（1）购买者地域分布。
（2）购买者动机。
（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式等）。
（4）购买时机、季节性。
（5）购买反应（价格、规划、地点等）。
（6）购买频度。
6．结论
二、项目环境调研
1．地块状况
（1）位置。
（2）面积。
（3）地形。
（4）地貌。
（5）性质。
2．地块本身的优劣性
3．地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述等）
4．环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安等）
5．地块周围的交通条件（环临的公共交通条件、地块的直入交通等）
6．公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）
7．地块地理条件的强弱分析（sw0T坐标图、综合分析等）
三、项目投资分析
1．投资环境分析
（1）当前经济环境（银行利息、金融政策等）。
（2）房地产的政策法规。
（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益等）。
2．土地建筑功能选择（见图表，省略）
3．现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）
4．土地延展价值分析判断（十种因素）
5．成本敏感性分析
（1）容积率。
（2）资金投入。
（3）边际成本利润。
6．投入产出分析
（1）成本与售价模拟表。
（2）股东回报率。
7．同类项目成败的市场因素分析
四、营销策划
（一）市场调查
1．项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序等）
2．建筑规模与风格
3．建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）
4．装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产，保安、消防、通信等）
5．功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）
6．物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）
7．发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）
8．结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整等）
（二）目标客户分析
1．经济背景
（1）经济实力。
（2）行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业等）。
（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式等）。
2．文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式等
（三）价格定位
1．理论价格（达到销售目标）
2．成交价格
3．租金价格
4．价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
1．广告的阶段性划分
2．阶段性的广告主题
3．阶段性的广告创意表现
4．广告效果监控
（六）媒介策略
1．媒介选择
2．软性新闻主题
3．媒介组合
4．投放频率
5．费用估算
（七）推广费用
1．现场包装（营销中心、示范单位、围板等）
2．印刷品（销售文件、售楼书等）
3．媒介投放
麻省理工学院创业方案准备步骤
从根本上讲，准备创业方案（创业策划书）是一个展望项目的未来前景，细致探索其中的合理思路，确认实施项目所需的各种必要资源，再寻求所需支持的过程。需要注意的是，并非任何创业方案都要完全包括大纲中的全部内容。创业内容不同，相互之间差异也就很大，只能根据各自风险创业的性质和特点，根据创业方案的受众特点，以及各个团队的独立判断来设计方案内容和结构。
第一阶段经验学习
下面是美国麻省理工学院斯隆管理学院在创业方案大赛中积累的取胜诀窍：
1．组建一个包括技术人才和管理人才在内的具有综合性技能的团队；组建起来的团队成员每个人都能力十足，堪称创业家，同时又能灵活、协调、有效地工作，这是历届胜出团队的经验总结。
2．开发出一种盈利模式，而不仅仅是一项发明。“仅仅说明你的产品或服务的性质还不够，还要清楚地阐明谁、为什么、在哪里、什么时候、如何这些关键问题。技术方面的东西不论如何具体，都不能取代清楚明确的市场营销方案”。这是往届胜者的经验之谈。“你这是一件技术发明，而不是一种盈利模式”，评审专家在淘汰一项创意时如是说。
3．从各方面人士那里获取忠告，不论他们是同学、教师，还是竞争对手或家庭成员。
4．分析顾客：他们在寻找什么？
