成功的理财讲求理财规划，家庭理财也不例外。我们做房地产投资，第一步就是要搞好家庭理财规划。理财规划可以帮我们更好的实现财务安全、资产增值和财务自由的境界。
一、购房投资决策要点
投资房地产，是一项决策，必须要把握决策要点。投资房地产关键是看房价的波动和利率水平的波动，利用3大指标来计算购买房子成本。
1.房地产成本和售价和供求关系比例
房价就是房子的价格，而不是房子的实际价值，房价代表房屋实际价值的时间往往很少，大多数情况，房价总是高于房子实际价值。房价要围绕房合理价值波动，一旦房子供应紧张，房屋价格势必上涨，脱离实际价值，一旦房屋出现供应大于求，出现大量卖出房的，引起房价暴跌。
我们总是说房地产，其中最值钱的是地而不是房。同事聊天，经常会问：你住在那里？我住在通州，你住在望京。根据住地，我们就可以了解当地地房价。所以，房地产最值钱地是地，而不是房屋本身建造成本。对开发用地地需求程度，开发土地地集中程度，都会决定未来房价。
房地产售价高于成本100％，甚至更高，说明投资已经很热。但是可能不到离谱程度，还可以买房子。但是如果市场建造100套房子，需求是200套，供需比例是200%，说明房子还可以购买。相反，如果建造100套房子，需求只有10套，供需比例是10％，则房价存在下跌风险。
2.出租回报率
房价怎么算高，怎么算低，如何判断自己买的房子房价是否过高，是否有投资价值，用出租回报率这个指标就可以判断。
出租回报率是每年租金和房子价格的比率。这个指标如果同时比较一个国家不同城市的房价，准确率更高。一般如果出租回报率在每年5%-7％基本是合理水平。如果出租回报率过低，则说明房地产已经泡沫，随时房地产价格可能暴跌。我们这个时刻买房可能资不抵债。如果买房之后，出租回报率高于7%，说明房地产价格处于低潮，房价有上涨空间。
例如：投资某地房产，2001年买一套房子100平米房子需要30万元，2001年出租房子，每年收取房租15600元，2007年房子价值100万元，每年收取房租3万元。
2001年出租回报率＝15600÷300000＝5.2％
2007年出租回报率=30000÷1000000=3%。
2001年出租回报率是5.2%，按照这样出租19.24年基本可以收回买房成本。
2007年出租回报率是3％，说明房价上涨已经高过物价水平，33.33年才能收回成本。已经存在风险。
3.房价走势曲线
在经济学中，有经济周期理论，房屋地价格走势也要随着经济周期地发展而同向运动，房地产价格走势是随着经济周期运行。我们在观察房价时，可以通过观察近期10年房地产走势价格图表来分析。通过这个指标图形，可以判断房价是否过高或者过低。
上面是天津市2001年房价变动情况，可以看到房价呈现曲折上涨，近期有些回落。但是总体呈现上涨趋势，涨势没有结束。天津地区物价水平可以代表一些中国区域经济的情况，可以参考一些发展地区，了解这些对我们购买房子是一个参考。
综合上面这3个指标，如果买房子时刻看到购买之后出租可以获利10％，则说明长期房子有投资价值，房价处于低谷，我们可以把房地产当作投资。
通过这三个指标运行，我们可以发现投资机会。
例如：上个世纪90年代末，香港楼房出现了令疯狂地炒作阶段，平均房价10多年上涨10倍，也就是说1年多点时间上涨一倍。这样地年收益率吸引很多人投资，于是类似荷兰地郁金香事件发生了。
当时出租率不足1％，市场风险很大。但是很多人还是趋之若骛。其中不乏很多名人，很多人投资香港楼花中破产。而当时中国内地正经历了房地产地低潮期，当时4000多每平米就可以在上海卖一个不错的房子。当时北京3000多每平米就可以买一个价格合理的房子。
2007年之后，北京上海房子成倍上涨。从10年香港的房价走势也可以看到，房价的风险已经随时象从山顶垂直滚下石头。而当时上海和北京的房价还在底部。
如果当时大部分人懂得者三个指标，花费不多时间就可以看到风险和机会。
