投资房地产是一个系统工程，需要各个方面的知识。我们怎样看楼盘和选择令我们称心的房子？怎样避免购房陷阱？如何计算还贷款？如何还贷款？如何验收房子？购房的纠纷如何处理？下面我就讲讲这方面的秘诀。
一、如何看楼盘和选择称心的房子
有一个现象：很多人买房后就后悔，房子环境不好，交通不便利，房屋结构不好。总之，有很多不如意的理由。那么，在现时越来越多的新推出的楼盘中，如何寻觅自己如意的栖身之所呢？
1.看位置
房产作为不可动的资产，？所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。房产作为一种最实用的财产形式，即使买房的首要目的是为了居住，购买房产仍然同时还是一种较经济的、具有较高预期潜力的投资。房产能否升值，所在的区位是一个非常重要的因素。
看一个区位的潜力不仅要看现状，还要看发展，如果购房者在一个区域各项市政、交通设施不完善的时候以低价位购房，待规划中的各项设施完善之后，则房产大幅升值很有希望。区域环境的改善会提高房产的价值。
以北京为例。随着北京交通路网的建设，车程、车时概念逐渐取代了原来的绝对位置概念。所以在选择区位时还要注意交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。交通方便往往是开发商的强劲卖点，有的售楼广告说地铁某号线直达小区、某宽阔大道紧邻小区。其实这有可能只是城市规划中的远期设想。对于交通条件，购房者一定要不辞劳苦亲临实地调查分析。
2.？看配套
居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学路上的威胁，且住宅离小学校的距离应在300米左右（近则扰民，远则不便）。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
目前在售楼书上经常见到的会所，指的就是住区居民的公共活动空间。大多包括小区餐厅、茶馆、游泳池、健身房等体育设施。由于经济条件所限，普通老百姓购买的房子面积不会很大，购房者买的是80平方米的住宅，有了会所，他所享受的生活空间就会远远大于80平方米。
随着居住意识越来越偏重私密性，休闲、社交的需求越来越大，会所将成为居住区不可缺少的配套设施。会所都有哪些设施，收费标准如何，是否对外营业，预计今后能否维持正常运转和持续发展等问题，也是购房者应当了解的内容。
3.？看绿化
目前北京住宅项目的园林设计风格多样，有的异国风光可能是真正翻版移植，有的欧陆风情不过是虚晃几招，这就需要购房者自己用心观察、琢磨了。但是居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。
值得注意的是，“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。北京城近郊居住区绿地率应在35％以上。
4.？看布局
建筑容积率是居住区规划设计方案中主要技术经济指标之一。这个指标在商品房销售广告中经常见到，购房者应该了解。
一般来讲，规划建设用地范围内的总建筑面积乘以建筑容积率就等于规划建设用地面积。
规划建设用地面积指允许建筑的用地范围，其住区外围的城市道路、公共绿地、城市停车场等均不包括在内。建筑容积率和居住建筑容积率的概念不同，前者包括了用地范围内的建筑面积，而总用地一样，因此在指标中，前者高于后者。
容积率高，说明居住区用地内房子建的多，人口密度大。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。以多层住宅（6层以下）为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右，高层高密度的住区容积率往往大于2.
