随着房地产业的兴起，房子也逐渐成为许多有先见之明的人的投资方式之一。房子的种类多种多样，产权形式、地域位置也各有不同，所以大家在投资的时候一定要擦亮眼睛，天时地利人和缺一不可。
房地产投资有哪些特点
人们收入的增多使得手中有了更多的闲置资金可用来投资，而房地产的热销使得很多人倾向选择房地产来投资，为了确保资金的平稳增值，必须首先了解房地产投资的特点，所谓“知己知彼百战百胜”。
首先，房地产投资与市场需求密切相关。有需求后才会有市场，每个人都希望能够有一个稳定的居所，个人的需求决定了房地产的巨大市场。其次，它与国家政策联系紧密。市场是无形的手，为保证经济良好发展，国家这只有形的手会采取宏观调控政策对市场进行干预，在房地产发展过热时，国家会采取多项措施进行降温，这就使得个人投资成本增大，利润减少。另外，房地产投资期限较长，变现的能力较弱，运作起来比较困难。因房地产的价值量大，需把握时机、多次接触才能出手，个人投资需用很多专业的知识分析，比较耗费精力。
房地产投资的收益有哪些途径
赚钱是有门道的，有收益的投资才会有人做，投资房地产的人主要通过以下途径获得收益：
一，开发出售。主体一般是较大的集团或者专门的房地产开发商，资金雄厚，通过开发一个或多个楼盘，向人们出售期房，用出售的房款进行开发投资，赚取收益。二，租金。这属于一种长期投资，投资主体以中高收入群体及房地产中介为主，将自己所有的房屋出租给商户、居民，或通过为别人提供房屋租赁服务，收取租金来获取投资收益。三，买卖出手。在房价低迷时买入房屋，然后将其出租，先通过收取租金来获取收益，当房产价格涨到一定高度时，再将房屋卖出，通过其中的差价来获取收益，这种投资属于中长期投资，投资主体以高收入群体为主，看准时机就出手。
房地产真的具有抗通货膨胀性吗
随着我国经济的发展和人们口袋中钱的不断增长，产生了一个新的问题——通货膨胀，在通胀背景下，房地产行业扮演着英雄救美的角色，因此很多人选择将不动产作为自己的投资项目。然而房地产真的具有抗通货膨胀性吗？
任何投资都包含有风险。房地产这几年的发展速度的确很快，它在经济发展速度上起着很重要的作用，但这并不代表房地产投资就是万无一失的。由于房地产的过热，国家已出台了一系列政策对房地产进行干预，去年国家拿出18.5万公顷土地，从源头上增加供给，保证经济增长的同时扭转供求失衡的局面。另外，去年迟延开发的楼盘今年上市后，会增大市场供应量，这使得房价不会像以前疯涨。随着今后保障性住房的增长，人们的住房市场饱和后，房价可能会下跌。因此房地产是否具有抗通货膨胀性要综合分析。
房产投资对比股票投资
相关数据显示，中国近六成富豪选择投资房地产或者股票，这两大行业近十年来一直呈现强劲增长势头。当然也有很多人在纠结：到底是投资房地产，还是投资股票？
房地产行业属于中长期投资，所需期限较长；资金需求量大，尤其是从事房地产开发行业必须有雄厚的资金，所以投资房地产的以大集团或富翁为主体；变现能力较差，有时需要多次转手才能出售，遇事急需钱不太方便；个人投资房地产风险较小，房地产价格波动较小。与房地产行业比较，投资股票属于中短期投资，资金回笼快；所需资金门槛低，参与人数众多；变现能力快，可以今日买进明天卖出；风险较大，股票价格波动大，股市可能随时在变，短时间内可能赚个满钵，也有可能血本无归。当然它们之间有很多共同点：它们的收益都较高，相较于储蓄、国债等投资方式，风险较大；对专业知识的要求较高等。无论选择哪种投资方式，都应据实际情况而定。房产投资对比黄金投资受到通货膨胀的影响，因而房价不稳定，股市总动荡，因此很多人选择黄金作为自己的投资对象，黄金既是商品，又属于货币，与房地产、股票等其他投资产品比较，黄金具有自己特定的优势。
首先，投资金额与黄金规格、重量相关，若规格越小，则重量越低，所需资金就低，投资黄金门槛可自由选择。其次，就投资回报来看，黄金被用做国际通用结算货币，具有较强的保值性，因而风险较小。再次，就投资期限来说，房地产投资一般属于中长期投资，而黄金24小时实时报价，拥有国际透明度的价格，没有期限的限制。另外黄金不像房地产业那样实行实名制，可在全球范围内自由流通，交易起来非常便捷，因而变现能力较强。最后，黄金的物理性质稳定，容易储存，在全球储量有限，被各国国库储备，有保值前提。
房产投资对比收藏品投资
通货膨胀情况下，保有现金肯定会亏损，存到银行也只能赚一点利息，确属下策，于是投资房产、股票、黄金、基金、国债、收藏品等渐渐进入人们的考虑范围内。
收藏品果真是个不错的保值方法吗？近些年，收藏品市场逐渐被大众所认知，收藏品包括古玩、现代艺术品、贵重金属及其相关产品、邮票、玉器、瓷器等。一些古玩艺术品动辄拍出天价，于是各种形形色色的收藏品成为众多收藏家的追逐对象。现代艺术品市场也日趋完善，越来越多的收藏者带火了艺术品市场的交易，造就了不少富豪收藏家。贵金属相关产品的价格与金属本身价格相近，也是一项较为稳妥的选择。有艺术价值的邮票、玉器等也具有收藏价值。虽然投资收藏品能够获得较高的收益，但是需要具有专业的眼光，否则会买到不值钱的东西。一句话，高收益总是与高风险伴随而行的。
房产适合投资还是投机
俗话说：“失之毫厘差之千里。”有时看上去差不多的东西本质上却存在着天壤之别，投资与投机就是如此，它们虽只有一字之差，但意义却迥然不同。投资者注重的是对价值的投资，他们一般都有合适的目标与合理的手段；投机是一种短期的炒作行为，通常投机者是为了赚取差价而投资，有时甚至会践踏法律的底线。
总的来说，房产适合投资而不是投机。投资房产，适合的目标就是使房产增值，赚取其中的差价，或者收取租金，每月来获得稳定的收入。不论表象目标是什么，最终的目的都只有一个：提高自己经济收入，保证良好的生活质量，追求幸福。而投机者往往抱有一夜暴富的幻想，追求一些不切实际的东西，往往弄得自己头破血流、狼狈不堪，有人甚至因此断送自己的前程。
如何防范房地产投资的风险
古语教导我们三思而后行，就是做事之前一定要充分了解所要处理的事情，预测它可能会产生的各种后果，做好最坏的打算与最充分的准备。投资房地产一定要清楚它所存在的风险，在投资过程中注意防范这些风险。
第一，市场经济决定市场的主导地位，供求关系是影响商品价格的重要因素。房地产以人住为主，以商铺出租等为辅，投资者首先要考虑房产的需求与供给之间的关系，供不应求时，房产的价格就会上涨，反之亦然。第二，房地产投资者要用锐利的双眼观察形势，用冷静的头脑判断出房价的走向趋势，做出自己的选择，防止被利益方利用。另外，如果遇到市场失灵，国家便会介入，通过各项政策调控经济，所以投资者还必须及时了解国家相关政策。通过对以上各种因素的分析，投资者在投资时需谨慎做出决定。
房地产投资前要做好心理准备
俗语说：“做事前要做好最坏的打算。”这样即使失败也能承受，不至于一下被打垮。房产投资不一定做最坏的打算，但必须要做好心理准备。
首先，要明白任何投资都具有风险。影响房地产价格的因素是多方面的，包括供求关系、国家政策、地理环境、经济形势等，我们要考虑到投资房地产可能面临的风险、自己的经济实力、抗风险承受力等，综合考虑之后再做出自己的投资选择。其次，房地产投资涉及资金多，不像某些小商品去了就能买到，它需要用专业的知识分析问题，考查环境，然后精挑细选，因而要耗费的精力较多，所以投资者需提前有个心理准备。第三，房地产投资属中长期投资，投资期限较长，有时需要等待很长时间才能实现增值，变现能力不如股票、黄金迅速，对此投资者要提前做好心理准备。
房产升值的决定因素
孟母三迁的故事让我们知道地理位置与周边环境的重要性，而这两大因素在现今也是决定房产价值的主要因素。
黄金地带的提出进一步证明了地理位置的重要性，它是置业投资取得成功的最重要保证，也是影响房产价格最主要的因素，因此购房者或投资者要仔细研究城市建设进展情况，以便能够寻找到具有升值潜力的房产，城市的发展规划、交通的便利与否、商业的发展都是其中的考虑因素。其次，周边学校、商店、金融、医院、机关等配套设施的完备与否也是房产升值的重要因素，历史文化气息、旅游资源也可带来房产的大幅升值。再次，房产本身品质也是影响升值的重要因素，房屋的格局好，户型好，景观好就具有很大升值空间。最后，高水平、好服务的物业管理是又一因素，精心的服务能使人享受绝对的尊崇，享受舒适无忧的生活。
未来几年我国主要大城市房价走势预测与分析
房地产行业被认为是关系到国计民生的重要行业，因此房价的波动牵动着政府与千万百姓的心弦，前几年房价的大幅增长使许多人对于房产只能望眼欲穿，拥有一套自己的住房成了很多在大城市奔波的人的奢望，未来大城市房价是涨是跌？
但所谓仁者见仁智者见智，有人认为房价可能上涨，也有可能会下跌，但总的说来，房价不会大幅上涨或下跌，也不会持续前几年的快速增长，最多只会有小幅波动。具体原因如下：国家已经加大了宏观调控的力度，但对它的需求仍在，在两大因素相互作用下，房价基本会保持稳定；信息公开使人们了解国家发展规划和所在城市发展规划，尤其是对土地供应的了解，有助于人们理性看待房地产市场；限购令的出台限制了很大一批炒房者，炒作对于房价快速上升起着推波助澜作用，调控的加大使得炒房成本增加，对房价攀升起着限制作用。
未来几年部分中小城市房价走势预测与分析
在大城市购房成为遥不可及时，很多人将眼光投向了中小城市，也就是二、三线城市，于是房价的走势就成了很多人关注的问题。
与大城市相比，中小城市的房价有更大的升值空间，具体分析如下：第一，大城市的高房价促使越来越多的人关注中小城市房产，这就刺激了中小城市的房屋需求，在供给有限的情况下，需求量越大，价格就会越高；第二，大城市房产市场将近饱和，而中小城市的房产市场还有较大空间，80、90后还有一大批人要购买房屋，并且可开发的土地资源比较充足，有开发利用价值；第三，大城市在国家宏观调控政策中首当其冲，中小企业资金紧绷，这迫使很多投资商将目标转移到中小城市，这些资金的大量注入可能会引起房价的上涨。另外，中小城市的生活节奏较慢，生活压力小，吸引着很多在大城市漂泊累了的人，这部分人在大城市有一定的资金积累，具备买房的能力，这就会推动房价上涨。
70年产权是怎么回事
在个人购买居住用房时，经常会涉及70年产权这个问题，然而很多人并不清楚它的真正含义，现在我们一起来揭开这层迷雾，认识它的庐山真面目。
水流、矿藏、城市所有的土地属于国有财产，也就是说土地的所有权是国家的，我们购买的商品房才是我们自己所有的，对于房屋所赖以生存的土地，我们只有使用权没有所有权，在我们购买商品房所支付的房款中，有一部分是土地使用权费。国家规定土地的使用年限按照不同的用途有不同的年限，住宅的使用年限为70年，商住综合为50年，而商业的为40年。因此，70年产权的真正意思是说，虽然在土地之上的房子产权是永久性的，但你所拥有的土地使用权限是70年，到期后，如果房屋还可以继续使用，你只要按照到时的政策补交一定的土地使用权费，就可以继续使用了。在今年的两会上，有代表提出住宅70年产权后应无偿续期，但是否能实行还有待观察。
认清近年各种不足70年产权的楼盘
为了有个稳定的居住环境，很多人倾尽一生的积蓄购买了一套房，有了属于自己的住房应该高兴才对，可有些人购买之后本应享有70年产权的房屋却无端端地少了好几年甚至十几年，为什么呢？
原来有些开发商得到土地使用权后，因为各种原因而延迟了开发时间，等待购房者入伙，这样实际土地使用年限就减少了，深圳宝安的航空新城1号楼盘就是一个典型的例子，它的土地受让日期是1994年，但开发日期是2009年，实际土地使用期限减少了15年。第二，由于房屋建设质量问题，造成房屋使用寿命减少，导致房屋产权不足70年，上海莲花河畔景苑在建楼房颠覆事故是近年的典型例子，因施工质量问题，房屋尚且在建就倒塌，何谈70年产权！第三，因一系列原因造成房屋建成后滞销，导致产权不足70年。
选择可靠的房地产商是关键
医学上讲究对症下药，房地产的选择要综合考虑地理位置、交通、价格、户型、周边配套设施等因素，最关键的是选择可靠的房地产开发商。
由于近年房地产行业的迅猛发展，催生了许多开发商，这就导致开发商的参差不齐，如果忽略开发商的信誉，购房者很有可能掉进别人的陷阱，入住后可能会遇到各种维权问题。怎样的开发商才是可以信赖的呢？首先，购房前要通过电视、杂志、广告、网络等各种媒体了解开发商的实力和信誉等情况。其次，做好了线上的搜索工作后，要做好线下的考察工作，到开发商开发的小区实地考察，查看房屋格局、开发商设计理念、入户检验房屋的质量。此外，多询问入住的居民，群众最能反映真实的呼声，民意最能反映开发商的信誉。
区别对待用来居住和投资的楼盘
