住宅市场化并不意味着市场原则贯彻住宅经济活动的始终，政府公房主要就是住宅资源行政分配的结果。
一、提供最低限度的居住保障是政府公房建设的基本原则
住宅作为一种满足人们基本生存需要的物品，意味着不管住宅的分配方式如何，住宅的分配结果必须是人人享有居住的权利。住宅作为一种劳动、资金和资源密集型商品，意味着要维持住宅生产、交换、分配和消费的良性循环，就必须将住宅的经济活动尽可能纳入商品经济和价值规律的轨道。从这个角度看，政府公房只能是整个住宅市场体系的补充，政府公房满足的只能是人们对住宅的最基本的需求，而且是那些暂时或永远不可能通过市场渠道满足居住需求的那些人的住宅需求。具体来说：
首先，政府公房只能是一个国家住房商品化的有益补充。
市场机制是到目前为止已经被人们所证明的最有效的经济机制。市场机制最主要的优越性在于它能够以最少的投入实现最大的产出，最终资源配置最优化，社会效用最大化，并且与实际产出相比，意愿需求始终等于或少于实际产出，从而避免了通货膨胀的出现。市场机制的这种优点决定了一个社会在配置经济资源时，必须优先使用市场机制。
住宅市场化的主张实际上来自于人们对住宅行政分配方式的反思。住宅行政分配不仅抑制了人们住宅生产的积极性，浪费了大量的经济资源，而且导致社会公众对住宅分配总量和结构的极大不满。住宅商品化，一方面有利于实现人、财、物力的最合理的使用，确保存在社会有效需求的前提下住宅能够尽可能多地供应，另一方面实现了货币面前的人人平等，只要有足够的购买力就可以买足够的住宅去消费。
然而，仅仅是货币面前人人平等并不足以保证住宅领域社会公平的出现。这是因为：（1）货币的获得不仅仅是劳动付出的结果。在市场经济社会，所有的生产要素都可以获得货币收入。如资金可以获得利息，土地可以获得地租，企业家可以获得利润等。总之，货币收入不是劳动付出的专利。既然货币收入不是劳动付出的专利，那么对于只有劳动力的人来说，所谓的货币面前人人平等就会导致实质上的不平等。（2）即使货币的收入仅仅是劳动的结果，人在劳动能力的拥有上天生也就是有差别的。如男女天生存在体力上的差别，与女子相比，男子肌肉发达，四肢强劲有力；人与人之间天生存在脑力上的差别，有的人特别聪明，后天的学习能力很强，不仅学习的知识量大，而且效率很高，有的人则特别愚笨。虽然绝大部分人出生时很健康，但也有人天生残疾，或后天原因导致残疾，从而失去正常的劳动能力。（3）市场机制并不能保证劳动付出与货币获得一一对应。市场经济是以价格为纽带供求互动的经济，这本身就意味着劳动的付出能否换回货币以及换回多少货币存在很大的不确定性。有的时候劳动付出多，货币收入少；有的时候劳动付出少，货币收入多。总之，完全以货币平等等同社会公平，显然失之偏颇。（4）住宅的供应是垄断与竞争并存。即使货币平等与社会平等等同，住宅市场的供求格局也难确保社会平等的实现。如优质住宅比的是相对收入差距，如果人们货币收入绝对相等，则优质住宅根本无法分配。优质住宅市场遵循的是赢家通吃的丛林规则，优质住宅不可能根据竞购者各自的购买力进行精确切割，谁的购买力最高，谁就能够赢得整个优质住宅。普通住宅比的是绝对收入，只要价格能够弥补房地产开发商的生产成本，消费者就一定能够获得相应的住宅所有权。因此普通住宅一般无须竞争，一般遵循先来后到的原则。从这个角度看，住宅市场化又是存在一定的缺陷的。
住宅市场化的缺陷决定了住宅市场化不能解决住宅领域的一切问题，在住宅市场化的大前提下，应该在局部市场机制失效的地方，允许住宅分配行政化的存在，住宅的行政分配可以发挥积极的有益的补充作用，完善整个住宅市场体系。
其次，政府公房只限于满足人们最基本的住宅需求。
住宅的需求虽然是人们最基本的需求，但住宅的需求也是分层次的。生存需求是人们最基本的居住需求，它要求住宅必须有最基本的空间（一定的建筑面积和使用面积等）、最基本的装备（成套、隔音或配套设施等）和最基本的外在环境（通风、采光等）。发展需求是确保劳动力扩大再生产的居住需求，劳动力扩大再生产既包括数量上的扩大再生产，也包括质量上的扩大再生产，这都需要住宅增加额外的空间和面积来配置劳动力扩大再生产的商品和劳务。奢侈需求是消费者获取炫耀等效用超过劳动力更新需要的一种住宅需求，如住宅空间过大，住宅配置的商品和劳务过多，消费者在其中的消费已经与肉体消困解乏、更新知识、提高技能无关，相反，消费者的消费只会带来更多的紧张疲惫而又不能更新技能和知识。因此，住宅需求的层次性从数量上来看，表现为住宅建筑面积和使用面积的扩大，表现为住宅内外配套商品和劳务种类的增加；从质量上看，则是住宅的设计更为合理，配套的商品和劳务更具有科学性。
