物业管理的兴起，物业管理公司的产生，物业管理行业的形成，其背后必然蕴藏着一个物业管理市场。掌握物业管理原理，必须领会物业管理市场的构成及其基本规律。
一、物业管理市场的含义与构成
（一）物业管理市场的含义
物业管理市场有广义和狭义之分。广义的物业管理市场是指所有物业管理经济活动关系的总和。凡是存在物业管理经济活动关系的地方，就存在着物业管理市场。因而它是个超时空的概念。狭义的物业管理市场指物业管理服务交换的场所。由于物业管理是物业的附属服务，所以，物业管理市场与物业市场往往是同一个场所。
物业管理市场包括三层含义：
一是市场交换的商品是物业管理服务商品。这是一种特殊的商品，即是一种即时消费即时消失的劳务商品。它依附于物业而存在，随物业消失而消失。正因这种特殊商品的存在才导致了物业管理市场的产生。
二是市场交换关系的主体是业主和物业管理公司。业主是物业的所有权人。为使物业保值增值及更具适用性，业主需要高标准、专业化的物业管理服务。这种需求创造了供给，物业管理公司为业主提供这种服务并获得报酬。
三是价值规律和竞争规律是物业管理市场的基本规律。物业管理劳务商品的交换是在供求双方讨价还价的基础上完成的。业主提出某种物业管理需求时，物业管理公司就此核算成本并报出价格。业主对此报价作效用评价并与物业管理公司还价。双方经过多次要约与反要约，最终形成交易。物业管理公司之间的竞争对业主选择物业管理公司及价格的决定都有重要影响。物业市场的价格总是围绕着物业管理服务的价值上下波动。价格就像一只看不见的手，逐渐使物业管理市场资源实现合理配置。
（二）物业管理市场的构成
一个完善的物业管理市场由市场机制、市场主体、市场客体三部分组成。
1.市场机制。市场机制是指价值规律、供求规律和竞争规律三者之间相互制约、相互作用的关系。它调节着物业管理市场的各个方面。
价值规律在物业管理市场中表现为物业管理收费与物业管理劳动量的基本一致性。物业管理价格既反映物业管理劳动价值量，实行等价交换；又反映供求状况。因而物业管理费既不会时时与价值相一致，又不会过多或过久地低于或高于价值，而是以价值为中心，围绕价值上下波动。
供求规律在物业管理市场中表现为物业管理劳务的供给总是追随着人们对物业管理的需求。供给不是大于需求，就是小于需求，二者很少相等。然而，两者不会过久或过多地不平衡。从长期发展趋势上看，物业管理劳务的供求总是会均衡的。
竞争主要是物业管理公司之间的竞争。竞争规律主要表现为物业管理资源的转移，即从利润低的物业管理公司向利润高的物业管理公司转移。转移的资源包括资本、技术、人才和客户。竞争的结果是优胜劣汰，使资源得到合理配置。
上述三个规律共同作用的结果，直接表现为价格与供求之间的关系，即供求决定物业管理价格，价格调节供求关系。当供求一致时，形成均衡物业管理价格。供求不一致时，就会产生价格的波动，并反过来影响供求关系。即市场价格高于均衡价格时，就会抑制物业管理需求，刺激供给；反之则会刺激需求，抑制供给。物业管理价格，就是这样无形地调节着供求关系，并导致物业管理资源的优化配置。
当然，我国尚处于市场经济初级阶段，价格、供求和竞争规律所构成的市场机制的作用还不能完全发挥，物业管理的价格仍以政府定价和指导价为基础。
2.市场主体。物业管理市场主体有业主、物业管理公司、中介组织、政府及行业协会等组织和个人。
业主是物业产权人，是物业管理交易的委托方和服务的对象即“上帝”，是物业管理市场的核心。物业管理市场的一切活动都是围绕着业主的需要展开的。业主有个人业主、团体业主、私有业主、公有业主、国内业主、涉外业主、经营性业主和非经营性业主之分。
物业管理公司是物业管理市场的经营主体，是物业管理的受托方，是为“上帝”服务的公仆。相关内容参见本书第三章。
中介组织主要有物业管理咨询公司、公证处、律师事务所、资产评估机构及物业租赁代理等市场媒介，为物业管理市场提供辅助性服务。
政府是物业管理市场的管理者，是业主权益的保护者，因而也是物业管理市场的主体。相关内容参见本书第三章第四节。
行业协会是物业管理市场的自律性民间商会。其主要功能是协调物业管理公司之间的市场政策、交流经营管理经验、培育物业管理人才并受托对市场进行监督管理、受理业主投诉、调解物业管理纠纷等。
3.市场客体。物业管理市场的客体指物业管理劳务及其相关的价格、使用价值和合同关系。物业管理劳务指用来交换的物业管理服务。与其他商品一样，它也有使用价值和价值。其使用价值在于它具有维护功能、秩序功能、服务功能及信托功能。