二、人生置业阶段的策略
很多人往往不是一次置业，第一次买房都是过渡性的，在制定换房计划时首先需要计算换房能力，要计算新房价值、首付、售旧房收入所得及剩余的房屋贷款等因素，还要考虑装修费用、中介费用、以及换房期间的住房问题。同时，应该考虑购房的机会成本，可以将购房款用于投资回报率更高的产品。
购房不是理财的唯一目标，若把家庭所有的资金全部用来支付购房或是满足换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时机，很多人甚至沦为“房奴”。不断的投资房产，占据了大量的现金流，有时可能会降低现在的生活水平。
建议可在资金准备充分前暂时租房。一般购房房价的上限，约为年收入的5-8倍，月供款占收入的30%左右比较合理，这样在家庭财务安排上才具有一定的自由度，不至于沦为房奴。
贷款买房的朋友，如果资金投资不太专业，在没有更好的投资渠道时，首先建议还住房贷款，中国现在的银行利率不断攀升，房贷利率也越来越高，很多投资项目的回报率都不及银行房子贷款利率高，所以建议首选归还贷款。
大家还记得第一章我给大家讲述的人生的几个理财阶段吗？我们的购房子置业同样也按照这样的阶段划分。
1.幼稚期置业策略
刚出生到5岁，这是人生的第一个阶段，幼稚期。不需要买房，没有理财能力，你的衣食住行，包括所有的所需都是父母给你的。
2.单身期置业策略
这个时期最大的问题就是要买房子，或者租房。尤其是单身男士。这个时期收入不多，工作不稳定，但是面临成家立业。所以必须为买房子或者租房子强制储蓄一笔资金。
3.新婚期置业策略
结婚之后，第一次远离开父母，需要独自生活，需要有自己的房子，或者承租一套房子。这个时期承租住房要求房价便宜，不求奢华和面积过大，只求适当的舒适的居住，也许一室一厅的楼房就足够了，住房的维修尽可能少。买房不用一次到位，尽量可以安排2人世界的居住要求即可，简单装修，做到量力而行。
4.没有子女期置业策略
这个时期需重新考虑房子投资，为有小宝宝而做准备。如果这个时期是承租房子，需要换一个更大的适合三口之家的房子，住房要求较高，需要留出孩子的空间，还要有保姆的居住空间。可能一室一厅的住房就拥挤不堪了，这时本着要承租两室一厅的房子才够用，最好和房东签订2-3年的承租协议，防止在孩子出生后，因为房价上涨被迫在找房子。
买房的年轻父母这个时刻可能您原有的住房不能符合养宝宝的要求了，需要换一个更大的房子来满足家庭居住和抚养下一代需要。所以需要卖掉旧房子换一个更大的新房子，就会涉及旧房子卖出，新房子采购弥补差价，还涉及新房子装修等事情。
5.子女期置业策略
当有了孩子之后，成了三口之家，承租房子需要给子女提供一定的空间，比如做功课空间，游戏空间，这样对孩子未来成长有好处。这个时期如果已经完成购房需要合理完善理财计划，最好尽快还清房贷，以便满足子女教育投资需求。
6.家庭成熟期置业策略
如果这个时期承租住房，一定租赁住房在各种需求和理财环境变化时提供一定的安全性，防止大起大落，因为这个年龄段实在不适合搬家等折腾。理财重点要放在为退休理财做打算。如果购买房子房子质量要好，简单适用的装修，千万不要因为装修太多日后加大维修费用和负担。家庭成熟后，人的性格也日趋成熟，建议买符合生活方式需求的住房。
7.退休期置业策略
人生的夕阳红的阶段，这个时期老年的生活质量最重要，需要平和的心态，买房和承租房子基本应该结束，房贷一定要还清。生活主要是尽享受天伦之乐。人生这个阶段禁不起任何风浪，所以任何风险大的投资都不适合您。
三、租房ABC
很多年轻人毕业参加工作，首要面对的问题就是租房安定下来。如何在有限的经济承受范围内选择适合自己的房屋呢？
1.租房要有防骗意识
在租房过程中，首先要注意的问题就是防骗。
我同事的一位表兄刘先生，从山东老家刚刚来到北京打工，需要承租一套房子，但是北京的房子供求紧张，尤其是中关村产业园附近租房。
