一、香港地区物业管理概况
香港物业管理来自英国。作为英属殖民地的香港从20 世纪60年代出现了专业化物业管理。20 世纪60 年代，民间发展商在香港兴建的住宅多由退休老人看管，致使楼宇设施缺乏保养，环境卫生恶劣，防火通道被占用，隐患很大，业主安全缺乏保障。这些问题引起社会和政府立法当局的关注。1970 年7 月14 日，香港政府制定了《多层建筑物（业主法团）条例》，确定业主可以“参与管理者”的身份，组织“业主立案法团”。业主立案法团由半数或半数以上的自住业主组成，是合法的管理组织。它可以收取管理费，可以雇佣员工，也可以委托专业管理公司为楼宇提供各种服务，以使物业管理更臻完善。
20 世纪80 年代，香港政府倡导“良好大厦管理”，鼓励大厦小业主积极参与大厦的日常管理事务，使管理服务更具活力。在这期间，香港成立了“私人大厦管理咨询委员会”和“香港物业管理公司协会”。私人大厦管理咨询委员会主要为多层大厦业主立案法团及大小业主提供咨询服务。1987 年它设立工作小组，向政府建议制定“公共契约指引”，并推动修订“不平等公契”等重点工作。1989 年成立的物业管理公司协会，吸纳了香港主要的物业管理公司参加，它可以代表物业管理业发言，也可以对同业监督。这些组织的建立，成为香港物业管理业发展成熟的里程碑。目前，香港物业管理公司有400 多家，基本上都是信誉较好的专业化公司。
香港在1997 年后，特区政府出台对租户出售公房的同时，出台了一系列完善的物业管理措施。公有住房出售计划实施后，私人大厦占有了更高的比例。香港民政事务总署于1998 年5 月设立了首家私人大厦管理资源中心，免费为业主提供成立立案法团、物业管理及维修保养等方面的服务。
二、香港地区物业管理的法制化
为维护物业管理市场秩序，香港建立了一个比较完整的物业管理法律法规体系，主要的有：《房屋条例》、《业主与租客（综合）条例》、《多层建筑物（业主法团）条例》、《规划条例》、《建筑物条例》、《消防条例》、《公共卫生条例》。
香港政府是物业管理的执法主体。主要机构有香港房屋委员会和香港房屋署。
香港房屋委员会于1973 年4 月1 日根据香港法例第283 章房屋条例而设置。负责就房屋事宜向香港执政当局提供意见，统筹所有公共房屋事务，并负责规划、兴建及管理各类公营房屋与附属设施。房委会有21 名非公职人员和4 名公职委员组成。其中4 名公职人员分别代表与房屋事务有关的政府部门。
香港房屋署是执行房委会政策的政府机关。房屋署由行政与政策处、建筑处、房屋管理处等部门组成。行政与政策处是房屋署的统筹组织，下设行政科、管理参议科、电脑科、财务科、政策科、公共关系组、工程合约稽核组等部门。建筑处主管建筑设计、发展、工程管理、统括服务、房屋设备的保养、维修等事务。房屋管理处下设申请及居屋科、商业楼宇科、屋村管理政策科、区域房屋管理科、请拆科、寮屋管制科。
香港物业管理法制体制从监督管理职能上也是全方位的。物业管理部门按行政层次，对同级和下级机构分别实行督导。每一监督层内，都对业主、租户和物业管理公司的各种行为实施监督管理。香港所有物业管理机构和监督机构最终都以政府颁布的物业管理法律、条例为准绳，从而有效调整着全部的社会物业管理关系。
香港物业管理法制化卓有成效源于物业管理立法、执法和守法的高度统一。这主要表现在其产法的高度集中，执法的全程调节和守法的全民观念上。这与大陆中央与地方双重立法多元结构不同。它避免了多元立法的诸多弊端，如由于心理上依赖于地方的进一步细化，使中央立法过于原则，缺乏一些具体的很有约束力的条文，致使物业管理执法难以奏效。法制的高度统一使行政干预限定在法律范围内，从而避免了“人治”，维护了法律的严肃性，使法制取信于民，对于培养高度的守法意识，起到了根本保障作用。再加上将有关法律规章融入物业管理公约等民间自律性条例，使法制化管理更具导向作用。
三、香港地区物业的分类管理
