最近几年，我国的房价经历了跳跃式的发展，房价的增长大大超过了人们收入的增长水平。现在的房价虽然停止了增长的势头，但还是居高不下。随着我国经济的发展和国民消费观念的转变，居民对住宅的需求仍然十分旺盛。从长远的角度看，投资房地产仍然是明智的选择。
（1）关于房地产投资的一些基本知识
想要从事房地产投资，首先就要知道一些关于房地产的基本知识。
①房地产投资中的基本概念
第一，有关面积的概念。
使用面积
住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用以使用面积来计算价格的方式。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道均计人使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。
建筑面积
建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
公摊面积
商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
第二，有关房价的概念。
均价
均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价，它代表一个项目的整体价位水平。
一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。
基价
基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
造成市场价格比基价高的因素有很多，包括原材料的成本，原料的市场波动，以及利润的需要。
起价
起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。
④预售价
预售价也是商品房预售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部门核定的价格为准。
第三，有关贷款的概念。
银行按揭
银行按揭的实质是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋的产权作为抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息，银行按揭的成数通常由五成到八成不等，期限由5年到20年不等。银行按揭符合工薪阶层的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求，是促进房地产市场活跃的最有效的手段。
质押贷款
质押贷款方式指借款人按《担保法》规定质押方式以借款人或第三人的动产或权利为质押物发放的贷款。可作为质押的票据包括：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行存单等有价证券。
抵押贷款
抵押贷款抵押指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。
第四，有关房子指标的概念。
层高
层高是指住宅高度以“层”为单位计量，国家在每一层高度的设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
容积率
容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3.
开间
住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
得房率
得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积＋阳台建筑面积。
套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。
进深
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
套内面积
俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（2）房地产投资的利与弊
在进行房地产投资之前，不妨先了解一下房地产投资的利与弊，然后根据自己的实际情况，从而做出准确的抉择。
①房地产投资的优点
第一，房地产是一种耐用消费品。
房地产是一种消费品，但不同于一般的消费品，是人们生活的必需消费品。依照我国目前的相关规定，房屋的产权期限是70年。在现实中，房子的寿命都在上百年以上，最少也有几十年。所以房地产的这种长期耐用性，为投资盈利提供了广阔的时间机会。
第二，房产可以保值增值。
因为房产的特殊性，使得房地产的价值相对比较稳定。某些类型的房地产，特别是土地，升值非常快。房地产投资是一项相当有利的投资。房地产投资是很少的几项投资收益率可以持续超过通货膨胀率的投资之一其他类型的房地产，如公寓，同样在价值上有着升值的过程。因此，对一项房地产的估价，不仅应当包括对来自资产的现金流收入的折现，还应该估计到资产价值的升值。由于土地资源的稀缺性、不可再生性，以及人口上升、居民生活水平的提高，整个社会对房地产的需求长期处于上升趋势。具体来说，人总是要住房子的，而且在不断地换房，小换大、低换高。这种变换机会为房地产投资带来可预期的收益。
房地产相对其他消费品，具有相对稳定的价值。如汽车、电脑、家用电器等，只会随着科技水平的发展，价值不断下降。因此房地产具有较好的保值增值功能。
第三，房租以及房价增值的双重收益。
“一铺养三代。”至今，仍然有很多人笃信这句话。有大笔闲置资金而没有什么稳当的投资门路的人，可以一次性付款投资在房产，然后出租，一年的租金收入要比银行一年定期利息要高，而且租金是逐年增加的。所以，不动产投资一直是很多人的偏爱。
第四，短期融资能力强。
在资金紧缺的时候，用房产抵押，是换取流动资金的好方法。因为相对其他抵押物而言，房产的单位价值较高且稳定，能够较好地保障债权的实现。因此，房产抵押俗称“抵押之王”。除了房产因火灾、水灾、拆迁等原因灭失、毁损外，在实际操作上风险几乎没有。因此，金融机构很愿意办理此项业务。
②房地产投资的缺点主要有：
第一，变现能力差。
