第一 土地税的经济效应：局部均衡分析
土地税就是对土地本身的课税，包括对土地所有权、土地使用权及其派生权益的课税。从征收环节上划分，土地税可分为交易环节的土地税和保有环节的土地税。交易环节的土地税与商品税完全一样，一次性征收，在交易场合下，税收的支付时间是即时的；保有环节的土地税属于典型的土地财产税，是经常性征收，纳税人分期支付。
土地税的局部均衡分析是指仅考虑土地税对土地产权交易市场本身产生的影响，不考虑土地税对其他资产市场的影响以及其他资产市场变化对土地市场的影响。
一、交易环节土地税的经济效应
由于对土地供求弹性的假设存在两种情形，即无弹性情形和有弹性情形。其中，无弹性情形也被称为古典假设，能够解释短期的土地供给情况。在短期内，土地利用方式难以转化或转化成本过高，土地的供给基本上保持不变，因而土地供给弹性为零。土地供给有弹性则解释长期的土地供给情况。在长期内，不同的土地利用方式能在一定范围内转化，某类土地的供给通常能根据地价波动进行调整，因而土地供给有一定的弹性。
（一）土地供给无弹性
1.从量土地税
所谓从量土地税，是指对土地征税时以土地的面积为计税依据，如波兰、捷克、智利、肯尼亚、斯洛伐克等国家的土地税就是以面积作为税基的。其优点是对数据的要求较低，征收简便；其缺点是具有内在的不公平性，土地因区位不同而价值不同，但税基相同，税收收入不会随着地价的上涨而增加。
在土地供给无弹性的情形下，假设税前土地市场均衡点为E0(Q0，P0)，对买方征收税收为U的从量土地税，需求者的土地实际需求曲线向下移至D1，移动的距离等于从量税额U，新的市场均衡点为E1(Q1，P1)。买方实际支付的价格依然为P0，卖方因为地价税的征收而获得的净地价收入为P1，下降的数量刚好为征收的从量土地税U，而土地的交易数量并无改变，仍然为Q0。显然，在土地供给无弹性的情形下，从量土地税的全部税收负担均由土地的卖方承担。土地供给无弹性意味着土地卖方的最低边际供给价格为零。也就是说，即使土地交易价格为零，土地供给者也无法对其土地供给量作任何数量上的调整。因此，任何非负价格都是卖方愿意接受的价格。在这种情况下，因土地卖方调整的是地价而非土地的供给量，全部税负由卖方承担。
政府获得的税收收入为每单位税收U乘以土地交易量 Q0。与征税前相比，征收土地税导致土地卖方的福利损失，损失额为UQ0，刚好等于政府获得的土地税收额，土地买方福利不变。因此，如果不考虑政府课税产生的其他成本，如课税政府部门的行政成本和个人纳税的服从成本等，从量土地税不产生福利损失。古典经济学家正是基于这—结论认为对土地的课税是一种良税。美国社会改良学者亨利·乔治（Henry George）甚至主张实行土地单一税。
2. 从价土地税
从价土地税是指对土地征税以土地的市场价值或租金作为计税依据，其优点是公平课税，在较大程度上克服了从量土地税税收负担分配不均的缺点，并且，政府的税收收入也会随地价的上涨而增加；其不足之处在于需要大量的房地产市场的信息和专业的评估机构、人才。世界上大多数工业化国家都是采用地价作为税基的，如美国、澳大利亚、墨西哥、日本等。我国香港地区是以租金作为计税依据的。
在土地供给无弹性的情形下，假设税前土地市场均衡点为E0(Q0，P0)，对买方征收税率为t的地价税，需求者的土地实际需求曲线向下移至D1，移动的距离等于从价税率t乘以土地价格，新的市场均衡点为E1(Q1，P1)。买方实际支付的价格依然为P0，卖方因为征收了地价税而得到的净地价收入为P1，下降的数量刚好为征收的地价税税收，而土地的交易数量并无改变，仍然为Q0。显然，在土地供给无弹性的情形下，地价税的全部税收负担由土地的卖方承担。
（二）土地供给有弹性
1.从量土地税
如果土地供给有弹性，则土地供给曲线为一条向右上方倾斜的曲线。向买方课征税率为U的从量土地税，会导致土地需求者的需求曲线向下平移到D1，移动幅度为从量税额U。市场均衡点由E0(Q0，P0)变为 E1(Q1，P1)，而土地交易量也发生变化，由Q0变为Q1。在新的均衡点上，买方实际支付的价格为P2，比没有征税时实际支付的地价高；卖方获得的净价格为P1，比没有征税时得到的地价低。而且，P2 - P1=U，税收负担由交易双方共同负担，负担的比例根据土地供给弹性的不同来确定。
