租赁市场是住宅市场的重要组成部分，主要解决短期居住问题，是优质住宅市场和普通住宅市场的有益补充。
一、租赁住宅市场的供求
租赁住宅市场的供求分析是分析租赁住宅市场的基础。
1.租赁住宅市场的需求。
市场经济是需求引导的经济，租赁住宅市场的供给首先与租赁住宅市场的需求有关。租赁住宅市场的需求理论上有两类：一类是临时性需求，一类是永久性需求。
临时性住宅需求指对某个地点或地区的住宅需求只有一个较短的持续期。临时性住宅需求产生的原因大致有以下几种：
第一，消费者是流动人口。消费者来到此地，或是出于求学，或是投亲访友，或是旅游度假，或是短暂性工作，等等。总之，消费者滞留此地，只是一段时间，而非永久或长期居留。相对于消费者的短期居留，住宅却是一个相当长期的消费品，无论是买进还是卖出都要耗费消费者相当的精力。与购买住宅相比，消费者从租赁住宅中获得的净效用更大，从而产生了租赁住宅的需求。
第二，消费者虽是永久性居民但暂时不能购买可以长期居住的住宅。因为购买优质住宅，消费者可能付不起高价；购买普通住宅或租用政府公房，需要消费者的资格认定，这种资格认定需要时间，资格积累也需要时间。在购买永久性居住住宅之前，消费者将处于无房状态，从而不得不产生租赁住宅的需求。
至于理论上存在的永久性租赁住宅需求，现实生活中不可能存在。因为居住是一种刚性需求，是必须获得满足的需求。高收入居民可以通过市场渠道获得满足，中低收入居民可以通过购买具有保障性质的普通住宅或租用政府公房来满足。特殊情况下，一个社会也许有极少数流离失所者，但不可能形成一个阶层，更不可能长期存在，因为这种社会本身就不可能长期存在。换句话说，一个社会的居民有一部分既没有能力从市场获得住宅，又没有资格从政府获得住宅，而只能求助于私人租赁住宅市场，这本身就是很荒唐也不应该出现的现象。从这种意义上说，永久性住宅需求不可能对租赁住宅市场产生多大的影响。
2.租赁住宅市场的供给。
租赁住宅市场的供给通常只能来源于优质住宅的投资。这是因为：
第一，无论是普通住宅还是政府公房，都不同程度地包含着社会福利，获得普通住宅或政府公房的租赁权需要相当严格的资格认定，这种经过严格资格认定的普通住宅和政府公房能够被用于商业租赁的可能性本身就已经很小很小。
第二，普通住宅或政府公房有限的流动性可以确保消费者将住宅中所包含的福利转移到不同的地方。普通住宅和政府公房所具有的社会保障和社会福利性质，以及内部不同的社会福利比重，决定了普通住宅和政府公房的流动性不仅有限，而且自成系统。这种有限的内部流动可以满足消费者的流动需求，即只要消费者肉体存在，则消费者位置在哪里，这种社会福利和社会保障就流动到哪里。因此，消费者可以长期闲置普通住宅或政府公房的可能性同样很小。
第三，自用住宅是具有典型个性特征的商品。与公共物品或公用设施不同，自用住宅的个性化特征非常明显。住宅的物理和化学性质，是消费者住宅偏好的具体体现。不同的消费者住宅偏好很难一致，这又意味着自用住宅出租的可行性不是很大。因为短期租赁的结果很可能是住宅的物理性质和化学性质被改变，消费者继续居住的效用会大不如以前。
从以上三种角度讲，租赁住宅市场的供给只能来自于优质住宅市场的投资，这种优质住宅提供的是通用型住宅效用。临时闲置的政府公房和普通住宅充其量是租赁住宅市场的点缀。当然，我们不能排除一个社会由于制度的缺陷和腐败的猖獗，租赁住宅市场的房源大量来自于普通住宅和政府公房。应该说，这种现象的出现有可能，但绝不可能长久，因为它不可能解决所有社会公众居住的刚性需求，因此它不能作为我们规范分析的前提。
二、租赁住宅市场的价格
租赁住宅市场的供给主要由投资性的优质住宅构成，用以满足租赁住宅市场临时性的住宅需求。根据经济学的基本原理，理性的投资行为必须确保投资成本小于或等于投资收益。租赁住宅的使用成本应该远远高于普通住宅（当然也包括政府公房）的居住成本，这是因为：（1）租赁住宅的价格是市场形成的，不仅反映租赁住宅的生产价格，也反映租赁住宅市场的供求，而普通住宅的价格包含着大量社会福利，有不同程度的行政干预在内；（2）普通住宅是长期居住，平均成本较低，租赁住宅是间断使用，平均成本较高。在租赁住宅价格远远高于普通住宅的价格且使用时间租赁住宅又比普通住宅短的情况下，租赁住宅的成本要高于普通住宅的成本是不言自明的。换句话说，如果消费者买不起普通住宅，则依靠租赁住宅满足居住需求的观点根本就是站不住脚的。因为购买普通住宅的财务负担承受不了，消费者更加难以承受租赁住宅的财务负担。在消费者的一生中，租赁住宅的财务负担显然远远大于购买普通住宅的财务负担。
当然现实生活中确实存在消费者买不起普通住宅但能租得起住宅消费的情形，这种现象只能有以下几种解释：
第一，租赁房源来自于普通住宅甚至政府公房。
与优质住宅相比，普通住宅甚至政府公房出租的成本要低得多。在其他条件不变的情况下，承租普通住宅甚至政府公房的租金当然也低得多。市场租金的制定标准不再是价格由市场决定的优质住宅，而是价格由行政渠道决定的普通住宅和政府公房。按照住宅使用期70年估算，通过租金回收成本，优质住宅可能要上百年，而普通住宅可能只要一二十年，这种落差的产生就是大量普通住宅涌入租赁住宅市场的结果。
