案例：江西景德镇新店开发投资调研报告
一、景德镇简介
景德镇市位于江西省东北部，距九江150公里左右（全程高速）。西北与安徽东至县交界，景德镇是中外著名的瓷都，历史悠久，文化灿烂。雄踞长江之南，素有“江南雄镇”之称，历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称全国四大名镇，是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。1953年6月政务院批准景德镇市为江西省直辖市，现辖一市一县两区，即乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，人口152万，其中市区人口50万。
景德镇制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。史籍记载，“新平冶陶，始于汉世”，可见早在汉代就开始生产陶瓷。宋景德元年（1004年），宫廷诏令此地烧制御瓷，底款皆署“景德年制”，景德镇因此而得名。自元代开始至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷，设瓷局、置御窑，创造出无数陶瓷精品，尤以青花、粉彩、玲珑、颜色釉四大名瓷著称于世。“毛泽东用瓷”、上海“APEC”用瓷及国宾馆用瓷以及各类艺术陶瓷备受世人赞赏。景德镇瓷器享有“白如玉、薄如纸、声如磬、明如镜”的美誉。郭沫若先生曾以“中华向号瓷之国，瓷业高峰是此都”的诗句盛赞景德镇灿烂的陶瓷历史和文化，陶瓷把景德镇与世界紧密相连。
景德镇市旅游资源内涵丰富、独具优势。包括陶瓷文化、人文景观、生态环境等，尤以陶瓷资源独具优势。全市现已发现30多处陶瓷历史遗址，如古代著名的瓷用原料产地及世界通称制瓷原料高岭土命名地高岭、湖田古窑遗址、明清御窑厂遗址等等，分别列为国家级、省级文物保护单位，具有世界性的影响力和吸引力。景德镇市的风景名胜和景观众多，有保留完好的明清古建筑村、徽派建筑群、古戏台；有号称中国第二、江南第一的浮梁古县衙；有以三闾大夫屈原命名的古建筑三闾庙；有宋太祖朱元璋作战时藏身的红塔和瑶里的仰贤台、洪源仙境、太阳岛、月亮湖、阳府寺、历居山、翠屏湖等。景德镇也是具有光荣革命传统的地区，著名的新四军瑶里改编就在浮梁县瑶里镇，红十军的诞生地在乐平市众埠镇。1997年，被国家旅游局等单位推介为97中国旅游年全国35个王牌景点之一。
景德镇市自然资源丰富，生态环境好。主要矿产有瓷石、高岭土、煤、钨、沙金、铜、萤石、硫黄、石灰石、大理石等，特别是瓷石、高岭土蕴藏量更为丰富，目前探明的储量，仍可开采300多年。全市森林覆盖率达60.9%，是江西省重点林区之一。距市区50公里处仍保留原始森林，栖息着众多熊、虎、猴类等动物，并生长有红豆杉等珍稀树木。浮梁县瑶里镇的汪湖、白塔寺、梅岭，鹅湖镇的高岭村、东埠村等都是终年云雾缭绕、山清水秀。历史上景德镇特产素有“一瓷二茶”之称，茶叶是景德镇名产之一。早在唐代，景德镇就是全国重要的茶叶集散地，诗人白居易著名诗篇《琵琶行》就有“商人重利轻别离，前月浮梁买茶去”的诗句，当时，景德镇茶叶税收占全国茶叶税收的八分之三。“浮红”茶在国际上久负盛名，曾获得1915年巴拿马万国博览会金质奖。近年培育和研制的名优茶“得雨活茶”、“瑶里崖玉”、“浮瑶仙芝”绿茶畅销市场。“得雨活茶”已被选为人民大会堂国宴特供茶。
景德镇属亚热带季风气候，境内光照充足，雨量充沛，温和湿润，四季分明，山峰层叠，河流密布，山环水绕，景色秀丽。市区平均海拔320米，年平均气温17℃，年降雨量1763.5毫米，年平均日照时数为2009.8小时。（合肥：年平均气温15.7℃，年降雨量1000毫米）
二、景德镇中山北路步行街介绍
1.景德镇市区图（略）
2.景德镇商圈图（略）
3.景德镇的主要商业街为珠山中路（全长约1200米，以肯德基核心地标）和中山北路步行街（全长380米，宽10米），两条街垂直相交成“L”型。根据调查结果，珠山中路商圈的提及率为70%，中山北路步行街的提及率为40%。可见珠山中路为景德镇的核心商圈，步行街的核心度为珠山中路的6成。中山北路原是景德镇的一条繁荣商业街，分布着各式各样的商铺、瓷行、陶瓷专卖店、红店和为陶瓷生产服务的铁匠铺、颜料店等。后经过改造于2004年6月份重新开街，目前主要业态为服装、饰品、鞋等。
4.从客流观察来看，珠山中路的总客流高于步行街的总客流（步行街的总客流为珠山中路的70%～80%）。珠山中路的目标顾客比例较高（50%～60%），穿着打扮比较时尚，而步行街的目标顾客比例偏低（平均仅为27%，其中周五半小时平均总客流为900人，目标客流为180人，目标比例为20%，周六半小时平均总客流为1400人，目标客流为450人，目标比例为33%），穿着打扮比较大众。
5.从目前的租金水平来看，步行街600平方米一层店面的月租金为2.5万元左右，而肯德基对面二楼700平方米的店面年租金报价为30万元左右，合2.5万元每月。
6.从竞争对手来看，按照目标顾客提及率高低依次为：邦威38%（珠山中路肯德基对面），以纯32%（珠山中路，装修中），灰鼠11%（珠山中路），森马9%（珠山中路），红太阳6%（服装超市，步行街一家600平方米左右，珠山路一家150平方米），特步4%（步行街一家，珠山中路一家）。
7.步行街红太阳服装超市，与我方待选店面在同一侧，比我方位置要好，更靠近步行街入口处，门面宽10米，营业面积700平方米左右，主营男女服装，商品品种较多，款式以大众流行为主，目标顾客定位在18～30岁左右。从收银员口中得知，其日营业额在8000元左右，判断月销售额为25万元，年销售额为300万元左右。
8.灰鼠，主营男女服装，门面宽6米，营业面积180平方米左右，经营风格与我方类似。
9.景德镇的目标顾客穿着打扮总体相对时尚一些，比较适合我方的市场定位。目标顾客的月收入水平集中在800元以下，占85%。平均月服饰支出水平为106元。教育程度来看，本科生占18%，大专占28%，高中占51%。从职业分布来看，以学生为主占58%，其次是职员类顾客，占20%。从目标顾客的角度总体判断，对于我方来说，景德镇市场比较适合我们的市场定位。
三、景德镇中山北路步行街新店店面情况
1.待选店面位置：（详见商圈图）
2.待选店面结构：宽12米，深50米，三层，总计1900平方米左右。
3.租金情况：6年租期，月总租金3.2万元，5年不变，后一年为3.5万元/月，付款方式月付，押金9.6万元（三个月租金），装修保证金4000元左右，装修期1个月。
4.2006年4月1日交房。
四、景德镇中山北路步行街新店销售预测及保本点
1.新店销售预测由于景德镇新店结构与NCA类似，商圈差异明显，因此采用如下预测模式。
五、结论及建议
从步行街的发展趋势判断，景德镇步行街新店为机会性投资，如果步行街发展较快，则在较低的租金水平上，未来的投资回报将会很高。
