取得时效是指占有他人之物持续达到一定时间，而可取得该物物权的制度。取得时效制度系为了促使权利人积极行使权利，并维护基于长期占有而形成的法律秩序。不动产取得时效制度，德国、瑞士、法国、日本、我国台湾地区等民法均设有规定，但具体构造有所不同。德国、瑞士民法，区分已登记不动产和未登记不动产，分别构造取得时效制度。对于已登记不动产，须占有人已被错误登记为登记名义人，并且持续占有达到一定期限者，方可取得不动产物权。日本民法则不区分动产、不动产，对取得时效作统一的规定：以所有的意思，２０年平稳公然占有他人之物者，取得该物所有权，若占有之始为善意且无过失的，１０年即可取得该物所有权；他物权的取得可准用所有权取得的规定。我国台湾地区《民法典》仅限于未登记不动产，具备一定条件并持续占有达一定期限，即可取得不动产物权。我国现行法上未规定取得时效制度，在《中国民法典草案建议稿》中，学者借鉴的是德国、瑞士法制，系根据不动产已登记还是未登记，而异其规则。
比较而言，未登记之不动产依持续的占有而确定物权的取得，尚属妥当。但已登记之不动产，无视登记簿的存在，仅根据持续的占有决定权利的取得，难谓妥适。故德国、瑞士民法采取的区分登记和未登记不动产，对已登记不动产同时强调登记名义与占有事实的存在，应属合理的选择。对此，日本学者已有所反思，认为：日本民法透过占有即进行不动产取得时效，并不能说十分妥当；作为取得时效之基础之占有与作为其对抗要件之登记之间所产生之不协调，已是日本民法上解释之难题之一；除了透过占有之外，还以是登记名义人为要件之德国民法，倒是以其简明见长。
这里，已登记不动产中，登记与占有的配合，共同决定着不动产物权的时效取得的现象，颇具启发性。虽然，取得时效中占有所发挥的作用，与善意取得中占有可能发挥的作用在方向上定有不同，前者与和平秩序有密切联系，但是，登记背景下的占有功能的发挥本身，为不动产善意取得制度中以登记为基准之基础之上，占有地位的安排，提供了思路。
（二）占有对债权效力的强化
当债权的内容包括取得标的物之占有时，仅具相对效力的债权因与占有的结合，而可以得到强化。此种强化，一方面表现为，债权作为债权人占有的正当基础，使债权人不构成无权占有，从而可以对抗标的物所有权人的返还请求。这样，在标的物为不动产时，“占有”帮助债权人战胜了“登记”之所有权人。
另一方面，占有保护请求权、占有人自力救济权等，也可以强化取得占有之债权人的债权。这方面，德国、日本学者有较为充分的论述。德国学者指出：占有强化了权利人的法律地位，使权利能够从外部识别，并通过占有保护请求权赋予权利人相对于任何人的防卫权。
这样，权利人特别是债权权利人的地位得以大大加强。例如，承租人在获得占有以前对出租人仅有交付租赁物的债法请求权，取得占有以后他可以根据民法典关于占有保护之规定，要求所有人尊重他的占有，包括出租人。占有保护请求权具有了相对于所有人的效力，债权的法律地位因此得到加强，这使得占有之债权与占有相结合，而被承认是侵权法意义上的其他权利（ａｌｓｓｏｎｓｔｉｇｅｓＲｅｃｈｔ）。日本学者也认为，目前，占有诉权发挥重要作用的，是不动产租赁权。当然，这是由于民法未将租赁权作为物权而产生之现象，但无论如何，占有担负着不动产使用权这种本权之前卫任务，这是非常值得注意的一种现象。
这里，占有保护请求权对债权的强化，似仍在于社会和平秩序的维护。但占有与债权的配合，可形成能对抗拥有登记的所有权人的力量，适足说明不动产法律关系之中，占有尚没有彻底为登记所淹没。
（三）租赁权的物权化