5．分析竞争对手：你有什么他们不及的长处？
6．展示你有能力获得一种持续的、有竞争力的优势，例如你能够设立市场进入障碍，或是拥有自主知识产权，使得对手们无法夺取你的市场。“千万记住告诉评审专家们，哪些人是你的顾客，他们如何能够从你的产品或服务中得到好处”，一位往届评审专家如是说。
7．写作的文字要直接、中肯，记住评审专家们会认真阅读你提交的文字。“要花费足够的时间和精力来撰写你的创业方案提要和创业方案全文，要竭尽全力，要严肃认真对待之”，这是另一名往届胜出者的体会。
8．制订你的创业方案和时间安排时一定要实事求是、有根有据，注意避免好高骛远、不着边际。
9．不要刻意在技术方面、质量方面和价格方面展开竞争。
10．评审专家们就如潜在投资者，能够吸引他们的是你如何分析出一大片市场空间，他们喜欢的是潜力巨大、增长快速的业务。“如果你正在学到的是如何创造一项业务，那你就已获胜了”。
第二阶段创业构思
作为创业家，你（们）现在应该认真思考：
1．市场机遇与开发谋略。社会面临什么问题？你准备以什么产品或服务来解决这个（些）问题？你的产品或服务的潜在销售额有多大？如何创造这些销售额？你的首批顾客何在？
2．产品与服务构思。你的产品或服务如何能够针对真正的顾客需要，帮助解决他们面临的实际问题？你将如何销售自己的产品或服务？你的收入来自何处？要撰写你构思的产品或服务的简介，以便向潜在顾客展示。
3．竞争优势。谁将是你的竞争对手？你的产品或服务与竞争对手的相比，在使用价值、生产成本、外观设计、环境和谐、上市时间、战略联盟、技术创新、同类兼容等方面有何长处？
4．经营团队。如果团队已组织好，可以用一自然段说明各人在其中承担何种角色，以及在这种角色方面已经具有的背景。如果团队仍未组织好，可以说明构成经营班子所需的人才与技能。
然后，认真思考和回答下述问题：
·所说的业务是否具有高速增长的潜力？
·所说的业务能否抵御竞争对手的竞争？
·所说的业务需要多少前期投资？
·所说的业务需要多长时间才能将产品推向市场？
·所说的业务是否具有成为该市场领先者的潜力？
·所说业务的创意目前阶段开发得如何？
·经营这项业务的团队队员的素质水平与技能互补如何？
·凭什么说此项业务在今后五年能够茁壮成长？
第三阶段：市场调研
1．顾客调研。在进行市场调研的时候，千万记住要花些时间同实际上的潜在顾客接触，而通常情况下获得有关信息的最快办法，就是向知情者请教。你可以采用采访和调查的方式，去接触潜在的顾客、供应商和竞争对手，这是最为有效、快速和可靠的办法。要找到采访和调查对象，可以翻阅电话簿的黄页。
至少找到三个你构思的产品或服务的潜在顾客，而且这三者之中至少有一个是你未来的产品或服务的分销商。只有借助这种分销商，你才能将自己的产品或服务推向目标市场。要设计调查问卷，并对这些潜在顾客提问。要将这种问卷和答案、调查的结果保存下来，以便作为实地工作的证据备查。要将对顾客调查的结果分析成一份1～2页的提要。要重视数据计量，如现有顾客数量，他们愿意为产品或服务付给的价格，你的产品或服务给这些顾客带来的经济价值等。搜集的数据还要包括顾客购买此类产品的时间周期、谁在决定是否购买、如何防范别人模仿你的产品或服务、为什么你的产品或服务对于目标市场中的消费者或是用户具有应用意义。
2．竞争对手调研。要找出你的竞争对手，分析该行业竞争的各个方面。在分销产品或服务方面，你会面临什么样的难题？是否有可能结成战略联盟？哪些可能成为你的盟友？将这些问题及其答案写成一份1～2页的提要。
第四阶段方案起草
1．阐述市场、目标与谋略。这是创业方案中第一个重要部分，这部分的出发点应该是你所做的顾客调研和竞争对手调研的基本事实，并利用创业方案大纲作为考虑问题的框架，尽可能将市场和谋略等问题分析得细致透彻。需要写作3～5页的文字，用计量方法分析市场机遇，阐述抓住这种机遇能获得的成就，以及你实现盈利目标应采取的谋略细节。此外，要在这部分文字上附录市场展望依据，如顾客建议、调查数据、报刊剪文、产品规格，或是你的产品或服务的推广资料。
2．介绍团队。撰写2-3页的文字，重点说明你组建的团队有能力实施此项创业，再分别说明各负责人的专业技能与有关背景。一般认为，风险投资公司最看重的，不是你的创意，而是操作创意的团队。此外，要用专门的一页细分团队中各成员作为创业者在该企业中所占股权的百分比。如果在此之外尚需外部融资，则专门用一个自然段来阐述整个创业团队愿意出让多大比例的股权，以换取多少外部投资。
3．预算财务。要对此项创业进行全面的财务预算，包括用人民币计量的整个新创业务的价值。要注明财务预算所基于的所有假设条件。整个财务预算要与创业的创收创利指标一致，要符合创业谋略的要求。因此，需要通盘考虑实现创业所需的具体投资内容。
4．创业方案全文。写好全文，加上封面，将整个创业要点抽出来写成提要，计划好创业活动的下一步安排，简要评估关键性风险，最后策划好风险化解思路。要按下面的顺序将全套创业方案排列起来：①市场机遇与谋略；②经营管理；③经营团队；④财务预算；⑤其他与创业有直接关系的信息和材料，如企业创始人、潜在投资人，甚至家庭成员和配偶等。