香港物业可分为六类：公共屋村、居屋苑、私人楼宇、写字楼、商业楼宇及临时房屋等。公共屋村由房屋委员会下属的物业管理委员会的办事处管理，其中部分工作由私人物业管理公司承担。居屋苑由房屋署下设的办事处管理，其中一部分由物业管理公司管理。其他私人楼宇由物业管理公司管理。临时房屋区由政府下属的物业管理机构管理。香港各类物业管理的共性是通过立法和鼓励业主和租户成立群众性社会组织进行自我管理，而房屋维修和各种服务主要通过订立合约，由各类专业公司进行维修和提供社会化服务。
（一）公共屋村的管理
公共屋村是香港政府拨款，以低价批地和低息贷款资助，由香港房屋委员会兴建，租给低收入家庭的住宅小区。公共屋村共有70 万套住宅，居住着约300 万人口。月租在500~1000 港元，每平方米月租约25 港元并含物业管理费。公屋租金不足支付物业管理费时，由非住宅租金收入弥补。物业管理委员会在每个公共屋村设一个办事处，由房屋事务经理主管。公共屋村办事员处的职责是：执行一般屋村管理事务和保养物业及村内各项设备；促进邻居和睦关系及加强居民互助精神；留意村内环境并且适当改善、协助维护村内秩序与治安，管理小贩及停车设备；处理居民投诉及疑难事项，并随时予以援助。
公共屋村办事处日常管理还有入住管理、住房装修管理、住房和设施维修保养、清倒垃圾、收取租金、终止租约等内容。
公共屋村管理办事处收入来源主要靠租金。各项开支均做预算，支出的一般统计比例为：职工劳动报酬26%，维修支出19%，清洁养护费7%，电费7%，行政费7%，杂费及税金34%。
（二）居屋苑的管理
1976 年香港政府制定了“居者有其屋”计划，以解决无力购买私人物业，又不符租用公屋条件的中等收入阶层的购房问题。居屋苑就是由房屋委员会或房屋协会建造，售给中等收入阶层的成套住宅。居屋苑建造标准较高，室内设备及楼宇周围的公共建筑配套设施齐全。居屋苑的日常管理由香港房屋署负责，各居屋苑均设有办事处，由屋域物业经理负责。
居屋苑的管理模式与公共屋村管理类似，但也有其自身的特点。所有居屋业主必须签署一份《大厦公共契约》，依法设定各自的权利和义务。所有业主必须交纳管理费。根据《公共契约》，房屋署应承担居屋交付使用后5~10 年的管理责任。管理期满后，可以聘请专业物业管理公司代管。代管的物业管理公司必须符合“认可物业管理代理登记册”的基本条件———不少于5 年管理经验和正在实施不少于2000 个单位的管理。
居屋管理的主要工作是居屋的保养与维修、居屋的安全保卫、清洁服务及物业保险等。居屋的保养维修包括《公共契约》由房屋署负责的楼宇结构、公用部位、公共设施维修及各业主负责其所住单元的妥善保养，凡因住户保养不善而导致相邻单位或公共部位的损毁，有关住户必须承担赔偿责任。根据《公共契约》可聘请专业安保公司提供全天保安服务。房屋委员会应代各业主购买火灾及其他意外保险，由办事处机构根据份额向业主分摊收取保险费用。
（三）私人楼宇的物业管理
香港政府对私人楼宇管理持尊重业主自治推动业主自主管理立场。基于这种立场，香港政府通过立法，引导业主成立群众性业主立案法团，并通过注册成为社团法人，进行自我管理或委托物业管理公司管理。
业主立案法团是依据《多层建筑物条例》成立的业主自治组织。它由业主大会选举产生。业主大会的召集或是购买楼宇时各业主签订《公共契约》，授权物业管理公司召集；或是由拥有楼宇业权5%以上的业主联合举行；或是拥有楼宇业权20%的业主向地方法院申请，由法院指定的业主召集。业主大会推选出业主管理委员会，并由它具体办理法团事务，为各业主处理一切有关业主利益的事务。管委会每年编制出管理预算，交业主年会通过，并定期向公众公布明细账目。
业主立案法团自治管理推行了20 年，但并不普遍，效果也不理想。因为，《多层大厦条例》对法团的授权明显不足，实际的物业管理权限集中于物业管理公司，致使业主无力对物业管理公司的行为实施有效的监督。香港政府于1993 年5 月8 日颁布了《建筑物管理条例》，增加了业主对大厦管理的参与及决策权。条例规定了所在大厦公契内必须引入一系列强制性条款，以约束公契双方。这些强制性条款主要包括管理费用总额、特别基金及其使用原则及业主法团解雇物业管理公司权力等。
条例规定，物业管理公司需就每一年度编制收支预算草案，并将之送交业主管理委员会或张贴于显著位置，以便业主管理委员会审议和业主评价。否则，管理费将被默许为上年度标准。业主立案法团在预算提交一个月内有否决权，被否决的预算，管理费只能依上年度费用的110%。
