（第一节）老年科学的内容和内涵
中国已经开始步入老年社会，尤其是在北京、上海和沿海发达地区率先进入了老年社会，以上海为例，60岁以上的老人占人口总数18%，有263万人之多，这个趋势还在全国范围内扩大开来。
随着时代的发展，人们的生活节奏越来越快，家庭结构和人们的思想观念也发生了变化，三代同堂的生活方式正被三口之家所代替。
随着物质生活水平的提高，人们的寿命也越来越长，随之带来许许多多前所未有的课题，涉及面之广、涉及专业之多也令人始料不及。仅从老年人最为重视的“健康”问题，按照世界卫生组织定义的标准，应该包括三个方面的正常状态才能判断一个人是否处于“健康”之中：生理良好、心理良好、社会关系良好。这三个“良好”背后潜伏着巨大的问号。1999年是国际老人年，其口号是“让不同年龄的人们得到相同的享受”。中国政府结合本国情况又提出了“老有所医、老有所养、老有所乐、老有所为、老有所学”的方针，这都是针对老年人的需求而提出的努力方向，但真正要实现上述目标，确实大有文章可做。其实老年人问题是个综合性的问题，与旅游房地产这门交叉边缘学科一样，对老年问题的研究也同样必须运用广义系统论及其系统工程的思路和方法，把涉及到的知识加以交叉，产生一门新兴的边缘学科——老年学。这个老年学与目前学科分类中的老年学属医学范畴是有所不同的，它应该是一门广义意义上的老年科学，它要涉及到的专业最起码就有：医学、心理学、社会学、体育科学、环境科学、食品科学、哲学等等，如果稍微延伸一下，还要涉及到美术、音乐、文化、旅游、服饰、宗教、交通、信息、园艺，建筑、金融、保险和法律等与老年生活相关的学科。因此对老年学的研究不仅可以产生社会效益，同时可产生经济效益。不仅是类似敬老院、养老机构的发展与管理的探索，更重要的是通过对老年科学的研究，开发出许多老年人生活所需要的产品和服务，从而形成为老年群体所需要的产业，其根本目的是提高老年人的生活质量。
在对国内特别是上海地区养老机构的观察和调查后，如何办好老年生活活动场所是一个非常值得探讨的课题。既要提高老年人的生活质量，又不能使老年机构长期处于亏损状态。既要让老年人享受生活，在生活中寻找乐趣，又不能脱离中国国情。如何使老年产业的发展符合老年人真正需求成为我们研究老年学的重头戏。
（第二节）老年机构与旅游房地产开发
一、老年机构与旅游房地产的结合
根据上述的分析，读者可以发现老年学与旅游房地产学这两个边缘学科的内涵如此相似，几乎绝大多数老年学研究的相关学科和旅游房地产学研究的相关学科是相同的，只不过对某一学科研究的侧重面和深度有差别而已。从这个意义上讲从事旅游房地产研究和开发的人士，如果去研究老年科学，可以比其他领域的人士快捷得多，而且两者的思维方式和理论基础也几乎相同，开发老年机构的方式完全可以应用开发旅游房地产项目的方式，这也是为什么在我们《旅游房地产》一书把老年科学也与其系统一样，作为一个章节介绍给读者。同时也把我们对老年机构项目开发的过程中，获得对目前方兴未艾的老年事业的初步认识，奉献给读者，或许对于学生来讲，还可能一种工作的出路。
二、老年事业的开发和思路
1.老年机构的社会调查和定位
目前沿海地区经济比较发达，但老龄化程度也甚于内地。对老年机构的需求也日益突出，同样是老年人，经济条件和子女供养的状况也各不相同。因此对老年机构的设立，总的说来，也应与其他服务机构一样，要在市场调查的基础上进行市场细分，然后对具体某一将要设立的老年机构进行市场定位。我们曾对上海某一风景区将要成立的老年机构作过一次市场调查，其结果可以供读者参考：
以上调查的结果如果把价位定在1000元/月，上海也有15%的老人有能力承担，对于有263万老人来说，仍旧是一个巨大的市场。
根据上述调查结果，该老年机构定位为
①中高档老年生活机构
②价格定位为1000元/月
③入住者分长期入住、中期入住和短期入住
④机构功能以养老、娱老，老人及其家属休闲、度假、旅游为主，尤其在“老有所为”上有所考虑。
⑤目标消费群为：机关公务员、白领职员、归侨侨眷、知识分子等尽可能高一些文化程度的人士。
⑥可以接待外国、外地的老年旅行团。
⑦机构应具备便捷的交通。
⑧完善亲友探望的服务和设施。
⑨顾及老年人专业会议的需求。
2.老年机构的规划和建筑
理想的老年生活机构应放在风景优美、交通方便的城郊，那里空气新鲜、水清天蓝、鸟语花香，也远离了城市的喧嚣，对老年人的健康有好处，同时又有利于老年人亲属的探望，这对老人心理的健康十分重要。一般的老年生活机构要有居住房、活动房、餐厅、户外活动场地等最基本的设施，另外还要办公用房、职工用房和部分客房等附属设施，与老年人生活直接有关的建筑都要按照《老年机构的建筑标准》来进行设计和施工，老年人住房的装璜要不求豪华，而求舒适、温馨。建筑的形式可以是别墅也可以是公寓，以两张单人床加上套用的卫生间为一个单元。考虑到老年人长期居住和有人探望护理的特点，应配有壁橱和桌椅等必要家俱。不论是别墅还是公寓，应考虑设有客厅和厨房，供老年人聚会和自行开伙。老年机构的园林绿化是规划的重点之一，给老年人足够的休间和活动的空间，有可能的情况下，开辟园艺花卉园区，供老年人种植以陶冶情操。
