不是一辆一辆，是一浪一浪
是一浪高过一浪，是惊涛骇浪
流淌的铁水，汪洋的河流
它们永在奔腾，构成了时代
我站在川流不息的马路上，
像一块不肯粉碎的礁石
沸腾的浪花从我身体上簇拥前进
这个时代已被洪流煮得滚瓜烂熟
———沈浩波《河流》
十年一觉安居梦，二度房改今始来。
1998年无疑是中国住房制度改革历史上值得纪念的一年。绝大部分的中国城市人群最刻骨铭心的，就是自这一年起，全国取消城镇职工福利分房。
在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。
1998年，中国启动了一场影响国内经济以后十年的持续性改革。从这一年起，在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，开始向住房分配货币化过渡，市场化的“商品房”成为城市住房建设的主题词。单位分房一事，以后的人们只能在影视作品中见到了。
中国的房地产业在经历邓小平南方讲话后的狂热，国家宏观调控泡沫破裂后，从1998年开始，渐次进入市场化的高速发展期，使国内许多人在住房上获得了更大的空间和自由。同时，这个万众瞩目的领域也催生了成千上万的“房奴”，演绎出无数财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。
为了支持受金融危机冲击的亚洲国家尽快走出困境，中国政府作出了人民币不贬值的战略选择。刚刚当选的新总理朱镕基承担了空前的风险和压力。其实，受金融风暴影响，我国出口增长率也出现了下降，国内商品库存猛增，消费需求严重不振。全国各地的企业家们都在忙着大打价格战，大商场也在寻找一切理由进行打折促销。就连燕莎百货———北京城当时富人扎堆购物的地方，有些商品居然打到一折。就是这样，消费者还是不为所动。
面对这样的局势，想要扭转经济下行趋势和消费过冷的势头，唯一的方法就是向内寻求出路。于是，“拉动内需”便成为这一年的一个热门词语。当时全国居民储蓄已高达五万亿元，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题或可迎刃而解。于是，朱镕基做出了一个重大决策———启动真正意义上的房改，激活房地产市场。
由于前一轮房地产泡沫破灭的影响，直到1998年，中国房地产市场仍然是萎靡不振，中央对房地产的政策也并不支持，甚至是压制的政策，贷款、按揭受到诸多限制。但自1996年始，因国内外经济形势的变化，国民经济面临衰退的危机，中央经济政策随之发生了转变。上一年，国务院已经开始对房地产“松绑减负”，国家计委和财政部等国家相关部门取消了建筑行业的48项“不合理收费”。
1998年1月，房地产业的标志性人物王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导要见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。王石后来回忆说：“朱总理向我询问了对房地产市场走势的看法。”日后分析，这是一件很耐人回味的事情。
1月14日，朱镕基主持召开第二次会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。在听取大家的讨论时，朱镕基不断插话谈了自己的观点。
在有人提出租售比价不理顺不符合房改最终目标时，他说，“我不是为房改而研究房改，否则我现在根本没有时间和你们讨论这些问题。我集中力量考虑下半年取消福利分房。我的着眼点是找新的经济增长点。要通过多建房、多卖房，带动建材、钢材等需求，达到扩大内需、拉动经济增长的目的。”
当有人提出停止单位建设住房后，是否会出现住宅建设的数量不增加反而减少的可能时，朱镕基说，“我不操这个心，把原来单位建房的钱全部转化为住房补贴，谁买房我发给谁，但是前提是你自己掏出存款，还要向银行贷款，建房资金的总数是放大的。关键是要把原来单位建房的钱转为购房补贴，调出职工个人和银行的钱，投入住房的总资金加大了，这个蛋糕一定是能做大的。”
不难看出，朱镕基不但决心大，而且胸有成竹。
2月28日，朱镕基召开第三次会议，进一步听取各部委就完善房改方案和实施细节问题的意见。建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。会议结束前，朱镕基作了重要讲话，明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”