维护功能指对物业及其环境的维修和养护。即对自然损坏、人为损害、设计施工质量问题及延误修缮所致损坏扩大的物业及其附属设备、环境予以维修养护，保持物业固有功能，使其延长使用寿命，保值增值。
秩序功能指保障物业及居民的安全。物业管理通过修缮、消防管理、治安防范，使物业财产、居民人身得到安全保障，从而也维护了社会生活秩序。
服务功能是物业管理的本质体现。物业管理本身就是一种服务。同时，它还为居民提供吃、穿、住、行、修、医、教育、健身、娱乐、交流等多种经营服务。
信托指一切形式的信任委托关系。即货币所有者或财产所有权人，基于对受托人的信任，委托其代理经营、管理资金或财产的民事法律关系。物业管理公司可以接受业主、住户的各种信托，如经营管理房产、代理转让租赁、代缴物业维修基金及各种家政管理等。
物业管理商品价值是凝结在物业管理中的一般的人类劳动，由活劳动价值、消耗材料价值、工器具及资金等构成。物业管理价格是物业管理价值的货币表现，是计收物业管理费的依据。通常由物业维修费、日常管理服务费构成。
物业管理市场客体范围是通过物业管理合同来界定的。物业管理合同规定着这一客体的内容、形式、存续时限及与客体相关的主体间的权利和义务关系。
二、物业管理市场的形成
物业管理市场的形成源于人们对物业管理的需求。需求又创造了供给，物业管理公司应运而生。极少的物业管理公司形成垄断利润，诱使资源注入，使物业管理经营从垄断走向竞争，从有秩序、优价、低质发展为混乱、优质、低价。业主权益始终处于不利地位。这使代表公众利益的政府介入物业管理，以立法形式规范业界行为，为供求交易提供法律保障。从而才形成了有序的物业管理交易关系，形成了物业管理市场。
（一）物业管理市场需求的形成
物业管理市场需求指有货币支付能力的物业管理需要。它包括有形的物质上维修、养护需求和通过物业管理带来的安全、优美、舒适的精神享受。物业管理需求的形成受到多种因素的影响：
1.产权形式。产权形式的多元化，是打破传统房管走向物业管理的体制因素。产权多元化程度越高，对物业管理的需求就越大；产权越单一，对物业管理的需求越小。
2.物业状况。各国物业管理的共同起源均源于中低收入阶层住房状况的改善，源于低档、密集住宅的修缮、消防与治安。所以，物业本身的质量状况、居住密度、住宅年限等是物业管理需求的物质成因基础。
3.经济发展水平。国民经济的发展水平是物业建设和物业市场发展的基础，因而也是物业管理市场需求的经济条件。国民经济越发达，人们居住、工作环境越好，对物业及其环境的管理服务需求也就越大。所以，物业管理需求与经济发展水平成正比。西方发达国家的物业管理需求远远超过发展中国家、我国涉外物业管理需求水平高于国内普通物业、东南沿海城市高于中西部地区，其主要原因就是经济发展水平上的差异。
4.价格水平。虽然物业管理的需求从根本上说是人类的基本生理需要，但是受业主和住户经济支付能力的制约，物业管理需求的形成与变化必然受到物业管理价格的影响。尤其在我国现阶段，物业管理收费的多少对其需求的影响更大。一般来说，收费越低，物业管理需求越高，即物业管理需求与价格成反比。
5.科技进步状况。科技进步使经济高速发展，物业建设及物业的标准得以提高。这使物业管理需求大幅度增长。同时，科技进步使物业逐步实现智能化，更需要高标准的专业化管理，使物业管理需求向高技术、高标准发展。物业管理与科技进步成正比。
此外，居民的消费倾向与偏好、社会文化水平、精神文明发达程度及人口数量的变化，都对物业管理的需求有重要影响。
（二）物业管理供给的形成
物业管理供给指一定条件下向社会提供的物业管理劳务的总和。它包括物质修缮等方面的供给和精神满足方面的供给。物业管理供给的形成受多种因素的制约：
1.价格水平。物业管理公司以盈利为目标。当物业管理价格高涨、存在经济利润时，就会吸引社会资本充斥物业管理市场，从而刺激物业管理劳务供给的增加。反之，物业管理资本就会脱离物业管理业转移到利润更高的行业中去，从而减少供给。所以，物业管理供给与价格成正比。
2.经济发达程度。经济发达程度不仅决定着物业管理市场的容量和需求水平，进而影响着市场供给，而且，决定着可用于物业管理的社会资本量。所以，经济越发达，物业管理供给也越大。
