1998年，政府开始了大刀阔斧的房地产市场化改革，中国从此迎来了楼市的黄金时代。人们惊异地发现，市场化改革之后，住房的供给要比单位分配时期更加紧张。不知道是土地资源紧张，还是开发商的开发能力有限，每当有新的商品房建成待售，人们总能在第一时间内哄抢买光。由于供应始终小于需求，即便楼价远远高于当时的生产力发展水平，人们也倾其所有不假思索地接受。由此造成了一种中国特有的经济现象：毛坯房也可进入市场待售。直到今天，仍然鲜有文字检讨这段时期的住房供求关系，但我们却不能忽略。事实上，中国的土地资源从未紧张到影响城市居民住房的供应。诚然，中国是个人口大国，但你可以看到，中国的城市人口密度在世界上只是处于一般水平，且土地利用率极低，而且，土地国有的性质使得政府极易从人民手中收回已授权他们使用的土地，转而将其出售给回报率更高的开发商。而住房建设的融资也一直不是问题，房地产一直是备受银行支持的行业。而且，能够从政府手中拿到土地的开发商一定跟政府有着不同寻常的亲密关系，所以他们的融资甚至能够得到政府的支持和帮助。造成供应紧张和房价过高的真正问题在于，政府供应的房产开发面积始终小于人们的需求，而开发商不断将从政府手中获得的土地囤积起来。
当市场化改革后的第一批商品房上市的时候，因改革开放而获利的人表现出了对商品房的巨大需求，开发商便趁机抬高价格，并惊讶地发现人们还是毫无怨言地抢购一空，他们不禁窃喜，囤地和故意制造供应短缺的现象便成了他们的惯用手段。而缺乏监管的市场更是纵容了他们的非法行为，政府也能从这种行为中获得更多的土地出让金，便对其听之任之。这一问题一直持续到今天，并构成了今天房价飙涨的一个重要原因。我们可以这样说，房地产市场从未得到规范。
我们可以看到，市场化改革之后的楼市发展从未遵循任何市场原则，于是有人开始指责这项政策的正确性，认为市场化改革实在是一大败笔，是它造成了我们今天的住房负担过重。这种观点是十分不理智的，无论楼市怎样发展，市场化改革都是市场经济发展的必然趋势。很难想象如果我们今天仍然生活在单位配给房屋的经济环境中会有怎样的现象，但可以肯定的是，这样的经济生活想必是十分落后的。
企业为了满足员工的住房需求，不得不做更多的支出。这必然会加重企业的负担，打击人们创办企业的积极性。而根据过去的单位分配住房情况来看，真正能够享有福利分房待遇的职工只在国企中，而我们知道，现在养活大多数职工的恰恰是民资企业。如果一定要逼迫私企解决员工的住房需求，而他们又不像国企那样容易得到政府和金融机构的融资支持，我们可以预见，必定会有一大批企业因负担过重而倒闭。那么社会上将会出现大量的失业人口，他们为了谋生不得不返回农村老家从事生产，而农村的土地资源已是十分紧张，如果又要养活更多的返乡人口，人均耕地面积将会更少，农村也将更加贫穷。
仅存留下来的国有企业和大型企业必定会因为人力资源的过度饱和而发生更多的贪污受贿行为。人们为了得到一份工作，因为竞争的增多而不得不考虑像主考官行贿，员工为了升职也不得不向上司行贿，这势必造成国企和大型企业的管理混乱和效率低下。同时，竞争的增加也使得人们的工资收入降至将能维持日常生活的最低水平。而中小企业代表了社会的创新精神和发展方向，他们为了不被竞争对手淘汰而不得不持续提高自身的生存技能，不断开发新的适应社会需求的价廉质优的产品，同时他们也在敏锐地嗅着市场动态，随着准备捕捉新的商机来为自己获利和提高自己的竞争水平。而在国企和大型企业中，人们因为得天独厚的垄断优势或占了大部分市场份额而无需创新和作出改革，再加上贪污受贿成风而抹杀了真正致力于公司发展的优良人才，那么中国经济的发展将会陷入困境，产业结构也将非常低端，甚至永远走不出农业经济。
所以，市场化改革是有利于国家经济向前发展的，我们不能把执行时犯的错误归咎于这个政策本身。事实上，按照市场化改革的要求，“23号文件”明确规定，要建80%的经济适用房、10%的保障房和10%的商品房，但这项政策却从未得到实施。直到今天，我们非但没有看到80%的经济适用房，甚至连10%的比例都达不到，城市中拔地而起的只有一座座商品楼，它们的价格一路飞涨，居者有其屋这项最基本的生活需求成了大多数人奢侈的梦想。