3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，新任国务院总理朱镕基回答了凤凰卫视记者吴小莉的提问：“外界称你是‘经济沙皇’，你喜欢这个称呼吗？”朱镕基说自己不喜欢这个称呼，并说出一番多年后人们才回过味来的话：“我感到任务艰巨，怕辜负人民对我的期望。但是，不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济，启动内需。
当有记者问及住房制度的改革时，朱镕基作了如下回答：“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”
3月24日，在朱镕基总理主持召开的新一届国务院第一次全体会议上，他再次强调：“要加快住房制度改革和居民住宅建设，使之成为新的经济增长点。”
相关措施也相继出台：
4月28日，中国人民银行以“特急件”的方式将《个人住房担保贷款管理试行办法》发往各商业银行，宣布即日起执行：贷款期限最长可达20年，贷款额度最高可达房价的70%。
7月份，又将原来的6%契税、3%点契税和6%赠与契税，合并为3%~5%的契税。
这些措施已经逐渐在温暖市场。
之后，一场紧紧围绕把住宅业培育为新的经济增长点，以推动住房货币分配为核心，以新房实行新体制为重点，以增量住房的改革带动整体房改的战役即将正式打响。
6月15日至17日，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。会议提出了深化城镇住房制度改革的指导思想。从当年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。这一天国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个通知成就了真正意义上的中国房地产市场。
这份后来被看做房改纲领的“23号文件”，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”为核心的住房制度改革，从而确立了商品房的市场主体地位。从这一天起，历经整整十个年头的住房制度改革，从此进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新一轮改革。
20年的积累探索后，中国的住房改革，终于在制度层面完成了彻底转身。
房地产业赶上了“千年等一回”的黄金时代。
住房改革的旋律回荡在整个华夏大地。实行了几十年的计划经济下的分房体制被彻底打破，房子作为一种可以自由买卖的商品出现在老百姓的生活中。这是我国住房制度改革历史中划时代的一个变革，而且随着时间的推移，其意义将会显得更为重大。
随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房，央行还特意安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。
次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的口号第一次出现了，提前消费、贷款买房、银行按揭等概念陆续登陆中国内地。
房改政策的大转向，被认为是中国房地产市场转折的一个关键因素。其刺激力度之大，超乎绝大多数人的意料。福利分房的终结，给“要房”画上了句号，更给“买房”添上了加减号。1998年房改，明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，居民住房需求开始集中释放。《楼市》杂志主编王亚这样评价房改，“这个政策是亚洲金融危机之后改善市场需求的转折点，其效应持续10年。消费信贷刺激了家庭的住房需求，而大规模的基础设施建设则释放着持续的投资需求。大量的企业也就是在这之后开始进入投资扩张时期的。由于投资旺盛，整个经济对于上游基础部门的能源和原材料的需求保持了持续地增长，这为大量上游国有企业提供了有利的市场环境。”
在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”。有商业头脑的企业家强烈地感受到巨大的市场需求和千载难逢的机会。于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。那是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞上一桶金。
上一年，已经“单飞”的“万通六兄弟”之一的潘石屹，买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，起了一个洋名叫“SOHO”。楼盘设计得很时尚，是当时京城少有的简约风格。为了贷款，他想尽办法找到一家大型国有银行的支行行长，行长对他说：“我们有政策，规定不能与私人企业家见面。我们支行在1954年时给私人农户借钱去买驴，结果你知道怎样吗？他们没有还钱。”潘石屹听到这里也明白行长的态度了，一时心凉了半截。
