【本章提示】
本章突出对房地产法概念及调整对象的阐述与学理分析，从部门法划分意义的角度，分析我国房地产法在法律体系中的定位。透彻分析房地产法概念的内涵，要求识记并掌握房地产法的调整对象；从部门法划分的角度，阐明我国房地产法在法律体系中的地位以及房地产法自身的体系构成。
§§§第一节房地产法概述
一、房地产的概念
房地产是土地、房屋财产的总称。
土地与房屋的联系十分紧密。一般来说，地产可以独立于房产存在，但房产则离不开地产。在房地产法学上，房地产既不是单指地产，也非单指房产，而是指地产和房产的总称。
房地产是由土地与房屋两个因素所构成的统一体。在这一统一体中，土地占据核心地位，而房屋处于次要的依附地位。没有与房屋结合的土地及其关系，主要由土地法调整。因此，此处所言房地产乃为土地与房屋在空间上的统一体。法律规定的房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。
二、房地产法的概念和调整对象
房地产法，是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、行政法规、规章如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》等。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》。只要是调整房地产关系的法律规范，都属于房地产法的范畴。
房地产法调整对象主要包括：
（一）土地、房屋财产关系
土地、房屋都属于财产，土地、房屋所有权和使用权都属于财产权，由此形成的关系都是财产关系。土地、房屋财产关系是房地产业务活动的基础，也是房地产关系的基本组成部分，是房地产法调整的重要对象。
（二）土地利用和管理关系
这包括因土地利用总体规划、对耕地的特殊保护、土地利用开发、土地用途管制、建设用地审批、集体土地的征用、国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押等形成的管理关系和协作关系。
（三）城市房地产开发经营关系
房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或销售、出租商品房而形成的关系。这里的基础设施建设，指的是与房地产开发相配套的基础设施，如房地产开发公司为建设住宅小区，必须进行的道路、水电气设施建设，住宅小区的绿化等，而非指城市的公共基础设施建设。
（四）城市房地产管理关系
指有关行政管理部门行使职权，对城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的监督管理而形成的关系。
（五）城市物业管理关系
指物业管理服务公司与业主或使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和住宅小区内绿化、卫生、交通、治安、环境等管理项目进行维修、修缮与整治、提供服务而形成的一系列社会关系。这一关系虽冠以管理一词，但它体现的是物业公司与业主（或使用人）之间的有偿服务关系，是一种民事性质的房地产关系。
§§§第二节房地产开发
一、城市建设规划
城市规划是人民政府对城市的规划、容量、各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上进行综合构思、布置的行为。它是城市建设的蓝图，也是指导房地产开发的依据。法律规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
根据《中华人民共和国城市规划法》第一十八条规定，城市规划可以划分为城市总体规划、分区规划和详细规划。大、中城市在总体规划的基础上编制分区规划。
国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的规划，用此指导城市规划的编制。城市人民政府负责编制城市规划；县级人民政府所在地镇的城市规划，由县级人民政府负责组织编制。
城市规划经批准后，城市人民政府应当公布。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。根据《中华人民共和国城市规划法》及有关法律、行政法规规定，城市规划的实施主要包括：
1.出让；2.建设项目的选址和布局要符合城市规划要求；3.开发区的规划要符合城市规划要求。
二、房地产开发
（一）房地产概念和原则
房地产开发一般是指在土地上进行基础设施、房屋建设的行为。《中华人民共和国房地产法》第二条、第八条规定，本法所称的房地产开发是指在城市规划区内国有土地上进行的基础设施和房屋建设。
房地产开发要遵循以下原则：
1.符合城市规划的原则
房地产开发与城市规划的关系极为密切。城市规划是城市发展的纲领，是城市各项建设包括房地产开发的依据。城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市的性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和开发经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。房地产开发的实践经验证明，开发房地产，首先必须规划好，以城市规划为依据指导城市房地产，使城市房地产得以合理发展，首先必须通过科学的预测和规划，明确房地产开发的发展方向和发展格局，在规划的引导和控制下，逐步实现发展目标。在城市房地产开发的建设和发展过程中，城市规划处于重要的地位。
2.坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则
经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的投资回报率。
社会效益是指房地产开发对社会所产生的效果和利益。
环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。
3.鼓励和扶持建设居民住宅的原则
住宅建设是社会保障体系的一个重要方面，居住水平从不同程度上反映了人民生活水平和社会进步水平的高低。居民住宅既是人们基本的生活资料，也是人们的主要财产。保证住宅所有权的正确行使关系到人民切身利益，也关系到一个国家的社会生活秩序。住宅紧缺与人民要求改善居住条件，居住环境的矛盾是世界各国普遍面临的社会问题。因此，保障公民的住宅权利，改善其居住条件和居住环境，对于维护社会稳定，促进经济发展有重大的意义。世界各国都十分重视住宅法制建设，我国也不例外。
（二）房地产开发企业