很多人都认为买个房子能保值，但这种观点并不是绝对的，还需要我们辩证地看待。居住用房是一种刚性需求，什么时候都不会改变，如果具备了足够的资金就可以购买，但是在购买时要保持平和的心态，为了满足居住需求而购买的房子，即使以后价格下降了，也不要认为自己吃亏了，被套住了。但对于用来投资的房子就要谨慎了，炒房者往往是在房价低迷时购进房子，等到房价高涨时再将房子出卖，这需要有一定的专业知识和长远的目光，能够准确地看对形势，在时机成熟时伺机出手。但不是所有人都能看准时机的，深圳某炒房客的例子就给投资者敲醒了警钟，他在2007年底到2008年初短短几个月内接手了几十套房，他认为房价这时已经到底了，却不想此后深圳房价一路下跌，他手中的楼盘成了冷哱哱，无人问津。
尾房市场挖“金子”
俗话说：“吃不穷穿不穷，不会算计永远穷。”如果死守着手上现有的资金，永远也发不了财，为了保证资产的保值升值，我们应该学会“算计”，何不妨去尾房市场淘淘金子呢？
尾盘项目基本上都是以准现房形式呈现，购买后很快就可以交付入住，并且价格普遍比较低，能够满足那些购买力相对较低的人群。另外，尾盘项目内部景观等配套设施大多已经呈现出来，由此可以看出环境的优劣。还有一部分尾房项目是因为到了年底，开发商需要应付各种结算，急需资金回笼，所以价格与前期比起来要低很多。因此，不论是为居住购房还是为投资购房，尾房市场都是个不错的选择，把握机会购买尾房所需资金少，但是能给我们带来的收益却不会因此而打折。尾房市场遍地是金一点不假。什么是现房提到房屋销售，理所当然就想到现房与期房，究竟什么叫现房呢？
所谓现房，指通过了竣工验收，已经可以交付使用，并取得了房地产权证的房屋。已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，只有已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。开发商除了要完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常的使用功能外，还要通过建筑工程的质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，需要取得新建住宅的交付使用许可证，这样才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。另外，购买现房时所签订的合同是房屋买卖合同，购房人可以凭此立即办理产权登记手续，以取得房屋的产权证，按国家现在销售现房的规定，现房销售不再需要销售许可证，而是要查看房产证。购买现房，能够做到眼见为实，这样才不至于使自己陷入被动。
什么是二手房
新建的商品房进行第一次交易时叫“一手”，“二手”顾名思义是指第二次交易。二手房是指已经在房地产交易中心备案，完成了初始登记和总登记的。再次上市进行交易的房产。二手房是房地产产权交易二级市场的俗称，是相对于开发商手里的商品房而言的，包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。
二手房交易有自己的规定，如两年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税；5年以上普通住宅免交个人所得税等。为维护交易双方的利益，二手房交易还有一定的程序，由买卖双方订立合同，根据合同的约定，买方将资金交付卖方，依照法律的规定来办理房屋产权手续，而卖方应将房产腾退，按期交给买方。
什么是商品房
商品房交易在房地产交易市场上占有很大比重，到底什么样的房子能称为商品房呢？
商品房指的是由具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由自己建设或委托建设者参加统建，并用来供自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，并不属于商品房的范围。从法律的角度来讲，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府有关政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房、存量房等，但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房、限价房等政府对其交易有限制条件的房屋。
由于长期以来我国在住房体制上实行供给制，所以，商品房这一概念是80年代以后才在我国出现的，由成本、税金、利润、代收费用及地段、层次、朝向、质量、材料差价等综合因素决定它的价格。
什么是经济适用房
经济适用房是在近几年出现的一个新名词，它是指已经列入国家计划，由城市政府来组织房地产开发企业建造或组织集资建房单位来建造，再以微利的价格出售给城镇中低收入家庭的住房。它是具有社会保障的性质，具有经济性和适用性的特点，是为了解决中低收入家庭的住房问题而由国家出面组织修建的普通住房，由于它将工程报建中的部分费用减免了，所以与普通商品房相比，它的成本要低。所说的经济性指经济适用房的价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是建筑的标准。因为经济适用房属于政策性的住房，所以购房人只拥有有限的产权，从购买合同备案之日起，如果不满5年，就不得直接上市交易。如果因为各种原因的确需要转让的，则由住房储备机构按照那时同类经济适用房的价格对之进行回购。
经济适用房与限价房之比较
经济适用房与限价房都是国家政策性住房，但两者并不是完全一样的。
首先，这两者的价格不一样。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，负责建设的是由政府成立的全资国有公司，它的销售价格实行政府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%～25%确定，在预售时向社会公布它的销售价格，且公布的应为该限价房楼盘的最高价，它既限房价又限地价。限价房是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改，价格比经济适用房高。
其次，两者的交易方式不同。限价房在购房合同备案5年后才可以上市交易。经济适用房自购买合同备案之日起，如不满5年便不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格回购。
购买经济适用房你具备条件吗
经济适用房是具有社会保障性质的商品房，所以并不是所有人都有资格购买经济适用房，它只面向城市低收入住房困难家庭供应，城市低收入家庭在购买经济适用房时应同时符合下列条件：
具有当地城镇户口；家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准，其中家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次；没有参加过福利分房或者分得的房屋已经退回；以前没有购买过经济适用住房。如果你符合上述所有条件，则可以向政府申请购买经济适用房。
经济适用房，想要买你不容易
近几年住房问题一直是百姓的心中之痛，面对高昂的房价，很多人只能望楼兴叹，国家为解决部分低收入群众的住房困难，相继出台了一系列政策，经济适用房便是其中之一，然而仍然有很多符合购买经济适用房条件的人却买不到经济适用房，让人着实无奈。
究其原因，第一，经济适用房排号难，很多人递交申请后却拿不到号，所谓一号难求。第二，经济适用房审核松，以致出现了富人化趋势，真正的穷人反而买不到房，曾有报道显示某经济适用房区的居民开的净是名车。经济适用房并不如听上去那么经济适用，房屋的整体结构设计不合理，周边的配套设施也不齐全，环境较差，质量让人担忧等问题层出不穷。于是很多人只能无奈的感叹到：经济适用房，想要买你不容易！
什么是房改房
所谓房改房，又称已购公房，即能够享受国家房改优惠政策的住宅，也就是居民将现住的公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。它分为成本价、标准价、优惠价、央产房等类型，各个类型房屋的交易方式都不相同。
对于职工的工资中没有包含住房消费资金，国家用房改房来补偿。房改房是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不是由市场供求关系决定的，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定的，一般是以标准价或成本价出售。
房改房属于部分产权，购买房改中的公有住房，在进入市场方面是有限制的，不能随心所欲，一般来说要在若干年以后才能出售原本提供给职工的公有住房。
房改房与商品房之对比
同样是房，不同类型的房子有不同的规定和不同的交易规则，购房时一定要分清。房改房与商品房之间就存在天壤之别。
房改房指的是享受国家房改优惠政策的住宅，它只是部分产权。商品房则是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房及其他建筑物，它属全部产权。
房改房的销售对象有条件限制，并非任何人都能享受房改的优惠政策。商品房是自由买卖的，只要自己拥有购房基础与条件便可。
房改房对购房的面积有所控制，购房者必须遵守有关人均可购房的建筑面积的控制指标。商品房购买时可根据自己经济条件自由选择。
购买房改出售的公有住房能够享有一定的优惠政策。商品房购买是出自自己的意愿，按照开发商标价交易，国家没有相关优惠政策。
什么是期房
前面弄清什么是现房后，再让我们看看什么是期房。
期房，是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始一直到取得房地产权证大产证为止，这期间所出售的商品房称为期房。在购买期房时消费者应签订商品房预售合同。
但由于期房过多，很多问题都无法预料，例如房屋空间布局不好、内外配套不完善、房屋质量没有保障，甚至买到很差的尾楼，导致了许多矛盾。后来，国家已经制定出相关规定，禁止出售期房，商品房必须等到现房阶段才可以出售。但是由于房源紧张，面临房价上涨压力，各地对此政策的执行不一，效果参差不齐，许多地方的期房仍然在销售中。
购房是人生中一件大事，为了保障自己的权利，购房者一定要谨慎选择，不要因贪图一时的便宜而将自己卷入巨大的麻烦之中。
期房购买有哪些风险
一般而言，期房的价格低于现房，因此对于很多购买者来说，期房具有很大吸引力，但期房可能存在一些不可预计的风险。
第一，购房者可能遭遇开发商迟延交付使用房屋的风险。购买方支付了房款，却不能如期入住，无法实现房屋的居住使用功能。第二，房屋的内在品质变换的风险。由于开发商信誉和资金等方面原因，造成房屋的建筑质量、建筑结构、配套设施与购房合同中的规定不符，实际房屋建筑面积可能与合同约定的住房面积相差甚远。第三，房屋权属证件无法按期得到的风险。开发商可能因为各种原因无法获得整个项目的房屋权属证件，造成购房者在再转换、抵押、融资方面受阻。另外，如果购买时机不当，可能遭遇房地产市场下滑，承担房价下跌的风险。
期房能否买卖
近几年房地产市场的火热使开发商们忙得不可开交，现房供不应求，期房的交易也是热火朝天。
期房就是指正在建设，还没有办理房产证、没有取得所有权的房屋。根据建委有关部门工作人员介绍，只有在取得了产权证的情况下才能进行房屋的交易，对于尚未盖好的期房，它们还没有产权证，因而不具备产权过户的条件，所以没有交易的基础。尽管现在政策不允许此类房源的买卖，但市场中依然存在买卖交易。
期房一手房买方和开发商签订预售合同，双方约定将还没有建成的房屋出售给买方，房地产权利登记和房屋的实际交付都在期房建成后再办理。此外，有些一手房买方和开发商签订预售合同后，开发商又将该房屋出售给第三人。虽然期房买卖合同是有效的合同，但在实际的执行过程中，容易导致纠纷，所以购房者必须以国家法律政策为依据。
购买抵债房应注意哪些事项
抵债房一般而言要比一手房便宜得多，很多购房者都想捡个便宜，但是便宜并不好捡，在购买抵债房时要注意以下几大事项。
一是要分清建筑商与开发商。两者是不一样的，购房合同应该与开发商签订，否则当出现开发商与建筑商纠纷或房价上涨的情况，就会有开发商恶意违约，此时购房者的合法权益将无法保障。二是不要盲目地签订认购书。认购书不同于商品房买卖合同，出现房价上涨时，可能会有一方毁约，或者伺机提高房价，购房者如果不同意就不返还定金。另外，对于抵债房便宜的说法，购房者不要轻信，而应当与开发商签订合同，并且开发商应该同时具有商品房预（销）售许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证这五大证件。
楼市淡季买房的注意事项