3.老年生活机构的食、宿
老年生活机构的伙食原则应采取最低标准的包伙制，根据不同口味和习惯，食堂开出菜谱供入住者选用。入住者如有客人或想改善，可以请求食堂另行采购和加工，也可以由入住者自行采办在别墅或公寓的厨房中进行烹饪以招待客人或改善生活。食堂可以邀请营养专家对不同体质的老年人安排不同的饭菜，也可与医务人员共同研制药膳。食堂可在餐厅让老人集体用膳，也可以根据老年人请求把饭菜送入客房。
老年人可以根据自己的经济条件和生活习惯，选择不同类型的客房入住。一般2～3人一个单元，也可以申请一人一个单元，一户一个楼面，甚至一家包用一幢别墅。客房的被褥枕头也由养老机构统一发给为好，这样可以定期更换清洗，保持卫生。
4.老年生活机构的活动场所
老年人之所以愿意来老年机构，重要原因是为了丰富生活，根据条件不同可设立健身房、图书与电脑室、棋牌室、乒乓与桌球室、茶室、娱乐厅（歌、舞、会议）、书画室、音乐室等，室外活动场所有：
门球、蓝球、网球、羽毛球合一的场地，饮鱼池、简易高尔夫场等。
在临水地方，可以建立一个小型码头，供老年人划船，比较高级的机构还可考虑设立温水游泳池。
5.老年机构的医疗和护理
健康是老年人首先要关心的问题，老年机构的医疗和护理应分两个层次：第一层次是属于保健性的一般水平的医疗和护理，入住者都可以享受这类医疗和护理，或者健康保健。给老年人定期做一下体检，量量体温和血压，看看小毛小病。这类服务一般在入住费用支付后就不再另外收取。第二层次属于医疗和特殊护理的范畴，属于慢性病要长期用药和半护理或全护理的就要根据病情收费。因此在老年机构里一般要设立保健室，并配备医护人员。
涉及到老年人的医疗保险，可以与医院共同操办保健室，使老年人在此就可享受社会医疗保险的待遇。
6.老年机构的旅游与交通
由于老年机构往往设在城郊，交通问题的解决好坏与否，直接影响到老年机构的经营好坏的程度，尤其是老年人希望能够门到门的服务，但是如果数量很大就有一定的困难；如果老年机构自己办交通，对于司机的管理和车辆的保养也是一种负担。两者兼顾之下，原则上把大部分入住者及其来客，用定时定点的班车委托社会来办，或者作为社会客运单位来参股的形式介入。而作为小量的必要交通，老年机构备有若干小客车或大客车还可以考虑的。
老年旅游是老年机构内中长期入住者或者外来老年朋友参观游览的重要沟通手段，“老年旅游”不是一般意义上的旅行，它需要适应老年人的特色，如车辆的硬件要进行一些必要的改装，可以放置行动不便的老年人用的轮椅。软件方面除了导游，还有必要配备医务人员。景点的选择一是适应老年人的生活节奏，少而精；二是活动过程要适量安排他们休息，量力而行。在一些国内外的旅行社专门设计了老年旅游的产品供老年人使用。
7.老年机构的科技、文化的安排
如果入住者的文化层次较高，就要考虑科技文化活动的安排。
根据“老有所学”的精神，设立电脑室；有些有条件的老年机构，可以把宽带按入入住者的客房内，让他们上网获取各种信息或与外界通讯。举办老年大学，外请或者在入住者的老年人中有某一专长的人中物色教师，寓教寓乐。另外图书馆也是老年人学习的重要场所，对于大家共同感兴趣的问题，可以选择用于研讨会，让大家对某一问题，各抒己见，这对老年人是很高的精神享受，甚至可以在规模较大的养老机构中，由院方和老年人共同创办内部小报。
8.老年机构的宗教活动安排
宗教信仰自由是宪法赋予公民的权利，老年朋友中往往信教者不少，应该予以认可。结合功能规划为他们提供宗教活动场所。
对于佛教，可以在绿化景点中安排烧香拜佛的地方；对于其他教派如伊斯兰教、基督教、天主教，可以分别安排小型宗教活动室，让教徒进行宗教活动。只要管理得当，不会有什么问题。
9.老年机构发挥老年人作用的思路
上述已经提及，老年人最迫切、但也最困难解决的就是“老有所为”。一些老年朋友有一技之长，在退下来后，很有失落感；许多实例证明，事业心对老年人的健身长寿有着非常重要的影响，如果老年人觉得自己还有“价值”能为社会服务，这是他们最大的欣慰。老年机构可以为这些老年朋友的“老有所为”有所作为；可以在机构中设立若干个专业委员会，主要还是围绕着老年科学来展开：如老年医学、老年心理、老年保健品、老年服饰、老年旅游等。
邀请这个专业比较有造诣的老专家为主任或称召集人，其他老年人承担副主任或秘书等职务，在若干活动室中留出地方让他们开发研讨。这些老年朋友可以是长期入住者，也可以是临时来参加某个课题而中、短期入住的，其他对这个课题有兴趣的企业或中青年科技人员也可前来入伙。课题经费可以由对这个项目感兴趣的企业提供，也可以利用这些参与者在社会中的影响和知名度去募集。一旦拿出了样品，可在老年机构中先试用，有可靠性后可以申请专利，转让成果或与企业共同投产提成。目前老年用品，尚未形成系列产业，这就为老年人的“老有所为”提供了空间。
另外，有些岗位如保健的医护人员也可以由退休的医护人员来承担，他们一边养老，一边还有一定的收入。像图书馆的管理员、健身的教练、书画的老师都可以由入住的老年朋友来兼任。