租赁合同为债权合同，本应仅具有相对之效力。但基于保护弱者、维护生存利益等法政策目标的考虑，法律赋予租赁权以对世效力，使“买卖不破租赁”，理论上称之为租赁权的物权化。但各国将租赁权的物权化程度不同，且于物权化的同时，亦多搭配一定租赁权公示性之措施，以平衡对承租人和受让人的保护。德国、瑞士、法国、日本、奥地利等国民法，基本上限于将不动产租赁权物权化，并且，瑞士、日本、奥地利民法均以完成登记作为为租赁权物权化的条件，法国民法则将租赁权物权化限定于经公证不动产租赁或定期不动产租赁。
我国台湾地区《民法典》第４２５条规定：“出租人于租赁物交付后，承租人占有中，纵将其所有权让与第三人，其租赁契约，对于受让人仍继续存在。前项规定，于未经公证之不动产租赁契约，其期限逾５年或未定期限者，不适用之。”第４２６条规定：“出租人就租赁物设定物权，致妨碍承租人之使用收益者，准用第４２５条之规定。”从这两条规定中可见，我国台湾地区《民法典》在租赁权物权化上，未区分动产、不动产，也不要求办理登记。对此，有学者认为，至少在大多数情形下，不动产租赁确可说涉及基本生存保障问题，但为何完全不区分动产、不动产而一律强制性介入，殊难理解。
而我国《合同法》第２２９条之规定则更为离奇，该条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”可见，它不仅未要求具备登记，未区分动产、不动产，而且连承租人对租赁物的占有都无须具备，就使租赁权物权化了，真可谓“漫无边际”。该条规定，已被学者批评为：完全混淆了契约效力、履行和移转问题。这里，就租赁权的物权化而言，笔者认为，应仅限于不动产租赁，且不动产租赁权的物权效力的发生，至少尚应伴有占有之外观。而这正是德国民法所选取的框架，德国民法中，不动产租赁未经登记只须承租人取得占有，就可对抗第三人。我国台湾地区《民法典》所不同的只是未将动产排除在外，所以，就不动产租赁而言，我国台湾地区法与德国法是一致的。
对不动产租赁，以承租人取得占有为要件赋予租赁权以物权效力，比较典型地反映了不动产登记背景之下的占有的功能。有学者指出，租赁权的物权化以租赁物的交付为要件，主要理由有二：一为租赁物交付之前，承租人尚无保护的必要；二为在租赁物交付前，受让人原则上尚无从知悉租赁权存在的事实，租赁物的占有具有公示功能。可见，不动产占有的取得，可以传递不动产用益信息，为第三人获知租赁权的存在提供了可能。在此情况下赋予租赁权以物权效力，就可以兼顾交易安全。不过，以租赁物之交付，作为租赁关系之公示方法，不若地上权或抵押权之登记作为公示方法为明确，受让人仅能从标的物已为第三人占有去推知租赁关系存在之可能性，并作进一步之查证，以保障其权益。
日本民法虽以登记为前提，赋予租赁权以物权效力，但是，建筑物之租赁权，若建筑物已交付，也产生对抗力；农地之租赁权，也因农地之交付而产生对抗力；并且就同一建筑物或农地已订立双重租赁契约之情形，应该解释为，不论登记或交付，谁实行其中之一项，谁就具有优先权。就这些权利，当占有与登记发生竞合时，则先成立者应该优先。这样，占有已经被赋予了与登记同样的效力，虽然这仅限于不动产用益性权利，但也已充分展示了登记背景下，占有的作用空间。我国台湾地区《民法典》债编修订时，也因此将“租赁物交付后”修正为“承租人占有中”这样一个租赁权物权化的要件，将租赁物虽经交付但承租人又中止了占有的情形，排除了出去，使承租人中止租赁物占有后发生的买卖可击破租赁。从而，将租赁权对世效力的发生要件，精确地限定于租赁权伴有占有外观之情形。
对此，日本学者还进一步指出：从要强化土地与建筑物之用益权之近代法之理想出发，以占有为对抗要件，对未登记于登记簿之不动产物权也承认其具有排他性，已是必然之趋势。佃耕权、房屋租赁权等，其标的虽是不动产，但却因伴随占有而被赋予对抗力。至少这些使用权透过其伴随之占有，得到了免受第三人侵害之保护，这可以认为是近代法对占有作用的一种转用。