政府获的税收收入为税率U乘以土地交易量Q1，与征税前相比，买卖双方的福利总损失为P1P2E2E0E1所表示的数量，可见，国民福利的净损失相当于E2E0E1表示的数量。因此，在土地供给有弹性的假设下，课征土地税会造成一定的福利损失。
2. 从价土地税
假设土地供给弹性为η，土地需求弹性绝对值为ε，且满足η<；ε。以土地卖方得到的价格为计税依据征收税率为t的从价土地税，会导致土地供给曲线上移至S1，税后新的均衡点为E1(Q1，P1)，买方支付的含税地价为P2，卖方得到的地价为P1，而且P2 =(1+t)P1，T1= tP1。
因此，如果土地供给有弹性，从价土地税不仅导致卖方价格下降，而且也会引起土地交易量的减少。由于土地需求弹性ε总是大于土地供给弹性η，按照商品税转嫁理论，土地税负更多地落在卖方身上。
二、保有环节土地税的经济效应
保有环节的土地税是对土地的所有者在持有土地期间以土地为课税对象征收的从量税或者从价税。
在土地供给无弹性的情况下，土地供应方没有办法调整土地供应数量，即土地供给曲线无法进行移动。开征土地税却会导致土地需求者未来净收益的降低，这会引起土地需求曲线左下移动。从土地需求方来看，其交易时支付给卖方的地价减少了，减少的部分正是缴纳的税额，但这只是暂时的支付价。从长期来看，土地买方购买了土地所有权，同时也就购买了基于土地所有权而产生的经常性土地税的纳税义务。如果加上这部分税负，土地买方实际支付价格在税前、税后并未变化，变化的只是支付税款部分所对应地价的时间和方式。从这点来看，这是保有环节土地税与交易环节土地税的唯一不同之处。
在土地供给有弹性的情况下，土地的交易量和价格均发生变化。由于征收土地保有税导致土地需求者的未来收益下降，土地需求方即时支付给土地卖方的净地价比税前减少。但土地保有税是在交易后向买方经常性课征的，买方需要即时支付的地价连同以后支付的经常性土地税总和比没有征税时上升，与交易环节土地税的效应一致，变化的只是向买方课税的时间和方式。
对保有环节的土地课税降低了土地持有者对土地的未来收益，从而导致现时的地价降低，这被称为土地税收的资本化。假设土地交易双方在理想的土地交易市场进行交易，双方掌握完全信息，因此买方能够准确掌握每年需缴纳的土地税额，从而在交易时将税额进行预先扣除。但由于土地供给弹性有不同假设，买方能够预先扣除的土地税也不尽相同。在土地供给无弹性的情况下，买方能够预先完全扣除土地税的现值，税收负担全部由原土地所有者承担。在土地供给有弹性的情况下，买方只能部分扣除土地税的现值，税负由交易双方共同承担。
假设征税前地价为Pi ，地价为土地预期收益的贴现值。如果每年税前净收益为Ri，i=0，1，2，…，N，贴现率为r且在未来各期保持不变。
当课税时，土地价格下降额为所有未来税收支付额的现值。这种税收流合并到资产价格中的过程叫做资本化。
由于资本化，征收之时的土地所有者永远是承担全部税负的人。尽管未来的土地所有者是纳税人，但这种支付并不是真正的负担，因为这个负担正好与购买土地时支付的低价抵消。资本化使对供给固定且耐用的项目的税收归宿评估复杂化了。只知道现在土地所有者是不够的，还必须知道征税时土地所有者是谁。
第二 房产税的经济效应：局部均衡分析
土地改良物是指依托土地而建设的房屋、基础设施等建筑物或构筑物，其中房屋类建筑是土地改良物的主体，因此，下面就以建筑物为例对土地改良物税进行局部均衡分析。在不同的经济学文献中，人们对土地改良物价值课税的称谓不同，有称作固定资产税的，如日本把土地及其改良物当作固定资产，开征了土地和建筑物固定资产税；也有将土地改良物看作一般财产或不动产，因而将其称作财产税或不动产税的。 本书为了与国内的税种对接，将对土地改良物的征税称之为房产税。
一、对自用房产征税的经济效应
根据建筑物的利用特点，我们把建筑物的用途分作非生产经营性用途和生产经营性用途两种情况。
（一）对非生产经营性用途的建筑物征税
