想买房钱不够，贷款似乎成了普通工薪族购房的最佳选择。但银行贷款不是无偿的，本金连同利息几十年累计下来可是一笔不小的数字。因此，在贷款买房还款要讲究窍门。
购房贷款的原则
如果你正打算贷款买房，掌握以下贷款的六大原则是十分必要的：
（1）对家庭现有经济实力作综合评估。在购房借款时，你一定要对自己的经济实力有一个综合评估，主要考虑存款和可变现资产这两大部分。可变现资产又涵盖了有价证券、现有住房置换。只有通过对家庭现有经济实力作好综合评估，才能确定合理的购房首期付款和价款比例。
（2）对家庭未来的收入及支出作合理的预期。谨慎可靠的收入预期，要考虑的因素包括年龄、专业、学业、工作单位性质、行业前景以及宏观经济发展趋势等。个体经营者和规模较小的私营业主等应该对经营风险有合理预期，谨慎制订贷款和还款计划。每个购房贷款家庭，还应考虑未来的大额支出，如结婚、生育、子女教育、健康、出国或购买大额消费品等。如果在购房贷款时，未考虑到未来的家庭支出，或虽考虑了，但超过预期较大时，将大大削弱还款能力。
（3）学会计算自己的还款能力。还款能力是决定可贷款额度的重要依据。还款能力是用家庭平均月收人减去家庭平均月支出后的余额来计算的。在计算时要考虑到收入和支出的可能变化。尤其是搬入新居，家庭日常开支比过去要高。
（4）尽可能用足公积金贷款。交住房公积金的市民，一定要尽可能多借公积金贷款。因为公积金贷款的利率远比商业性贷款优惠。
（5）首期付款的宽松原则。首付款越少越好，不能把手头的现金用完，而应该留有一笔适当的资金用于住房装修和更新家具、家电等室内用品。
公积金贷款买房省钱
在连续加息的背景下，房贷利息已不容小视，贷款买房已经成为一件必须精打细算的事情。对百姓来说，运用好公积金贷款和冲还贷政策，可使借款成本最小化，使公积金缴交资金账户存款使用效率最大化。
目前，住房公积金贷款不仅广泛应用于新房的购买，在二手房购买方面的使用也十分普遍。由于公积金贷款年利率比现行的商贷利率低了近一个百分点，同样贷款金额和还款年限，公积金贷款与商业贷款相比能节省数万元利息。因此在大多数购房者脑海里已经形成普遍的概念：使用公积金贷款比使用商业贷款省钱。
公积金贷款的优势不仅仅只限于其利率优惠，还有贷款额度高、年限长、还款灵活方便等多种优势。
（1）还款方式灵活多样。公积金贷款的还款方式极为灵活，借款人只需每月的还款额不低于最低还款额，就可以随意确定月还款数额，非常便于借款人的资金安排。
公积金贷款提前还款有以下几点优势：
数额灵活，便于资金掌控。商业贷款提前还款，其数额必须为1万或5万的倍数，而公积金贷款则无具体规定，只要大于最低还款额的还款，全部视为提前还款金额。
次数不限，可按月提前还款。商业贷款对于提前还款次数有的有明确规定，如1年仅能提前还3次款。而公积金贷款则是每月都有三次提前还款机会，贷款人甚至可按月随时调整自己的提前还款额。
先冲本金，降低利息总额。商业贷款提前还款，所冲金额包括部分本金及部分利息。而公积金贷款提前还款，其金额全部冲抵贷款本金。使用公积金贷款提前还款，其最终还款利息总额会远低于商业贷款同等金额提前还款后最终的利息总额。
预约方便，无需书面文件。商业银行提前还款，不仅需要提前数月电话预约，有的甚至还需要贷款人提供书面文件，非常不便。而公积金贷款提前还款，只需提前三个工作日致电预约即可，电话调整提前还款额无需书面文件。
（2）公积金贷款成数高，首付压力小。商业贷款最高一般只能贷到七成，购房人首付压力较大。而公积金贷款最高可贷到9.5成，购房人首付压力较小。
（3）贷款年限长，月还款金额少。商业贷款的贷款年限最高只能贷到25年，而且大多数二手房最高只能贷到20年，月供压力较大；而公积金贷款的年限最高可达30年，月供压力较小。
（4）房龄限制较灵活。商业贷款对于房屋年龄的限制有严格要求，大部分银行对于85年以前的房屋不予贷款，并且贷款年限随着房龄的增长而降低。而公积金贷款对于房龄的限制较为灵活，房龄与贷款年限相加不超过50年即可。
（5）各区县房屋皆可贷。商业贷款一般只对北京市城八区内符合条件的房屋进行贷款，远郊区县的房产审核极为严格。而公积金贷款除对城八区房屋放贷之外，也能对北京市远郊区县的房屋进行放贷；对借款人年龄无限制。商业贷款借款人的年龄加上贷款年限必须小于65岁，而公积金贷款则对借款人年龄无限制。
房公积金贷款的条件