楼市清淡，SO HO现代城推出后一直销售萎靡，潘石屹特意请来曾经在万通广场有过合作的香港人邓智仁出任项目的总策划。邓智仁一开始信心十足，不曾想事与愿违。尽管他绞尽脑汁，使尽百般手段，SO‐H O现代城的广告和新闻日日见报，房子就是卖不动。到 1998年11月，邓智仁终于失去了耐心，跟潘石屹大吵一场后，心灰意冷地弃“城”而去。这个月，正是北京房地产销售的淡季，潘石屹在公司内部除了天天喊口号，也实在想不出什么高招来。就在这时，“风水”突然变了。从11月下旬开始，冰冷的北京突然异乎寻常地热起来，现代城的销售嗖嗖地上去了，最高的一天，卖了17套，成交额一下子就是3000万元。这离邓智仁弃现代城而去还不到20天。潘石屹的好日子就这样凭空而降，好运从此一直持续至今。
房改政策带来的好运不只属于潘石屹一人。
1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，在广州市场首推全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付。虽然房价定得很高，但购房者可以办理按揭，对资格的审查也相当宽松。这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。
同是这一年，朱孟依在广州开发的楼盘也卖得火爆，效益颇佳，净资产收益率大幅提高。才使得合生创展得以在香港成功上市，一举筹得资金6.7亿元港币。
如果说房改是一个强劲的刺激，它将所有人的需求推向市场，导致了居民购房需求的爆发，那么中央的一系列货币政策，则相应增强了居民的购买力。此外，一些优惠政策也起到了一定作用，如降低贷款门槛、降低利息、减税等，对开发商的价格政策也相应放开，鼓励开发商随行就市，真正意义上的市场自此形成。
事实证明，国家通过一系列改革和政策推动，使房地产业成为支柱产业，显著带动了投资和消费两大经济加速器发挥功用。1997年全国商品房成交量为9000万平方米，1998年为1 。2亿平方米。同年，房地产行业的增加值占全国GDP的比重为4 。2%，对国民经济的发展起到了关键作用，人民群众的居住水平也得到了显著提高。
还有一个值得我们关注的现象，众多的房地产财富神话在1998年开始纷纷上演，可以说此后的十年，是房地产开发商掘金最迅速的年月，是让房地产开发商连做梦都笑出声的年代。房地产界已成为孕育中国富豪最多的一个领域。
在中国，房子曾经长期属于单位所提供的一项重要福利，福利分房制度几乎一直贯穿了整个20世纪下半叶。人们衡量一个单位好与不好，福利往往是至为关键的标准之一。而在单位提供的诸多福利中，最为人们关注的就是房子。1998年，对于习惯了分配制的中国老百姓是最具教育意义的。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被斩断，取而代之的是货币购买的市场经济模式，人们在哭、笑、怒、骂之余现实起来，房屋、楼价上升到中国人日常生活中最核心的层面。1998年也是中国两种住房体制、两种生活方式的分水岭。
多年后的今天，当重忆往事，对于当年那段重要历史时期内发生的点点滴滴，许多亲身经历过的人们仍然记忆犹新，用他们的话来说，一辈子都不会忘记。
1997年6月，带着老婆女儿一起转业的吕政，转业到济南某行政部门工作。在部队里当团长的吕政当时渴念的是一个温暖的彻底属于自己的家。虽然作为团级干部，吕政在部队住的是单独小别墅，但那毕竟不是自己的家。
报到后，吕政一家三口，被安排住进了位于经纬四路的单位集体宿舍楼。分给吕政的，是一个东西朝向筒子楼里的20平方米的单间，人均面积不到7平方米。
吕政想，这只是暂时的，以后肯定能分到大房子。不料他上班不到半年，就听到市里从1998年1月1日起就取消福利分房的消息。山东是全国第一个宣布实行住宅商品化的省份。
他顿时为自己的转业感到后悔。
吕政一直在笑着回忆，可是往事里不无酸楚———
烈日炎炎的酷暑，傍晚回家收衣服，发现衣服上全是星星点点的黑斑。仔细一看，原来因为太阳一天到晚的曝晒，房檐上的沥青被晒融化了滴下来。
寒风凛冽的严冬，在厨房做好饭菜，穿过长达30米的长长走廊后，早已凉了。
就在吕政以为分房无望时，幸运却在一年后突然降临了。1998年年底，局里决定进行最后一次福利分房，改善职工的居住条件。吕政欣喜若狂，因为当时福利分房已被取消。能赶上最后一班车，自然是再好不过的事。
