据审计署2008年6月披露的消息来看，土地出让金已经成为地方政府预算外收入的主要财政来源，而且在收取和使用等关键环节上，他们几乎完全不受监管，更没有硬性约束。对土地出让金的收取和使用可以完全依赖于官员的好恶，他们几乎可以毫无限制地哄抬土地价格，并由此导致了诸多钱权交易的贪污腐败行为。所以，不合理、不透明、不公开、太随意的土地出让金的比例正像任志强所说的那样，至少是合理水平的5倍以上！那么今天政府对房价的反复调控却无济于事，房价仍居高不下就有了合理解释，因为一切的幕后主导正是政府的以土地出让金为支撑的“土地财政”。
而地方政府会走入“土地财政”的发展模式，还要从1994年说起，这一年，中国开始了影响深远的财税改革，20世纪80年代末，改革开放后的中国经济得到了极大地释放，并表现出了良好的发展势头，国家逐渐摆脱了赤贫，并积累了一定的社会财富，地方政府的财政收入也因此逐年增加。然而，中央政府的财政收入却显得与此极不相称。在当时中国的税收政策下，地方政府跟中央政府谈判，根据自己区域的经济发展状况协定每年向中央缴纳固定的税额。随着经济的发展，这种包税制显然对中央政府的财政税收是极为不利的，税收非但没有像地方政府一样逐年增加，反而因为各种建设项目的扩大，支出在逐年递增。到了90年代初，中央政府一度陷入了财政危机，不得不以各种基金的名义两次向地方政府借款。当然，名义上是借，实际上中央政府明确表示不会偿还。这是一种怪现象，中国在几千年的历史发展中经常是个高度中央集权的国家，地方政府相对于中央政府而言显得十分孱弱和微小，但现在这种情况却完全翻转过来，地方政府的财力已经完全凌驾于中央政府之上，这让国家领导人出现了从未有过的危机感。如何保持中央政府的强大，改变其财政收入现状成为党中央的当务之急。分税制改革就此诞生。
应该说这项政策本身无可指责，世界上大多数国家都实行分税制，头号经济强国美国也是如此。只有实行分税制，政府的财政收入才会与经济发展水平相适应，中央才能对地方保持其强大的领导性。但它在中国实行的时候，却成了绑架中国经济的一条枷锁，并引领了中国的房地产泡沫。造成这一问题的原因很简单，它分得离谱！
1994年之前，中央占政府财政总收入的20%～30%，或许是危机感使然，分税制改革之后，中央政府直接插手各地税收，将好一点的税收项目统统纳入国税，只把零头留给地方政府。之后，中央政府的收入急转直上，占到了财政总收入的60%～70%，与之前相比，中央与地方所占的比例完全调了个！从此，地方财政只能占财政总收入的一个小部分，然而，它却依然要承担几乎所有的行政管理职能，这几乎可以说是个不可完成的任务，地方财政如何得以维持？
卖地几乎成了唯一的选择，地方政府只能通过土地出让金来补充严重不足的财政收入。为了获得尽可能多的土地出让金，政府还聪明地“发明”了招标拍卖。应该说，从这个时候开始，中国的房地产发展就一直背离市场规律。当然，自1949年以来，房地产市场从来没有健康过。
农村住房主要依赖于自建，到现在仍是如此，几乎不存在房地产市场，因此我们主要说的是城市的房地产市场。90年代之前，城市居民主要靠单位分配取得住房。且只有国有企业才有这样的“福利待遇”。而90年代，国企大规模倒闭或萎缩，这种“福利”就此戛然而止，市民的住房需求几乎完全得不到解决，并一直被压抑到90年代初，这时，国家承认土地出让合法化，房地产也因此得到发展。从此，城市居民可以通过购买获得住房，这便成了他们获得住房的最主要方式。
而主要依靠土地财政的地方政府，为了获得尽可能多的财政收入，只能尽可能地抬高土地出让价格，于是，出让给开发商的可建设用地几乎永远小于市场需求，到今天仍是如此。北京市每年的新增住房面积大约为10万平方米，而它每年几乎都会接纳40万的新增人口，这使得住房市场的供求矛盾十分尖锐，政府便可以因此将土地出让金抬高到尽可能高的价格。同时也由于这个矛盾的存在，使得住房资源紧张的问题越来越突出，每年都未解决住房需求的人数呈滚雪球式逐年增加，土地出让金的价格也因此逐年增高，房价便跟着一路上涨。
房地产市场化改革之后，长期被压抑的住房需求找到了一个突破口，并爆发出巨大的能量，即便价格远远高于当时的生产力发展水平，人们还是欣然接受，这让政府着实感到兴奋，土地出让金更是给了他们比期望还要高的财政和私人收入。分税制改革后，地方政府对土地财政的依赖程度变得更高。更为糟糕的是，中央政府还向地方政府下达了经济增长率的硬性指标，如果达不到这个要求，地方长官将面临被免职的命运。
地方政府只能分享30%左右的财政收入，却要承担着90%以上的政府职能，还要完成中央每年都要求的财政增长率，这是一个严峻的考验。地方政府为了完成任务不得不更加疯狂地卖地，并尽可能地提高土地出让金价格。据《南方周末》的消息，2010年，土地出让金占地方财政总收入的比例高达76%！而财政增长率这一硬性指标更赋予了房地产极大的投机性，房价更加背离市场需求。用以投机进行的房产交易的数量远远超过用来自住的房产交易。直到今天，20多年的时间里这一状况从未有过改善，而是更加恶化。据最新的数据显示，上海市商品房空置率高达60%以上，这比国际通行的合理空置率区间3%~10%至少高5倍！政府的疯狂卖地和投机客的疯狂炒作繁荣了房地产市场，并使其成为中国经济增长的主要动力。
然而，背离市场需求水平的过度繁荣成功引导了房地产泡沫，中国经济彻底被以房地产为主导的GDP增长模式绑架。我们可以这样说，只要“土地财政”一天不改，只要硬性的经济增长率指标一天不废（中国名义上的市场经济实际没有完全脱离计划经济的色彩），那么指望房价回落到合理水平的愿望就很难通过大家所乐见的方式实现。而且，土地是一种有限资源，一旦所有土地的使用权都被转让，依靠透支未来财富获取财政收入的政府可能面临着破产的风险。
