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第20章 房地产——刚性需求为王

衣食住行是人们生活中最基本的需求,也是不可替代的刚性需求。近年来,房地产市场如火如荼,而对于购买非自住的房产是投资还是投机、买房是否只赚不赔等问题,却是众说纷纭。

笔者认为,购买房产无非出于两种目的:一是用来自住,二是投资。如果是出于自住的目的,那么应该在自己的经济条件允许的情况下,尽早买进适合自己居住的房子。目前,绝大多数人会使用银行按揭贷款的方式买房,越早买,还贷的时间相对越长,每个月还款的压力也会越小。而且也可以在自己相对年轻的时候把房贷还完,年纪大些的时候,压力会小很多。

房价走势受多方面因素的影响,土地转让制度、土地供应量、项目开发流程、相应的政策税收、建造材料成本、信贷支持程度、客观的购买需求等,都会直接作用于房价。目前,我国正处于经济和社会转型时期,城市化进程的高速推进、改善性住房需求的不断增多等因素,导致城市房产需求量将会长期居高不下。土地出让收入对地方财政的支撑作用、以公允价值为依据的贷款政策,都会使房价出现即便暂时回落,也会在同时涌现出大量的购买需求,从而再度把价格推高的情况。直到城市化进程接近尾声,而且我国人口数量增速明显放缓,市场上的需求才会真正减弱,房地产价格也才可能出现真正的回落。

支撑房价的三方面因素包括需求情况、土地出让金和贷款政策。需求因素自不必多说,因为它是客观存在的,相信读者也对此深有感触。

土地出让金是构成房价的基础性因素之一。据统计,2009年各市级以上政府土地出让收入占财政收入的比重极高,很多大中城市已达到30%以上,甚至接近50%。土地出让收入是一种容易实现的高额收入,它在财政收入当中所占的比重提升起来很容易,一旦达到较高比例且运行一段时间之后,想降下来就有很高的难度,而且需要很长的时间。更大的可能是地方政府可能会通过其他方面财政收入的大幅增长(比如工业企业税收的增加),加上土地出让金的小幅下降,而使土地出让金在财政收入当中的比例缓慢下降。可见,土地出让金若仍维持在较高水平,房价将难以下降。

在房地产行业当中,贷款是按照一个公允价值进行评估后计算的。对于一个房地产项目,评估开发贷款时是按照项目周边类似房产的现出售价进行计算,也就是按照所谓的公允价值进行计算。比如,在进行二手房交易时,银行也是根据周边相近房产的公允价值评估购买方的贷款额度。这种现象看似平常,但事实上却存在严重不合理性。因为如果不是一个房产项目,而是一个生产消费品的企业,在使用产出的产品进行抵押贷款时,贷款抵押物的计算只能是按照生产成本,而非按照现在市场上的销售价格。虽然房产属于固定资产,而消费品多应归属为低值易耗品。但无论是在会计方法上,还是在银行贷款的方式上,都反映出一个潜在的认识倾向,就是认为房地产价格通常不应下降,也不会下降,至少也是下降的概率极小。可见,按照公允价值对房产作为抵押物进行评估,本身就加重了房地产价格上涨的可能。笔者认为,房地产市场之所以容易出现泡沫,这种评估方式也是主要的推动因素之一。

投资房产的情况有很多种:有些人想通过租金来获得收益,有些人想通过转手直接赚取差价;有些人完全使用自有资金,而有些人则需要使用银行贷款。不同的资金状况、不同的投资目的,导致了投资风险和收益的差异。

笔者认为,如果以自有资金进行以租金收益为目的房产投资,那么这种类型的房产投资是可行的。但如果是以银行贷款赚取买卖差价,也就是“炒房”,那么就属于投机的范畴,是不宜参与的。与其他的投机行为一样,我们都应该考虑一个重要因素——流动性。房产属于固定资产,由于其价值较高,所以几乎是流动性最差的商品之一,炒房者很可能会面临变现困难的风险。

虽然2010年4月以来推行的一系列房产新政对投机行为起到了一定的抑制作用,但只要土地政策、住房政策和市场上的供需关系不发生改变,那么房价的走势就很难出现逆转。而按照我国人口红利现象以及城市化进程推算,笔者认为这种供需关系有可能仍然将持续10年左右的时间。同时需要注意的是,房产价格中的泡沫,有可能通过两种方式化解,一是房价出现回落,二是收入上涨,降低房价的相对高度。而从宏观的角度而言,后者才是双赢的策略。在未来一段时间内,房产价格有可能是继续走高,但这个上涨的过程并不一定完全没有阶段性的小幅回调,而且也不排除某次回调会持续一段时间。在这种情况下,如果是使用银行贷款购房,并期待在某一时间卖出赚取差价,就有可能在一个阶段的较高价格买入房产,同时承担比较高的还款压力。在房地产市场当中,房屋的出租价格和销售价格有时并不同步,比如房产的销售价格上涨,但租金相对比较稳定。那么对于炒房者来说,有可能会陷入月租金大幅低于月还贷额、销售价格远低于买入价格、贷款购买的房屋变成“负资产”的窘境。特别是购房首付款比例偏低的时候,等于为房产的炒作提供了一个杠杆,炒房者可以用更少的首付款买入房产,以至于很多炒房者同时进行多套房产的炒作,但同时也使风险大幅增加。

房产投资应该建立在以获取长期租金收入为目的的基础上,这种投资是相对理性的,因为这才是房产作为固定资产,可以实现保值的根源所在。我们在本着这个目的进行房产投资时,要关注一个重要的指标——“租售比”。它指的是房产每平方米的月租价格和销售价格的比值。一般国际上公认的合理比值为1:200~1:300,租售比无论是高于1:200还是低于1:300,均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。租售比高于1:200,说明房屋售价被低估,房产投资潜力相对较大,后市看好;租售比低于1:300,则说明房地产市场存在泡沫,房产投资价值相对变小。也就是说,我们可以选择在租售比高于1:200时进行投资,而当租售比低于1:300时,则不适合买入房产进行投资。在投资过程中,如果银行利率相对较低,也是可以考虑使用贷款购买的,但一定要具有可确定的偿还能力。同时,由于房产相对流动性较差,所以一定要同时配置一些其他类型的资产,以免需要资金时,无法及时兑现。

总体而言,房地产是一种适于投资而不适于投机的领域。如果进行投资而非投机,其收益性较稳定、流动性较差、风险性偏小。对于有足够资金,同时希望寻求安全稳定的收益的投资者来说,投资房地产是一个不错的选择。

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