登陆注册
6885700000022

第22章 多业态经营:一个万达广场,就是一座城市中心

一个万达广场,就是一座城市中心。

——王健林谈城市综合体

背景分析

2004年12月11日至今,我国商业全面对外开放近十年,我国商品市场也成为世界上竞争最激烈的市场,而零售市场又是其中最激烈的领域之一。零售企业为了规避风险,提高竞争力,大多数采取了多业态经营的模式。

何为业态?在清华大学职业经理人培训中心的教科书《连锁经营理论与实践》中可以找到答案,业态就是:针对特定消费者的特定需求,按照一定的战略目标,有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段,提供销售和服务的类型化服务形态。

外资零售企业进入中国,对我国的业态发展起了极大的推动作用。如今我国的零售行业已经形成多业态并存的现状,百货、超市、便利店、专业店、折扣店、仓储式商店等构成了流通行业的网络格局,基本上形成了以百货公司和超市这两种业态为骨干的多层次、多形式、多功能的零售经营体系。

“每个万达广场就是一个城市中心。”在万达集团的官方网站首页,有这样一句话。

这句话里的“万达广场”指的就是万达商业地产从2005年开始建设的第三代产品——城市综合体,依照字面解释,就是包含酒店、写字楼、公共空间、购物中心、文化娱乐休闲设施、公寓等的综合性建筑群,看上去更像一个缩小版的城市。

把这些业态组合在一起,有哪些好处呢?

首先,可以把写字楼、公寓销售出去,得到的现金流能减少整个项目的总投资,从而提高回报率;其次,酒店、商业、写字楼综合于一体,综合效益增加了,万达提出了一个口号叫作“月光经济效益”,就是延长消费时间,刺激晚上消费,把经营的时间拉长。这种综合体的模式受到了热烈的欢迎,也提高了万达自身的投资回报。因此,城市综合体开发便也成为万达核心竞争力的一个主要内容。

与传统商业地产仅收取物业租金完全不同,万达广场所到之处构筑起的是一个庞大的商业生态圈,在引导和改变都市生活与消费方式的同时,也激活了所在城市的经济能量。用王健林的话说就是:“一个万达广场,就是一座城市中心。”

公开资料显示,目前全国已经开业的万达广场近百座,规模居全球第二,按照王健林的设想,以每年新开18座的递增速度,到2014年万达广场数量将达到110座,跃居全球第一。

万达综合体建成后往往由开发商全面管理运营,各商家同时进驻,固定时间商场店铺同时开张,大大缩短了项目招商和培育市场的周期,同时以规模扩大城市影响力,短时间内成为城市人流、财富和商机的聚集地。而这样的效应又让项目快速成为成熟的商圈、城市的中心,提升了区域知名度,进而带来其物业的巨大升值,如此良性循环,成就“一个万达广场就是一座城市中心”的神话传说便不再是一件难事。

在业界,万达城市综合体不可复制的优势推动着整个集团的高速运转。以行程的第二站北京CBD万达广场为例,占据的优势之一便是长安街,项目附近有公交站台和地铁出口,每天的大量人流出入,为项目带来巨大商机。

有业内人士分析,万达的城市中心神话并不复杂:依靠品牌的影响力和商业配套的吸引力,带动土地升值;再依靠住宅、写字楼产品的销售赚取利润,推动发展;最终银行、商家、购房者和万达共享盛宴。然而,在这一看似简单的运作方式,整合各方资源是万达独特的撒手锏,就像打造一顶皇冠,能穿针引线的只有万达这位巧匠。

拓展透析

如今,综合体大浪来袭,从北到南,从内陆到沿海;一线城市空间不够,二、三线城市便立刻开辟出更广阔的战场;旧城容纳不下,新城区接力向四面八方延展。总之一句话:海阔天空,综合体为大。

从2011年至2013年,上海已有50多个总面积约1360万平方米的城市综合体项目建成投入市场。截至2011年年底,东莞拥有购物中心69家,建筑面积350万平方米;沈阳拥有购物中心71家,建筑面积超过700万平方米;贵阳拥有购物中心43家,建筑面积接近200万平方米。

可以说,中国的城市正在变成商业综合体的秀场,也是开发企业的另一个舞台。这是一次大潮,更是一次大考。

综合体缘何大热?专家们给出的理由并不相同,但都可以得出一个结论:“时候到了。”城市化率、第三产业的比率和人均GDP等数据显示,人们生活方式的改变也是重要原因。中国城市中公共空间匮乏,综合体能带给人们更多的生活乐趣,不但可以购物,还可以看电影、吃饭,甚至唱KTV,这在二、三线城市表现得尤其明显,新一代的购物中心远比传统的百货大楼更受追捧。