三、善意取得中不动产占有之法律地位的构建
不动产善意取得保护的是第三人对登记的善意信赖，第三人不可以因对不动产占有的信赖而取得物权，但是，在不动产善意取得的制度构成中完全忽略占有，也是不妥当的。法律不应无视占有所具有的传递一定信息的天然属性，而应顺应占有的此种功能，确立善意取得的构造中占有的应有位置。故此，笔者主张，将不动产占有状态的考察与第三人有无重大过失的判断联系起来，忽视标的物占有状态之考察的第三人，将可能被认定为具有重大过失。而且，个案中尚需将第三人的过失与真正权利人的可归责程度进行比较权衡，以得出到底应保护哪一方的结论。这样，方可兼顾静的安全与动的安全。
已有学者指出，不动产价值较大，交易应做到相当的谨慎。取得人不仅应通过登记了解权利关系，还要实地查看标的物占有情况，以避免造成单纯对虚假登记的误信。当登记与占有的权利外形一致时，取得人才属于善意无过失的第三人，受公信力的保护。即以占有不动产的权利外形来补强登记的公信力，从而确立登记与占有权利外形一致说。对此，笔者认为，以占有的权利外形补强登记公信力的表达，十分准确传神，但占有的功能不应强化到与登记等同的程度，故所谓登记与占有权利外形一致说并不妥当。这里，不是以占有事实状态来影响善意取得的构成，而应是以第三人的谨慎程度来影响善意取得的构成。只要第三人考察了标的物占有状态，并达到了合理的注意程度，即使未能发现占有人非登记名义人等事实，也不构成重大过失。
这样，涉及不动产占有方面的善意取得的制度构成应可概括如下：第三人未考察标的物占有状态，仅根据登记之记载行事，可视为因重大过失而不知登记错误的存在，一般情况下即不可善意取得相应物权，除非登记错误系真正权利人故意或重大过失而制造或维持。如果第三人考察了占有状态，并且尽到了合理的注意义务，即使未能发现登记错误的存在，也可视为无重大过失，仍可能善意取得相应物权。而第三人考察标的物占有状态时，是否尽到了合理注意义务，应个案判断，综合考虑第三人所作出的努力、便利途径的利用情况、不动产占有人配合程度的影响等状况。
至于不动产交易中要求第三人考察标的物占有状态的合理性，主要在于：首先，不要求第三人考察占有状态，将使得仍占有自己不动产、无过失不知登记错误存在的真正权利人，也将丧失权利，这过于严酷。其次，不动产价值较大，第三人的谨慎程度应与其交易数额相适应，“买卖土地没有不至现场观看之道理”，且不动产位置固定，考察方便，故占有状态考察之成本支出，对不动产交易而言，显然是合理的。再有，动产尚可能因侵占人隐匿而使权利人无法发现的可能，而不动产在为他人侵占时，权利人可及时发现，予以回复；而且，不动产在空间上的确定性，也使得登记错误更容易在占有考察中被察知，故不动产占有状态的考察，更容易获得准确的物权信息，“考察之收益”相对稳定、可靠；占有往往与不动产用益相联系，实践中，不动产或为所有权用益或为用益权人用益，透过不动产用益人来获知不动产物权信息，实属当然；而在受让用益物权的场合，更是应当考察占有。此外，不动产租赁权的效力也要求第三人考察占有，不动产租赁权的物权化不以登记为必要，考察占有可及时发现租赁权的存在，而且，与租赁权物权化仅可能增加第三人所取得所有权的负担不同，承租人的优先购买权的存在，还具有否定第三人与出租人之间的买卖合同效力的可能；在这样的立法背景下，第三人本来就需要考察占有状态，在善意取得构成中要求第三人考察占有状态，肯定不是一项不合理的负担。最后，登记簿之记载非权利人所能控制，而权利人对占有的控制能力更强，第三人明知登记可能错误，有方便的获取信息的途径，却弃之不用，认为自己的利益可受公信力之保护，从而无视可能存在的真正权利人的利益，对于这样的第三人，法律自也没有提供保护之必要。