人们对住宅需求的质和量会随着生产力发展水平的提高而提升。生产力发展水平越高，人们对住宅需求的质越好，对住宅需求的量越大；生产力发展水平越低，人们对住宅需求的质越低，对住宅需求的量越小。从住宅需求的层次看，住宅的生存需求相对稳定，住宅的发展和享受需求变动较大，也就是说，住宅的生存需求与生产力发展水平的紧密程度远不如住宅的发展、享受需求与生产力发展水平的紧密程度。市场机制作为发展生产力的一种手段，其适用范围当然也就更多倾向于住宅的发展和享受需求，而不是住宅的生存需求。换句话说，住宅的发展需求和享受需求用市场手段来解决更有效，住宅的生存需求用行政手段来满足更有效。现实生活中的政府公房，只应该用来满足人们最基本的生活需要，人们用来满足发展和享受需要的住宅需求即使不能完全采用市场化的手段来满足，也应该尽可能将市场机制引入其中以尽可能提高住宅市场运行的效率。
二、政府公房的供求特点
政府公房的供求迥异于住宅市场的其他组成部分。
1.政府公房的需求特点。政府公房需求主要来源于长期或短期缺乏商品化住宅购买能力的本地居民，具体类型包括：
第一，刚参加工作尚未形成稳定的现金收入流且缺乏必要积蓄的单身青年。这类人的住宅需求通常只能由政府公房来满足。因为普通住宅的购买如果不能全额现金支付，也要以一定比例的首付为前提条件，而且购买人必须是有稳定收入的居民。这对刚参加工作的年轻人来说显然是难以达到的。特别是在发展中国家，城乡之间的人口流动频繁，大批年轻人进入城市寻找工作机会。他们不是永久缺乏支付能力的人群，而是暂时缺乏必要的条件。政府公房不仅给他们提供了喘息之机，更重要的是他们作为经济发展的生力军，有利于活跃地区经济，这类人是典型的政府公房短期需求者。
第二，因工伤、疾病等原因突然丧失劳动能力无法支撑普通住宅消费的后天残疾人。劳动能力的形成既有先天的原因，也有后天的培养，但对极少数人而言，它的存在不是理所当然的。因为现实生活中有天灾人祸，会对劳动力的存在形成致命的打击或摧残。一旦劳动力的供给突然中断，这部分人原先支撑的普通住宅消费很可能就戛然中止。缺乏消费普通住宅的条件，自然只能退而求其次去消费政府公房，政府公房必须满足这部分人的住宅需求。
第三，天生丧失劳动能力的自然人，如智障、聋哑盲等。天生丧失劳动能力的残疾人，其住宅需求毫无疑问也只能由政府公房来满足。原因在于，普通住宅的定价就是根据普通居民的支付能力来确定的，普通居民没有能力供养下一代居民的住宅支出。如果说天生残疾人在成年之前可以由自己父母抚养的话，成年之后包括住宅在内的所有需求，其父母既无能力满足，也不应该由其父母满足。满足天生残疾人的住宅需求，是政府公房责无旁贷的要求。
第四，其他需要政府公房保障的居民。
2.政府公房的供给特点。与优质住宅和普通住宅的供给借助于市场机制不同，政府公房的供给完全依赖于行政机制。这决定了政府公房的供给有如下特点：
第一，政府公房的供给取决于政治压力。政治压力的大小直接决定政府对公房供求的反应力度。政治压力越大，政府解决政府公房供求失衡的决心和力度越大；政治压力越小，政府解决政府公房供求失衡的决心和力度越小。政治压力的大小主要与政治体制有关，如果政府官员的得失直接取决于缺房者的意愿，则政治压力将会达到极点；反之，缺房者的意愿与政府官员的得失毫无关联，政治压力将为零。一个社会的政治压力大都介于两者之间。
第二，政府公房的供给取决于需求。政府公房提供的目的是满足人们对住宅最基本的需求，因此对政府公房的需求就成为政府供给公房最基本的依据。什么样的人符合申请政府公房的条件，虽然政府可以做出一定的限制，但任何人都必须有房居住则是一个颠扑不破的真理。因为在一个正常的社会，不解决住宅问题，将直接引起社会的冲突、骚乱和不稳定。原则上人人有申请政府公房的权利应该成为政府公房供给的基础。
第三，政府公房的供给取决于财政资金的收支状况。政府公房供给虽然可以减免各种各样的税费，但仍然要支付不菲的建造成本，这种成本支出只能由政府财政负担。因此，政府特别是地方政府的财政收支状况，就成为影响政府公房供给的重要因素。财政收支状况宽裕，政府公房的供给比较有保证；财政收支状况紧张，政府公房的供给就比较吃紧。一般情况下，政府公房的供给受制于财政收支。
