当代城中村是一个人员封闭的社区，该群体由具有亲缘、地缘和血缘的成员组合而成，在经济活动中本身就包含严重的排外性。再加上城中村集体经济既不是在村民集资基础上形成的，又不允许城中村集体经济组织向别的企业投资，也不愿意其他企业向城中村集体经济投资，从而形成了村民集体对城中村集体经济组织资产的自我封闭式占有，堵塞了面向社会横向筹集资金的通道，导致企业筹资困难，无法扩大生产规模，取得规模经济效益。
但是，任何一个经济体的发展，资金都是企业生产的重要因素，根据生产发展的需要，适时适量筹集资金，是城中村集体经济发展的前提条件。城中村集体经济的封闭性阻碍了融资渠道，严重地制约了城中村集体经济的发展。这种职工封闭式占有企业资产的方式，实质上是在自给自足的自然经济条件下小农的实物占有观的一种表现，在我国发展社会主义市场经济的今天，不对其进行彻底发展改革，是无法促进我国城乡集体企业发展的。
（三）管理水平低下，在市场经济中缺乏竞争力
由于城中村是一个人员封闭的社区，群体由具有亲缘、地缘和血缘的成员组合而成，具有严重的封闭性，集体经济筹资困难。城中村集体经济大部分以非企业形态出现，部分企业形态的集体经济规模很小。再加上城中村集体经济的排外性，无法形成适应市场经济要求的资金人员流动，必然无法吸收专业技术人员的加入，更无法以市场化的方式招聘管理人员。这样，在市场经济的大潮中，组织化程度低，在体制上无法吸收专业技术人员和职业管理人员，缺乏融资渠道的城中村集体经济，必然是管理水平低下，缺乏市场竞争力。
三、不完全城市化改造模式的缺陷
由于城中村集体经济存在严重的体制弊端，在城中村改造中，对城中村集体经济进行体制再造已成为必然，也是我国各地城中村改造共同面对的问题。尽管城中村改造是城市化进程中对农村社区的改造，但我国的城中村改造都是由政府主导进行的，不可避免地受意识形态的影响，认为在城中村改造中还应坚持公有制的形式。根据我国的实践模式，城中村集体经济的改造主要采取合作社制和股份合作制两种模式。因为这两种模式“既坚持集体所有制又克服集体所有制弊端”，实际上是在体制上还保持了与周边城区和市场的相对隔离，因而本文称之为不完全城市化的改造模式。
（一）合作社模式经济没有市场竞争力，是这种改革模式的最大弊端
合作社是劳动人民为了改善生产、生活条件，谋取共同的经济、社会利益，通过资金、劳力、技术或生产资料入股的方式，在平等互助的基础上，自愿联合建立起来的一种合作经济组织。1995年9月，国际合作社联盟关于合作社特征的声明中，对合作社的定义确定为：“合作社是人们自愿联合，通过共同所有和民主管理的企业来满足共同的经济和社会需求的自治组织。”这个定义已经得到世界各国合作社的承认。其本质特征有：1.成员资格开放和资本的可变性。合作社实行“入股自愿、退股自由”的开放的社员原则，社员有权根据其意愿自由加入或退出合作社。合作组织不得以任何理由拒绝认可章程、愿意履行义务者加入合作组织，除了按照章程的规定，合作社也不得将任何社员除名。新的社员加入带来新的股金，社员退出时连带其交纳的股金一并抽回。由于合作社的这一原则使得合作社成员一直处于变动之中，相应的合作社股金总额处于经常变动状态。2.“一人一票”的决策机制，贯彻成员民主性。无论是合作社管理成员的选举还是合作社重大事项的决策，不论社员入股多少，一个社员有且只有一票的选举权或表决权，社员权完全平等。之所以实行一人一票的原则，是为了防范资本对合作社的控制或操纵，确保合作社的互助合作宗旨得以实现。3.严格区分社员的内部服务性与非社员的外部交易性。对社员，合作社经营不是以赢利为目的的，而是合作社的服务对象，交易过程不在于赢利，交易条件应当体现优惠；而对于非社员，则与公司等企业组织一样是以赢利为目的的，由此获得的盈余作为合作社的主要积累和股息分配的来源。由于合作社是以社员自我服务作为宗旨的经济组织，合作社以内部服务成员为主，以外部交易为辅。否则，合作社就有可能异化为徒有合作之名的以追求赢利为目的的公司。4.股金只能分得利息，不能参与合作社利润的分红。这一原则是限制入股股金对利润的支配权，合作组织的入股股金的利息率不能太高，一般情况下不超过同期银行利率标准。还有的合作组织对经营所得的盈余也按社员与合作社的交易量的多寡分别获得相应分红。交易量越大，社员可以获得的盈余就越多。合作组织之所以实行这一分配规则，目的在于防止合作社异化成为以追求赢利为目的的经济组织。5.合作社解散时剩余财产的不可分割性。合作社一般是在社区成员基础上发展而来的，合作社的目的也服务于社区的社员，合作组织与社区具有天然的联系。在合作社解散时，首先退还社员先前认交的股金。在退还社员股金以后，如果尚有剩余财产，任何社员不得分割这些剩余财产，而应把这些剩余财产作为整体转交社区，成为社区的公共财产。（魏盛礼，2006）