第二，包含大量社会福利的普通住宅按照市场渠道销售失去了社会保障的意义。
普通住宅具有社会保障性质，内含大量社会福利，因此普通住宅的销售就应该按照行政渠道而非市场渠道销售。如果普通住宅在政府减免各项税费的前提下仍然按照市场渠道销售，则普通住宅不仅失去了社会保障的意义，更重要的是它会导致普通住宅的分配畸形化，大量的高收入者购买了过量的普通住宅用于投资，用于出租，中低收入者没能享受税费减免的好处，不得不依然以市场价租赁住宅消费。
第三，大量普通住宅的出租压低了租赁住宅市场的原有价格。
普通住宅涌入租赁市场，无疑会压低租赁住宅市场的价格，但这种被压低的程度则取决于普通住宅的涌入量。一般而言，普通住宅的涌入量越小，租赁住宅市场价格受影响越小；普通住宅涌入量越大，租赁住宅市场价格受影响越大。当普通住宅占据租赁市场主导地位时，普通住宅决定租赁市场的价格；当优质住宅占据租赁市场的主导地位时，优质住宅决定租赁市场的价格。在租赁住宅市场上，消费者判断买不如租，这本身只能意味着租赁住宅市场的原有价格一定是被普通住宅的大量入市压低了。
第四，合法的租赁住宅市场只是起着拾遗补缺的作用。
在住房保障制度不健全的国家，由于片面强调住宅市场化的取向，保障性住房会改头换面通过各种渠道进入租赁市场。一开始保障性住房对租赁市场的影响是很轻微的，随着保障性住房进入量的逐渐增大，租赁市场的价格决定权势必由优质住宅转移到普通住宅甚至政府公房手中。由于租金入不敷出，合法的租赁住宅市场规模日益萎缩，非法的普通住宅租赁市场日益兴盛，最终以优质住宅为主要来源的合法租赁市场只能在整个租赁市场中越来越发挥拾遗补缺的作用。
租赁住宅市场的变异显然不利于住宅市场的良性互动和相互补充。理顺住宅市场各个组成部分之间的关系，规范租赁住宅市场，是住宅租赁市场政府管制的根本目的。
三、租赁住宅市场的政府管制
租赁住宅市场对整个住宅市场发挥着有益的补充作用，但这需要租赁住宅市场的供求必须符合住宅市场的内在规定，政府管制的目的恰恰是根据租赁住宅市场的异动对整个住宅市场体系进行纠偏。
第一，调研、分析租赁住宅市场的需求总量与需求结构。
租赁住宅市场的需求应该以流动性人口的住宅需求为主，以户籍居民的住宅需求为辅，租赁住宅需求具有明显的临时性质。研究租赁住宅市场的需求总量与需求结构，不仅可以了解外来流动人口的流动状况，更重要的是可以预作安排，从而使得流动人口能够更有效率地为本地国民经济服务。
第二，调研、分析租赁住宅市场的供给总量与供给结构。
租赁住宅市场的供应应该与外来流动人口的需要相适应，而且以经营性的、商业性的优质住宅为主。研究租赁住宅市场的供给总量和供给结构，不仅有利于了解本地接受外来流动人口的能力，更重要的是可以发现本地保障性住宅的供给现状，从而为社会和谐和社会稳定的实现提供更多的决策依据。
第三，调研、分析租赁住宅市场的租金价格、市场利率与租赁住宅总价之间的关系。
由于统计手段的落后，特别是直接调研存在很大的困难，采用间接的方法分析租赁价格、市场利率与住宅价格之间的相互关系也是分析租赁住宅市场是否正常，特别是整个住宅市场体系的建设是否合理的重要方法。如果租赁住宅市场被保障性住宅市场或其他因素扭曲，则这种扭曲一定会在租赁住宅市场的价格、数量等关系上反映出来。如房产租售比是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的数据比例，它以单套月租与总价比值换算出租金与房价的差距。一般而言，国际标准房产租售比为1：100～1：200.如果一国住宅市场租售比明显高于或低于这一比值，该国的住宅市场一定是不健康的。
第四，根据住宅租赁市场的调研分析结果，对住宅整个市场体系进行纠偏。
对住宅市场有一个客观全面的认识，是正确管制住宅市场的前提条件。普通住宅市场也好，优质住宅市场和政府公房也好，它们所存在的问题都很容易在租赁住宅市场上反映出来。通过对租赁住宅市场存在的问题的分析，有利于及早发现其他住宅市场的失误，从而有利于及早采取措施促进整体住宅市场的健康发展。
需要注意的是，让租赁住宅市场回归本来面目，势必会触动一部分人的利益。这部分人或是因为制度的漏洞，或是因为寻租途经较多，获得了超出个人需要的含有社会福利的住宅，从而将这些多余的住宅投入租赁市场获取租金收入。但这部分人只占很小的比例，更多的人因为这些人多吃多占，成为住宅市场的受害者。有效管制租赁住宅市场，客观上会提升租赁住宅市场的价格，增加一部分房客的负担，或将一部分房客赶走，但这部分房客绝对不会成为无家可归者，那些房主也不会成为坐收渔利者。规范租赁住宅市场的目的，是让租赁者享受应该享受的居住福利，获得应该获得的居住权利，出租者承担应该承受的社会责任，最终通过理顺优质住宅、普通住宅和租赁住宅之间的相互关系，促进住宅市场整体的健康运行。