条例赋予业主法团“可经持有不少于50%业权份数和业主通过的决议案，给予经理人（物业管理公司）通知将他解雇而无须给予赔偿”。但书面解雇通知须在3 个月前送达物业管理公司。物业管理公司需在被解雇后两个月内“向业主管理委员会或获委托接替其职位的经理人，交出由其管理或保管的与建筑物的管理及行政有关的一切账簿、账目记录票据、文件及其他记录”。与业主立案法团类似的自助组织还有楼宇互助委员会，是楼宇住户组成的群众性志愿组织。香港曾于20 世纪70 年代初推广互助委员会计划，只要楼宇的20%住户同意，便可成立楼宇互助委员会。只要它根据规定程序制定章程，有序运作，就可以免受《社团条例》管制。它成立条件简单，组织灵活，因而在私人楼宇管理中发挥着重要作用。
（四）公共契约
香港物业管理都离不开《公共契约》。它是对签约双方及承让人均有约束力的文件。香港大多楼宇由数十至数百个小业主共同拥有，楼宇所占土地也需由各业主共同使用。这就要求有个法律文件来保证各业主公平、合理地享有其份额内的权益，并公平承担相应义务，由此产生了《屋宇公共契约》。
《公共契约》根据香港《合约法》，由发展商在楼宇预售或出售时，与每位购楼者签署，报港府田土注册处登记后产生法律效力，作为楼宇所有业主共同遵守的契约。
《公共契约》核心内容是明确并规范发展商、业主、物业管理公司的权利、义务。无论《公共契约》具体规定如何依环境变化而不同，但都必须具备如下条款：解释“楼宇业主”、“公共地方”、“公共设施”、“不可分割业权份数”等合同概念，使业主充分了解公共契约的条文及自身所处地位；列明各单位所占份额，将楼宇业权分为若干单位，并明确划分公共部位；设立各业主的权利、义务及业主之间相邻关系的准则；明确聘请专业物业管理公司的任期及其职责，等等。
《公共契约》是开发商在预售或出售时单方面制定的。这往往不能公平兼顾业主权益。为此，香港主管部门对它的合理与公平设立了相应管制，并提供了一套《公共契约》指引，用以平衡买卖双方的基本权益。当局的指引在田土注册处与香港律师公会的合作推行下实施。其内容必须根据田土注册处的指引确定，经田土注册处批准，楼宇才能上市出售。香港《公共契约》指引的主要规定有：楼宇建成后首任管理者管理期限不能超过2 年；管理者在提前3 个月向业主管理委员会发出通知后可解除合约，但在首任两年期限内不能以任何理由解除合约关系；管理者在解除合约关系时必须移交一切经手账目，业主管理委员会有权安排审计；首任管理者的酬金，可以是有效与妥善管理楼宇合理总支出的一定比例的分成，并经业主管理委员会同意可以递增。通常，管理20 个单位，其酬金占总支出的20%；20~100 个单位，占15%；101 个以上单位占10%。
将业权分配成分额并分摊管理费用时，未售出部分物业的管理费由开发商承担。此外，《公共契约》指引还明确了业主大会的召开程序和方法等。
复习思考题：
1.简述美国物业管理对我国物业管理的借鉴意义？
2.法国物业管理有哪些特点？
3.简述日本物业管理形式及可借鉴内容？
4.简述新加坡物业管理内容及其特色？
5.香港物业管理的最大特点是什么？它分为哪几类进行管理？
6.香港政府如何有效保护业主物业管理权益？
§§主要参考文献
1.张跃庆等主编：《物业管理》，经济日报出版社，1995 年版。
2.王青兰等主编：《物业管理理论与实务》，高等教育出版社，1998 年版。
3.谭善勇著：《物业管理市场-理论与实务》，首都经济贸易大学出版社，2001 年版。
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6.陈才林著：《现代写字楼管理》，上海社会科学院出版社，1996 年版。
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9.李晶等编著：《智能大厦》，复旦大学出版社，1997 年版。
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