买楼套现较难，如果急于卖楼，更难以卖个好价钱。房地产作为不动产，最大缺点是流动性较差。它不像其他金融产品，可随时变现或较容易变现。房地产一般要出售或出租都需有一定的时间，而且无法确实时间的长短。有时候，想要快速变现，可能要损失收益甚至亏损才行。所以，房地产作为固定资产投资，一般是长期投资项目。
第二，投资金额比较大。
如果想要投资房产，则需要一笔数额较大的资金，一般动辄数十万，或上百万，普通的投资者可能很难承受。对很多家庭来说，一辈子的辛苦工作可能就是为了购一套住房。但是，随着房地产市场的发展，各种房地产投资手段的推出，也为普通家庭的房地产投资提供了选择余地。
第三，政策风险。
政策风险对房产投资的影响很大，因此，房地产投资是一项政策性很强的经济活动。比如土地政策、房地产税收、城市规划、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。
第四，道德风险。
投资房产的时候，道德风险也同样不可忽视。如开发商的可信度、房屋的质量、产权是否完善等。这些都会给房产投资者带来一定的风险。所以投资者需通过各种渠道，全面的掌握各种信息。
（3）决定房产是否升值的因素
消费者在买房的时候，无论是自己居住，还是用来投资，都希望自己买的房子可以升值。因此，对购房者来说，最重要的是弄清房产是否具有升值的潜力。影响房产升值的因素很多，主要是以下几个因素。
①房产所处的地段
在诸多影响房产升值的因素中，地段是最重要的因素，也是投资取得成功的最有力的保证。一般来说，处于商业中心区域或规划发展中的新建城区在以上方面具有较大的优势，因此位于这些地段的房产其价值必定会不断上升。此外，决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。在城市建设的过程中，一条马路或城市地铁的修建，可以使地段不断的升值，相应的房产价格自然也就直线上升。投资者在购房的时候，不妨多多关注城市建设进展情况和城市的未来发展规划，以便寻找具有升值潜力的房产。
②房屋周边的环境
这里的周边环境包括生态环境，人文环境等，其中某个环境的改变都会使房产升值。
生态环境要看小区是否有大量的绿地或有园林，空气是否清新，孩子们是否有玩耍的游乐场所，老年人是否有可供其活动、休闲、散步的公园。随着人们生活水平的提高，环境对房价的影响将越来越大。
随着现代经济的发展，使得知识日益重要，加之中国人的传统文化观念，对孩子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有升值的潜力。
③基础设施
基础设施的完善程度直接影响到购房者的生活舒适度，也直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力。在关注房产本身的同时，还要放眼所购房产的配套的基础设施。配套设施齐全与否，直接影响着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。在城市建设的过程中，很多小区是逐步发展起来的，其配套设施也是逐步完成的。
④房屋的品质
随着建造技术的发展，越来越多的买房者开始关注房屋的质量。房屋的施工是否合理，是否抗震，是否具有时代感，这些都是买房者关注的因素。一栋经过良好规划的建筑物，不仅室内空间完整方正，对于采光、通风、功能分隔的考虑也都要符合使用要求，当然价值也高。所以，很多买房的人选择有实力的开发商。因为有实力的开发商在工程质量的保证，售后服务的完善方面有较强的市场认知度，因此投资有实力的开发商开发的房产更能为公众所接受，对这样的房产通过出租和买卖来实现升值相对来说并不困难。
⑤是否远离商业区
在购房的时候，也要关注房产所在位置与商业区的远近。一般而言，离商业区越近，升值的潜力就越大。外来人口密集的地区外来人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区，这部分区域有较大的租房需求市场，一般能租个好价钱，因此，多数有条件的商家或个人，均愿在此投资，这样也自然会促使这些区域的房产升值。
⑥物业管理水平
在考虑了以上的几个因素以后，入住后的服务问题也不可小视。物业管理公司作为居住问题解决的主体，其提供服务的全面性，收费的合理性等就决定了物业升值的潜力。现在，很多开发商纷纷通过强化小区物业管理来提升自身的品牌形象。也可以这样说，良好的物业管理品牌是房产升值必不可少的因素。
（4）选择合适的房产投资模式
在投资房地产之前，不妨对自己有一个准确的定位，进而选择适合自己的投资模式。通常情况下，有以下几种投资模式。
①直接购置住房
投资者用现款或分期付款的方式直接购置房屋，可自住，也可出租或寻找时机销售，以获得利润。这种方式适合资金实力较强的投资者。
投资者在直接购买住房的时候，可以针对行情的变化，及时采取相应的措施，决策自由度比较大。此外，也可以享受政府的一些优惠政策，在纳税和贷款利率方面可以享受优惠。
然而，收益与风险并存。如果投资者买入的时机不当，房价下跌，那么损失只能由自己来承担。同时，在购买房产以后，如果投资者手中的资金所剩不多，那么也就无法再从事其他的投资，理财的方式会显得过于单一。
②以租代购
开发商将闲置待售的商品房出租给租户，并签订购租合同。租户可在一定期限内购买此房，所付的租金可以冲抵部分购房款，等到将余款交足以后，就可以获得房屋的所有权。这种方式适合开始资金不够、以后收入增加有能力购买的家庭。
以租代购，用通俗的话说就是先租后买，有购房意识的买家可以在租期内入住，在入住的这段时间，可以对房屋的质量，物业管理，环境，交通等进行全方位观察和体验。如果感到满意，就可以出资购买。通过这种方式购买房屋，可以给自己减少很多麻烦。对于那些在短时间内不买房的人来说，这种投资方式是比较好的选择。
③以旧翻新
以旧翻新，顾名思义，就是把旧房买来或者租来，然后进行适当的装修，以提高其附加价值，最后将装修一新的楼房出售或出租，从中赚取利润。
如果投资者选择这种投资，在买旧房的时候要注意，所买单的房子要易转手，买了以后，经过装修就可以马上出手。因此，在选择房子的时候，最好选地段好的旧楼。另外，投资者在装修的时候也要有目的性。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构，确定装修之后的楼房的使用性质以及目标顾客。
④以租养贷
有的投资者想要涉足房产，但是由于目前的资金有些不足，于是投资者先付首期房款，其余部分通过银行贷款解决。然后出租此房屋，用租金收入来偿还银行贷款，当把贷款还清后，投资者就完全拥有此套住房了。
