房屋设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是为了满足人们对水、电、暖、煤气、通风及制冷等日常生活需要而设计建造的。随着经济、科技水平的提高，闭路电视系统、音响设备、自动报警、电脑网络与可视电话系统将在物业中普及。这使房屋设备管理在物业管理中占据着越来越重要的地位。
一、房屋设备的构成
我国城市房屋常用设备主要由房屋建筑卫生设备、房屋建筑电气工程设备两大系统构成。
（一）房屋建筑卫生设备系统
房屋建筑卫生设备包括：供水设备、排水设备、房屋卫生设备、热水供应设备、供暖设备、燃气设备、厨房设备、空调设备等九大分系统。
供水设备包括生产、生活、消防三个供水子系统。生产用水对水质、水量、水压及安全都因生产工艺的精密而有较高的标准。生活用水要求水质符合国家规定的饮用水标准。消防用水只要求有足够的水压和供水量。供水设备由供水箱、供水泵、小水表、供水管网等组成。
排水设备包括排水管道、清通设备（检查、清扫井或三通接头等设备）、抽升设备（用于地下室、人防工程排污的抽升器材）及室外排水管道等。
热水供应设备包括加热器、疏水器（装在蒸汽加热设备凝结水管上保证蒸汽凝结成水时，及时排放并防止蒸汽漏失的器材）、自动温度调节器、减压阀、循环管、冷水箱、热水表等设备。
供暖设备由热源、输热和散热三部分组成。分热水供暖、蒸汽供暖、空调供暖、光电供暖等四种。主要包括膨胀水箱、除污器、排气装置、防水击装置、补水装置、光热能集散器、电热转换器等设备。
燃气设备有输气管网、煤气表、减压阀、开关及灶具等。
供冷设备包括冷气机、深井泵、空调设备、电扇、冷却塔、回笼泵等设备。
消防设备有供水箱、消防箱、自动喷淋烟感器、温感器、兰花喷头、灭火器、灭火瓶、消防水龙头、消防泵、消防报警器、防火卷帘门、消防电梯等设备。
通风设备主要是通风机、排气口和一些净化除尘设备等。
（二）房屋建筑电气工程设备
房屋建筑电气工程设备主要有供电设备、弱电设备、电梯设备、防雷设备。
供电设备包括变压器房设备、配电房设备、配电干线、楼层配电箱、备用电源等设备。变压器房内主要是高压开关、变压器、各种温控仪表和计量仪表。配电房内主要是低压配电柜、配电柜分成进线柜、计量柜、联络柜、出线柜、电容柜等，各柜中主要是空气开关、计量仪表、保护装置、电力电容器、接触器等。备用电源是快速起动的燃油发电机组，用于供电中断时电梯、消防设备、应急照明、通讯等供电。
弱电设备指广播设备、简易电话设备、有线电视管网、共用天线设备、宽带网络设备等。
电梯设备包括机房、轿厢、井道等设备。
防雷设备是为避雷击而配置的接地装置、避雷针、避雷网等。
二、房屋设备管理的内容
房屋设备管理由设备运行管理和设备维修管理两部分组成。主要包括使用管理、维修养护管理、安全管理、技术档案管理等内容。
（一）使用管理
使用管理首先要为居民提供单元内设备使用说明书，详细说明各项设备的技术指标、性能、特点、使用方法、常见故障及注意事项等，指导居民正确使用和维护各种设备，保障居住单元内设备的正常运转并延长使用寿命。对于公用设备则要建立使用管理制度，如设备运行值班制度、交接班制度、设备操作人员岗位责任制。实行专人操作、专人负责，并使责权利有机结合。
（二）维修养护管理
主要内容是设备的日常保养、定期检查、维修。维修管理的主要方法是制定、检查和监督各项制度的执行。主要制度有维修人员值班制度、维修质量标准、日常保养制度、定期检查制度等。
（三）安全管理
房屋设备尤其是电气设备的安全关系到业主的财产人身安全，也直接影响到物业管理公司的生存。所以，除制定执行安全管理制度外，还应设专职安全人员对房屋设备进行全天候的监测，及时发现并排除隐患。电气、电梯设备应按国家标准实行合格证制度，操作、维修人员也要考核持证上岗，以减少失误，确保安全。
（四）技术档案管理
住宅与商厦各项房屋设备的购置、运行、维修保养及其现状资料，是重要的物业管理技术档案。它对保持设备管理的连续性、设备大修改造及更新，具有重要的参考价值。因此，从设备购置起就要建立详细的设备技术档案，及时记载各项技术数据及运行情况，并妥善、长期保存。对于现代化的社区智能化平台技术档案，由于涉及居民及社区各方的多种权利和利益关系，尤其要精心保存并采取适当加密措施。
三、几种主要房屋设备的管理
（一）给排水设备管理