自己用作个人消费的财产，即非生产经营性用途的财产，是纯粹意义上的静态财产。此时，对建筑物价值课税的经济效应包括了收入分配效应和资源配置效应。一是产生收入分配效应。收入分配效应是指国家开征房产税使建筑物的使用者或所有者的一部分收入转移到政府手中，减少了纳税人可支配的收入，从而减少了纳税人用于其他物品的消费。收入分配效应是政府实现社会财富均等分配目标的主要理论依据，也是对自用房产课税的最主要的效应。二是产生资源配置效应。资源配置效应是指政府对房产征税会促使房产更加合理、有效地使用，因为与没有被征税的建筑物的经济状态相比，对建筑物课税导致了居民持有和消费建筑物的服务成本的上升，就会对消费者产生激励：尽量在满足基本自用需求的前提下，降低建筑物保有量，促进建筑物资源更加有效地使用。因此，对自用建筑物征税主要产生收入分配效应，但同时也会产生资源配置效应。只是与出租情况相比，这种税负转嫁比较困难，只能通过减少持有量来对税收作出反应。
（二）对生产经营性用途的建筑物征税
对用于生产经营的建筑物征税既可产生收入分配效应，也可产生资源配置效应，至于税负能否实现转嫁取决于其生产经营产品的需求弹性以及该厂商在市场中所处的地位。用于生产经营的建筑物通常被看作是一种生产要素，是生产商品和服务的几种投入品之一。如果对建筑物的市场价值征税，建筑物的使用者或所有者就会做出反应：一是尽量减少建筑物的使用量，相应地提高单位建筑物面积的利用效率；二是尽量将建筑物价值的税负转嫁到其生产、经营的产品或服务中去。税负能否转嫁以及转嫁的程度决定于其产品或服务的需求弹性及市场结构特征。如果这种产品或服务的需求弹性小，税负就容易前转；如果这种产品或服务的市场是完全竞争的市场，税负就难以转嫁出去。
二、对出租房产征税的经济效应
人们总倾向于将建筑物当消费品来看待，但实际上，住房只是一种消费品“房屋服务的投入，最明显的事实便是出租的房屋。生产者（房主和地产主）将土地、劳动力和房屋单元结合起来向客户、消费者提供住房服务。在自有住房情况下的不同就是生产者与消费者为同一个人。下面对房屋服务供给弹性的三种假设情形下的税收效应进行分析。
（一）建筑物服务供给零弹性：短期情况
由于建筑物在短期内的供给无法增加，即在建筑物服务供给零弹性的情况下，如果对建筑物课征房产价值税，供给者无法调整供给量，能调整的只是得到的净租赁价格。也就是说，对建筑物征税后，建筑物所有者得到的出租费收入减少了，减少的部分正是税款的那一部分。因此，税负负担全部由建筑物所有者承担。
（二） 建筑物服务供给完全弹性
建筑物服务供给完全弹性是古典房地产税收理论中关于建筑物服务供给弹性的唯一的一种假设情况。这一假设又是基于这样的认识，即一个经济体系中拥有全国性的资本市场，以及资本可用于多种目的。根据古典经济学的理论，房屋市场是全国性资本市场的一部分。在这样的资本市场中，资本既可以用于建造和供给各种房屋以出售或出租，也可以用于制造工业设备，用于公共工程项目，如筑路、建造水库等不同的投资领域。资本在任意时点均有一个价格，这个价格把资本配置到各种可选择的用途上。按照传统观点，从长期上看，建筑行业能以市场价格获得它所需要的任何数量的资本，因此，房屋的供给曲线是完全水平的。房屋及其服务的长期供给曲线为一平行于横轴的直线，低于该直线的任何租价或售价均不能使房屋所有者获得替代性投资收益率决定的收益，从而使其无法按照资本市场价格获得建筑物资金，因而其供给量将变为零。D代表税前承租者对房屋的需求曲线，供给曲线S0是通过现行租赁市场价格R0的一条水平线。价格为R0 时，交易量为Q0，征税后，供给曲线移动至S1，与土地需求曲线的位移一样，但结果却完全不同。房屋的供给者得到的价格R0和税前价格一样，房屋需求者支付的价格R1 却超过了原来的价格R0 ，超过部分恰好等于税额。因此，税负全部转嫁给了房屋承租者。
（三）建筑物供给富有弹性：供给弹性大于需求弹性
在建筑物供给富有弹性(但非无限弹性)的假设下，如果建筑物的供给弹性大于需求弹性，这时，对建筑物价值课税可以通过租赁市场发生税
征税前，租赁市场的均衡租金为R0；征税后，均衡租金上涨至R2，建筑物出租者得到的租金为R1，税收R2-R1由建筑物承租者和出租者共同承担。
三、对转让房产征税的经济效应