俗话说：“该出手时就出手。”在适当的时候实行适当的投资计划能够获取最大的收益，于是大多数买房者都想等到楼市淡季后大显身手。
楼市淡季买房，房价可能比平时低，哪怕房价不低，还会有很多优惠活动，这时买房似乎很划算。然而也有很多奸猾的销售者利用购房者的这个心理大做文章，所以购买者还应注意以下事项。
第一，谨防销售者先提价再优惠，或者只是打着降价的旗号，最后买下房却发现并没有便宜或者比平时花费更多。第二，在被便宜价格吸引时千万别忘了考察质量，并不是绝对数量少就值，而要综合看它的性价比，一定要物有所值，以免被某些销售者欺骗。第三，要保持良好心态，做到不以物喜，不以己悲。反正住房迟早都是要买的，投资房地产必然存在风险的。
大产权与小产权的区别
在房屋产权问题上，经常涉及大产权与小产权之分，究竟它们之间有什么区别呢？
房屋产权就是指房屋所有权，即对房屋行使占有、使用、处分和收益的权利，单从概念上讲房屋产权是没有大小之分的。所谓的“大产权”和“小产权”只是房地产业内从业人员约定俗成的一种称呼，是一种较为通俗的说法。
大产权通常有以下三种理解：第一，是把开发商取得的房屋所有权称为大产权；第二，是把国家发产权证的叫大产权；第三，如果买房后想再转让，转让时不用再交纳土地出让金，这就叫大产权。相应地对小产权的理解也有以下三种意见：把买房人取得的房屋所有权称之为小产权；国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权；在转让时要补缴土地出让金的叫小产权。
何为全部产权和部分产权
全部产权也称全权，是指购房者拥有对住宅全部的占有、使用、收益和处分的权利，它等同于住宅的所有权或产权，是相对于部分产权而言的。
部分产权是指购房者对所购房屋只拥有部分产权，即拥有永久的使用权和继承权，但收益权与处分权则受到一定范围的限制。国务院制定的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》里明文规定：“职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积之内，按标准价出售，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但要在购买5年以后才能出售，并且原售房的产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。”即部分产权虽然具有永久使用权和继承权，但是在出售的时候要与原售房单位分割收益。
投资小产权房有哪些风险
与同期周边项目相比，小产权房的价格将近便宜一半，引来许多投资者垂涎，但是投资小产权房具有较高风险，投资需谨慎。
第一，小产权房屋没有国有土地使用权证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。第二，小产权房屋没有产权证，如果国家出行严厉的政策，外来购买人员就没有法律保障。一旦国家要征地拆迁，如果房屋没有合法的产权，那么在拆迁时就不能得到拆迁安置补偿。第三，小产权房不能申请办理房屋的产权登记，无法上市交易，不得转让、抵押，无法办理继承手续。第四，这类房屋质量没有保证。
一旦小产权房因房屋遇到产权纠纷、合同纠纷、侵权纠纷，都不能依法对抗第三人，因为其本身未受法律保护，所以国家不支持消费者购买小产权房屋。购房者不要因为省钱，或一味跟随“潮流”而“贪小利、吃大亏”。
何为房屋使用权和房屋所有权
通过对全部产权与部分产权的分析，可以知道房屋使用权与所有权是两个不同的概念。
房屋所有权是指对房屋全面支配的权利，即依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。占有是指对财产的实际管领或控制；使用是对财产的运用，发挥财产的使用价值；收益是通过财产的占有、使用等方式取得的经济效益；处分是指财产所有人对其财产在事实上和法律上的最终处置。房屋的所有权指拥有上述四项权能，所有权人可以占有、管理、使用、处置所有的房屋，包括出售、出租、抵押、赠与、继承，并能够排除他人的此项权利。
所说的房屋使用权，指对房屋拥有的利用及有限的占有权，使用权一般通过房屋租赁或借用来实现。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承房屋，它只是房屋所有权四项权能之一。
买房到底要交多少“零碎”钱
很多人在买房的过程中会遇到这样的问题，本以为交了房款之后万事大吉了，却不想还有各种费用，大大小小的费用加起来至少都得上万。这其中到底包含哪些零碎钱呢？
第一，税费。如契税：拿商品房来说，买方缴纳房价款的4%；建筑面积在120平方米以下的普通住宅减半收取；买卖手续费：120平方米（含）以下的每套房屋买卖交易的手续费为1000元；印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.5%；公共维修基金：房价款的2%；产权登记费：每建筑平方米0.3元；房屋所有权工本费等。
第二，物业管理费由物业公司统一收取。如果买房是通过银行贷款方式付款，还得支付银行律师按揭费用、保险费、评估费、抵押登记费。
第三，押金。购房者得交一部分装修押金给物业，以保证公共部分使用安全。
月光族怎样买房
所谓月光族，是指那些每月都将收入花光的人，在年轻人中较为普遍，他们平时大手大脚花惯了，待而立之年，想要有个自己的家时，却悲惨地发现自己连首付都没有。月光族要怎样理财才能买得起房呢？
首先，月光族要清楚自己的财务状况，确定理财目标。月光族并不都是因为收入低，而是因为没有规划，所以月光族要根据自己的实际情况制定合理的目标，每月存储固定数额的储蓄，将月光族变为首付族。
其次，开源当然重要，但节流也不可小觑，花钱如流水的年轻人，将挣来的钱都花出去，到需要用钱的时候才发现资金不足，月光族要时刻提醒自己，聚少能成多，打下一定的经济基础，这样便不至于只能望楼兴叹了。
通过正确而巧妙地理财，月光族便能使自己置业无忧、养家不愁。
年轻人置办婚房要量力而行
俗话说凡事要量力而行，不要打肿脸充胖子，这些忠言放之四海而皆准。
年轻人由于工作时间短，经验少，资产积累较少，经济实力不够雄厚稳固，做事时一定要根据自己情况实施。尽管婚姻是一个人人生旅途上的重要一站，对当事人来说意义重大，很多人都想给自己一个体面豪华的婚礼，作为伟大爱情的见证和人生的重大纪念，这些都可以理解，但是切忌攀比排场。一个富家子弟的婚礼可能耗费百万，这笔费用可能是贫苦人们一辈子甚至几辈子的生活费用，他们的婚礼让人艳羡，正是因为遥不可及才会这么惹眼，但是人家有资本，他们很幸运地出生在一个富裕家庭，他们的父母有能力并且愿意为他们支付这样大笔的开支，但一般的家庭却不具备这样的条件，所以年轻人置办婚礼需量力而行，真诚的心比其他物质的东西都重要。
有钱没钱都要选贷款
如今买房是百姓生活中的一件大事，少说一套房也要几十万，多者要上百万，很多人倾尽一生储蓄都买不了一套房，因此合理规划很重要。美国老太太与中国老太太的购房故事大家都很熟悉，美国老太太的消费观念得到越来越多人的认同，即有钱没钱都要选贷款。
提前消费并不是过度消费，怎样选择贷款要根据自己的实际情况而定，综合分析自己的经济实力、承受能力及各银行相关政策后，再决定自己选择哪家银行，选择什么方式的贷款，哪种还款方式更为划算。这样的消费方式有几个好处：可以利用别人的资金为自己创造价值，那些在房价低迷期贷款买房的人现在都赚了。房子等实物的保值能力比纸币强，在通货膨胀的背景下，纸币发生贬值，房价却在攀高。因此，现在的观念是有钱没钱都要选贷款。
买房别忘砍砍价
多数人都认为房价是开发商早已定好的，多少钱一平米那是板上钉钉的事，购房者只管付款就够了。殊不知，买房也能砍价，你可别小觑了砍价，这种精打细算的买房方式能够省下不少钱。
不要选择高峰期看房，高峰期房屋出卖较好，购房人多，售房者态度强硬，而在淡季开发商急于出售房屋，这个时候就有砍价空间；细读合同条款，尽量详尽相关事项，出现纠纷后以便维权，这也是一种变相的砍价；知己知彼才能百战百胜，购房者可以花点精力来获取一些楼市的内部信息，如果开发商急于回笼资金，或者甩卖尾楼，这时购房者可以抓住时机大砍一把；对项目做充分的了解，在开发商资金充裕、项目性价比高的时候，一般不会采取降价举措，这时就不必盲目砍价而错失好房源。
按揭与抵押贷款的区别
按揭，是指按揭人，也就是买房者通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。抵押贷款是买房者（也称抵押人）向银行（也称抵押权人）借钱的方式，也就是买房者以所购房产为抵押物，与银行订立抵押合同，向银行做出按期归还贷款的保证，它采用的是不转移所有权的方式。虽然这两者在“按住房屋所有权”来保证债务履行这点上完全一致，但两者的性质却是不同的。
首先，还款方式不同，按揭采用的是分期付款，而抵押贷款则是按期还款。其次，前者涉及三方债务关系——即按揭人、开发商、按揭权人（一般为有关银行）三者关系，而后者仅涉及到抵押人与抵押权人两者之间关系。再次，按揭款付清之前，按揭人实质上还没有取得房屋的所有权，而抵押贷款则是已经取得了房屋所有权，是以所有权为抵押进行的贷款。
贷款前弄清贷款利率与存款利率的区别
提前消费观念的不断深入推动了贷款业务的发展，有很多人为了充分享受贷款业务带来的便利，从银行贷款买房买车，而将自己手中的资金全部存入银行，如果将手中资金闲置却过多地从银行贷款，这其实是没有必要的。
借款期限内利息数额与本金额的比例就是贷款利率。存款利率指客户按照约定条件存入银行账户的货币，一定时间内的利息额与本金的比例。它们的区别首先表现在一般情况下贷款利率比存款利率高，银行利润主要来自这两者之差。其次，它们的涨幅并不相同，很多人理所当然地认为存款利率涨多少，贷款利率必然也要涨多少，其实不然，尽管它们上涨趋势相同，但涨幅不一。再次，我们国家一般存款是单利计息的，而放贷则是按照复利计息的。
住房商业贷款
高昂的房价迫使很大一部分人为了有个自己的家，不得不选择商业贷款，做上“房奴”。个人住房商业贷款是银行向所在区域内购买、建造、大修各类型住房的自然人发放的贷款。它要求申请主体有合法的身份证明，稳定的经济收入，合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议或有关批准文件等，还要有不低于所购买、建造、大修住房全部价款20%以上的首付款，能够提供经办行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织作为归还贷款本息并承担连带责任的保证人及经办行规定的其他条件。个人住房贷款实行抵押、质押、保证和抵（质）押加阶段性保证四种担保方式。另外个人住房贷款的额度不得超过所购住房价值的80%，并且贷款期限最长不超过30年。
住房公积金贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。它的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款、住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。
与商业住房贷款比较，住房公积金具有贷款利率较低、还款方式较灵活、首付比例低等优点；但缺点在于手续烦琐，审批时间较长，另外，住房公积金贷款额度最高不能超过房款总额的70%。
办理时，申请人要持身份证明、商品房买卖合同或贷款联络单到住房公积金管理中心领取贷款申请表；再到该中心审核贷款额度并计算应交的各项费用；材料齐全后签订贷款合同；最后申请人在指定日期到该中心代办银行窗口划款并领取回执。
住房组合贷款
投资时我们强调不要将所有鸡蛋放在一个篮子里，这里我们可以自己选择，而住房组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，就不足部分向银行提出申请住房商业性贷款，它是这两种贷款的总称，一般是一种无奈的选择。
以前住房公积金贷款与住房商业性贷款基本上各自有一套操作规范，借款人要分为两次来申请贷款，签订两份贷款、抵押合同，需要办理两份公证，对两份分别偿还贷款本息，这对借款人来说是极不方便的，也制约了住房消费市场的发展。人们的住房消费观念随着住房制度改革的逐步推进而得到改变，如今贷款买房已逐渐成了解决住房问题不可或缺的一种途径，在这种市场需求的情况下自然产生了住房组合贷款的方式，这也是住房消费市场发展到了一定阶段后的产物。
三种贷款方式的优劣比较
通过以上的分析，我们能够得出，不论是住房商业贷款、住房公积金贷款还是住房组合贷款，都有自己的特点，对于不同的消费群体，它们各有优劣。