房公积金贷款的前提条件是，城镇职工个人与所在单位必须连续缴纳住房公积金满一年。城镇职工在申请个人住房公积金贷款时，应提交以下资料：
个人资料：申请贷款的个人（以下简称借款人）身份证明及配偶的相关身份证明（身份证或其他有效证件均可）的复印件各4份；借款人的婚姻证明（单身证明、结婚证书、离婚证书或离婚判决书，丧偶者须提供对方的死亡证明）的复印件各4份；交购房款的有效凭证复印件4份；借款人及配偶的收入证明各4份；合法的购房合同原件4份；以及借款人及其配偶的印章。另外，必须提供借款人住房公积金的缴存证明。以上这些材料，一定要带上原件及相应份数的复印件。
房屋建审资料：商品房预（销）售许可证或房改批复；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；建设用地规划许可证；国有土地使用证；建审平面图及楼层平面图。
符合住房公积金贷款条件的购房者，可以到受委托的银行及经办网点办理公积金贷款，还可就近前往公积金管理中心或各分中心、管理部申请办理公积金贷款。
首先要问清楚开发商的项目按揭银行情况，问清楼盘“五证”是否齐全、能不能给自己提供相关手续等。假如开发商虽然“五证”齐全但不给购房者提供，也不可能办理公积金贷款。
在法定退休年龄内，贷款年限最长期限为30年；贷款额最多不超过40万元，贷款额在30万元以内的，借款职工可以向接受委托的银行直接申请，30-40万元，必须经住房公积金管理中心审批。
如何计算贷款偿还金额
以贷款30万元，贷款期限30年（360个月）为例，贷款年利率为5.58％（月利率为4.65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时，本金与利息的比例如何计算？
借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4.65‰＝1395元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718.46－1395＝323.46元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000－323.46＝299676.54元，借款人获得贷款后第二个月应估99676.54×4.65‰＝1393.50元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718.46－1393.5＝324.96元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676.54－324.96＝299351.58元，以后各月的还款依此公式类推。
如果负担不起太多月供，贷款时间不妨长一点，这样每月还款额就会少一些。但无论公贷还是商贷，同样的额度，期限越长，负担的利息也就越多。所以，具体时间长短，要看贷款额度、利息和自己的承受能力，综合选择一个适中的期限。
已婚人士在申请公积金贷款时，必须夫妻双方共同申请，公积金管理中心根据二人缴存的公积金数额之和反推其偿还能力，并确定最终可贷款数额。夫妻双方只能存在一笔贷款，再次申贷前必须先还清前一笔贷款。
贷款额度是按照贷款申请当时来算的，一旦确定，不能再增减。比如申请贷款时，某人按缴存比例只能贷50万，即使1年以后公积金缴存额度有大幅上升，此贷款人的贷款额度也不能再进行上调。
自由还款如何安排
所谓自由还款，即申请公积金贷款的买房人，贷款之后的月还款额不再一成不变，而是可以根据自己的收入支出状况随时通知银行（现在可以办理自由还款的银行只有3家：即农行、中行、交行，目前工行、建行的系统还无法支持）调整，前提是不低于最低限额，这个最低限额低于目前等额本息的月还款额。
到底怎样安排还款比较合适呢？个人应该根据自己的能力合理安排资金，包括还多少、怎么认识利息等。总的原则是，经济状况较好，又没有更好的投资渠道时，应该早还、多还；如果家庭经济情况比较紧张，就少还点。
一方面，自由还款只是让贷款人对自有资金的使用更加自由，并不意味着其还款压力减轻了。贷款毕竟是有成本的，如果每月总是还贷很少，甚或一直按最低额还，就必然会为长期、高额的贷款本金支付大笔利息，同时也会给后期还款造成很大的压力。所以，在力所能及的情况下，尽可能提前多还贷款是一种比较明智的做法。
但另一方面，也要考虑对资金的实际需求，特别是在经济条件不是很好的情况下，不要单纯为省利息而提前偿还大笔贷款，从而使生活陷于窘迫。