多年以后，吕政还在庆幸，“我运气好，赶上了好时候！国家政策好，但也要单位效益好，有经济实力，还得领导愿意为职工着想”。他说和他一起转业的很多战友，都没有赶上这最后一班车。
吕政一家成为搭上“末班车”的一批幸运户。
十年只是历史长河中的一瞬间，却足以让一个盛年男子开始气定神闲，感知天命。
一纸文件，结束了无数人福利分房的指望。面对政策，有人为搭上末班车而欢呼雀跃，有人抱怨生不逢时，个中欢喜哀愁，饱含人生百味。
在南京市鼓楼区某小学当语文老师的常乐乐，是个既漂亮又爱笑的姑娘。可当她听到今后不再分福利房的消息，竟然哭了。她觉得很失落，很迷茫，“我刚到学校的时候，校长曾指着学校后边的一块空地说，三年后，这里就是你们的房子。当时很高兴，从来没有想过自己要买房子。现在国家不分房了，我自己哪有钱买啊？”
全国大大小小的单位都争先恐后地抢搭福利分房的“末班车”。一时间各单位抢购住房风起。很多来不及自己建设福利房的单位全部在市场上团购商品房分给职工，有的单位一买就是上百套，甚至数百套。一向供大于求的楼市，需求突然陡增，出现了前所未有的“繁忙”景象。在北京，三环之内的商品房很快被各单位一抢而空。广州老八区住宅的成交量比1996年增加了近1 。5万平方米，房价也顺势上升，达到5615元/平方米，比1996年涨了483元/平方米。
为了搭上福利分房的“末班车”，很多人开始想方设法做最后冲刺，甚至连婚姻这种事的前因后果程序都打乱了，福利分房成了“闪电式”结婚的催化剂。
“就为了赶房改末班车，我才被迫结婚。”提起房改，邹小伟笑地说道。邹小伟是土生土长的广东湛江人，工作后一直与父母住一起。由于单身，单位的福利分房一直轮不上他。到了1998年，听说福利分房要取消了，今后单位不再分房。当时才27岁的邹小伟，和现在的妻子才刚认识100余天，根本没想马上结婚。可他不断看到周边不少同事都在争分夺秒“抢房”：有的还没女朋友，就立刻到乡下相亲找了个女孩结婚；有的结婚没几年，已经分过一套房子的，听说30岁以上的大龄单身青年也可以享受房改待遇，立刻与另一半“假离婚”，然后“净身出户”，再在单位申请一套；还有的为了能分到房子，就向领导送礼。
邹小伟看到后，也非常心动，心想：房子是他的一辈子的事，以他当时每个月1000元左右的收入，要到市场上买一套房，简直比登天还难，错过了这村就没那店了。于是，他与当时的女友一商量，决定“为了房子”而结婚。于是邹小伟一边筹办婚礼，一边向单位按程序申请房改房。终于，在两人拿到结婚证两个月后，邹小伟也如愿以偿拿到了一套70多平方米的房子。“除去我们的工龄抵的房款加上房子本身的折旧费，这套房我们只花了3万7千元就拿到了。”邹小伟说，按照当时市场价格，一套这样的房子要20多万元呢。
当时流行的一则笑话讲，某单位要进行最后一次福利分房，分配方案中有这么一条：一年工龄计一分，如是已婚，则加三分。某君心底一算，自己就差一分。情急之下，他在一家杂志上刊登了如下征婚广告：“某男，年轻有为，爱好广泛，有住房，为解决个人人生大事，现征一有意者共同生活，年龄不限！相貌不限！性格不限！男女不限！”
任何一项改革都摆脱不了“中国特色”。
尽管前有国发23号文吹响终结福利分房的号角，后有国发10号文提供实施方案，但实际上福利分房的末班车并没有在1998年驶入终点。
在购买了自己的住房两年之后，北京某事业单位28岁的职工李辉有些后悔了。那是在1998年底，只有五年工龄的小李眼看在本单位“最后一次福利分房”中无望，在女友的嗔怪下，一狠心在北京经济适用房的样板———回龙观小区购买了经济适用房。尽管位置偏远，但是小区规划完整，且单位售价不高，才2000多元。女友很满意，同事们也对他小小年纪就当上了“业主”很是艳羡。可是没想到，福利分房的“末班车”犹未了，在市区好得多的地段，有些单位各种方式的建房、“分房”仍在继续。新建的房子向职工出售时大大低于市价。相比之下，当初抢购场面颇为火爆的天通苑、回龙观的房子在二级市场的售价反而时有贬抑。
这不仅仅是北京市特有的现象，而且是今天全国范围内现实的缩影。然而，改革的实践并未能按照理论的设计运行，在相当长的时间里，各种准福利性质的“分房”又改头换面地登上了历史舞台。
一种由单位在自有土地上建设，并以低于市场价格的低价售给内部职工的房子，当时单位都称之为“单位自建经济适用房”；但有房产商认为，在此面具之下的，是一张“福利分房”的老面孔。专家指出，从1998年以来，官方的政策始终为这种住房“留有口子”。改革设计者在提出住房货币化目标的同时，即提出可以“发展集资建房和合作建房”，以保证大多数中低收入家庭的住房需求。
但令政策制定者始料未及的是，这个善良愿望却在不断演变中，开始被逐渐膨胀的部门利益所置换，发展成后来的“准福利房”。至2003年，不同种类的以经济适用住房名义报批立项、由单位自行建造并定向出售的住房，竟逐渐形成一定规模。