在房地产开发中为了取得更高的经济效益，一些开发商千方百计地要求提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，将极大地影响居住区的生活环境。
5.？看区内交通
居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的人车分流，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道兼有休闲功能，可大大提高小区环境质量，但这种方式造价较高。
人车混行的小区要考察区内主路是否设计得通而不畅，以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。
另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。
6.？看价格
看价格的比较时，首先要弄清每个项目报的价格到底是什么价，有的是开盘价，即最底价；有的是均价；有的是最高限价；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格。
最主要的是应弄清（或换算）所选房屋的实际价格，因为这几个房价出入很大，不弄明白会影响你的判断力。房屋出售时是毛坯房、初装修还是精装修，也会对房屋的价格有影响，比较房价时应考虑这一因素。
7.看通风？
在炎热的夏季，良好的通风往往同寒冷季节的日照一样重要。一般来说，板楼的通风效果好于塔楼。目前楼市中还有塔联板和更紧密结合的塔混板出现，在选择时，购房者要仔细区别哪些户型是板楼的，哪些户型是塔楼的。
此外还要注意，住宅楼是否处在开敞的空间，住宅区的楼房布局是否有利于在夏季引进主导风，保证风路畅通。一些多层或板楼，从户型设计上看通风情况良好，但由于围合过紧，或是背倚高大建筑物，致使实际上无风光顾。
8.看户型
平面布局合理是居住舒适的根本，好的户型设计应做到以下几点：
入口有过渡空间，即“玄关”，便于换衣、换鞋，避免一览无遗。
平面布局中应做到动静分区。动区包括起居厅、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等。若为双卫，带洗浴设备的卫生间应靠近主卧室。另一个则应在动区。
起居厅的设计应开敞、明亮，有较好的视野，厅内不能开门过多，应有一个相对完整的空间摆放家具，便于家人休闲、娱乐、团聚。
房间的开间与进深之比不宜超过1比2.
厨房、卫生间应为整体设计，厨房不宜过于狭长，应有配套的厨具、吊柜，应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。
9.看设备
住宅设备包括管道、抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便、实用、高科技的趋势。
以暖气为例：一些新建的小区，有绿色、环保、节能优点的壁挂式采暖炉温度可调，特别是家里有老人和儿童时，可将温度适当调高，达到最佳的舒适状态。
10.看节能
住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施，屋顶和西向外窗应采取隔热措施。按建筑热工分区，北京地处寒冷地区，北向窗户也不宜过大，并应尽量提高窗户的密封性。住宅外墙应有保温、隔热性能，如外围护墙较薄时，应加保温构造。
11.？看隔音
噪声对人的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。
购房者虽然大多无法准确测量，但是应当注意：住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。
12.？看私密性
住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。
此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成通视现象，选择住宅时应予以注意。
13.？看结构
住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的。北京地区目前常见的住宅结构有砖混结构和钢筋混凝土结构。
砖混结构的主要承重结构是粘土砖和小部分钢筋混凝土构件，？只适用于多层住宅，它的优点是造价低，保温、隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。
钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用的有框架结构、大模结构、大板结构等。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。
14.？看抗震防火
地震烈度表示地面及房屋建筑遭受地震破坏的程度，北京地区的住宅应按8度（不是8级）设防。19层及19层以上的普遍住宅耐火等级应为一级；10层至18层的普通住宅耐火等级不应低于二级。19层及19层以上的普遍住宅、塔式住宅应设防烟楼梯间和消防电梯。？
15.？看年限
住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限，是由住宅的结构、质量决定的自然寿命。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命，也叫经济寿命。住宅的使用年限一般大于折旧年限。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。
16.？看面积？
随着小户型热潮的兴起，商品房的套内面积稍稍降了一些，但是许多购房者仍然认为住房面积越大越好，似乎小于100平方米的住宅就只能是梯级消费的临时过渡产品。甚至一些经济适用房也名不副实，大户型、复式户型盖了不少，致使消费者也被误导，觉得大面积、超豪华的住宅才好用。其实尺度过大的住宅，人在里面并不一定感觉舒服。从经济上考虑，不仅购房支出大，而且今后在物业、取暖等方面的支出也会增加。
住宅档次的高低其实不在于面积的大小，三口之家面积有70至90平方米就基本能够满足日常生活需要，关键的问题在于住宅是否经过了精心设计、是否合理地配置了起居室、卧室、餐厅等功能，是否把有限的空间充分利用了起来。
17.看分摊
商品房的销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积；套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套内建筑面积比较直观，分摊的公共面积则可能会有出入。分摊的公共建筑面积包括公共走廊、门厅、楼梯间、电梯间、候梯厅等。
购房者买房时，一定要注意公摊面积是否合理，一般多层住宅的公摊面积较少，高层住宅由于公共交通面积大，公摊面积较多。同样使用面积的住宅，公摊面积小，说明设计经济合理，购房者能得到较大的私有空间。但值得注意的是：分摊面积也并不是越小越好，比如楼道过于狭窄，肯定会减少居住者的舒适度。
18.？看物业管理
买房时购房者一定要问问，物业公司是否进入了项目，何时进入项目。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。
若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低，服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。
物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都有哪些内容、冬季供暖费多少、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。
其实，一些开发商将低物业收费作为卖点实在没有什么可信度，因为物业收费与开发商根本没有什么太大关系。项目开发、销售完毕，开发商就拔营起寨、拍拍屁股走人了，住户将来长期面对的是物业管理公司，物业管理是一种长期的经营行为，如果物业收费无法维持日常开销，或是没有利润，物业公司也不肯干。
一般来说，规模较大的社区能够为餐馆、超市、洗衣店、会所等项目提供充足的客源，住户也相对容易得到稳定、完善和低价的物业服务。如果购房者还是难以承受每月数百元的固定支出，建议干脆选择经济适用房项目，因为经济适用房的物业收费标准很低，而且受政策的严格控制。
二、如何验房收房
大多数老百姓，辛辛苦苦一辈子，花几十万或上百万买这个房子，在房子交付的时候去装修去入住，可能高兴的时间也不长。因为在交房验收过程当中，可能会发生一些问题，特别是装修以后，再发现房屋有质量问题，就很麻烦。需要维权。所以这里教大家如何验房。一定要再验房时把问题发现，便于解决。
1.验房流程