3.成本水平。成本决定着物业管理利润水平。成本高则利润低，资本将从物业管理市场转移出去。所以，成本水平与物业管理供给成反比。
4.竞争状况。竞争使物业管理的经济利润减少、丧失或出现负利润。一部分供应商退出市场，并无形地阻止着新供应商的市场介入。同时，竞争使优胜劣汰，促进物业管理公司改进管理、提高服务水平、开发更多的服务项目，使微观上的供给增加。
5.人才状况。物业管理是专业性较强的经营、技术活动，需要有大量的专业人才。所以，物业管理的经营和技术人才的质与量，制约着物业管理供给的水平。
此外，物业市场的发育程度、房地产宏观经济政策等也对物业管理市场的形成与发展起着重要作用。
（三）物业管理市场规范的形成
物业管理市场形成与发展的道德条件是市场主体间的信用。信用的建立与保持则需要法律。所以，物业管理市场的形成离不开相应的法律规范。在物业管理市场形成过程中，各国政府为维持市场秩序、保护业主与居民权益，均制定了与物业管理有关的法律、行政规章，并依此调整物业管理市场各主体间的经济关系。物业管理市场才得以健康发展。所以，物业管理法制是物业管理市场得以存续的基本成因之一。
三、物业管理市场的管理体制
（一）政府对物业管理市场的监管
政府对物业管理市场监督管理的宗旨是维护消费者权益和市场秩序，进而实现社会的稳定。监管是通过立法、司法来实现的。其基本职能是置物业管理市场于法规约束之下，并为市场效率的发挥创造良好的秩序环境，促进市场的法制化、规范化，保持市场信用。所以，政府监管的首要任务是制定物业管理法规，明确政府主管机关、管理权限、范围，明确市场各主体的权利和义务，制定交易规则，惩处违法违规行为，解决交易纠纷。
近年来，我国政府颁布了一系列有关物业管理的法规，明确了建设部为政府主管机关，各地方政府的房地产管理局为地方性政府主管部门。其中《房地产管理法》、《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》是目前我国物业管理市场的主要法律规范。
《房地产管理法》是1995 年1 月1 日颁布的我国物业市场的基本法律，是物业管理公司介入房地产开发、转让、抵押、租赁及提供其他服务时所必须遵守的行为规范。
《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994 年4 月1 日起实施的行政规章。它规定了住宅小区的管理体制、管理模式、管理责任、业主委员会和物业管理公司的权利和义务、物业管理合同的内容等。
此外还有《城市公有房屋管理规定》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等法规。各地方政府也都根据本地实际，制定了地方性物业管理法规，尤以上海、深圳、北京、广东、江苏等地的法规较具代表性。
（二）行业协会对物业管理市场的协调与培育
行业协会是物业管理市场的自律性商会组织。其功能是统一行规、协调竞争、自律监督、市场调研与指导、培养人才、受理投诉、代行监管。行会成员由业界会员、研究机构、业主代表组成。我国上海、深圳、海南等地已成立了物业管理行业协会。这标志着我国物业管理市场管理体制的健全与市场的成熟。行会的具体工作有：会员资格审核与登记；监督会员经营管理服务状况；调解业内市场纠纷；组织经验交流；培养物业管理人才；组织从业资格考试；行业资信评价与认证；倡导良好职业道德；代理政府委托的监管事宜等。显然，物业管理协会是物业管理市场管理体制中介于政府与市场经营者之间的重要桥梁。
（三）业主委员会的监督
业主委员会是业主代表大会的常设机构，其基本职能是维护业主权益，签署物业管理合同并监督其执行。所以，业主管理委员会是物业管理市场管理体制中的重要制约机制。相关内容参见本书第四章。
（四）物业管理公司的自我管理
物业管理公司是物业管理市场的经营主体，是物业管理的具体执行者，具体行使各项物业管理职能，同时又是政府、行会、业主监督管理的对象。所以，物业管理公司对物业的管理及其对自身的管理，是物业管理市场管理体制的基本组成部分。
物业管理公司的自我管理以规章制度为基础，具有完善的经营发展机制、竞争激励机制、核算效益机制、人才培育机制、协调公关机制、保证监督机制。它以卓越的管理赢得市场份额与利润的同时，也在推动着政府的立法、促进着行业经营机制的完善，并在监管相对滞后的情况下，对市场的发展起到了一种示范作用。