也许是看到了集资建房的种种危害，2003年，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，要求任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。
2006年8月，建设部联合监察部、国土资源部发布《制止违规集资合作建房的通知》，严词叫停党政机关集资建房。
从“政策”与“对策”的博弈中我们能读懂很多，其中有一点就是，对权力的制约不够。在缺乏对权力的约束、限制和监督的制度条件下，手握制订改革方案大权的人们，就可以把改革引向对自己有利的方向。住房改革如此，其他改革何尝不是如此！
广大的平民百姓没有任何特权可以享受，他们只能心平气和、心甘情愿地到市场上去花钱购房，拓展“生存空间”。生活是美丽的，自1998年始，越来越多的家庭搬出了合住的大杂院，告别了筒子楼里那阴暗潮湿的过道。改变，就像春天的花儿，在人们不经意中悄然绽放。单位不分房了，只好买商品房；买不起，可以分期付款。不知不觉中，人们勇敢地“花明天钱，圆今日梦”。
1997年4月，中国建设银行在国内率先开办了个人住房贷款，从此揭开了银行个人住房贷款的业务发展序幕。
说起个人房贷，许多人都记得当年建设银行的那句经典口号，“要买房，到建行”。一位在建行工作了多年的老员工谈起这件事时，直到现在都感到很自豪，“很多市民就是通过这个口号认识建行的”。其实建行当时还有一句口号，“建行贷款乐得借，寻常百姓乐得家”，“乐得家”是建行上海分行1998年推出的个人住房贷款品牌，据说一个银行为一个产品创造一个品牌名，这在全国金融系统还是第一次。后来这个品牌逐渐推向全国市场。虽然“乐得家”叫得响，但实际上，口号上半句中的“乐得借”也很关键，它标志着一种双生与共赢。
个人房贷在我国包括个人住房公积金贷款和个人住房抵押贷款两个部分。公积金贷款从1994年起正式推行，而个人住房抵押贷款办法直到1997年才姗姗出台。1998年5月，中国人民银行正式推出了《个人住房贷款管理办法》。此后不久，几大国有商业银行也纷纷出台了住房贷款向个人消费倾斜的政策。中国也由此诞生了真正意义上的个人房贷市场，老百姓在住房消费观念上也开始接受“花后半生的钱，买前半生的房”。
1998年，周波大学毕业留京工作，远在新疆的父母也已退休，因此一家人打算在北京买房安居。“当时三环外商品房的售价约5000元/平方米，父母20多万元的积蓄显然不够一次性付清，但如果贷款30万元就能买套100平方米的房子。”周波回忆道，“父母怎么都不愿意做按揭，‘到这个岁数了还要背负沉重的债务，实在不能接受’。最终没有买房。”2000年，天通苑经济适用房推出，均价2700元/平方米。这次，周波一次性付款买了套100余平方米的房子。“其实当时我更想把资金分成两部分，十几万元拿去买经济适用房，贷款十多万，父母每月供千余元也不吃力。另外十几万元可以付一套50多万元的商品房的首付，我自己每月供2000多元。不过，父母的老观念还是没变，坚持要一次性付清，于是只好作罢。”周波看着现在日益上涨的房价，认为当初自己分期付款的想法很英明，但是碰上了父母根深蒂固的传统消费观念，很无奈。
拿今天的钱买房，还是拿明天的钱买房？现在看来是个很可笑的问题，但在1998年，它确实令很多人感到头疼。“拿明天的钱，圆今天的梦。”———这有悖于很多人传统的消费观念。对按揭贷款从新奇到抵制到尝试再到接受，中国人经历了一个对固有传统住房消费理念完全颠覆的过程。
告别了拥挤的居住记忆后，普通中国人又迎来了高房价的痛苦。
当年那个对失去福利分房机会倍感失望的常乐乐的脸上也已刻上岁月的痕迹。她省吃俭用存了十多万元，再向亲戚朋友借了一些，2005年终于在南京近郊选中了一套住房，支付了首期款，可她依然笑不出来，只有感叹：“一辈子的打拼就为了一套房。”
1998年
● 3月10日，国土资源部成立。
● 5月，中国人民银行正式推出《个人住房贷款管理办法》。
● 7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这是一个划时代的文件，开启了我国城镇住房制度正式改革之路。
● 10月，以回龙观、天通苑、建东苑为代表的19个首批经济适用房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。
● 11月，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒体誉为“引发地产经营革新的举措”。