刘先生在网上看到一家房屋中介机构专门帮助租房，刘先生就登记了租房子信息。没过2天，房屋中介告诉刘先生，有一处房子符合他的需求。
刘先生应约前往看房。这是一处居民小区，属于上个世纪90年代建筑，比较老旧，但是周边距离医院，学校，购物都很方便，距离刘先生上班的单位也就只有三个街区，十分便利。出租房布局和条件都不错：地毯和电器，热水气、空调、等一切设施齐全。上网，电话等通讯设施更是齐全。特别令刘先生喜欢的是房间的布局，南北通透，站在阳台上可以俯瞰整个中关村。
刘先生租房子前，还特意到网上了解了租房的一些注意须知，这些他是充分满意的。房屋中介的工作人员还亲自给他看了房东的出租委托书和房产证的复印件，并且告知，房子如果您不租，明天就无法保留，如果按照一年期间租赁，房租可以打八折。房屋中介收取1个月房租作为交易费用。
刘先生想，这里的房子租赁需要3000元，打八折每月只要2400元，可以节省20％，看着可以少花钱租赁房子，刘先生签订合同交纳31200元给房屋中介。
为了防止出现意外，刘先生执意要把钱交到房屋中介所在办公地，而且还是房屋中介给他开了收据，拿到了房屋钥匙。
三天之后，满心欢喜的刘先生准备搬家到自己的承租房。但是刘先生发现怎么也打不开门。一种不祥的预感让刘先生着急地跑到房屋中介地办公地点，发现人去楼空。相反，有十几个有刘先生同样经历的人焦急的等在中介公司门口，手里拿着交费收据。
这是一起典型的利用承租人着急租房的心态，而进行的诈骗活动。骗子先租赁一所房子和房东签订租赁合同，之后在租赁办公楼做一个中介机构，之后持有假造的法律文件到网上发布信息，用低于同地区房价的价格，引诱租房者上当。
刘先生租房子已经犯了很明显的错误。其实只要仔细，骗子的伎俩是很容易被识破的。
刘先生错误之一：顾及租房子细节，忽略中介真假。如果租房通过房屋中介，建议一定要委托一个资质好，信誉高的中介机构，并且先检查这个中介机构的营业执照，网址，工商备案，税务情况，信誉情况。做好调查工作。刘先生只是图便宜，忽略了这些细节，只是看了复印的房产证，虽然到中介场地看了，但是不要忘记了场地作假很容易。复印的房产证更容易作假。
刘先生错误之二：没有签订租房合同就交纳全部房租和中介费。没有签订租房合同，不能交纳房租和任何费用。没有签订租房合同，就没有形成合同关系，一旦交纳房租，没有法律约束，受害者只能是承租者。
如果租，租房一般会签订租约，一定要约定这些信息：（1）对房产的描述，其中包括房产地址；（2）房屋所有人姓名和住址；（3）承租人的姓名；（4）租约的时间；（5）押金金额，一般是3个月房租；（6）月房租的金额、交纳方式和时间；（7）房租包含的公用设施、家用电器、家具和其他设备需要列席清单；（9）是否可以转租，是否可以装修、改建；（10）一些违约责任比如房租未及时支付的滞纳金和缴纳滞纳金的日期；（11）合同中止的通知期间，双方一般是否继续租都需要提前一月告知。
刘先生错误之三：被低价诱惑。现在是经济信息爆炸的社会，经济信息透明，一个地区的租房和买房报价一般不会出现20％的波动，如果这样必然有问题。一般如果房租3000元，可能上下浮动100-200元。刘先生没有考虑到这些，过分图便宜，导致被骗。殊不知，骗子就是利用低价来骗人。
2.租房要算计成本
租房成本包括房租，押金，虽然最后押金退还给你，但是也存在现金流量的问题。押金一般是三个月房租。
双方约定需要承租方交纳的费用：水费，电费，电话费，上网费，有线电视费，物业费，暖气费用 维修费用。
通常，一般承租者必须负担水费，电费，电话费，上网费，有线电视费，一般物业费，暖气费用和维修费用那个可以和房屋出租方协商，按照租赁时间来决定。
3.租房要考虑资金使用效率
我的一个好朋友，在中关村一个著名网络企业上班，在回龙观租房，每天上班需要乘坐地铁，花费1个小时的时间上下班。由于工作繁忙，经常加班。