房地产开发企业，是指以营利为目的的从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业分为“房地产开发的专营企业和兼营企业”。按照《中华人民共和国房地产法》第二十九条和建设部《房地产开发管理暂行办法》第二十八条规定，设立房地产开发公司应当具备以下条件：
1.有自己的名称和组织机构；
2.有固定的经营场所；
3.有符合国务院规定的注册资本；
4.有足够的专业技术人员；
5.法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。根据建设部发布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发专营企业应当按照本规定申请资质等级；兼营企业不定资质等级。房地产开发企业按资质条件分为五个等级。房地产开发企业的资质每年核定一次。对于不符合原定资质标准的企业，由原资质审批部门予以降级或吊销《资质证书》。
房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。
（三）政府对房地产开发的宏观管理
1.开发土地期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
2.房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
3.国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。
§§§第三节房地产开发用地
一、土地使用权出让
（一）土地使用权出让的概念和特征
土地使用权，是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。土地使用权实际上有两种：一是土地所有权人对自己拥有的土地所享有的使用权；二是非土地所有权人对土地所享有的使用权。广义的土地使用权，是指土地使用者依法对其取得的土地的占有、使用、收益和处分的权利，包括土地承包经营权、房地产市场中的土地使用权、土地使用权的租赁权等。狭义的土地使用权，仅指房地产市场中的土地使用权，或者称之为可转让的土地使用权，是以房地产开发建设为目的而取得的对国有土地占有、使用、收益和处分的权利。
土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金之后取得的土地使用权。取得出让土地使用权有以下几个特征：
1.取得的土地使用权是有偿的
土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益，表现为一定年限内的地租，一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。
2.取得的土地使用权是有期限的
土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定，但不得超过法律限定的最高年限。
3.取得的土地使用权是一种物权
土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后，在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利，其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
（二）土地使用权出让方式
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让可以采取三种方式，即协议、招标和拍卖。
1.协议出让方式
协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有人提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与竞争的条件下，通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。协议出让是没有引入竞争机制的一种土地使用权出让方式，是在没有第三人参与竞争的条件下通过双方谈判、协商达成出让土地使用权的。协议出让一般适用于市政工程、公益事业用地、非营利的单位（如部队、机关、学校等）或项目用地，以及因实施产业政策，政府认为需要给予扶持、优惠的项目用地。
协议出让的程序一般为：申请；协商；签约；登记。
2.招标出让方式
招标出让，是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某一地段土地使用权，由招标人择优而确定土地使用者的出让方式。招标出让，引入了市场竞争机制，比较充分地体现了商品交换的原则。其基本特点有三：
（1）从发布招标通告开始，经投标阶段，直到开标都不公开标底或标价，即招标人不说明自己的标底，投标人各自不公开投标标价；
（2）中标者不一定是投标标价的最高者；
（3）投标人只有一次提出条件的机会。
招标出让这种方式，适宜于开发性用地或有较高技术性要求的建设用地。
招标出让的程序一般为：招标；投标；开标、评标和决标；签约；登记。
3.拍卖出让方式
拍卖出让，是指土地使用权出让人在指定的时间、地点利用公开场合，就所出让土地使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种方式。拍卖出让与招标出让都是竞争性签约的方式，但拍卖出让的竞争性更激烈。其主要特点是：
（1）拍卖出让公开进行，拍卖出让时，每个竞买人公开竞争报价；
（2）拍卖出让贯彻“价高者得”的原则；
（3）拍卖出让中，竞买人有多次报价的机会。拍卖出让这种方式，适用于商业用地或娱乐用地。
拍卖出让的一般程序：拍卖公告；交验有关证件，领取入场证；拍卖；签约；登记。
（三）土地使用权出让年限
法律规定，土地使用权出让年限按其用途分为：
1.居住用地七十年；
2.工业用地五十年；
3.教育、科学、文化、体育用地五十年；
4.商业、旅游、娱乐用地四十年；
5.综合或者其他用地五十年。
（四）土地使用权出让合同
法律规定，土地使用权出让应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。并规定，出让方应当按照合同规定提供出让的土地使用权；未按合同规定提供的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。同时，土地使用者必须按照合同约定，支付土地使用出让金；未按合同支付的，出让方有权解除合同，可请求违约赔偿。在土地使用者支付全部土地使用出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
二、土地使用权划拨
（一）土地使用权划拨概念和特征
