（第一节）旅游系统在旅游房地产项目中的位置
旅游房地产这门交叉学科顾名思义就是以旅游和房地产两门学科为主，再加上其他学科交叉而建立的边缘学科。关于房地产学的基本内容前面已经作过详细的阐述，有关旅游学的基本原理在前面也有专门阐述，由于在本章中旅游学将作为参与交叉的学科介入，所以仍需稍稍提及。对于旅游的定义又有许许多多的提法，若从理论上和科学意义上讲，旅游的概念性定义可以这样来归纳：“旅游是人们以旅行为手段，离开定居地并在异地作短期逗留，以了解自然和社会，完善自我或发展事业为目的的社会生活现象”。这个定义在我们旅游房地产开发中似乎又有它不完整的一面，像我们的老年公寓中的老年人已经不是短期逗留的概念了，但他们又要享受到旅游所包含“食、宿、行、游、娱、购”六要素的全部内容。因此对于旅游房地产而言，旅游六要素或许能更加贴切反映旅游与房地产交叉结合的程度。从本书的章节安排来看：“食、宿、行、游、娱、购”六要素，“行”已在交通章节中阐述，“游、娱”在体育、文化、医学的章节中也有了表述，“购”将在商务的章节中讲述，那么“食、宿”以及派生出来的会议服务、旅游组织，还有诸如桑拿浴、药膳、美容等延伸服务都将在本节进行研讨。作为系统的考虑，旅游房地产项目的经营可以分为软、硬两大方面，对于硬件的经营管理主要体现在物业管理和各子系统的专门器材设置的管理。而对于软件的管理，尤其是如何把所要开发的项目的功能充分得到发挥，主要依靠旅游子系统的运作。由此可以推论，旅游子系统是整个旅游房地产项目经营管理的灵魂，它是组织者和指挥者。
（第二节）旅游组织
一、旅游部
在我们旅游房地产开发的项目中，旅游组织从一般意义上讲就是旅行社，这里有两种方式：一种是由项目自身建立的旅行社，另一种是社会上的旅行社。而后者还只是前者的协作者，还不是项目本身的组成部分。这里主要研究的是自身建立的旅行社（在项目内可称旅游部）。对于旅行社其地位和功能是旅游产品和旅游消费者之间的中介机构，也是旅游产品进入流通阶段的产物。
旅游房地产项目中许许多多旅游功能的子项目，在还没有变成产品进人流通领域前，没有经济效益的，如何将其变成商品就是旅行社的主要任务之一。旅行社将本项目的各种功能编成旅游产品，可以是一般地编排，接待游客前来度假娱乐，也可以设计编排为专题产品如保健旅游。
旅游产品实际是一种“组合商品”，按照旅游学术界中的一种观点认为：“旅游商品构成中的组合是旅游商品的主要内容，除了旅游服务之外的一切活动，都在组合之中，这些组合中，有物质的、也有精神的、还有心理的。旅游商品构成中除了原来的食、宿、行、游、购、娱六要素之外，还应包括环境卫生、旅游线路和日程等其他要素。要经常研究和探索旅游商品开发战略，不断推出新商品”。
通过上述这段话的阐述，我们可以对旅游产品的设计和推出从本质上有个理念角度的理解，这正是旅游部最基本的功能之一。在旅游房地产项目中的旅游子系统的重要任务之一就是旅游产品的设计和经销。在旅游产品的设计过程中，旅游部不仅要与社会上与旅游产品有关的企业单位洽谈合作事宜、签订合作合同，还要与本项目内的各分支机构洽谈合作协议；有些分支机构子项目的交叉也要由旅游部或者分管旅游的副总经理来进行牵头协调，如药浴，就是保健系统和宾馆系统之间进行业务交叉才能产生的旅游服务产品；保健系统和宾馆之间就由旅游子系统（具体落实到旅游部）来进行召集研究讨论后，并制订有关药浴的技术标准和操作细则等管理文件方能真正成为旅游商品向游客推出；同样像药膳、保健绿化、健身体育等都属多部门业务复合交叉后才能形成的旅游产品，然后通过旅游部编入旅游组合商品后，向社会推出。这是旅游组织的第一功能。