首先要签订一些和开发商交接的表。业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》之后业主做综合验收，业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。开发商与业主协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议。最后业主签署《入住交接单》进行装修。
检测方法：看、摸、敲、照、闻、根据需要做通水、通球，给水试压电气检测等。用兆欧表来检测电线、电气对地电阻的情况，相位仪检测房子内墙的水平程度、手动试压泵检测水压。
用眼睛可以看的也按照下面顺序来仔细检查：
看门：门框是否稳固、周正，安装牢固；门扇是否外观平整，漆面完好无流坠、漏刷和磕碰，色泽一致；门锁是否牢固，操作轻便，均匀锁紧；门把是否牢固，操作灵活；门轴是否平整牢固，转动平稳；猫眼是否完好，视野清晰；门铃是否按钮完好，加电有声。
看窗户：窗框是否稳固、周正，表面平整；窗扇是否安装牢固、开关灵活，关闭严密；玻璃是否完好；把手是否完好、牢固、灵活；密封是否窗缝严密、窗框严密；窗台是否完好、无裂缝、浸水；窗前护栏高度是否符合规范、安全、稳固、无妨碍。
看房屋主体：套内空间，外窗窗台距地面净高、阳台栏杆高度、防护栏杆垂直杆件间净距、室内净高；顶棚是否平整、无空鼓、开裂、脱落；墙面是否平整、洁净、颜色均匀，无开裂、爆点；地面是否平整、无开裂；阳台是否平整、无开裂。
看安装：电源总闸是否完好、有效；电表是否完好，底数；电开关是否牢固、完好、灵活（个数）；电插座是否牢固、完好、有电（个数）；灯座是否牢固、完好、有电（个数）；灯开关是否牢固、完好、有效（个数）；电话插座是否牢固、完整（个数）；信息插座是否牢固、完整（个数）；有线插座是否完好、稳固（个数）；水表是否完好、底数；阀门是否闸完好；上水管是否水管完整，无明显磕碰；下水管是否封口完整，下水通畅；空调洞是否位置合理，附件齐全。
2.房屋质量问题
如果发现墙体有裂缝，可能有质量问题，一般建筑工程质量问题的分类：
一是安全性能有质量问题：
地基沉降：主要表现为房子的四周墙体出现45度裂缝，阳台悬挑梁、悬挑板因钢筋设计不合理或表面钢筋下沉。
电气系统不合格，电线接触不良引起火灾，接地不良好存在安全隐患。
高层排水管未安装防火圈，一旦楼下起火存在安全隐患。
栏杆安装不合格，栏杆玻璃、窗户玻璃质量不合格。
二是使用功能有质量问题：
电器不能正常使用，如设计不合理，材料不合格，安装不规范。
给水管水压不足，排水不畅通，给排水管渗水、漏水。
屋面、窗户、卫生间、厨房、外墙渗水、漏水。
房间大面积空鼓开裂，门窗开启不灵活。
三是外观质量有问题：
阴阳角不顺直，墙面不平整，地面不平整、起沙，垂直度偏差，墙地面细微裂缝。
开关插座排列不整齐，给排水管未横平竖直。
卫生清理不干净。
如果出现安全性能问题，就不能交接房子，应该和开发商协商改进和赔偿。如果出现使用性能和外观的质量问题，则应该要求开发商限期之内修改好。
三、避免装修陷阱ABC
经过了选房，买房，验房，个人房地产投资最后就是装修了。要装修房子，第一步就是确定预算。不同的预算金额决定了装修的档次，也在一定程度上限制了装修风格。
不过无论什么档次的装修，需要重点照顾的环节都是相同的，即水电线路改造、防水、龙骨等隐性的装修环节。如果家具、门都要自己做，还要注意选材（木材、漆）的环保。同样，预算的多少也决定了所选材料的档次。消费者可能开始预想的装修风格和预算并不吻合，这就需要跟设计师交流后重新修正装修思路。装修时将门窗装得一次到位，根据后期再加工的难易程度由难到易地给予重点照顾。从材料方面看，关注点依次为：漆、地砖地板、陶瓷洁具、木料等。
一般现在商品房基本都是毛坯房，装修也是陷阱众多，如果我们不加注意，也会在买房最有一个环节出问题。媒体曾经报道无资质装修公司装修，隐患多多，最后不得不重新装修的事情。可见装修也要谨慎。
1.慧眼识别报价陷阱
陷阱一：模糊报价和工艺说明
装修公司提供的报价单应清楚表达每个部位的尺寸、工艺做法、材料（包括品牌、型号）和单价。比如：柜体的平方米数是按正投影算，还是按展开面积算，饰面板材的级别，柜体内部使用何种材质，是否包含了合叶、拉手、轨道等五金件；整体报价中是否包含了一些基层项目的处理，如墙面铲除、墙面找平等。勤问设计师和装修公司，要求他们在报价单中将各工艺环节标注清楚，最好附详细说明各部分包含什么不包含什么。
陷阱二：为降低报价而恶意漏项
业主看报价单往往只关心总报价是否合适，而忽略了报价单上一些具体的项目。所以容易让装修公司钻空子，恶意漏掉一些项目来造成一种整体价格便宜的错觉，如漏掉包门套、窗套等项目，等到施工时再向业主提起，那时业主不得不增项，这样最终结果往往是装修结束才发现比报价多花了不少钱。