住房公积金贷款具有利率最低，还款方式灵活，首付较低等优点，但是贷款对象仅限于参加住房公积金制度的职工，对于其他人，住房公积金贷款就没有实际意义。此外，它的申请手续烦琐，审批时间较长，效率不如商业贷款及组合贷款高。商业贷款利率高，对首付的要求最高，对于手中积蓄不多的人来说，这是一个很高的门槛，限制了一批人入内，另外它要求抵押、质押或保证，使很多人受到限制。它的优点在于便捷迅速。组合贷款综合了两者，既弥补了住房公积金贷款对主体的限制，也解决了商业贷款利率高的难题。
“货比三家”选银行
我们常常听说购买商品时要货比三家，却从未听过银行也要货比三家，去银行不就是存款、贷款，去哪家不一样呢？但因为每个银行的业务品牌不一样，针对的目标客户群体不一样，所以对于不同的投资计划或需求，要货比三家，选择最适合自己的银行。
例如，某银行的目标群体是大型客户，对于小型客户业务发展很少，财阀、集团从该银行贷款较容易，但对于普通个人来说却很难，所以个人业务就可选择别家银行。不同的银行可能贷款比率和存款比率不一样，存款时可能选择一家利率高的银行，可获得利息多，但在贷款时却可能选择另一家，贷款利率相对低的，银行可以节省贷款利息成本。不同的银行业务不尽相同，例如贷款30万元，有的银行可以分30年还清，有的则要求在20年内还清。总之，银行也得货比三家再定。
选择适合你的贷款期限
在货比三家选定银行后，接下来的事情就是选择贷款方式与贷款期限了。选择适合自己的贷款期限可以使借款人更仔细地核算借款成本，减少不必要的占款时间，也可以使贷款人合理分配贷款额度，从而提高使用贷款的整体效益。
按照贷款期限的长短进行划分，一般将贷款分为短期贷款和中长期贷款。短期贷款期限一般在1年或者1年内，具有期限短、风险小、利率低等特点。而中长期贷款的期限都在1年以上，具有期限长、利率高、流动性差、风险大的特点。如果你选择数额较大的贷款金额，并且你收入有限，那应该选择期限较长的贷款，例如买房需要大笔钱，很多年轻人还没有充足的资金储备，只能支付首付，此时贷款人选择的都是中长期贷款，根据自己每年稳定收入决定是选择10年、20年还是30年贷款期限。
浮动利率、固定利率各有千秋
高昂的房价使很多购房者不得不选择贷款的方式购买，在贷款方式选择上，经常涉及是选择浮动利率还是固定利率的难题，有人说浮动好，也有人说固定好，这些评论究竟谁对谁错呢？
所谓浮动利率房贷，是指房贷利率采取的是浮动制，根据央行的基准利率变化对中长期的贷款利率进行及时调整的人民币个人住房贷款。所谓固定利率房贷，指在签订贷款合同时就设定好一个固定的利率，在贷款期内不论市场利率怎样变动，借款人都只需按照固定的利率来支付利息就行，不用随行就市。
如果未来的一段时期内市场对利率普遍看涨，那么广大购房者选择固定利率房贷就比较合算；反之，则适合选择浮动利率。究竟如何选择要综合考虑以下因素：未来的利率水平是否处于升息通道及自身的收入情况。
量力而行选择还贷方式
我们都知道住房难是三大难题之一，贷款业务的发展在某种程度上帮助我们解决了这一难题，但很多人因此也成为了新一代奴隶——房奴。
尽管每月要还款一定数额，有的房奴日子仍然潇洒、井井有条，而有的房奴却是急得焦头烂额，原来后者在选择还贷方式时为了提早结束自己的“奴隶”生活，没有客观估计自身的能力，对未来职业发展和家庭收入也没有做合理预期，因而只要他们的工作或身体状况发生什么“风吹草动”，就直接影响到他们的按月还贷，月供弄得他们疲惫不堪、心力交瘁。这样的例子告诉我们，在选择还贷方式时切不可急于求成，尤其对于那些从事商业销售、服务行业、IT工作等流动性较大的职业的人群，因为他们收入水平较低，并且不稳定，选择适合自己的还贷方式是关键。
提前还贷不一定最划算
房贷者听说银行利率又上调了，于是很多人开始琢磨着提前还贷，房贷提前还款确实能够减轻还款压力，但不是所有房贷都适合提前还款。
首先，房贷者要充分考虑提前还款成本，如果选择提前还款，在此之前借款人应该到贷款的受理银行进行咨询，或者根据借款合同上关于提前还款的相关条款，了解银行对提前还款的相关规定，进行利弊权衡后再做是否办理提前还款的决定。
其次，提前还款应量力而行，如果为了提早还清贷款，而打乱自己的全部规划，使自己不堪重负是不划算的，还款人应该根据家庭资金情况，选择最小压力的提前还贷的方式。
第三，还款快要到期的客户，没有必要急于提前还款，有投资计划的客户也不必急着提前还款，因为好项目的投资收益能超过月供房贷一定额度。
公用建筑面积如何界定
购买房屋时经常会遇到销售面积、建筑面积与使用面积、居住面积等概念。商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。所说的公用建筑面积，指的是由整栋楼的产权人共同所有的，整栋楼公用部分的建筑面积，即整幢建筑的面积减去各套套内建筑面积之和及已作为独立使用空间后，所剩下的建筑面积。
公用建筑面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。但是下列空间不得计入公用建筑面积：作为独立使用空间租、售的地下室、车棚，作为人防工程的地下室等。
公用分摊建筑面积怎么算
商品房的公用建筑面积是被商品房购买业主分摊的，分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积，即各套套内面积与公用建筑面积分摊系数的乘积；而公用建筑面积分摊系数为公用建筑面积与各套套内建筑面积之和的商，用公式表示即：分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×（公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和）。
整栋楼的购房人共同享有公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
何为居住面积
房子是人们生活的必备品，因此房子的事情令很多人牵肠挂肚，但当有关房子的信息扑面而来时，那些经常照面却又面熟陌生的词汇常常让人云里雾里。下面我们将介绍有关房产的常用词汇和知识，希望让买房子的和住房子的人都心中有数。
所谓居住面积，是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。如果分户门内的厅与过道的面积超过了6平方米，可将其二分之一的面积计算在居住面积内。衡量居住水平的面积指标一般是净面积，就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）之后的面积。一般而言，居住面积小于使用面积，而使用面积又小于房屋的建筑面积。简单地理解，居住面积就是每天回家后，在自己家里的空间面积，一般而言在居住面积中，个人有最大的自由权。
何为使用面积
前面我们已经提到了居住面积，并且知道居住面积小于使用面积，使用面积小于建筑面积，那么究竟什么是使用面积？使用面积包括哪些部分呢？怎样计算使用面积？
所谓的房屋的使用面积，指住宅中分户门内的全部可以用来使用的净面积的总和，也就是住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等。
计算使用面积时需遵守一些特殊的规定，如跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。使用面积的计算公式为：使用面积=除去结构面积之外的所有使用房间的面积+辅助房间净面积。
何为建筑面积
我们都知道建筑面积要大于使用面积，因此尽管计算住宅使用面积可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中计算价格时采用的并不是使用面积，而是计算建筑面积的价格。
究竟什么是房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上盖，结构较牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。
怎样计算房屋的建筑面积？单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；单层建筑物内设有局部楼层者，二层及以上的局部楼层，如果有围护结构，则应当按其围护结构的外围水平面积来计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算；多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算；二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。
何为房屋的产权面积
所谓房屋的产权面积，是指产权主依法享有的房屋所有的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。通俗意义上讲，产权面积就是房产证上的面积，也就是最终的实际的建筑面积。
但还有两种情况需要注意：如果购买的是已经测绘过的房产，即使房产证还没有办出来，只要测绘部门已经测绘，那么现场测绘的面积就是产权面积。如果购买的是期房，尚未测绘，那合同上所写的面积是销售面积，是临时的建筑面积，可能会与产权面积存在误差，所以在购买这种房时，一定要多加注意。
另外还有一种观念认为房屋的产权面积与房屋的公私性质有关。如果是私产，产权面积按照建筑面积计算，即房屋面积+公摊面积；如果是公产则按照房屋面积计算。何为套内建筑面积成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
（1）套内使用面积指卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，都计算进使用面积。
（2）套内墙体面积指新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙（包括山墙），均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积；内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
（3）阳台建筑面积。
由此可以得出，套内建筑面积就是套内使用面积与套内墙体面积及阳台建筑面积的总和。
何为套内使用面积
套内使用面积与套内建筑面积仅两字之别，意义却相差甚远。套内使用面积是指套内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。
计算套内使用面积，应遵守以下规则：室内的使用面积是按照结构墙体内的表面尺寸来计算的，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；住宅使用面积包括卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、储藏室等。计算套内使用面积时会牵涉到套内使用面积系数这个概念，它的计算公式为：套内使用面积系数=单元内使用面积÷单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。
不可忽视的楼间距
房屋拥有较高的价值，作为不动产的房屋，与公民的切身利益息息相关，其采光、通风、排水等方面的相邻权是法律所承认并给予保护的，楼间距与上述权利紧密相连，合理的楼间距是楼宇正常采光的保证。虽然在购房者签订的购房合同中没有“楼间距”这一项，不过建筑群体在建筑过程中有严格的规定，类似楼间距这样的数据在项目取得规划许可证的时候就已经产生了，所以，即使开发商在销售期房时，这个数据也已经产生，销售人员不可能不清楚。楼间距是选购房源不能忽视的细节，对于房源所处的楼间距的具体数据，购房者一定要问清楚，然后还需了解楼栋的高度，计算一下是否符合国家标准。一般情况下，如出现问题是可以要求开发商赔偿的。
楼间距牵扯到一系列权益，确实不容忽视。
选房最好分早晚两趟看
我们经常会听说某人终于买下一套房，本是件开心的事，但却在入住后发现了一系列问题，如采光、通风不好，隔音效果不好，周围环境污染严重等。为避免出现以上问题，下面我们逐一介绍怎样做好防备工作。
为了确保房子的采光与通风效果，除了上面介绍的不要忽视楼间距外，最好是早、晚两趟分别看房。早、晚各看一次房的目的，是为了全面观察房屋的采光及日照情况。早上9：00之前看房，可以充分考察房屋的自然采光；傍晚看房，能够清楚地查看房子是否有西晒。某些房屋可能只是在某一时段采光效果好，其他时段都会显得阴暗，如果你去的时候正好是采光较好的时段，在购买入住后，你才发现原来房屋的采光条件很不好，这时后悔都来不及了，所以不要嫌麻烦，充分的准备才能打胜仗。