它的第二功能就是代表项目经营总经理对经营项目中的一些小的子项目进行直接管理，如小车队。并代表总经理对诸如餐厅、宾馆、会议中心等独立核算的经营服务部门进行业务指导，因为总经理或者分管旅游的副总经理不可能具体管理，因此旅游部就是分管旅游的业务管理部门，外来的客人的接待工作的任务也可交给这个部门来操办。
旅游部的第三个功能是为游客代办服务。游客除了“六要素”以外，或者说旅游商品以外的需求，还有如代办出入境手续、代办托运行李、需要与自己业务有关的专业参观联系等等需求。在旅游房地产项目中独有的就是一些别墅、公寓之类的物业，业主主要作为投资，拥有所有权，平时要求把使用权出租，也有要求租房的客户，这一进一出的租赁业务也应由旅游部来操作。在办完入户手续后，再由旅游部向本项目的物业管理部门发出入户的通知，物业公司可以为入户的游客提供物业服务，但物业管理费应向旅游部收取，与游客的直接交往应由旅游部来承担。这是旅游房地产与一般住宅房地产不同的地方，即旅游部是业主和游客之间的中介机构，也是出租使用权业主的代理人。此外，对旅游从事人员如翻译、导游的管理和培训工作也由旅游部来承担。
根据业务开展的情况，尤其是客源比较集中的地区，除了物色一些信誉较好的旅行社作为自己的合作单位、代理单位外，还可以考虑在那里建立自己的分支机构，全面地开展营销和旅游组织接待事宜。为了便于读者理解，如图131是某度假村的旅游系统组织示意图，表131为人员配备表。
二、宾馆客房服务项目的结构和作用
在旅游房地产项目中，既然有游客，就有食、宿的业务产生。
由于餐饮的分布比较广，所以将其单独列出进行阐述。这里谈及的宾馆主要是解决住宿功能及其相关业务。目前的旅游房地产项目更多的是度假，所以住宿的功能是必不可少的，一般较有规模的度假村应设有独立宾馆一座，里面有不同等级的套房供不同消费层次的游客享用，但一般地讲两人一间的标准房应占绝大多数，考虑到中国大多数家庭是三口之家，如果只有两张单人床，显得不够经济或者孩子还小，照顾不够方便，可以留有一张单人加铺的位置。由于度假村还有不少别墅，因此集中式的宾馆不一定搞得规模很大，客房的数量预测可以比常规独立式宾馆来得少些，一些游客可以将其转移到别墅去居住。旅游房地产的别墅建筑，其物业业主不一定就是开发商或经营单位，而是私人或公司作为投资而购置的，当他们不来时，往往把使用权委托旅游部出租，如果出租期是确定的，旅游部也可把其如同客房进行经营和管理，这就大大增加了宾馆的接待能力。
对于客房床位的预算有几种简单的计算床位的方法，在此仅按照常规对于宾馆是要划分等级的，但国际上各个国家对于饭店等级的划分方法并不一致，有分7个等级，也有划分5个等级。在我国人们比较容易接受是用“星”表示的五个等级。一般来说一星级、二星级属于低档，三星级属于中档宾馆，四星级、五星级属于高档宾馆。星级的评定，是对宾馆设施设备和劳务的总体评价。作为旅游房地产项目不同于单纯型饭店，它有许多服务设施是普通饭店所不具备的，也有许多服务项目是有特色性的，如保健。因此对旅游房地产的宾馆内部的设施和服务只可以比较，不可照抄，两者之间有共同之处也有差别，但是某些内部设施标准的确定，可以参考社会上对星级饭店评定的标准。