除此之外,综合体也让城市的土地得到了集约化使用,工作、购物、娱乐、生活都集中在了一起,避免了在拥挤的城市中跨区域穿梭,这无疑是一种更有效率的生活方式。

越来越多的地方政府开始意识到,单纯卖地盖住宅的“土地财政”只能带来一次性收入,远不如开发商业地产的“楼宇经济”,卖地的同时也能够带来长久的就业和税收。

万达项目经理黄辉说:“开发商在三线城市建综合体,往往都是第一个,非常受欢迎,地价也比较低,拿地也容易。开完会向政府一汇报,都是从上到下一路绿灯。这个也是综合体比较多的原因。”

在很多城市,纯粹的住宅用地几近绝迹,商业用地的比重越来越高。“一般都在30%以上,而且规划中很多都是综合体。”

更夸张的是,有些城市甚至出现了强行摊派综合体的现象。一位业界人士透露,在某个城市,当地每一个大的房地产公司都必须建一座综合体,无论国有还是民营,也不管你盖起了干什么用。“想在这儿干房地产,就必须先盖这么一个东西。”

王石曾经说过:“如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对。”但是,面对企业生存发展的现实,反对显然无效。

万科尚且如此,地方上的中小开发商更是无奈。“其实,一个50万体量的住宅,如果有30%的商业配比就是有15万多的商业面积,这15万商业体量对于一个没有操作商业经验的开发商来讲,还是挺吃力的。”世联地产项目总监如是说。

做好一个综合体,争取政府的支持当然重要,但是最终决定胜负的还是综合体怎么做、持有的物业如何运营。

最初“四菜一汤” 即住宅、办公、商业、酒店再加上回迁房的多业态已经足够吸引人,目前在一些二、三线城市依然见效,但是今后综合体如何驱动自己将面临越来越大的挑战。

“你也是沃尔玛,我也是沃尔玛,你有KTV,我也有KTV,为什么我要到你这儿来?”一位业界人士问道。事实上,在二、三线城市,综合体往往不约而同都采用了底商、写字楼、住宅等相对同质化的模式,“综合”得千人一面。

随着综合体的不断增多,同质化的问题或许会越来越多显露出来。这是一场来得有些快的浪潮,不管主动综合体还是“被综合体”,很多开发企业正在边规划边学习边开发。即便前路漫漫,像万达广场这样注意从实际出发,求新求变的综合体,永远不会过剩。

同类推荐
  • 工作虐我千百遍,我待工作如初恋

    工作虐我千百遍,我待工作如初恋

    "二十种工作初体验,二十段花样年华。二十篇给所有年轻人勇气的故事,二十位天涯、贴吧、豆瓣、知乎首页推荐的作家——一千万次的心动阅读。 “你心里有光,你什么都不怕,你还记得你最初的梦想吗?”“我只不过去了一个你们没去过的地方,干了点比较冷门的活而已。” 牧羊少年,留学打工学生,火车司机,妇外科医生,小学班主任,导演助理,文具店长,婚庆公司司仪,牙科医生,打击乐手,图书编辑,人力资源经理,咖啡师,化学工程师,程序员,快递员,电影放映员,民航飞行员,远洋巨轮驾驶员,边境辑毒侦查员,在书中一一闪亮登场,为你再现一个个妙趣横生、精彩绝伦的职场瞬间,那些决定人生走向的关键节点,那些灵魂饱满的惬意时光。”
  • 内心强大的秘密

    内心强大的秘密

    这不是鼓声震天的励志书!也不是味同嚼蜡的心灵鸡汤!那些东西给你的不过是短暂的热血沸腾,给你的不过是一时冲动而已。但本书却不同,作者主要从心灵深处挖掘人性原本的东西,对你的内心和思想进行潜移默化地熏陶,让你的心灵在震后得以重建。
  • CQ创商:提高创新能力的54个秘密法则

    CQ创商:提高创新能力的54个秘密法则

    CQ(创造商数)是指一个人的思维能力、开放能力、创新能力和创造能力的总和。创商是智商的一种深化和外化,是衡量一个人的智商在发现未知问题与解决现实问题中的应用转化程度的标准,也是衡量一个人现实行动能力和成功能力的砝码。创商与智力相关,心理学家研究表明:智力高的人,不一定有高创商:但是具有高创商的人,一定具有高智力。《CQ创商:提高创新能力的54个秘密法则》从五个部分来做系统化的训练:冲破传统观念、激发自我心智、发现创造的潜能、树立创新的意识、拥有创造的智慧,每部分都提供了提升CQ的方法,青少年朋友只要认真阅读与实践,就可以使自己的创商得到提高。
  • 老板忠告员工