陷阱三：偷工减料和无谓增项隐蔽工程在装修预算中是最重要的一项施工内容。如果装修公司在这一项的报价过低，很有可能是陷阱，会在施工中偷工减料。事实上，每一家装饰公司的报价中，水电项目都做预收后列明单项改造收费标准，最后结算以实际发生数为准。一般四五平方米的卫生间，有些装修公司会建议全部墙面做防水，实际上，只要做了干湿分区，除了淋浴区满做之外，其他墙面上返30厘米即可。装修前多向有经验的朋友咨询，打听清楚须重点关注的工程项目，对待剩下环节还是要注意节约。据专业人士估算，隐蔽工程在通常的家庭装修中可以占到3000元到6000元不等，甚至更多。
陷阱四：在合同中埋下伏笔
有的家装公司为牟取不正当利润，会在合同中埋下伏笔，以便日后偷梁换柱，以次充好赚取差价。比如规定“装修中若原品牌材料没货时，乙方（装修公司）可临时更换相同型号的材料”，这样就可以在施工过程中借口货用完了，以便宜的材料来替代报价中的规定原料，让业主无形中吃了暗亏。业主应该了解市场上同类产品的价格有何差异，环保系数是否相当。如果业主无时间购买材料，需要装修公司代购时，最好提供一份详细的清单，注明品牌、厂家、产地、型号、产品等级、所需数量等，并记得索要发票。
2.剥离重要环节交给材料商
家装是个大工程，业主很难将里面繁复的环节一一照顾到。如果可以把其中专业性强、操作又困难的一些环节交给材料商来操作，会省去不少麻烦。拿地板和橱柜来举例，现在市面上的正规厂家基本上都是负责上门测量、安装，然后收取一定的测量和安装费用，形成规模的建材城建材超市也是这样。
可以由材料商或者厂家协助完成的有：门、窗、木地板、墙面涂料、散热器、吊顶、橱柜、油烟机等厨电；热水器等卫生间电器以及浴房、陶瓷洁具等等。最重要的是，在选好装修公司的同时也要正确选择信得过的材料品牌。在选购好家装建材下订单的时候仔细咨询厂家，如果安装及保修存在疑虑最好改换别家。
3.要求设计师常到现场
设计师是最早参与装修过程的人，是整个装修方案的提出者和设计者。有设计师常到施工现场对工程进行监督，既可以及时修正施工时造成的与原方案的偏离，又可以随时与业主交流，随时改进设计方案。
因为家装是一个分步进行的阶梯工程，不是家装方面的专业人士在施工过程中是不会发现偏离原设计的问题的，如果没有设计师的监督，没有发现装修过程中工人由于理解或者手艺偏差，导致整个效果离最初的设想越来越远，等到整个工程完工，再要改可就来不及了。正规的室内装饰设计师受过从设计到建筑到施工的全套专业培训，可以轻易看出施工过程中的误差，这样就保证了设计质量。
4.不要忽略基材的品质
人们往往更看重的是面上的效果，殊不知面子下面的基础才是影响质量的主要部分。基层是相对于面层而言的，任何用于面层基础部分的材料都是基材。总的来说，基层的质量状况与后面的饰面工程紧密相关，基层的材质和质量、基层表面的平整度及裂缝、麻面、气孔、脱壳、分离等现象，粉化、翻沫、硬化不良、脆弱等缺陷，以及是否沾污等，都是在做面层工程之前需要仔细验收保证的。最关键的一点是，基材还应符合环保要求，尤其是胶粘剂等，它们释放的有害气体将长期困扰你的居室。
5.看紧隐蔽工程
隐蔽工程主要是指水、暖、电等这些完成后在外边看不到的家装工程。目前隐蔽工程的质量问题主要集中在给排水工程、电气管线工程、地板基层、护墙板基层、门窗套基层和吊顶基层这六个方面。根据装修工序，这些隐蔽工程都会被后一道工序所覆盖，所以很难检查其是否规范。而隐蔽工程一旦出了问题，给消费者带来的将是巨大的麻烦。
重点要看紧的地方有以下这么几点：
木龙骨的材质是否做了防火阻燃处理，间距是否正确，安装是否牢固；做木工程的时候需要注意，在做饰面板之前，应检查基底是否干燥；地面是否做了防水处理（防止沥青代替防水材料等）；暗埋电线的处理（如：管内导线的总截面积不超过管内径截面积的40%，管内无接头和扭结；如导线与电话线、电视线、网线等不安装在同一管道中等）；吊顶工程在饰面板安装之前，要检查其内部的龙骨、吊挂件、连接件等是否符合设计要求，安装是否牢固；对易锈蚀的构件和部位是否已做防锈处理。
6.验收留意边角细节
工程中，要随时守好验收这道关，如果发现问题马上解决掉。其中，边角细节最应留意。如水暖管件是否漏水（紧固件、密封材料）；出水水流是否过小（管线接口螺纹过长，接入弯头类管件过深造成）；坐便冲水是否溢水（是否油腻子密封）；面盆返味（是否做好S弯）；门套、木龙骨等是否刷防火涂料；厨卫门板是否有防腐涂料；木工用到钉子的地方，钉眼是否有防锈涂料等。