一天他下班晚了，十一点回家的时候，由于居住比较远，遇到抢劫，被歹徒扎伤，住进医院，不仅耽误了工作，而且情况很危险。养好病之后，他在单位附近租了一个房，虽然房租贵一些，但是却省下了路上的时间。
从这个案例可以看到，我的这个朋友由于工作原因，经常加班，一旦加班时间比较晚，由于租赁房子处于偏远地区，回家安全存在不安全系数，而且花费在路途上的时间完全可以多休息，多参加其他活动。
租单位周边的住房，每月房租2100元，租赁边远地区房子，房租1500元，每月多支出600元。但是单位周边租房，不需要花费交通费，而边远地区租房子，虽然省下600元房租，却要多花费200元交通费和每天2个小时的上下班时间。如果把休息时间考虑到房租价值里面，我认为从房租使用效率来看，单位就近租房不比偏远租房差多少，因为时间是不能用钱衡量的。
所以，租房还需要考虑上班情况，加班情况，路上花费的时间，等一系列因素，不能单单用房租多少来衡量。但是有一个情况，房租的支付每季度必须的支出，所以一定要提前准备好现金，不要该交纳房租时刻出现没有现金的情况。这样最好每月房租的支出额度不应超过月收入三分之一，由于房租不像其它的支出可以视具体情况做出调整和更改，不能临时报佛脚，否则就会影响到正常生活的水平。
交通便利是首选条件。市中心寸土寸金，房屋租赁价格简直是天价，但如果选择偏远地区，交通不便又增加了生活成本。因此，建议可考虑在地铁沿线租房，因为在地铁各个方向的端点处房屋租赁价格偏低。由于每个人工作地点不同，完全可以采取靠近地铁、城铁等各个端点区域的租房策略。
四、买房ABC
如果我们决定买房，买房也有很多技巧需要熟知，否则会出现买房陷阱。买自己承受的不起的房子，出现类似的次级债危机。我们要按照自己的收入水平确定买房子的层次，我们都想买别墅，但是很少有人能买的起，所以要根据自己的收入水平来确定买房的档次。确定承受得起的总房价。
1.以储蓄及缴息能力估算负担得起的房屋总价
目前能够一次性付款购房的人还是很少一部分，大多数购房者还是采用贷款买房、每月还款的方式买房。因此，房屋的总价应该包括两个部分，一是首付款，二是房贷款。所以，我们以储蓄及我们的每月收入估就可以计算买房子情况。
可负担首付款= 目前储蓄总数×负担首付的比率上限可负担房贷=目前年收入×负担房贷比率上限×年金现值（n=贷款年限，i=房贷利率）年金：每隔相同的时期付等额的款。年金现值，实质就是＝年金额×期数－年金的利息累计，计算到期初的金。
可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷
例如：赵先生年收入为10万元，刚参加工作4年，目前储蓄10万，70%为储蓄首付款为负担房贷的上限，贷款年限30年，利率以5%计。赵先生的年收入中负担房贷的比率上限为50%。
分析：
赵先生是可以负担的房屋首付上限为：10万×70%=7万赵先生可以负担的房贷大致为：10万元×50% ×15.3725=76.8625万元赵先生可以负担的房价=7＋76.8625＝83.8625元也就是说现在赵先生25岁，可以贷款30年，55岁还清贷款，不计算房贷利率增长，等因素，可以买83万的房子是可以承受的。
2.买哪里的房子，买多大的房子
买房人的投资偏好，房子的不可替代性质这里发挥决策作用，一般人喜欢买距离亲朋好友近的房子，距离单位方便的房子等，这些都成为买房的偏好理由。
知道自己买房的承担比例，用家庭居住人口和日后规划就可以测算买房面积和地点。
比如：赵先生的家人、朋友都在北京海淀区，赵先生买房子就希望买这些地方附近的。 赵先生准备结婚，家庭人口是2人，考虑日后要孩子，所以2居室比较合适。综合考虑海淀区的房价，每平米1万元，则可以买83平米左右的房子；考虑到房子的一些其他成本，装修费用、房屋装修、家具、搬家费、保险费、律师费、契税等费用也得在考虑之例。所以买80平米的房子是比较合适的，在大就是超过承受负担，除非这些费用家里老人赞助。