    老板忠告员工

    美国《时代周刊》杂志资深记者惠德曼·丹尼斯用了大约一年多的时间先后采访了一百个知名企业的老板和总裁,征求他们对员工或部属的看法、期望和要求,并请他们以老板的身份以及对企业、对员工前途高度负责的心态,给员工提出善意的忠告、真挚的嘱托和殷切的寄语,当然还有一些话头话尾的警示,一些明里暗里的戒则,一些深中肯綮的劝勉。这些话差不多是每一个老板对员工一直想吐露的心声,其中有些内容是老板们讳莫如深的。
  • 生存

    生存

    本书作者运用充满哲理的小故事,讲述了怎样在“危机”、“竞争”和“生存的压力”环境中,每一个组织、每一个人,该如何生存的,又如何生活得更好?
热门推荐
  • 说不出口的爱情

    说不出口的爱情

    从一名平凡的大学毕业生变成了大公司的小职员,还没体验两天的平凡生活,接二连三的奇异事件便打乱了平凡生活的平凡节奏。这究竟是平凡还是不平凡。人生不正如此?【新人处女作,略狗血,轻喷,谢谢~(鞠躬)】
  • 这一次我不会再原谅你

    这一次我不会再原谅你

    我和他的第一次相遇就是致命的错误他的一次次伤害我我却还是那么傻傻的相信着他。。
  • 白色眷恋

    白色眷恋

    因为不满皇马6比2的比分,中国青年律师沈星怒砸啤酒瓶,结果电光火石间,他穿越成了佛罗伦蒂诺的儿子,且看来自09年的小伙子如何玩转03年的欧洲足坛
  • 我去武侠

    我去武侠

    数十名黑衣人闯入庄内,他们各个手握钢刀,面戴鬼面,如同是索命修罗一般扑向庄内无辜的家仆们。人的性命形同蝼蚁,他们见人便杀,手起刀落,血光四溅,一时间夜雨山庄一片哗然,到处都是人死的惨叫声,不出半柱香的时间,整个山庄便被屠了个干干净净。
  • 红孩儿

    红孩儿

    写《红孩儿》魔都下人的初衷就是还原社会生活原型,活在当下记录当下,如医疗乱象,教育乱象,茶托、酒托各种托的兴起,疯狂的传销,钓鱼执法,诈骗仙人跳,交通运政,经济发展屌丝的自嘲社会现实城市规划农民工等都是真实故事改编。用红孩儿的视角平视事件,从故事中感悟生活,在现实生活中人如蝼蚁般,诠释社会不同生命的意义。
  • 你还痛么亲爱的

    你还痛么亲爱的

    人生如戏,戏如人生。爱过、恨过,最后,可以静静的问候久远的朋友:“你还痛么,亲爱的?”
  • 青青桐

    青青桐

    君王的专情从来都是女人的梦寐以求,也是女人嫉妒惆怅。当撕下虚伪的面具,感情只是权势与阴谋鲜血的擦拭巾,还能相信那年你在青青梧桐树下许下的诺言吗?
  • tfboys之回首他还在

    tfboys之回首他还在

    [欢迎各位大大入坑。我在那儿挥着小手绢:快入坑!快入坑](请加Q群:436494784)身世成谜,惨遭失忆,恨蒙双眼,这个她,最后回首,发现他还微笑地站在原地,爱没变;出彩优秀,冰冷孤傲,内心孤寂,这个她,最后回首,发现他还爱她,可是,却只能下一世在续今世之缘;懵懂天真,却事事明于心,自微自卑,这个她,最后回首,发现他还爱她,形于冷,内于暖,他是她的易米阳光……
  • 龙翔神州

    龙翔神州

    他,平常的不能再平常,却有一颗别人无法比拟的冷静可怕的心。在家庭,学校,社会的多重考验下,他如何开始自己的计划,如何在激烈的竞争中立足,成为风云人物,故事正在继续。。。。。
  • 题目自拟

    题目自拟

    许多年以后,面对《百年孤独》,武良·邵同学,也会想起多年前,那个异常炎热的下午……武良觉得,生活就是不断的离开,就正如那漫长的等待,换来的一刻相遇,终究更加难捱。我们的故事,也许是一本繁复的书,一本题目自拟的书。