挑个下雨天看房也不错
很多人或许会疑问，下雨天地滑路湿的，出行什么的都不方便，为什么还要选个下雨天去看房呢？这不是自找苦吃吗？殊不知对于购房者来说，选择雨天去看房，反而更能看出房子的品质。
雨天房屋渗水对于住户来说是个极其头疼的麻烦。若是晴天去看房，一般很难看出这个问题，即使做养水试验，在收房时打开室内所有的水龙头，看排水是否通畅、有无存在渗水情况，通常也要做满48小时才能看出结果。而在下雨天看房，就能一目了地看清房子是否存在排水不畅和渗水问题。飘窗、东边墙体和窗户、阳台等部位是否存在渗、漏水情况，在雨天看房时通常都能注意到，另外还需要留意观察外墙的接缝处、墙面有无明显的水印及霉点。但厨房和卫生间的渗、漏水情况，最好还是通过养水试验来检验。
选房最好做个隔音试验
所谓买房无小事，因此方方面面都得注意到，才能避免日后的麻烦和困扰。噪声污染已成为几大污染之一，为减少噪声对我们的侵害，在选房时最好做个隔音试验。
门窗是房屋中的两个围护部件，购房时都会检查门窗是否安装平正坚固、无翘曲变形、开启方便灵活、关闭严密、功能合理、便于维修，零配件装配齐全、位置准确。其实除了这些，好的门窗材料应该能够起到较好的隔音效果，目前在楼盘中运用普遍的是双层中空玻璃，一般而言，玻璃中空厚度越厚，隔音效果越好。选房时，可以对比敞开门窗与关闭门窗时声音传播的区别，通过对比来辨别隔音效果。除了门窗，墙体也是一个很重要的隔音工具，如果你在看房时，能够清楚地听见隔壁的任何动静，证明这所房屋的隔音效果很差，这样的房屋购买时就要谨慎了。
选现房要看清房屋质量
前面已经说过，国家不支持期房买卖，就是因为期房存在不确定性，可能出现的问题不可预测，现房与之相比则要清晰得多，俗话说：“耳听为虚，眼见为实”。起码你能看清整个现房的架构、布局、配套设施、周边环境等实际情况。正因为现房具有这样的优势，选房时就要更加仔细看清房屋质量。
就房子内部来说，户型是重中之重，所谓“开门见亮，心情舒畅”，房间、客厅、厨房、卫生间等功能分区应该尽量明亮，布局合理，通风舒畅。外墙的档次从高到低为石材、面砖、涂料，合景是最低档次的涂料。通过观察空调孔，检查外墙保温到不到位。门窗强调隔音和节能，双层隔音效果好，玻璃单层、双层差价很大。小区的物业管理公司的选择也在很大程度上关系到居住的舒适度。
如何选最佳户型
俗话说：“男怕入错行，女怕嫁错郎。”说明了选择的重要性，买房时选择一套面积适中、户型平面与空间利用率高、布局紧凑好的户型房子，这样既能省钱又能省心，住着还舒服，究竟怎样选择最佳户型呢？
首先，客厅应该宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，客厅窗不应正对墙面。客厅需要具备较高的空间使用效率，厅中应尽量减少门的数量。客厅的设计应尽量方正，以便留出足够空间摆放家具。
其次，卧室是供人安心休息的地方，面积太小给人一种压抑的感觉，所以卧室面积不能低于10平米。
再次，厨房的主要功能是炒菜做饭，室内热量大，所以厨房外最好配以阳台，在通风的同时还能弥补厨房使用面积和临时使用功能的不足。
另外，卫生间的功能主要有如厕、洗浴及洗衣，如果太小人便活动不开，最好别小于3平米。
选择小户型讲究多
对于那些想拥有自己住房却又没有太多资金的人来说，小户型是不二选择。但并不是所有的小户型都值得购买，应按照个人不同需求，从地段、配套、房型及未来的升值潜力等方面综合考察，选择真正适合自己的小户型。
首先，要选择结构合理的小户型。由于受面积限制，房屋设计难度较大，可能会出现进深、面宽不成比例，采光、通风不充分，有些房没有独立厨房，没有起居的活动空间室等问题。
其次，周边环境不好的小户型要谨慎选择。小户型对周边环境依赖性大，因此要综合考虑交通情况、生活便利程度、居住环境、升值潜力等因素。
再次，公建性用地的小户型要慎重选择。公建性质的小户型楼盘，本质上并非住宅，有土地使用年限短、房屋公摊面积大、税费高等缺点，将来可能面临无法办理住宅产权证、无法落户等问题。
不要上了样板间的当
不少购房者在看到开发商的样板间后大为惊呼，再加上售楼小姐的热情推销，架不住双重诱惑便当即买下，事后却发现购买的房屋与样板间相差甚远。这里提醒购房者：不要上了样板间的当。
样板间看上去都很美丽，这能刺激购房者的购房欲望，但为了避免受样板间诱惑，购房者在购房时要考虑以下情况：
样板间一般比较注重视觉效果，装修材料的使用称得上尽善尽美，而购买房屋要讲求实用，因此购房者不能被美轮美奂的样板间误导。
购房者要防止开发商将材料调包，现实中有很多开发商将向购房者承诺的材料偷梁换柱。
防止开发商将精装修房的装修标准大幅缩水，样板间的装修是开发商楼盘的门面，开发商会重金打造，但在后来房屋中可能会变相节省成本。
注重质量，以防实际房屋与样板间有出入。
选择住宅环境需要注意的细节
选择住宅时环境是个很重要的因素，谁都想住房周围有个好环境。因此选择时要考虑周围环境污染因素、自然与人文景观、住区的内部环境因素、居住的规模与档次、市政基础设施与综合配套设施等方方面面。
空气、水、噪声等污染是现代城市的一大通病，因此购房者要对居住区内外可能污染的情况进行观察分析。良好的自然、人文景观可以使人感到心旷神怡，品味到高尚文化的内涵，孟母三迁的故事告诉我们周边环境的重要性。内部环境因素要考察绿化、地势、建筑物密度、住宅方位与间距、道路、停车设施、治安等。一般来说，如果居住区的规模越大，那么它的综合配套设施就越齐全，功能也会越完善，居住也就越方便。而市政基础设施和综合配套设施是保障人们日常生活的基本条件，这些都与购房者的生活质量及舒适程度紧密相连。
如何选择楼盘位置
如果单从位置上来说，楼盘位置在市中心当然是好，市中心具有无可比拟的优势，配套成熟、交通便捷，对大多数处在职业上升期的年轻人来说，距离他们的工作地点比较近。但是市中心的房价普遍比较高，且生活成本高于郊区。因此对于经济能力受到限制的人来说，近郊也是个不错的选择。
在选择楼盘位置时，硬件设施的考察尤为重要。第一，看它的商业配套是否齐全，从拿到钥匙的那天起，菜场、超市等配套，都直接影响到房主们的生活质量。第二，交通便利情况，如果交通很不方便，那房主们的交通成本与时间成本将是一笔很大的开支。第三，学校，教育配套是年轻人成家后需着重考虑的问题，因为孩子是婚后的下一个人生课题，培养教育下一代将成为为人父母的主要工作。
楼盘方位、朝向的优劣分析
购房时选好楼盘位置后，就该选楼盘方位与朝向了，普遍认为南朝向带阳台是最优选择，西朝向房屋最劣。
带阳台的南朝向房屋，要风得风，要雨得雨，属于房屋中的极品。因北方冬季常刮西北风，北向位置不是最好，但夏天最凉快。阳台能为北朝向的房屋大大加分，因阳台可以将几乎所有的风挡在屋外，还能把洗完的衣服吹干，所以北朝向带阳台的楼盘比东朝向的楼盘更优。东朝向房屋阳光充足，且夏日阳光直射的时间和强度都要弱于西向的，不至于那么热，所以东朝向的楼盘优于西朝向的楼盘。西朝向房屋最差，夏日午后的暴晒是很多人的噩梦，但如果西朝向房屋能够带个阳台就会好得多，因为有了阳台后，射进的阳光会减少60%～70%，毒晒的程度就被大大削弱了，并且西朝向利于晾晒衣物、被褥、欣赏美丽的夕阳，冬天还能享受温暖而宝贵的阳光。
住房绝对要远离的六种建筑
前面都是从正面教大家如何选房，这里我们告诉大家哪些建筑要远离。
第一，医院。医院为看病治疗场所，细菌、病毒聚集多，长此以往对人的心理和身体有极大的负面影响。第二，公安局、消防队。第三，露天菜市场。菜市场东西交杂，鱼腥味、肉腥味、蔬菜腐烂味等臭味熏天，垃圾成堆，细菌丛生，环境卫生较差，不利于人的健康。第四，戏院、电影院。戏院和电影院因其特殊的娱乐功能，聚散无常，会导致住在附近的人反复无常。第五，变电站或高压电塔。对磁场的影响大，对人脑及心脏、血液都有不利的影响。第六，信号发射塔。发射塔周围磁场较强，对身体健康有不好的影响。
认识房产的五证两书
所谓五证，是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫《建设工程开工证》）、《商品房销售（预售）许可证》。所谓两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
五证两书是法律对销售方的基本要求，购房者在购房时应要求开发商和销售商提供齐全的五证两书，以保证自己的合法权益。齐全的五证能够使购房者确定所购楼层房屋在预售范围内，为本项目可销售楼盘，能够确保所购房屋属合法交易范畴。购房者应当将五证结合起来查看，才能确保万无一失。两书是房地产开发企业在商品房交付使用时，为购房者所提供的法律文件和保证文件，依此对商品住宅承担着质量责任，并且可以作为商品房买卖合同的补充约定。
小心售楼书有“水分”
富含“水分”似乎已经成为售楼书的一个共同点，因此购房者在决定购房前要先挤挤售楼书中的“水分”。
水分之一，夸大其词，正所谓“王婆卖瓜，自卖自夸。”售楼书中，他们总将自己的房子形容得特别好，丝毫不吝啬一些华丽的词藻，然而事实却并非如此。水分之二，舍面取点，他们忽略实际的协调性，集中口号在某一点上，并且对这一点的宣传往往都是言过其实。水分之三，换汤不换药的营销策略。以“买房送装修”、“购房送家具”为卖点，引诱有购房意向的购房者，其实最终羊毛还是要出在羊身上，开发商或销售者早已把这笔开支包含在房价中了。水分之四，事先承诺，事后食言。许多开发商在售楼书中承诺许多，描绘得天花乱坠，事后却不履行自己的承诺，或怠于履行自己的义务。
商品房广告中常见的“承诺”
商品房中的一个营销策略就是利用广告推出卖点，而这个“卖点”往往是滥用自己的承诺，让我们细数商品房广告中常见的这些“承诺”。
第一，为刺激购买者的欲望，煽动性“承诺”常见于商品房广告，如高档小区、依山傍水、最佳景观、贵族享受等。第二，大肆描绘未来环境，在规划区外的公共环境和公共设施尚未确定前，便向购房者承诺会有学校、商店、医院、市场等，事后却不能实现。第三，样板承诺，开发商往往将样板间打造得富丽堂皇之后向购房者展示，并承诺所售房屋与样板间一样，结果却总出人意料。第四，虚伪赠送承诺，销售者向购房者承诺买房就送东西，如送装修、家具、车位等，结果却是出尔反尔，变相来收取费用。
广告中的这些承诺可能因变故没法实现，但不少都是销售者打出来的幌子，根本无法实现。
认清促销“陷阱”
在竞争日益激烈的市场经济的背景下，各大商家推陈出新，使劲浑身解数获取销售市场，房地产销售也绝不例外。促销到底是“馅饼”还是“陷阱”，消费者需擦亮自己的眼睛，把握“馅饼”，认清“陷阱”。
对于广告宣传，消费者不要轻信，因为有的商家为了促销，做的广告宣传往往不顾实际，夸大其词，大肆渲染，或者使用模糊概念，例如“有买就送”、“买房送户口”，消费者不要因销售者抛出的诱饵而掉进了他早已挖好的陷阱。因此在购房时，如果销售者有承诺促销，需要将此内容写入合同，并使用明确概念，这样发生侵权事件时还可以诉诸法律，维护自己的合法权益。此外，若从市场的情况来看，出现打折可以理解为是顺理成章的，但对购房者来说，一定要清醒地认识到打折绝不等于降价，促销并不见得便宜。
认清广告背后的四大“陷阱”
现今，广告已成为重要宣传手段，但广告并不完全可信，它的背后可能隐藏无限玄机，因此，消费者要认清广告背后的四大陷阱。
第一，虚假广告。促销活动的消费陷阱之一就是利用不真实、不准确的广告描述误导消费者，如对赠品的数量、规格、型号不予说明，用小字体或不引人注意的地方标明赠送附加条件等。第二，打折优惠。商家常将打折优惠作为自己广告的亮点，然而天下没有免费的午餐，很多商家在提高标价的基础上打折，最终打折下来的商品可能比打折前还要贵。第三，以次充好。广告总是以低廉的价格吸引消费者，俗话说：“一分钱一分货”。很多商品价格低廉的前提是质量不过关或者是积压的陈旧物品。最后，广告中商家总是以自己的最终解释权来避免纠纷。
签订合同时最好带上录音设备
古代那种“欲加之罪，何患无辞？”的年代已过去久远，现在进入了文明时代，万事万物都讲究真凭实据，充分的证据才具有有力的说服力，为保证自己的合法权益不受侵犯，消费者在履行合同过程中要注重保护自己的权益，签订合同时最好带上录音设备，这样如果今后发生纠纷，也会有凭有据。
为什么说最好带上录音设备呢？这是因为签订合同时只有合同当事人双方，说过的话如果不记录下来，将来很难考证，古代讲究白纸黑字，现在科技进步了，录音形式就可记录双方谈话，并且有时销售者为规避责任，不愿留下白纸黑字的证据，这时录音设备记录就更加重要，销售者不愿留下凭证时，很大程度上说明有些东西他是在隐瞒你，这时你得倍加小心，留足凭证。
七种无效的房屋买卖合同