当投资者在选择这种方式进行投资的时候，要进行全面思考，包括支付房屋首期以后自己的现金流，租金的收入，银行的贷款利率等。
⑤买卖楼花
买卖楼花，指的是开发商将尚未建成的住房部分出售给投资者，在刚刚开始动工的时候，投资者只需要支付房款的10%，此时的房价是开发商自己制定的。在施工的过程中，投资者再支付10%，等到楼盘彻底完工的时候，支付剩下的房款。
这种投资方式的风险较大，从投资者最初购买到楼盘开始出售，需要很长一段时间，在这期间房价的走势无法准确判断。此外，投资者在支付房款的时候，看不到实实在在的房子，对房屋的质量也没有确实的把握。
如何选择房产投资模式，使其投资收益理大，是每个房产投资者值得思考的问题。如果你有兴趣投资房产，可根据上面介绍分析的几种模式选择而定。但需要提醒的是，房产投资，必须搞清产权、抵押、口岸和商业用房的招租运作情况等，不可盲目而为。
（5）个人住房贷款及种类
个人投资者在购买房产的时候，可能需要办理住房贷款，尤其是那些工薪族，有稳定的收入，又想要买一套属于自己的住房。随着我国传统消费模式的转变，贷款买房的人越来越多。
个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
个人住房贷款主要有以下几种：
①个人住房商业贷款
住房商业贷款是购房者以所购住房为抵押的贷款。所抵押的是住房的产权，或者是贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用个人住房商业银行贷款。购房者还享有住房的居住权、出租权等，并具有还清贷款后的赎回权。住房商业贷款又称为按揭贷款。
贷款对象：中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民。
贷款条件：贷款申请人只要交足购房首期款，以所购房产作抵押，并且有稳定的收入，具备偿还本息的能力。
贷款利率：由中图人民银行统一规定，由于相关政策的出台，利率比其他类贷款要低。
贷款额度：各家银行的规定不一样，一般是房价的70％～80%。
贷款期限：最长30年，最少1年；一般为10～25年。
还贷方式：一次性还本付息法、等额本息还贷法、等额本金还贷法。
②住房公积金贷款
对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款是利用住房公积金所发放的政策性委托贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时也享受优惠。
但是，公积金贷款的贷款额度偏小，且只适合缴存了公积金的职工。
贷款对象：依法缴纳了住房公积金的人群。
贷款条件：交足购房首期款，以所购房产作抵押，有稳定的收入，具备偿还本息的能力。
贷款额度：最高额度不得超过借款家庭成员退休年龄内所缴纳住房公积金数额的两倍。
贷款期限：最长30年，最少1年；一般为10～25年。
贷款利率：肯定低于同期的商业贷款利率。
还贷方式：一次性还本付息法、等额本息还贷法、等额本金还贷法等。
③住房组合贷款
凡满足住房商业贷款条件的借款人，同时缴存了住房公积金，在申请住房商业贷款的同时，可向银行申请公积金贷款。这种贷款就叫组合贷款。
住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而受到很多贷款者的欢迎。
（6）住房贷款方式和还款方式的选择
①住房贷款方式的选择
与其他贷款方式相比，住房商业贷款的限制比较少，适合绝大多数家庭。虽然它的利率比公积金贷款的稍高，但比其他消费贷款的要低。如果投资者有闲置资金，在购房时可考虑申请住房贷款购房，而节省自有资金用于其他投资项目，以获取较高的收益，当然收益率一定要比住房贷款利率高，否则就得不偿失了。
住房公积金贷款是政策性贷款，利率最低，且各项收费一般减半，贷款成本最小，具有绝对的优势，如果已经缴纳了住房公积金，那么公积金贷款肯定是首选。如果贷款额度不够，则选择组合贷款；如果没有住房公积金的家庭，则只有选择住房商业贷款了。
如果当时投资者因各种原因没有申请到公积金贷款，购买住房时申请的是商业性贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
②还款方式的选择
一般的投资者只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。
市民李先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在第一次还贷后，李先生却知道了一件让他大为惊讶的事。他的一个朋友和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元。原因只是他们采用了不同的还贷方式。而在办理贷款手续的时候，李先生对另一种还贷方式一无所知。
签下这份贷款合同后，李先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是朋友提醒，李先生还以为贷款就是这样办的。又气又急的李先生忍不住把自己的贷款合同拿出来仔细阅读了一遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他自己算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
那么造成这两种还款方法利息总额不同的原因是什么呢？有关专业人士是这样解释的：在这两种还款方式中，借贷人占用银行资金发生了变化。等额本金还贷法，借贷人一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
住房贷款的还贷方式有三种，一次性还本付息法、等额本息还贷法、等额本金还贷法。其中，一次性还本付息法适合那些资金充裕的投资者，差别主要在后两种还贷方式。
两种还贷方式比较：
第一，计算方法不同。
等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。
等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
第二，两种方法支付的利息总额不一样。
在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。