（参考资料：凌云根据相关资料编写）
经营计划书
计划书是策划书的具体化，二者密切相关。
1．概念
企业经营计划书是企业在确定总的经营目标和管理理念的基础上，进一步具体规划和落实企业各种经营计划的文书。因此，企业经营计划书必须因地制宜，更大程度地提高可操作性。
2．目的
企业经营的目的是以最少的成本获取最大程度的利润，制定经营计划书的重要意义就是为这个目的服务的。具体而言，制定经营计划书有以下目的：
（1）努力提高经营业绩。
（2）更大程度地开发潜在市场。
（3）实行有效措施使企业持续经营。
（4）发挥一切力量使企业发展壮大。
3．作用
经营计划书不但是企业的蓝图，同时也是创业家向外筹资的重要依据。此时，一份好的经营计划书，对于企业就显得非常关键。因为创业家要想吸引投资者的资金，首先就必须显示出这项创业投资不但可能成功，同时还会带来很高的报酬。创业家需要很明确地说出企业经营的构想与策略、产品市场需求的规模与成长潜力、财务计划以及投资回收年限，同时创业家也要证明他对市场、财务的分析预测，是有具体事实做依据的。这时，一份高质量且内容丰富的计划书，就成为投资者想投资上述信息的关键媒介。
4．分类
经营计划书一般分类：
（1）综合计划书和部分计划书。
（2）战略计划书和业务计划书。
（3）长期、中期和短期计划书。
（4）国内经营计划书和涉外发展计划书。
1．格式
经营计划书的格式不存在“统一”性，但有些格式与内容的设计效果相符可能更好一些。
（1）封面。上面应该有公司的名称、地址、网址、电话号码和E-mail，还应该有编撰日期。应该表明这是公司的果断立场和资金需要。如果经营计划是为特定的资金渠道准备的，内容的取舍就要略有不同。例如，突出贷款机构关心的问题而不是其他机构关心的问题。
（2）标题页。上面除了重复封面的信息外，还要给出企业创建者的姓名、地址和电话号码。如果计划书是给投资商看的，最好将住宅电话也列上。他（她）可能是最先接触你的人，读过计划书后在安排会见之前，他们可能希望通过电话同你讨论一些有关的问题。
（3）详细提要。详细提要最好占一页纸，无论如何不要超过两页。应该紧接着放在标题之后。起草详细提要不是一件很容易的事，详细提要是整个经营计划书中最重要的一部分。好的详细提要使读者一开始就对企业留下一个良好印象。
在详细提要中，应说明：
①公司目前的状况，特别是产品或服务进入市场的准备程度。如果企业已经投入经营，应列出过去的成功业绩和当前交易情况以及现有的主要人员。
②将要推出的产品或服务及销售对象，尤其是竞争优势的详细分析。
③顾客需要这种产品或服务的原因，市场规模和增长的征兆。
④公司的长远规划和近期的目标，以及达到这些目标将要采取的战略。
⑤销售量、利润和现金流通的预测摘要。
⑥需要的资金数量，提供资金的投资者和贷款人何时以何种方式得到利益。
显然，详细提要只有在整个经营计划制定出来以后才能够写出。
（4）目录。这是一份导游图，引导新读者浏览你的经营计划，并最终得出他们应该为你提供资金的“自然”结论。如果这份导游图模糊不清，丢三落四，那么最终可能会失去你的读者。
2．写作要点
（1）经营计划书要简明紧凑，实事求是。计划书太长，人们就不会认真阅读，甚至有时计划书的重点和中心也会被忽略。
计划书泛泛而谈或言过其实，都会影响投资人的投资意愿。投资人往往想知道一些关于公司的真实情况，从中得到自己的结论。
（2）目的明确。企业经营计划书的目的是以最少的成本获取最大的利润。因此，经营计划书的制定必须明确四个目的：
①提高企业经营业绩。
②开发潜在市场。
③持续性经营。
④企业发展壮大。
×商场开业策划方案
（第一部分）：活动概要
活动主题：
××商场“天长地久（9）服务月”系列活动
主题要素：
开业优惠服务
主题阐述：
主题突出了××商场“为顾客天长地久服务”的服务心愿（可作为××商场的服务理念）。
天长地久之“久”谐音于9月之“9”，与开业的时期很好地结合起来。
由此，可将每年的9月确定为××商场服务月，并与每年年庆结合起来，开展一系列相关活动。
备选主题：
为顾客服务，让心与心更接近；
用优惠和真诚赢得感动；
用优惠和真诚服务到永久；
优惠天长地久，服务天长地久；
天长地久（9）月，服务久！久！久……
主题传达表现：
·贯穿于活动，形成主题表现。
·有效地互动演绎及内容传达。
·所有用品标示。
·所有宣传表现。
·社会影响与口碑传播。
活动概述：
活动范围：
××市（为主）
活动形式：
以优惠活动为主，配合x×20周年庆、教师节和中秋节相关互动活动。
基本操作规范：
。
具体安排为：
9月6日开业并配合××20周年庆活动。
9月10日进行“祝福天长地久（9）”教师节活动。
9月11日进行“团圆天长地久（9）”中秋节活动。
活动目的：
背景阐述：
超市化经营已成为目前商品零售的流行业态。
而在××市，长期以来，这一业态却没有得到很好的发展。甚至在当年乌鲁木齐大型超市“好家乡”开业时，××市民也蜂拥而至。由此可见，××市民对大型超市的呼唤心态。