第四，政府公房的供给取决于政府的工作效率。政府的工作效率直接决定政府公房供给的数量、供给的结构和供给的质量。政府公房提供的效用如果高于普通住宅甚至优质住宅，无形中会给政府公有住房的正常运作带来不必要的干扰。如果政府公房提供的效用不能满足消费者的基本需求，则政府公房将无人申请，从而形成无效供给。政府工作效率提高，有利于科学确定政府公房的供给数量、供给质量和供给规格，在满足少部分人最基本住宅需求的同时确保绝大部分人积极地向普通住宅市场流动。
三、政府公房的管制
从政府公房的功能及其供求特点看，政府公房管制应重点注意以下几个方面：
1.赋予所有低收入者申请政府公房的权利。
人人享有住房的权利既是一个经济问题，也是一个政治问题，这只是就住宅的基本需要而言的。政府公房作为满足住宅需求的托底举措，必须确保每个无房者都有权利申请。如果说优质住宅是完全商品化的产物，普通住宅是基本纳入市场轨道的保障性商品，政府公房则完全是行政安排的结果。它是针对游离于市场规则之外、无法通过市场渠道获取劳动力简单再生产和扩大再生产物质条件的低收入人群而设置的。因此，政策不应该排斥任何无房者。确保低收入者获得基本的居住条件是政府公房制度设立的宗旨。
2.限制政府公房的等级。
政府公房设立的目的是为了满足低收入者的基本居住需求，这既意味着政府公房的分配必须排斥经济原则，也意味着政府公房的标准必须降低到只能满足劳动力简单再生产的基本需求。排斥经济原则指政府公房的分配基本与货币购买力脱钩，所谓的租金也是象征性的。降低政府公房标准指政府公房本身及其配套设施不足以保证劳动力的扩大再生产，但能保证劳动力的简单再生产。政府公房最典型的标志是政府公房不成套且单位面积很小，如基本是单间，使用的是公共厕所、公共澡堂、公共洗衣房、公共食堂、公共图书馆等，缺乏独立性是政府公房的基本特征；政府公房的地理位置虽然不是很偏僻，交通也还算方便，但绝对不是处于市中心的黄金地段，或毗邻风景优美的旅游度假胜地。
政府公房的等级限制之所以重要，不仅是因为可以减轻财政负担，更重要的是避免社会的不正常住宅需求，即避免吸引普通住宅和优质住宅的居民回流到政府公房，这会对优质住宅市场和普通住宅市场的健康运转产生非常消极的影响。从这个角度看，在城区地理位置优越的地方，无论是建设政府公房，还是建设普通住宅，都是非常荒唐的举措。考虑到相关部门分不清住宅的生存需求和发展需求的界限，从而将政府公房的修建标准向普通住宅甚至向优质住宅看齐，也就难怪不把住宅市场的秩序搞得一团糟了。
3.政府公房以财产存量管理为主，租金管理为辅。
政府公房主要面向无法通过市场渠道满足住宅需求的人群，因此需求者财富流量和存量的多寡就成为决定需求者能否得到公房的主要参照标准。当需求者的财富流量能够得到有效监控时，可以根据需求者的收入状况确定其能否获得政府公房；当需求者的财富存量能够得到有效监控时，可以根据需求者的财富总额确定其能否得到政府公房。当需求者的财富与收入仍然无法有效发挥作用时，还可以实行租金的区别定价和动态管理。通过将租金与收入或财富总量挂钩，加大政府公房边缘消费者的居住成本，从而通过经济手段促使这部分边缘消费者尽快购买普通住宅。
需要注意的是，政府公房的消费者并不禁止偶尔的高消费行为，如有人开着宝马、奔驰等高级轿车进驻政府公房，这如同一个穷人结婚偶尔奢侈一番，也没什么大不了的。问题的关键在于，向低收入者提供的政府公房怎么会支撑得起日常的高消费行为？答案无非是两个，一个是政府公房的规格过高，已经达到普通住宅甚至优质住宅的标准，一个是政府公房的附属设施太现代化，已经能够容纳日常的奢侈性消费。显然这两个答案追本溯源不是与制度缺陷有关，就是与寻租腐败有关，而与低收入者的素质无关。
4.完善政府公房的社会化服务。
除部分临时需求者外，政府公房的消费者一般处于丧失劳动能力、生活自理能力差、亟待外部援助的状态。这部分消费者本身并不需要住宅成套，因为他们缺乏自我服务的能力。但他们需要服务成套，这些成套的服务只能来自住宅外部，因此政府采取各种对应措施为政府公房的消费者提供成套服务就成为满足政府公房消费者基本需要的主要举措。缺乏完善社会化服务的政府公房，即使是社会弱势阶层，也不会接受，因而同样会变成无效供给。
完善政府公房的社会化服务，需要针对低收入人群的需求特点，有的放矢，切忌经济效益第一，价廉物美是政府公房社会化服务设施的基本特征。政府公房要避免走向两个极端，一是不要也不应该形成贫民区，政府公房不是生活质量低劣的代名词；二是不要也不应该成为富人炫耀性消费的天堂。具体的对应措施是，在政府公房地段建设一般性公共服务设施时，政府应该少税费多补贴，对于奢侈性娱乐消费设施，政府既要在数量上限制，更要在税费上调节，以免奢侈性消费环境日益成熟，大批寻租客纷至沓来，与低收入者竞争有限的政府公房房源。