合同虽然有助于保障我们的权益，但并不是所有签订的合同都是有效的。综合归纳，以下七种房屋买卖合同是无效的。
第一，房产、地产分别转让的合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，必须同时转让。第二，未办理登记过户手续的合同无效。房屋属于不动产，以登记而非交付为生效要件。第三，产权主体有问题的合同无效。房屋出卖的主体必须是该房屋的所有权人。第四，侵犯优先购买权的合同无效。房屋买卖中，共有人、承租人在同等条件下有优先购买权。第五，单位违反规定购房的合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如有特殊情况，需经县级以上人民政府批准。第六，在买卖中存在欺诈行为的或是显失公平的买卖合同无效。最后，若是非法转让的，则合同无效。
认购书中的“定金”与“订金”区别大
“定金”与“订金”谐音，如果通过口头表述，很难分清二者，但它们在认购书中区别很大。
定金，指的是一个规范的法律概念，是为了确保合同的履行，由合同当事人自愿约定的一种担保形式。如果在认购书中有相关的定金条款，一旦购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不履行与购房者签订正式的预售合同的义务，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。
而订金并不是一个规范的法律概念，它并不具备担保的性质，实际上具有的是预付款的性质，是当事人之间的一种支付手段。如果认购书约定的只是订金，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，如果发展商不履行义务也无须返还双倍订金。
因此，在签订认购书时，购房者对此应有充分的理解，以自己的实际情况谨慎行事。
如何签订认购书
在签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方会先签订有关的认购书，虽然认购书并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，但签订认购书是比较正式的买房手续，对此国家有全面的法律法规来加以限定，如具有标准的认购书模板。
如何签订认购书？首先要了解一份完整的认购书包括出卖人和认购人的基本情况、房屋基本情况、销售依据、价款与付款方式、认购定金、违约处理方法等。其次，与正式的购房合同相比，认购书的内容比较简略，只是房屋买卖双方达成的一种初步意向。有些东西可由当事人双方约定，例如对于定金的约定就可由双方协商，但定金最高不得超过合同标准额的20%，超出的部分则无效。另外，认购书都是一式两份，由双方各执一份，但两份具有同等的法律效力。
签订认购书四明确
认购书只是一种习惯做法，并不是法律规定的必要环节。但认购书只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容，并由买卖双方签订，同样也具备法律效力。
因为认购书具有法律效力，在签订认购书时要做到四个明确：明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确签订正式买卖合同的时间；明确定金数额和交付时间；明确定金返还形式。认购书中应该对双方达成一致的基本内容尤其是达成意向的房屋位置、面积、单价、总价等必须有明确的约定，否则认购书就没有产生效力的事实基础。明确正式买卖合同的时间，商品房买卖合同生效后认购书自行终止。以书面形式对定金做了约定，并实际支付了定金后，就会产生相应的法律后果。明确约定什么条件下定金可退、定金返还形式、不退定金的法律后果及违约责任如何承担对自己有利。
合同中的“当事人”很重要
合同当事人是指依法签订合同并在合同条件下履行约定的义务和行使约定的权利的自然人、企业法人和其他社会团体。它是签订合同的主体，无主则不立，当事人在合同中的地位很重要。
当事人有订立合同的自由，可以选择订立或不订立、以什么形式订立合同；约定合同履行方式、履行期限；违反合同的后果等。同样，当事人也有权利解除合同。如果遇到下列情形，当事人可解除合同：因不可抗力不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；因当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。但当事人单方解除合同的，应当通知对方，且合同自通知到达对方时才解除。
小心开发商在合同空白处做手脚
购房是一笔不小的开支，因此在订立购房合同时要处处小心，防止跌进开发商布下的陷阱，其中一个陷阱是谨防开发商在合同空白处做手脚。
购房合同中牵扯到双方基本情况、房屋基本状况、价款、付款方式、违约责任等相关信息，购房者与开发商之间有很多地方需要协商，因此购房合同上会留有一些空白的地方签订补充条款，而开发商往往会在空白处做手脚，让购房者上当。
怎样才能避开开发商的此类做法呢？尽管购房合同中会涉及很多专有名词，或者遇到生涩词汇，弄得自己挠头骚耳，但购房者在签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处时，应填上对自己权益有利的内容，如不需填写，则画上横线。合同中最好不要预留空白，若是今后遇到需要添加的内容，可以通过补充条款的形式订立。
建好的房子可不一定是现房
所谓现房，指已经通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。已经盖好的房子，不等于是“现房”，已经有人入住的房子也不等于是“现房”，只有已领房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。
在很多人潜意识里认定建好的房肯定是现房，只有那种在建或者还没有开建的才叫期房。事实并非如此，消费者一定要扭转这个观念，只要是没有土地使用证和房产证，不管房子盖好与否或者有人居住与否，都要按照期房销售。此外还有一种情况，就是对于尾房，如果是房子盖好后，还剩下几套没有卖出去，这时预售许可证已经过期了，但房产证又还没有办下来，这种无证的房也不是现房，不能作为现房出售，购房者在购买这种房时一定要谨慎，一定要坚持预售合同登记备案后再付款，没有看见兔子绝不撒鹰。
小心开发商在面积误差上玩猫腻
前面我们已经说过建筑面积与套内面积是两个不同的概念，建筑面积大于套内面积，但在商品房买卖操作中，开发商总利用这两个不同的面积概念玩猫腻。
房地产市场的惯例是买卖房屋时，开发商报的、谈的、定的都是建筑面积价。而在签订合同时，却是按照套内价来计算。所谓套内价，是指总价除以套内面积得出的价格，即套内单价=（建筑单价×总建筑面积）÷套内面积。因此，开发商在售楼时故意将建筑面积中的公摊部分报大，按建筑面积单价计价时算出更高的总价，最终达到提高套内单价的目的。而签合同时按套内价计算，这样即使实测面积不符，他们只按合同赔偿，即套内面积减少的损失。因为在进行面积实测时，即使公摊面积有很大出入，但一般而言套内面积是没有太大变动的，所以业主们无端地蒙受了损失。
不要让购房合同中的数字游戏迷惑
开发商在购房合同中除了文字游戏，还会玩弄数字游戏，购房者在签订购房合同中要打起十二分精神，不要被这些数字游戏所迷惑。
首先，开发商会用具体的数字标明房屋面积，购房者不要被数字迷惑，开发商所说的数字指的是房屋的建筑面积而非使用面积，购房者心里一定要清楚，你自己房屋的使用面积要小于建筑面积。其次，开发商在购房合同中标明的层高包括楼板的厚度，购房人在房间内自己测量的高度叫净高，因此购房人要清楚层高与净高是不同的。第三，房地产商所说的绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地之间的比率，树的影子、露天停车场、可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以不要被绿化覆盖率达60%以上这样的数字迷惑，这里的绿化覆盖率是一个不准确、不规范的用词，与绿地率有很大区别。
小心合同中的“不可抗力”条款
购房者在签订买卖合同时，一般都会看到这样的表述：如果因遇到不可抗力而导致逾期交房，销售方并不承担责任。根据我国的相关法律规定：“不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如地震、水灾、战争等。”
对于不可抗力，购房者一定要做到心中有数，法律规定的不可抗力主要包括：自然灾害，如台风、洪水、冰雹；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱。在适用不可抗力时要注意以下问题：合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；不可抗力条款是法定免责条款，即使双方约定的不可抗力条款小于法定范围，当事人仍然可以援用相关的法律规定来主张免责，如果大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款。不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不能约定将不可抗力排除在免责的事由之外。
避免房屋交付纠纷的方法
很多购房者在房屋交付时会遇到这样那样的问题，为避免这些纠纷的缠绕，教你几招实用的办法。
首先，在签订房屋购买合同时，购房者应该与开发商约定纠纷解决办法，尽可能详尽，并记载于合同中，这样即使出现问题，可以凭合同维护自己权益，不至于仅靠嘴皮子与开发商打仗。其次，开发商交付的房屋可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权等，如果他事先未告知实际情况，买受人有拒绝接受房屋的权利。第三，房屋交付时，购房者要严格检查房屋质量，开发商的证件是否齐全，有无相关配套设施建设等，如果有问题应该立即提出，有一个很实用的办法就是所有的业主团结一致，胳膊拧不过大腿，推选代表与开发商协商，承诺须有书面证据。
基础配套设施的约定不可少
为避免购买房屋后发现周围道路不通，没有绿地，整个小区像是个孤立的小岛，根本无法居住的情形，购房者就要注意了，合同中有关配套设施的约定不可少。
首先，基础配套设施的约定。供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施在交付使用时要具备，还有一些项目，也应在合同中写明具体的交付使用日期。
其次，公共配套设施的约定。包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑，购房人要让房地产商在合同上写明。
再次，除了对这些基础配套设施约定交付使用日期，还应约定这些设施费用支出主体，相关费用一条条写清。
保修约定里玄机多
开发商在推销楼盘时，都会对购房者承诺一个保修期，大量的玄机也就隐藏在这保修约定里。
按照国务院的《建筑工程质量管理条例》的规定：“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”而合同法却规定：“出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”这样法定的保修时间的长度是“自竣工验收合格之日起计算”，双方的约定却是交付使用之日起。因此购房人，特别是购买尾房和现房的购房人在约定合同时，首先应注意一下作为合同附件的房地产商提供的《住宅质量保证书》上所承诺的保修时间的长度和起算时间，如果保修时间太短，可以利用合同后预留的空行进行补充约定，如果购房人买的是非商品住宅，则应以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
小心开发商恶意违约
伴随着近几年房价的快速上涨，开发商恶意违约事件早已不新鲜。房地产开发商为何会恶意违约？原因有两点：第一，因为房地产市场的总体价格上涨，开发商觉得自己在过去签订的合约吃了亏，为了追求更多的利益，而恶意毁约。第二，开发商故意实施欺诈导致合同无效而构成恶意违约。
房地产开发公司为了先期回笼资金，采取房屋预售方式，但后来房价飙升，大大超出了房产商原先的预计，这诱使很多开发商恶意违约，迫使房屋购买者接受涨价，或尽可能地通过各种手段否认自己曾签订过《预售合同》，即使需双倍返还定金，开发商也能追求到更高利益。
开发商恶意违约的目的就是为了追求更高利益。为防止开发商恶意违约，购房者在办手续、盖公章、定付款日期等问题上要保持清醒的头脑。