给水是物业区的“血液”，排水是保持生态环境之必须。给排水管理是对给水、排水设备的验收、建制及维修保养的过程。
给排水验收接管必须遵守国家标准GBJ242—82《采暖与卫生工程施工及验收规范》；必须有内容完备的验收报告（含工程地点、开竣工时间、设计施工及接管单位、设备状况、工程竣工图纸等）；消防供水设备必须符合GBJ16—87，GB50045—95 的要求，并有消防部门的检验合格证；验收不合格者一律不能接管、不能进住。
给排水管理应建立水泵保养制度、水箱清洁制度、供水管理规定、排水管理规定等规章制度。实行专人负责、定期检查保养、及时维修更换、保证设备完好、水路畅通、达到给排水标准，以满足居民生活与商厦经营者的需要。近年来，由于部分开发商不法经营或经营不善，部分住宅区供水设备不符合国家标准，发生饮用水不达标或受到污染，严重损害居民身体健康。部分住宅区内没有相应的消防给水系统，形成重大消防隐患。开发商的行为不仅损害了居民的利益，而且给物业管理带来诸多遗留问题。所以，在物业管理公司参与物业验收时，必须严格按国家有关规定对住宅与商厦的给排水系统进行验收，在确保业主与居民利益的同时，为今后的物业管理创造良好的硬件环境。
（二）电梯管理
电梯是高层房屋不可缺少的垂直运输设备。电梯管理应做到严格验收、运行专人负责、维修保养有力、人身安全万无一失。
电梯验收标准为：安装质量机械部分应符合TJ231（四）—78《机械设备安装工程施工及验收规范》第二篇有关规定，电气部分应符合GBJ232—82《电气装置安装工程施工及验收规范》第九篇有关规定，安装制造质量应符合GB7588—87《电梯制造与安装安全规范》，建筑部分应符合JB1435—74《电梯及其井道机房型式、基本参数与尺寸》规定。验收重点是曳引机平稳性、油箱密封性、轨道轨距与垂直度、钢丝绳张力、轿厢平层度、安全装置、电气绝缘性及操作性能等。
电梯运行须设专职管理、规范操作。无人驾驶电梯应制定白天巡视制度，夜间要设人值班。日常运行设报表制度，记录运行情况。作为物业管理公司的重要窗口，必须制定服务公约、司机守则、乘梯须知、检修工守则等服务规范，并公之于众，接受监督，保证电梯运行安全、服务文明规范。
电梯保养每梯每周一次，每次不少于4 小时。重点部位每半年检修一次，每次不少于8 小时。每年一次全面检修，每次不少于16 小时。中修每三年一次。中修三年后大修，检修更换严重磨损部件。
电梯安全管理是电梯管理的重中之重。必须制定安全操作责任制，实行司机、维修工持证上岗，设备使用、维修和劳动管理部门检验要有机衔接，同时，要普及安全乘梯知识，与乘客共创安全运行环境。
（三）供电设备管理
管好供电设备的前提是了解和掌握物业区的电力设备的布局、网线、供电方式、电压等级、电容量、分配方法等情况，然后建立各项管理制度，注重维修保养。建立24 小时值班制度，及时发现和排除故障。检修停电提前预告，避免用户人员伤亡和财产损失。
日常维护应侧重薄弱环节和故障多发部位。对操作频繁、易损、易磨、易动部位，要定期保养。
安全方面，物业管理公司内部要制定安全管电责任制，加强管理人员和员工安全供电培训，树立全员安全供电意识，掌握处理紧急电气事故的方法；对居民则要做好安全用电宣传和电气设备的检查，帮助居民解决安全用电中遇到的问题。
（四）供暖设备管理
供暖虽是季节性服务，但供暖设备的管理须是物业管理常抓不懈的工作。集中供暖设备管理的核心是锅炉房的管理。锅炉必须到劳动管理部门办理使用登记。锅炉要每两年进行一次运行状态下外部检验，两年一次停炉内部检验，六年一次水压试验。司炉、水质化验员必须持证上岗。
供暖设备管理要建立岗位责任制、锅炉及辅机操作规程、巡回检查制度、设备维修保养制度、交接班制度、水质管理制度、清洁卫生制度、安全运行制度和锅炉运行状况记录制度。
供暖管道除在运行期间做好防冻、检修、堵漏、除污外，在停运期间也要更换破旧管道和保温材料，以保证来年供暖畅通无阻。此外，还应走访所有住户，检查散热片，及时排除故障，保证居住达到规定的供暖室温。
分户光电或水暖供暖设备的管理主要是安全管理和使用指导。随着现代技术的发展，日光采暖、分户燃气水暖、电热能采暖已经在越来越多的住宅与商厦中设计使用。由于天然气和电力在采暖应用中具有一定的危险性，使用或维护不当，可能危及居民和经营者的生命财产安全，因此，物业管理者应按计划进行安全检查，指导用户科学使用这些设备。