商业贷款购房策略
由于某些原因，有些人不能享受公积金贷款买房的优惠，只能选择商业贷款。下面就说说个人如何办理商业贷款购房。
（1）申请商业住房贷款的条件。按照银行相关贷款文件的规定，申请商业住房贷款必须符合以下条件：
具有完全民事行为能力的中国公民及在中国大陆有居留权的境外、国外公民；交齐首期购房款（不低于购房总额的30%）；
有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力；同意以所购房产作为借款抵押。
此外，还必须符合商业贷款的补充条件：
持有合法的户口簿（限本市）、身份证或营业执照，法人代表证明或合法居留证、护照，在本市购买银行指定发展商的商品房；在银行开立存款专户，存款余额不少于拟购住房款的30%，或者，将首付款直接交给房地产商；具有有效的购房合同，协议和其他证明文件；
同意以购房合同项下的房屋物业做抵押；
愿意履行贷款合同的全部条款；
银行规定的其他条件。
（2）贷款买房前要深思熟虑。在您决定贷款买房之前，您必须考虑，依据您的经济条件，应该选择买价值多少钱的房子。假如您月薪5000元，也就是年薪6万元，而您的存款有14万元，那么，您应该买多少钱的房子呢？
首先，就是首付款能不能付出的问题。您的存款只有14万元，但是您必须留点钱以备急用，假设您只能拿出12万元。按照银行规定，购房首付款必须是房价的30%，因此您所能买的房价就只能是12÷３0%＝40万元。
其次，每月的还贷额必须保证按时支付。按照一般规律，一个人所选择的房价最好不超过他年收入的6-7倍，否则就可能面临不能及时还贷的风险；您的年薪6万元，按照这种标准，最多可以承受36万元到42万元的房价。
（3）商业贷款流程。商业贷款流程通常由银行指定的机构来做，有专业的人士指导贷款申请人该如何去做。大情况是这样的：
担保公司去签借款合同，做抵押委托公证（或者是银行签借款合同，做抵押委托公证）交资料；担保公司（或者银行）联系评估公司对你所买的房屋进行评估；评估公司出评估报告给担保公司（或者银行）所有资料拿给上级审查；审查完毕可以进行买卖过户递件；
过户取件交费，把产权证及税票交给你担保公司（或者银行）办理抵押（办它项权证）；银行见它项权证直接放款于卖方。
说明白一些就是：您要在贷款银行办张银行卡，以保证每月按时交款。然后给房子办抵押、买保险，最后还要公证，交买房的各种税费。一切都办妥之后，银行会把余下70%的房款划到房产商的账上，而您也就可以拥有一个温馨的家园。
（4）月供一定及时还。个人信用信息基础数据库的正式运行，将会大大推进社会信用体系的建设，提高全社会的诚信水平。在此，提醒贷款购房人，及时还月供，避免上黑名单。
如果您在银行办理了住房按揭贷款，请务必主动向办理贷款的银行咨询新的月供金额。2007年，人民银行先后六次加息。加息后，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率由2007年初的6.84%增加到现行的7.83%，个人住房按揭贷款的优惠利率也由年初的5.81%增加到6.65%。按照人民银行的相关规定，调整后的新利率标准将从明年1月1日起执行。
加息使得浮动利率贷款客户每月的“月供”随之增加。如果客户不清楚加息后每月应还款金额，也可在还款日之前，在还款账户上多存入20%的金额，这样就可以避免因银行不能足额划款而影响你的信用记录。
若因未及时足额还款造成了违约，客户的个人信用将会出现污点。如果信用档案中记录的违约记录太多，在下一次办理信贷业务时，将会受到一定的影响。
（5）提前还贷更省利息。我有一个朋友，办的商业住房贷款，他想在2007年年底12月的时候提前还款5万。他问我：是选择缩短年限月还款额不变，还是减少月供还款年限不变省利息支出？
他计划2008年12月再提前还款2万，如果不考虑今后的提前还款，肯定是“缩短年限月还款额不变”这个节约利息支出。他就想知道今后还有提前还款的行动的情况下，哪种更省利息。
我告诉他：不管你以后有没有提前还款的打算，都可以选择“缩短年限月还款不变”这种方式。你提前还款的部分是冲抵贷款本金是不计算利息的，月供是在充分计算利息的基础上另加一部份本金，其实你每月还款的利息都是在上个月还款后新的本金金额下计算的，月供不变缩短期限也就是每月还款的本金增加，以后每个月还款计算本金的额度就少的更快，这样付的利息就少了，相应每月减少月供时间不变的情况下，你每月还的本金额度要小，下个月计算利息的本金额度就要大点，因此付的利息要多点。