揭开合同中的“霸王条款”
霸王条款已经成为一个公开的秘密，购房合同中也随时可见这些霸王条款的身影，概括起来主要包括以下几点：
第一，不平等的违约责任。如约定因买受人原因解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同的，按应付款5%支付违约金。
第二，剥夺了消费者的合法权益，阻止消费者参与到合同的制定中来。如在合同条款中规定：买房人不得对买房合同条款提出任何调整主张。
第三，权责不对等。如规定停放车辆要收取停车费，但车辆损坏或丢失，以及车内物品丢失或损坏，均由车主承担责任；买受人如不缴纳物业、保险、装修保证金等费用，就不予办理入住等手续。
对于霸王条款，消费者事前需要预防，多了解合同方面的有关知识，事后应积极投诉，合法权益遭到侵害后，采取投诉、起诉等相关措施维护。
精装修房的合同更要细心
前面已经讲过签订合同时要注意的事项，购房是一笔大的开销，所以购房者要谨慎对待，所有的购房合同都得小心，对于精装修房的合同更要细心。
随着精装修时代的到来，家居装修成为开发商的又一重要业务，因为房地产公司在选材及价位控制方面比个人更具优势，可以让消费者省时、省心、省钱，但是这其中也隐藏着很多猫腻。
在装修合同中，开发商不标明装修清单，以致将来出问题后可以搪塞；或者装修材料用的是所谓的新品牌，为今后偷梁换柱埋下伏笔；或惯常使用××品牌或同等价值的品牌等来混淆视听，并且开发商不明确承诺，他们提供的精装修房子是否符合国家的环保要求。
对购房者来说，虽然精装房省去了麻烦，而且还能获得一定的优惠，但在购买时，一定要看清合同，细心选择。
双方另行商定的条款一定要写到备注条款中
购房者在与开发商订立购房合同时，不可能考虑到所有事情，往往是在主合同订立完后，又想到了某些问题，于是购房者与开发商相互协商，最终达成某种共识，双方为省去麻烦，往往不再重新订立主合同。
一般而言，主合同中已经将对开发商有利的条款包括进来，而对购房者权益保护不足，在后来两者商定的条款中，一般都是对购房者比较有利的条款，开发商不愿将它放进合同的原因是避免这些条款日后成为对他不利的证据，因此开发商会口头承诺履行商定条款，但作为购房者来说，空口无凭，为保障自己的合法权益，今后当权利受到侵犯时，便于维权，购房者一般要将尽可能详尽的内容包含在合同中，如果是后来双方另行商定的条款，如果在订立合同时没有考虑到，一定要写到备注条款中。
二手房投资要做到“四看”
由于国家宏观调控政策的推行，新房的价格基本稳定，甚至有小幅下跌，但二手房市场却未受影响，不跌反升，于是很多投资者将视线转向了二手房。现在的形势对于二手房来说，还属于卖方市场，因此投资者有很大空间，但不是所有的二手房都适合投资，关键要做到“四看”。
一看房子所在地是否有足够的人气，人越多需求就越多，升值空间也就越大。二看房子所在地是否有良好的周边配套环境及市政配套，配套越完善，投资价值越大。三看房子所在地是否有发达的交通和充足的停车位，应避免高架桥的阻隔，生活才会方便，这样升值潜力越大。四看户型设计，是否稍微整改一下就能提升房屋的整体价值。好地段、热闹地区的二手房客户群大，有较大的发展潜力。
二手房按揭有哪些风险
按揭是一个新兴的行业，本质属服务行业，在二手房买卖中，很多人为了简单省事，或是因为政策方面原因，自己不愿到银行办理贷款业务，于是委托按揭公司提供服务，这虽然省去了不少麻烦，却也存在着一些风险。
按揭公司机制还不成熟，很多按揭公司其实不具有相关资质，不具备齐全的三证，即营业执照、税务登记证、资质证。或者有些中介不具备诚信，在收取相关费用后，不为委托人办理过户登记等手续，而是卷钱走人。另外，有些中介为了招揽业务，夸大自己能力，弄虚作假，对购房者做出信誓旦旦的承诺，最后却无法实现，很多购房者在选好房子，将所有材料都交给中介后，才得知中介先前承诺的按揭办不了，这样耗费了自己大量财力和精力，还可能打乱自己的整盘计划，真是赔了夫人又折兵啊。
如何计算二手房的折旧费
所谓折旧费，是指房屋建造价值的平均损耗。经长期的使用，因为自然损耗和人为损耗，房屋价值也会逐渐减少，因损耗而减少的这部分价值，就是我们所说的折旧费。
计算二手房折旧费的依据是建筑造价、残值、清理费用和折旧年限。建筑造价是核算折旧费的基础，由建造中必要的物质消耗、劳动报酬和税金、利润所组成。所谓房屋的残值，指经过长期使用，房屋失去了使用价值后，经过拆除清理以后残留原建筑材料的价值，一般为：钢筋混凝土结构为0；砖混结构为2%；砖木结构一等为6%；砖木结构二等为4%；砖木结构三等为3%；简单结构为0.房屋的折旧年限，是指住宅价值转移的年限，它是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命。
计算公式为：年折旧费=（造价-残值）÷折旧年限。
房屋租赁合同的关键内容
房屋租赁不过一纸合同，看似简单却细致烦琐，看房、签房后能否过上舒适安心的日子，关键还得看租赁合同的内容。
首先，要在合同中明确出租房、承租方、所出租房屋地址、面积、租金、支付形式、违约责任等，这些是房屋租赁合同的基本内容。其次，提供的家具和设备情况要写进合同，如地面、墙面、门窗等装修状况，以及抽油烟机、燃气灶、坐便器等固定设施等；除了写清楚是否有该项设施外，还要明确设施的新旧程度、有无损坏，避免今后房主的无理赔偿要求。再次，明确水电、煤气费、有线宽带、物业费等的支付方，避免使用后期出现麻烦。最后，应写明期限，即表明是长租还是短租，最好还要写明能否转租，明确自己的权利义务，避免纠纷。
租赁合同签订的注意事项
俗话说：“小心驶得万年船”，承租人在与出租人签订租赁合同时，有以下事项需要注意：
第一，不要轻信出租人的口头承诺，一切以书面合同为准。不少出租人在给承租人看房时，显得极有耐心和诚意，对承租人提出的各项要求都给予口头承诺，但当承租人签订租赁合同，支付租金后，对承租人爱理不理，找各种理由搪塞先前承诺。
第二，在签订合同时，需清点屋内的设施。把能够使用到的家具家电及那些可能不会使用到的设备都要写进合同中。
第三，明确各项费用的支付。租房的费用一般包括房租、水、电、煤气等费用，在签订合同时约定这些费用的支付额度、方式、时间尤为关键。
第四，不要忽视电视和宽带。在签订合同时租户要特别注意是否有电话机，是否能够顺利安装宽带，是否拖欠费用。
最后，租赁期限要写明。
短期租赁的三大优势
长期租赁较短期租赁稳定，对租客比较了解，能够减少很多麻烦，但随着旅游业的发展，假期分割等原因，日租、周租、半月租等短期租赁方式悄然兴起。
与普通租赁房相比，短期租赁具有三大优势：优势一是租期灵活，租用房屋的时间以日计算，有个别比较高档的短租房规定租客要至少租用一周，远远少于普通租赁为期半年的“最短租期”；优势二是生活便利，短租房屋一般都配备居家所需的各类生活用品，租客可以像住在自己家里一样洗衣、做饭、上网；优势三是价格优势，入住费用与同等级服务的酒店收费相比，短租至少要低一半以上。短期租赁为旅游、出差、探亲访友等人的出行提供了很大便利，在节省成本的同时提供方便价廉的“家庭式”居住服务。
什么是分割出租
所谓分割出租，是指户主把原来的住房重新规划后设计成多个单间，每间都配备有独立的门锁，两室一厅的房子就变成了四室一厅，甚至更多，然后再进行出租，从而赚取更多的租金。它不同于合租。
分割出租的起因是因为房价持续走高，很多没有房住，又没有充足经济来源的“蚁族”于是选择了群租居住方式，于是一些房地产中介或者房主为了牟取私利，将空出的房屋重新规划后设计成多个单间进行出租，有的把卧室隔断、客厅重建、添设阁楼进行出租，有的把厨房、卫生间、阳台和地下储藏室当房间出租，更有甚者，擅自将房屋建筑的主体和承重结构改变，把80平方米的房子分成“九室一厅”对外出租。这种任意改变房屋结构的行为必将给建筑工程带来质量隐患或安全问题，危及到租房者的生命财产安全，后果非常严重。
租房稳赚的技巧
选择房地产投资已经成为很多人的理财方式，通过出租房屋来获取收益，但想要做一个悠然自得的“地主”也得掌握一些技巧。
首先选房时要考虑房屋的出租群体，根据这些群体对房屋的需求购买房屋，这样将来出租才能获得好租金。如刚工作不久的年轻人，他们没有充足资金购买房屋，但有足够的消费能力，商业区、写字楼、高校附近就是不错的房源地。其次，选户型有技巧，用来出租的房屋，户型选择要“吝啬”，这样出租时更方便。再次，装修不要奢华，除非某些客户有特殊的要求，大多数的人还是比较倾向于装修合理的房屋，简约的装修能降低房租，便于房屋顺利出租。另外，不论是通过中介出租，还是自己把关出租，定价一定要合理，高昂的定价会将很多租房者拒之门外。
资产增值和租金收入哪个更重要
以往投资者购买房屋主要用来出租，以租养贷。由于近几年通货膨胀，持有房屋的投资者要重新考虑资产增值与租金收入的重要性。
业内往往用房屋租售比来考量，即用一套房子每平方米月租金与房屋销售均价之间的比值，再综合衡量房屋换手率、买方借贷率、卖方流通房屋借贷率、空置率、房价收入这些指标。
在房价上涨和通货膨胀预期下，房地产收益的主要来源是房产增值收益，而不是租金。租售比下降时，买家考虑长期持有，靠转手溢价赚钱，平时租金只是一种调剂。房屋增值收益成了买家投资收益的主要来源。在这种背景下，资产保值成为置业判断的首要因素，租金回报率地位下降。但投资者要重视经济规律，尤其对于按揭者来说，信贷风险不可忽视，租金回报率具有较强的信号作用。
住宅底商投资原则
随着北京商业住宅市场的快速发展，住宅底商得到了空前发展，因为很适合个人投资，获得越来越多投资者的关注目光。住宅底商只要售价合理，空租率比较低，投资风险小，租金收益是能够保证的。在投资住宅底商时应该注意以下原则：
分析商情因子，分析投资底商属于概念型住宅底商、潜力型住宅底商还是商圈型住宅底商，对不同的底商进行不同的投资安排。其次，以客流量为考虑参数，进行深入挑选，住宅底商的客流量主要是社区居住人口及周边建筑的居住人口。再次，综合考虑交通条件、停车条件、餐饮设施、硬件条件等因素，住宅底商周边各类房地产发展趋势对它的价值影响是直接的，也是很大的。最后结合选择商铺的上述条件及自身资金状况，与开发商进行购买价格或租金方面的洽商。
住宅底商选择标准
在确定住宅底商投资原则后，就要在原则指导下，确定住宅底商选择标准。
在住宅底商最终选择过程中，需要综合分析如下的选择标准：可视性因子、楼层、客流量、商铺初始售价、硬件条件等。因为各项标准对商铺投资选择的影响力度是不同的，各项标准的重要程度不一。最重要标准是选择一个外部、内部都具有可视性的商铺，一层商铺的价值最高，客流量是个重要参数，需深入挑选，初始价格要能反映商铺现在价值。依据这些标准，最后选定投资的住宅底商，即以拥有较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价是否合理，处在住宅售价的两到三倍，此时该住宅底商项目可以初步选定。
什么是产权式商铺
产权式商铺是指所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式，是近些年才在中国出现的新鲜事物。
产权式商铺指所有权与经营权相分离的房地产证券化概念，这是产权式商铺最核心、最基础的理念，实质就是发展商将大商场分割成若干个小产权证的商铺，并以物业公司或商场经营管理公司的名义，向投资者（买方）承诺，在一定年限内每年给予他们固定或保底加抽成的回报。发展商所承诺的回报年限一般为5年，最长可达10年之久。产权式商铺的出现，主要反映了商铺业主出于投资目的，通过发展商或第三方公司将业权商铺整体委托给品牌经营商，让他们进行统一经营，而商铺业主则借此获得定期定额的投资回报。根据相关数据显示，国际上主流的连锁百货品牌中超过60%都以整体租赁产权式商铺为自己的发展方向。
小产权商铺投资分析
小产权商铺的特点在于产权与经营权相分离，这就意味着投资者在购买了商铺之后，就成为了该商铺的业主，只不过投资者不用自己插手商铺的经营管理或者转租等具体事务，只需要与开发商之间签订合同，将商铺交给发展商统一经营管理，如此业主即可根据与发展商的合同约定，坐等回报，或者共担风险。
小产权商铺投资回报率较高，一般开发商给出的承诺是3到5年内8%的年投资回报率，以投资回报率10%来计算，大约5到6年便可收回投资成本。虽然小产权商铺具有拆分后的单位面积小、投资门槛相对较低、对中小投资者尤其具有吸引力等优点，但对于投资者来说，由于产权面积过于分散，后续经营也难以保证，投资风险也在无形之中增大了。因此为了保证投资安全，在购买小产权商铺时，投资者要谨慎选择。
带租约出售商铺投资分析
为了保证投资安全，投资者在购买带租约出售的铺位时，务必要保持清醒的头脑。首先投资者需了解这些铺位有没有租约合同或者有意向租户。其次要注明租赁时间。与小产权分割商铺相比，带租约出售的商铺对业态规划、业态组织要求较高，划分的面积较大，因而买家可以清楚地了解到购买单位租约合同及其经营状况，所以就经营稳妥性来看，带租约出售方式要优于小产权分割。再次，了解开发商是不是专业的经营者，避免盲目投资商业物业，投资者之前要做好充分的市场调研，对于开发商实力、招商经营管理和市场定位状况应有详细的考察。另外还要考察商铺是否引入第三方责任担保，投资产权式商铺要具有规避风险的意识。最后合同要约定对业态不会大范围调整。
产权式商铺投资的四大风险
虽然前几年产权式商铺创造过“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话，然而随着几个投资的失败，人们逐渐认识到它的风险。
产权式商铺投资有四大风险。第一是开发模式的风险。市场上产权式商铺的开发商大部分是做住宅项目出身的，他们投资的目的是在最短的时间内稳步收取最高收益，因而总是人为地改变商业业态自然升级。第二是经营不善的风险。如果在长期的承租期中，经营管理不善，就不能实现预期的经营目标，更无法兑现对投资者的租金收益。第三是承诺担保的风险。担保是个很复杂的法律问题，很多担保都是虚的，有的甚至没有任何保障。第四是专业经验缺乏的风险。尽管从理论上讲产权式商铺是一种良好的商业模式，但由于其缺乏实战的经验，大部分的开发商和经营管理公司都处在尝试阶段。
产权式商铺规避风险的原则
作为新生的商业地产模式的产权式商铺，发展机遇与风险并存，利益与矛盾交织在一起，对于普通投资者，要遵守下列原则以规避投资风险。
首先要了解开发商的实力。只有知己知彼才能百战百胜，选择具备实力和良好口碑的开发商会使自己的投资风险降低很多。有眼光的开发商能够选到合适的地段，能从城市变迁中捕捉商机，实现高额经营利润，这样自己的投资回报才能顺利实现。其次是调查经营者的经营管理水平。商业物业的升值和延续与经营管理状况有直接联系，高质量的经营管理能够吸引更多投资者，促使商业物业升值。再次，投资者对回报要有理性认识，不能只考虑高回报因素，要充分考虑风险变化因素，并明确产权分割因素，双方约定的投资回报率要在合同上明确约定，并有第三方担保。
产权式商铺投资的注意事项
现今市面上可供投资的产权商铺主要有两种形式：小产权分割商铺与带租约出售商铺。随着商业地产的持续升温，产权式商铺成了风险最大，但同时又是回报率最高的新型物业类型。因此如果投资者能明辨其发展前景，并且出手准确的话，就能实现很高的回报。
投资产权式商铺时有哪些事项需要注意？第一，投资者要认准地段。有人曾说过：“商业成功的因素是什么？地段、地段还是地段！”由此可见地段的重要性，在选地段时，注重扎堆效应。第二，考察好运营商。投资者要对商铺开发者和经营者的能力有正确认识，因为大部分投资者并不打算自身经营，而以销售为主。第三，银行担保能降低风险。银行担保的投资越来越受到中小投资者欢迎，因为即使将来项目出现问题，银行也会确保投资人的利益。
带租约商铺投资策略
带租约商铺是市面上可供选择的产权商铺投资方式之一，实质是指售后返租的改良，客户在购买产权式商铺的同时，就与开发商签订租约，将所购买的房产出租给开发商，租期不等，有的三五年，有的长的达十年，在租赁期内，业主可以定期从开发商那里获得一定数额的租金回报。开发商将房屋统一转账给经营者，最大限度地确保商场兴旺。为了确保资金安全与增值，投资这种商铺时要讲求一定的策略。
投资者首先要弄清这些商铺是不是已经有租约合同或者有意向的租户。开发商只有将商铺出租出去，收益才更有保障，投资者的租金回报才能落实。其次在与开发商签订合同时，要注明租赁的时间，以及租金递增等附加条款。在承租期内，开发商可以将商铺转租出去，支付业主租金，期限届满后，投资者可收回自己的商铺。
写字楼投资法则
充足的准备是事业成功的前提条件，投资时也要遵循这一原则，因此在投资写字楼时要做足功课，遵循以下法则。
法则一，参照年租金回报率。现在观念一般认为如果写字楼的年租金回报率达到8%～10%，则可投资购买，超过10%时，投资前景最好。法则二，选择有价值的区域。写字楼一般位于繁华路段、CBD商区，位置偏远的区域虽然物业价格便宜，但风险反而更大。法则三，交通配置好的写字楼投资价值高。一般企业中高层对道路畅通、停车位配备要求较高，而普通职员对地铁、公交线路等公共交通依赖较强。法则四，硬件配套设施情况决定后期租金走向。法则五，优质的物业管理能为写字楼租金加分，反之则减分。法则六，对未来出租对象、租金标准进行考察，针对目标群体推出适合的写字楼。
写字楼投资策略
投资写字楼除了遵循法则，还得讲究一定的策略。由于写字楼的物业价格相对稳定，是一个价格倒挂、供应量大的市场，下手前要做足功课。
策略一，投资写字楼把租金回报放在首位，这不同于商铺，需综合考虑房价上涨、租金回报和运营收益等多方面因素。策略二，提前考察目标群体，写字楼不同于住宅楼，它对承租主体依赖程度高，住宅楼租不出去可以自己居住，但写字楼租不出去会将资金闲置，钱赚不到消耗却很大。策略三，并不是定位高，营销好就一定值得投资，内部环境、后期规划管理也是重要参考因素。第四，位置并非影响投资的唯一因素。我们经常会遇到这种情况，在同一条街上毗邻而居的两家办公物业，房屋租金却不一样，涨跌趋势也不相同，真是一步之隔收益却相差千里。
如何办理写字楼租赁手续
写字楼的租赁有一套自己的程序。首先，双方需签订租赁合同，这发生在承租人选择了出租人的房屋，并且两者在房屋租赁方面已经达成一致的前提下。在签订合同过程中，承租人要查看出租人是否具有相应资质，证件是否齐全等。其次，有关法律规定房屋租赁实行备案登记制度，当事人应在租赁合同签订30日内去办理登记备案。这实际上是在保护租赁双方的合法权益，对双方设立了一道法律保护屏障。登记备案时要求提交书面租赁合同、房屋所有权证、当事人的合法证件（出租共有房屋还须提交其他共有人同意出租的证明；出租委托代管房屋，还要提交委托代管人授权出租的证明）、房屋租赁证等。在登记备案时，相关机关会审查这些文件是否齐备、是否真实，从而保护租赁当事人的合法权益。
什么是城市房地产税
所谓城市房地产税，是指对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税。征收范围是在城市、县城、建制镇和矿区的房地产，纳税主体是房产的产权所有人，典权出典的，由承典人缴纳。它属于财产税中的一种，计税依据和税率有两种：如果属于非出租的房产，以标准房价计征，年税率为1.2%，具体公式为年纳税额=适用单位标准房价×应税面积×1.2%；如果属于出租的房产，以出租收入计征，年税率为12%，即年纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×12%。城市房地产税的缴税方式一般是按年征收，分期缴纳，由当地税务机关确定具体纳税期限。
但《城市房地产税暂行条例》已于2009年1月1日起废止。
城市房地产税应纳税额计算
前文已说过，根据房屋性质的不同，城市房地产税缴纳额计算方式是不一样的，要准确计算城市房地产税，需根据税法的有关规定，按照以下公式计算得出：对于不是用来出租的房屋，主要供居民自己居住，居民不能从中获取收益，所以应该按照标准房价来计算应缴纳的税额，它的年纳税额=适用单位标准房价×应税面积×1.2%；对于用来出租的房屋，房主已经将房屋作为投资工具，用它来获取租金收益，从而实现资产的保值增值，对此应按照标准房租价来计算应缴税额，它的年纳税额=适用单位标准房租价×应税面积×12%。这就是说出租房屋与非出租房屋的城市房地产税应缴纳税额计算方式是不一样的，因此它们的纳税额也是不一样的，非出租房屋应纳税额低于出租房屋应纳税额。
城市房地产税减免规定
并不是所有的城市房屋都得缴纳城市房地产税，城市房地产税制中有对某些特殊情况给予减税或免除税负的优待规定。在城市房地产税取消之前，城市房地产税的减税、免税规定主要由地方政府给与，例如，对于新建的房屋，自落成的月份起免税三年；对于那些翻建房屋超过新建期50%的，从竣工月份起免税两年，但这两项免税规定不适用于外商投资企业；华侨、侨眷用侨汇购买或建造的房屋，从发给房屋产权证之日起，免征房产税五年；其他有特殊情况的房产，经省级以上人民政府批准后，可以减税或免税。另外，国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产及经财政部批准免税的其他房产免征城市房地产税。
如何减免房产税
对于那些该交却又无能力缴纳房产税的，可提出减免房产税申请。相关的政策规定：“纳税人按规定缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可向主管区地方税务机关申请，按规定权限审批后，给予减税或免税照顾。”
如何减免房产税？一般采用一年一审批的方式。纳税人年减免税额在一定数额以下的，经重大行政审批事项程序，由主管区地方税务机关审核批准，抄报上级机关备案；纳税人年减免税额超过一定数额的，由主管区的地方税务机关经由重大行政审批事项的程序进行审核，对于不符合减免税条件的，给予退回；符合减免税条件的，及时给予上报，由市级税务机关按照规定的程序审批决定。
税务机关在办理减免税审批时，应当按照国家的产业政策、土地管理的有关规定和企业的实际情况严格把关，认真地核实情况，从严掌握。
什么是房地产保险
房地产保险是指以房地产作为标的物，根据订立的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供资金保障的一种经济形式，它属于财产保险的范畴，是整个社会保险的组成部分。
房地产保险的保险标的主要是房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋，及其相关利益与责任。房地产是一种高价值资产，即使遭受轻微的破坏，也会造成重大损失，为了减少自然灾害或意外事故给房屋所有者造成的损害，将自己的经济损失降到最低限度，购买房地产保险显得很必要。于是出现了承担房地产纯粹风险（即偶然性、意外性和可测定性）的保险公司。房地产保险的建立和发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持，它既能补偿经济损失，还能起到资金融通作用。
房地产保险的当事人
房地产保险的当事人包括房地产投保人与房地产保险人。
房地产投保人指的是对保险房地产具有保险利益，与保险人订立保险契约，并交纳保险费的人，他可以是法人，也可以是公民自然人，但是房地产投保人必须是被保险房地产的所有人或经营管理人，或者是对保险房地产有利害关系的人。投保人负有事前要足额及时交纳保费、事中维护好保险房地产的安全、事后及时通知保险人等义务。
房地产保险人是指与房地产投保人订立保险契约，并收取保险费，以及在房地产发生险情后负责赔偿的人，包括保险公司、房地产保险公司及承办保险业务的银行等金融机构。保险人平时要积极开展保险房地产的防损工作，消除危险隐患，在灾害事故发生后，及时勘察，按照实际情况计算经济补偿金，及时赔偿。
房产转让有何规定
房地产的转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为。房地产买卖与一般买卖行为不同，它包括房产和地产两部分，但这两部分是不能分离的，并且地产的买卖只是转移土地使用权，而土地所有权仍属国家。国家对房产转让有区别于一般买卖行为的特殊规定。
转让以出让的方式取得土地使用权的房产，应当按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书，并且土地还应按照出让合同约定进行投资转让。转让以划拨方式取得土地使用权的房产，应当按照国务院的规定，上报有批准权的人民政府，由它们审批，允许转让的，缴纳土地使用权出让金；不准转让的，将土地的收益上缴国家或做其他的处理。另外，还有一些不准予转让的情形。
房地产抵押如何办理
房地产抵押，指抵押人以不转移占有的方式将他合法的房地产抵押给抵押权人，以此作为债务履行的担保的行为。如果遇到债务人不履行债务时，债权人依法有权优先受拍卖偿抵押的房地产所得的价款。
要办理房地产抵押，首先要清楚抵押登记的主要内容，包括抵押人、抵押权人、抵押物坐落、抵押部位、抵押建筑面积、担保金额、抵押物价值等。其次要熟悉抵押登记的程序，依次为受理申请、权属审核、核准登记、颁发证书。再次抵押登记的时限，符合登记条件的，抵押登记应当自受理之日起30个工作日内完成抵押登记工作。另外，要知道抵押登记中，现房抵押与预售商品房抵押是有区别的。
只有清楚地了解办理抵押程序，事先准备好齐全的材料，才能够顺利地办理房地产抵押登记。