从2008年1日起，所有的房贷老客户都将执行新的房贷利率。其中，一年、二年和三年期房贷年利率，从4.95％调整为下限5.184％；四年和五年期的房贷年利率，从4.95％调整为下限5.265％；五年以上期限的房贷，从5.31％调整为下限5.51％。
部分房贷人担心因加息造成月供压力过大，影响到生活质量因此提前还贷。还有的是因为投资渠道变窄，让不少自己手中有点闲钱却无处投资的市民有了提前还贷的想法。但要注意，提前还贷也要讲究技巧。
以30万元15年商业贷款计算。假设2005年11月提前还贷5万元，提前还贷后，是选择“缩短还款期限，月供基本不变”还是选择“减少月供，还款期不变”呢？专家为您算了一笔细账。
如果选择缩短还款期限，那么提前还贷5万元，可以缩短3年零2个月还款时间，节省利息37202元左右。如果选择减少月供，那么每月还款额将减少480元，节省利息17797元。两种还款方式不同，所节省的利息也相差19405元。
所以我建议，提前还贷的朋友，如果房贷月供压力不大，可选择“缩短还款期限，月供基本不变”，这样可以节省一大笔利息；如果觉得月供压力较大，可以选择“还款期不变，减少月供”。选择还款方式时也要考虑自身的状况以及自己对以后银行利率的判断。
（6）哪种情况不宜提前还贷。提前还贷缩短贷款期限会更省钱一些，但贷款者不应盲目提前还贷，有四种人不适合提前还贷。
首先，使用等额本息还款法，且已进入还款阶段中期的消费者。等额本息是指在整个还款期内，每月还款的金额相同。在还款期的初期，月供中利息占据了较大的比例，所还的本金较少，而提前还款是通过减少本金来减少利息支出，因此在还款期的初期进行提前还款，可以有效地减少利息的支出。如果在还款期的中期之后提前还款，那么所偿还的其实更多的是本金，实际能够节省的利息很有限。
其次，使用等额本金还款法，且还款期已经达到四分之一的消费者。等额本金还款法是指每月偿还的本金相等，然后根据剩余本金计算利息。如果还款期已经达到四分之一，在月供的构成中，本金开始多于利息，如果这个时候进行提前还款，那么所偿还的部分其实更多的是本金，这样就不利于有效地节省利息。如果是进入还款期后期，那么更没有必要用一笔较大数额的资金进行提前还款了。
第三，资金运作能力强，有更好投资理财渠道的人不适合提前还贷。从目前银行对提前还款的条件来看，一般都要求还款额是1万元的整数倍，对于普通的消费者而言，数额比较大。因此，把流动资金用于提前还款，节省利息，回报率相当于贷款利率。如果消费者的资金只是在银行存着，近期内都不会使用，回报率就相当于存、贷利差，这种情况下把资金用于提前还款比较合适。而如果消费者的资金有更好的投资理财渠道，或者资金运作能力比较强，可以获得更高的回报率，只要资金所产生的收益高于提前还款所节省的利息，那么，从发挥流动资金的效用看，这部分消费者就没有必要把资金用于提前还款。
最后，资金紧缺、经济能力有限的贷款买房人不宜提前还房贷。如果使用应急资金或者跟别人借钱还贷会增加未来生活的风险，有可能因小失大。
商业贷款转换公积金贷款
如果是商业贷款，可以转换成公积金贷款吗？商业贷款转换成住房公积金贷款包括房改房、经济适用房、商品房、集资建房和二手房。
我的朋友肖先生，房贷一直是他家的主要开支。近日，经过家庭会议的讨论，肖先生一家决定：把商业贷款转换成住房公积金贷款。
原因是，央行宣布挑高个人住房贷款利率以后，公积金贷款相比商业贷款的优势进一步显现。转换成公积金贷款后，可节省利息，还可退还保险费，而且每月供房款可先扣除当月住房公积金，较大程度地减轻了经济负担。
商业贷款转换成住房公积金贷款并不适合每个人。还款期限还没超过两年，贷款额度在10万元以上的贷款人办理转换手续后，还可省下一笔可观的费用。
办理个人住房商业贷款转公积金将会遇到下列问题：
需交纳多项手续费用。资金转移需担保公司出面担保，费用将包括担保服务费和相当于贷款金额0.6%至1%的担保费。全部办妥几千元的开销在所难免。
另外还需投入较多的精力和时间。需在担保公司、公积金管理中心、公积金贷款银行、原按揭贷款银行等多个部门办理多项手续，一般都要20多天才能办理完毕，需要提交大量证明材料，现房需要房屋产权证明等。
综合各项因素，专家建议，原来商业贷款余额较大、剩余贷款期较长的购房者，办理商贷转公积金贷款比较划算。
